Quand un immeuble à revenus change de mains à Laval, deux postes fiscaux municipaux entrent en jeu : la taxe de bienvenue (les droits de mutation), payée une seule fois par l'acheteur, et les taxes foncières annuelles. Sur un multilogement, ces montants se chiffrent vite en dizaines de milliers de dollars. Voici comment ils se calculent en 2026, avec un exemple sur un immeuble de 2 000 000 $ — et ce que cela change pour vous, que vous achetiez ou que vous souhaitiez vendre un immeuble à revenus à Laval.
C'est quoi la taxe de bienvenue?
La « taxe de bienvenue » est le nom populaire des droits de mutation immobilière. Malgré le surnom, ce n'est pas une taxe d'accueil : l'appellation vient du ministre Jean Bienvenue, qui a introduit la loi dans les années 1970. Il s'agit d'un montant unique perçu par la municipalité chaque fois qu'un immeuble est transféré.
Quelques principes clés à retenir :
- C'est l'acheteur qui paie, jamais le vendeur. La facture arrive après l'acte notarié, parfois quelques mois plus tard.
- La taxe se calcule sur la base d'imposition, c'est-à-dire le plus élevé entre le prix de vente, la valeur inscrite au rôle d'évaluation (ajustée par un facteur comparatif) et toute autre contrepartie.
- Le calcul se fait par tranches progressives : chaque tranche de valeur est taxée à son propre taux.
Pour le mécanisme général au Québec et un calcul rapide, consultez aussi notre outil dédié à la taxe de bienvenue et notre guide Taxe de bienvenue 2026 : calcul et exemptions.
Le calcul à Laval : les tranches 2026
Le Québec impose un barème provincial de base, et chaque municipalité peut ajouter des tranches supérieures pour les transactions de forte valeur. Laval fait partie des villes qui ajoutent des tranches au-delà de 500 000 $, en plus du barème provincial sur les premières tranches.
Voici le barème, présenté à titre indicatif (2026). Les seuils de tranches du barème provincial sont indexés chaque année selon l'indice des prix à la consommation du Québec, et Laval ajuste ses propres tranches dans son budget annuel.
| Tranche de la base d'imposition | Taux (indicatif 2026) | Source du taux |
|---|---|---|
| 0 $ à 61 500 $ (env.) | 0,5 % | Barème provincial |
| 61 500 $ à 307 800 $ (env.) | 1,0 % | Barème provincial |
| 307 800 $ à 500 000 $ | 1,5 % | Barème provincial |
| 500 000 $ à 585 200 $ (env.) | 1,5 % | Tranche ajoutée par Laval |
| 585 200 $ à 1 170 500 $ (env.) | 2,0 % | Tranche ajoutée par Laval |
| Au-delà de 1 170 500 $ (env.) | 3,0 % | Tranche supérieure de Laval |
Important — chiffres à vérifier
Les deux premières tranches du barème provincial (seuils d'environ 61 500 $ et 307 800 $) sont indexées chaque année. Les seuils des tranches lavalloises (≈ 585 200 $ et ≈ 1 170 500 $) et le taux de la tranche supérieure peuvent aussi être révisés au budget municipal. Ces valeurs sont fournies à titre indicatif pour 2026 : validez toujours le barème exact en vigueur auprès de la Ville de Laval et la base de calcul au rôle d'évaluation avant de chiffrer une transaction.
Exemple chiffré : un immeuble à 2 000 000 $
Prenons un immeuble à revenus dont la base d'imposition (le plus élevé du prix ou de la valeur au rôle) est de 2 000 000 $. On applique chaque taux à sa portion de valeur, puis on additionne. Avec le barème indicatif 2026 ci-dessus :
| Tranche | Montant dans la tranche | Taux | Droits |
|---|---|---|---|
| 0 – 61 500 $ | 61 500 $ | 0,5 % | 307,50 $ |
| 61 500 – 307 800 $ | 246 300 $ | 1,0 % | 2 463,00 $ |
| 307 800 – 585 200 $ | 277 400 $ | 1,5 % | 4 161,00 $ |
| 585 200 – 1 170 500 $ | 585 300 $ | 2,0 % | 11 706,00 $ |
| 1 170 500 – 2 000 000 $ | 829 500 $ | 3,0 % | 24 885,00 $ |
| Total | 2 000 000 $ | ≈ 43 522,50 $ |
Soit environ 43 500 $ de taxe de bienvenue, à la charge de l'acheteur. Ce calcul combine les tranches provinciales (0,5 %, 1 %, 1,5 %) et les tranches lavalloises (1,5 % à 3 %). Comme les seuils sont indexés, le total réel peut différer de quelques centaines de dollars : ce chiffre est indicatif (2026) et doit être confirmé avec la Ville de Laval et le notaire au moment de la transaction.
