Financement SCHL multilogement en 2026 : le guide complet du programme MLI Select (APH Select)

Le financement SCHL multilogement est devenu, en 2026, l'un des leviers les plus puissants pour acquérir, construire ou refinancer un immeuble à revenus de cinq logements et plus au Québec. Au cœur de cette mécanique se trouve le programme MLI Select, aussi appelé APH Select (Assurance prêt hypothécaire Select) en français. Grâce à un système de points récompensant l'abordabilité, l'efficacité énergétique et l'accessibilité, ce programme peut débloquer un rapport prêt-valeur allant jusqu'à 95 %, un amortissement jusqu'à 50 ans et des primes d'assurance réduites. Voici un guide complet, à jour pour 2026, pour comprendre comment le programme fonctionne et comment en tirer parti pour votre projet multilogement.

Qu'est-ce que le financement SCHL multilogement

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) est une société d'État fédérale qui assure les prêts hypothécaires. Pour un immeuble résidentiel de cinq logements et plus, un prêteur (banque, caisse, prêteur commercial) peut obtenir une assurance de la SCHL qui couvre le risque de défaut. Comme le prêteur est protégé, il accepte de prêter à des conditions beaucoup plus avantageuses qu'un financement conventionnel : taux d'intérêt plus bas, mise de fonds réduite et amortissement plus long.

Il faut distinguer deux grandes familles de produits multilogements à la SCHL. D'un côté, le produit standard (parfois appelé MLI Standard), qui s'applique aux immeubles locatifs classiques. De l'autre, MLI Select / APH Select, un produit bonifié réservé aux projets qui s'engagent à respecter des critères sociaux et environnementaux. C'est ce second produit, plus généreux, qui retient l'attention des investisseurs depuis quelques années. Pour visualiser l'écart entre les options, notre comparateur de financement peut vous aider à mettre les scénarios côte à côte.

MLI Select et APH Select : de quoi parle-t-on

MLI Select (de l'anglais Multi-Unit Insurance Select) et APH Select désignent exactement le même programme de la SCHL ; il s'agit simplement de la version anglaise et de la version française du nom. Lancé en 2022, le programme a été conçu pour orienter le financement assuré vers des immeubles plus abordables, plus écoénergétiques et plus accessibles.

Le principe est simple : au lieu d'offrir des conditions fixes, la SCHL attribue des points en fonction des engagements pris par le promoteur. Plus le projet accumule de points, plus les conditions de financement deviennent avantageuses. Le programme s'applique aussi bien à la construction neuve qu'à l'achat ou au refinancement d'immeubles existants, ce qui en fait un outil polyvalent pour l'ensemble du cycle de vie d'un immeuble à revenus.

Les types de propriétés admissibles incluent notamment les immeubles locatifs standards, les résidences pour aînés, les logements avec services de soutien et certaines maisons de chambres. Pour estimer rapidement le nombre de points que votre projet pourrait atteindre, vous pouvez utiliser notre estimateur de points APH Select.

Le système de points : abordabilité, efficacité énergétique, accessibilité

Le cœur du programme repose sur trois piliers. Un projet peut accumuler des points dans une seule de ces catégories ou en combinant plusieurs d'entre elles. Le seuil d'entrée minimal pour accéder aux avantages est de 50 points.

1. Abordabilité

C'est généralement la voie la plus accessible et la plus utilisée. Des points sont accordés lorsque le promoteur s'engage à maintenir des loyers sous un certain seuil (souvent défini par rapport au revenu médian de la région ou au loyer médian du marché) pour une proportion de logements, et ce, pendant une période d'engagement déterminée (typiquement 10 ans ou plus). Plus la proportion de logements abordables est élevée et plus l'engagement est long, plus le nombre de points grimpe.

2. Efficacité énergétique

Des points sont accordés aux projets qui réduisent leur consommation d'énergie et leurs émissions de gaz à effet de serre sous les seuils des codes de référence. Pour la construction neuve, on parle souvent d'une performance supérieure de l'ordre de 15 % à 40 % par rapport au code national de l'énergie pour les bâtiments (CNÉB). Pour un immeuble existant, l'amélioration se mesure par rapport à la consommation avant les travaux. Attention : les exigences de modélisation énergétique et les codes de référence sont en transition. Certains documents d'attestation basés sur d'anciennes normes ne sont disponibles que jusqu'au 30 septembre 2026 ; les seuils exacts doivent être validés avec la SCHL.

3. Accessibilité

Cette catégorie récompense la conception universelle. Pour obtenir des points d'accessibilité, l'immeuble doit d'abord être « visitable », c'est-à-dire respecter la norme CSA/ASC B651:23 : corridors suffisamment larges, paliers adéquats devant les entrées, absence de marches devant les portes d'accès, etc. Des points supplémentaires sont accordés pour une proportion de logements pleinement accessibles aux personnes à mobilité réduite. L'accessibilité n'est pas qu'une formalité réglementaire : elle élargit le bassin de locataires potentiels (familles, aînés, personnes à mobilité réduite) et contribue à la durabilité du projet, ce qui rejoint les objectifs sociaux du programme.

Il est essentiel de comprendre que ces trois piliers ne sont pas cloisonnés. Un même projet peut, par exemple, viser 30 points en abordabilité, 25 points en efficacité énergétique et 15 points en accessibilité pour franchir le palier de 70 points. C'est cette logique de cumul qui rend le programme à la fois souple et stratégique : à vous de bâtir le « dosage » de points le plus rentable compte tenu de votre marché, de votre type d'immeuble et de votre tolérance aux engagements à long terme.

Les trois paliers de points et ce qu'ils débloquent

La SCHL structure les avantages autour de trois paliers : 50, 70 et 100 points. Le tableau ci-dessous résume les conditions généralement associées à chacun. Ces valeurs servent de repère : elles peuvent être ajustées par la SCHL et varient selon qu'il s'agit d'un immeuble neuf ou existant. Validez toujours les chiffres en vigueur.

Palier de points	Rapport prêt-valeur (RPV) max.	Amortissement max.	Prime indicative
50 points (seuil d'entrée)	Jusqu'à 95 % (construction neuve) / 85 % (existant)	Jusqu'à 40 ans	Réduction de prime de base
70 points	Jusqu'à 95 %	Jusqu'à 45 ans	Réduction additionnelle
100 points	Jusqu'à 95 %	Jusqu'à 50 ans	Réduction maximale

Au palier de 100 points, certains projets peuvent aussi accéder à des modalités de recours limité (limited recourse), un avantage notable pour les promoteurs. Le ratio de couverture du service de la dette (RCD ou CCD) demandé reste relativement bas, ce qui aide les projets à se qualifier même avec des marges serrées. Pour tester comment ces paramètres influencent la rentabilité d'un achat, consultez notre calculateur d'offre.

Les avantages concrets pour l'investisseur

Pourquoi tant d'investisseurs structurent-ils désormais leurs acquisitions autour de MLI Select ? Les bénéfices sont tangibles :

• Mise de fonds réduite : avec un RPV pouvant atteindre 95 %, la mise de fonds peut descendre à environ 5 % de la valeur, ce qui libère du capital pour d'autres projets.
• Amortissement allongé : un amortissement jusqu'à 50 ans réduit considérablement le paiement mensuel et améliore le flux de trésorerie (cashflow), aspect crucial pour la qualification au RCD.
• Primes réduites : plus le nombre de points est élevé, plus la prime d'assurance diminue, ce qui abaisse le coût total du financement.
• Taux concurrentiels : l'assurance SCHL rassure le prêteur, qui offre généralement des taux inférieurs à ceux d'un prêt conventionnel.
• Effet de levier accru : moins de capital immobilisé par projet permet de bâtir un parc immobilier plus rapidement.

Ces avantages se traduisent directement dans le rendement. Pour comprendre comment l'amortissement et le levier modifient le rendement sur la mise de fonds, notre guide du calcul de rendement d'un multilogement détaille la méthode.

Critères d'admissibilité d'un immeuble multilogement

Avant de viser MLI Select, votre projet doit franchir quelques conditions de base :

• Minimum de cinq logements (le seuil monte généralement à environ 50 logements ou lits pour les résidences pour aînés).
• Vocation résidentielle : la portion non résidentielle de l'immeuble est plafonnée (souvent autour de 30 % de la superficie ou de la valeur prêtée).
• Engagements maintenus dans le temps : les engagements d'abordabilité, d'efficacité énergétique ou d'accessibilité doivent être respectés pendant toute la période convenue, sous peine de remise en cause des avantages.
• Solidité de l'emprunteur : la SCHL évalue l'avoir net, l'expérience et la capacité de gestion. Le niveau d'exigence peut varier selon le nombre de points obtenus.
• Viabilité du projet : l'immeuble doit générer un revenu net suffisant pour couvrir le service de la dette selon le RCD minimal.

Pour vérifier rapidement si la valeur d'un immeuble se tient face à ses revenus, le calculateur de multiplicateur du revenu net (MRN) donne un premier repère utile avant d'aller plus loin.