Les taxes foncières municipales à Laval
La taxe de bienvenue est ponctuelle; les taxes foncières, elles, reviennent chaque année. Pour un immeuble à revenus, elles pèsent directement sur la rentabilité, car elles font partie des dépenses d'exploitation.
Le calcul est simple dans son principe : on multiplie la valeur imposable inscrite au rôle d'évaluation par le taux de la catégorie d'immeuble. Laval applique des taux distincts selon la catégorie, et les immeubles résidentiels de 6 logements et plus ont leur propre taux. À titre indicatif (2026), ce taux se situe autour de 0,80 $ par 100 $ d'évaluation, mais il est fixé chaque année au budget : vérifiez le taux exact de votre catégorie auprès de la Ville de Laval.
Deux nuances importantes pour un multilogement :
- La valeur au rôle d'un immeuble à revenus est souvent établie par l'approche par les revenus (le revenu net qu'il génère), et non seulement par comparaison de ventes.
- Le compte de taxes inclut parfois une taxe de services (eau, voirie) en plus de la taxe foncière générale. Référez-vous à votre compte annuel pour le détail.
Pour relier ces dépenses à la valeur de l'immeuble, regardez le taux global d'actualisation (TGA) et le multiplicateur de revenu brut (MRB) : des taxes foncières plus élevées réduisent le revenu net, donc la valeur que paiera un acheteur.
Les exemptions possibles
La loi prévoit des cas d'exonération des droits de mutation. Les plus courants :
- Transfert entre conjoints (mariés, unis civilement, ou conjoints de fait selon les conditions).
- Transfert en ligne directe ascendante ou descendante : entre un parent et son enfant, un grand-parent et un petit-enfant.
- Transfert vers une société par un actionnaire détenant plus de 90 % des actions votantes (et vice-versa, sous conditions).
- Base d'imposition inférieure à 5 000 $.
Ces exemptions touchent surtout les transferts familiaux et de réorganisation — pertinents pour un propriétaire qui planifie un héritage immobilier ou une restructuration. Chaque cas a ses conditions précises : faites valider votre admissibilité par un notaire avant de conclure quoi que ce soit.
Impact pour le vendeur et l'acheteur d'un immeuble à revenus à Laval
Côté vendeur, bonne nouvelle : la taxe de bienvenue ne sort pas de votre poche, c'est l'acheteur qui l'assume. Mais elle a une influence indirecte sur la négociation. Un acheteur averti intègre tous ses coûts d'acquisition — droits de mutation, frais de notaire, inspection — dans le prix qu'il est prêt à offrir. Plus la facture fiscale est lourde, plus la pression sur le prix net peut être réelle.
Côté acheteur, la taxe de bienvenue s'ajoute généralement au coût d'acquisition de l'immeuble (coût en capital) plutôt que de constituer une dépense déductible immédiate. Les taxes foncières annuelles, elles, sont normalement déductibles des revenus de location. La distinction a un effet réel sur le rendement après impôt : un comptable fiscaliste doit valider votre montage.
En résumé
À Laval, la taxe de bienvenue d'un immeuble à revenus de 2 000 000 $ avoisine 43 500 $ (indicatif 2026), payés par l'acheteur, et s'ajoute aux taxes foncières annuelles de la catégorie « 6 logements et plus ». Avant de vendre ou d'acheter, validez les taux à jour auprès de la Ville de Laval et chiffrez le net réel — c'est lui qui compte, pas le prix affiché.
Vous envisagez de céder votre immeuble? Voyez nos repères pour vendre un immeuble à revenus à Laval, ou évaluez d'abord une offre réaliste avec le calculateur d'offre d'achat. Tous nos guides et outils sont regroupés dans la section ressources.