Le processus de demande étape par étape

Une demande MLI Select se déroule typiquement ainsi :

• 1. Définir la stratégie de points. Avant tout, on détermine quelle combinaison d'abordabilité, d'efficacité énergétique et d'accessibilité permet d'atteindre le palier visé (50, 70 ou 100).
• 2. Monter le dossier. États financiers, pro forma de revenus et dépenses, plans, devis énergétiques, évaluations et documents de propriété sont rassemblés.
• 3. Soumettre via un prêteur agréé. La demande passe obligatoirement par un prêteur approuvé par la SCHL, souvent avec l'appui d'un courtier hypothécaire commercial.
• 4. Analyse de la SCHL. La SCHL valide les points, le RPV, l'amortissement et la prime applicables, puis émet un certificat d'assurance (souvent assorti de conditions).
• 5. Clôture et engagements. Le financement est mis en place et les engagements (loyers, performance énergétique, accessibilité) sont consignés et suivis dans le temps.

Comptez plusieurs semaines, voire quelques mois pour un dossier complexe. Un dossier bien préparé, avec une stratégie de points claire dès le départ, accélère grandement le traitement.

Quelques conseils pratiques pour fluidifier le processus : impliquez tôt un courtier hypothécaire commercial qui connaît bien les dossiers SCHL, car il saura anticiper les pièces manquantes et présenter la stratégie de points de façon convaincante. Faites réaliser votre modélisation énergétique par une firme reconnue, idéalement dès la phase de conception, afin d'éviter de devoir modifier les plans plus tard. Enfin, documentez rigoureusement vos engagements d'abordabilité : la SCHL exige des preuves claires des loyers visés et de la durée d'engagement, et toute ambiguïté peut retarder l'émission du certificat ou réduire les points accordés.

Primes, surcharges et changements de 2025-2026

Le contexte de 2025-2026 mérite une attention particulière. La SCHL a révisé ses primes à la hausse en 2025, en partie pour refléter le cadre de capital réglementaire. Des surcharges s'appliquent désormais aux amortissements longs : on parle d'un supplément par tranche d'amortissement au-delà de 25 ans. Concrètement, un amortissement de 45 ou 50 ans, bien qu'attrayant pour le cashflow, entraîne une prime plus élevée qu'auparavant.

Bonne nouvelle toutefois : les réductions de prime liées aux points s'appliquent généralement après ces surcharges. Plus votre projet accumule de points, plus l'effet de la surcharge est atténué. C'est l'une des raisons pour lesquelles viser un palier supérieur (70 ou 100 points) devient encore plus pertinent en 2026.

Par ailleurs, une mise à jour du programme est entrée en vigueur le 28 novembre 2025, avec une période de transition permettant, pour certains dossiers, de se qualifier selon les anciens critères jusqu'au 30 septembre 2026. Les seuils énergétiques et certaines exigences ont évolué. Comme ces paramètres bougent vite, les chiffres précis de prime ne doivent jamais être considérés comme définitifs sans vérification auprès de la SCHL ou d'un professionnel.

Erreurs fréquentes à éviter

• Surestimer ses points. Une estimation trop optimiste de l'abordabilité ou de la performance énergétique peut faire dérailler la qualification au palier visé. Validez avec un estimateur, puis avec un professionnel.
• Négliger le coût des engagements. Maintenir des loyers abordables sur 10 ans ou plus a un coût d'opportunité réel ; il doit être pesé contre les économies de financement.
• Oublier les surcharges d'amortissement. Un amortissement de 50 ans n'est pas « gratuit » : la prime augmente. Comparez les scénarios.
• Improviser le dossier énergétique. La modélisation énergétique exige une expertise spécialisée et des échéanciers serrés, surtout avec la transition de 2026.
• Sous-estimer les délais. Intégrez le temps d'analyse de la SCHL dans votre échéancier d'acquisition ou de construction.

MLI Select sur la Rive-Nord de Montréal

La Rive-Nord (Laval, Terrebonne, Repentigny, Mascouche, Blainville, Saint-Jérôme et les environs) offre un terrain particulièrement intéressant pour MLI Select. La croissance démographique soutenue, la demande locative forte et la disponibilité de terrains pour la construction neuve créent un contexte favorable aux projets visant l'abordabilité et l'efficacité énergétique. Pour un investisseur, structurer un projet APH Select dans ce marché peut combiner un fort potentiel de valorisation et des conditions de financement bonifiées.

Chez ImmoMulti, nous nous spécialisons dans les immeubles multilogements de la Rive-Nord et accompagnons les investisseurs à chaque étape, de l'évaluation du potentiel de points jusqu'à la structuration du financement. Si vous souhaitez discuter d'un projet précis, communiquez avec notre équipe ; nous pourrons vous orienter vers les bons outils et les bons partenaires de financement.