Projet actif · Montréal, Bellerive
8 logements
Bellerive
— Montréal
Secteur desservi par les transports en commun, à proximité des parcs, épiceries et services de quartier. Optimisation locative avec refinancement APH Select SCHL.
Acquisition totale (incluant frais)
1 475 000 $
184 375 $ par porte · 8 logements
4,2 %
TGA actuel
7,2 %
TGA optimisé
15,7×
MRB actuel
10,4×
MRB optimisé
23,9×
MRN actuel
13,9×
MRN optimisé
Adresse communiquée après signature d'un NDA
1 031 k$
Prix d'achat
416 k$
Déboursé total
+9,2 %
TRI projeté
50 %
Participation
Score du projet
82/100
Emplacement Montréal
Toit remplacé 2025
Fort potentiel de hausses
Éligible APH Select SCHL
Notaire payé vendeur
Loyers
Tableau des loyers par scénario
Loyers actuels versus projections selon le nombre d'ententes réussies. Les cellules vertes indiquent les unités renégociées à 1 700 $/mois.
| Logement | Type | Loyer actuel | 4 optis | 5 optis ★ | 6 optis |
|---|---|---|---|---|---|
| #1 | 4½ | 1 279 $ | 1 279 $ | 1 279 $ | 1 279 $ |
| #2 | 4½ | 969 $ | 1 700 $ +731 | 1 700 $ | 1 700 $ |
| #3 | 4½ | 824 $ | 1 700 $ +876 | 1 700 $ | 1 700 $ |
| #4 | 4½ | 916 $ | 1 700 $ +784 | 1 700 $ | 1 700 $ |
| #5 | 4½ | 1 139 $ | 1 139 $ | 1 139 $ | 1 700 $ +561 |
| #6 | 4½ | 902 $ | 1 700 $ +798 | 1 700 $ | 1 700 $ |
| #7 | 4½ | 906 $ | 906 $ | 906 $ | 906 $ |
| #8 | 4½ | 912 $ | 912 $ | 1 700 $ +788 | 1 700 $ |
| Total mensuel | 7 847 $ | 10 836 $ +2 989 | 11 624 $ +3 777 | 12 185 $ +4 338 | |
| Total annuel | 93 768 $ | 130 596 $ | 140 436 $ | 147 864 $ | |
Règle de pouce : 1 $ de loyer supplémentaire = 20 $ de valeur au refinancement. Passer de 902 $ à 1 700 $ sur une unité génère ~16 000 $ de valeur additionnelle.
Opération
Revenus, dépenses & capital requis
Portrait financier complet au Jour 1 et détail du déploiement de capital investisseur.
Revenus bruts actuels
Loyers résidentiels92 328 $
Stationnements1 440 $
Revenus bruts totaux93 768 $
Vacance & mauvaises créances (3 %)− 2 770 $
Revenus bruts effectifs (RBE)90 998 $
Portrait financier · Jour 1
Prix d'achat1 031 000 $
Prix par porte184 375 $
Dépenses annuelles27 338 $
RNO actuel (NOI)61 775 $
Cashflow actuel8 116 $/an
TGA actuel4,2 %
MRN actuel23,9×
Stratégie locative
Négociation des baux avant achat
Formule cash-for-raise :
Compensation = 24 × (loyer cible 1 700 $ − loyer actuel)
Versement : 1 mois à la signature · solde après acte notarié
Compensation = 24 × (loyer cible 1 700 $ − loyer actuel)
Versement : 1 mois à la signature · solde après acte notarié
Seuil de viabilité : minimum 4 ententes sur 8 requises. En deçà, toutes les parties conservent leur droit de retrait.
Capital requis
Déploiement total investisseur
Acquisition & frais
Mise de fonds (15 %)255 000 $
Inspection de l'immeuble1 750 $
Droits de mutation (taxe de bienvenue)20 625 $
Frais de notairePayés par le vendeur ✓
Améliorations & renégociations
Conversion thermopompes (APH Select)30 000 $
Travaux de rénovation159 000 $
Cash-for-raise (rachat baux)128 304 $
ToitRemplacé en 2025 ✓
Décomposition du capital investisseur (50 %)
Mise de fonds (15 %)255 000 $
Travaux de rénovation159 000 $
Cash-for-raise (rachat baux)128 304 $
Thermopompes (APH Select)30 000 $
Taxe de bienvenue20 625 $
Inspection1 750 $
Capital total déployé594 679 $
Déploiement total · Participation 50 %
Capital uniquement — aucune gestion opérationnelle requise
594 679 $
Rendements
Comparaison des scénarios d'optimisation
Impact financier selon le nombre d'unités renégociées. Le scénario 5 optis est recommandé pour le refinancement APH Select.
Simulateur de rendement
Déplacez le curseur pour ajuster le nombre d'unités renégociées à 1 700 $/mois et voir les rendements se recalculer.
Unités renégociées ★ Recommandé
5 / 8 logements
4 optis
5 optis ★
6 optis
141 876 $
Revenus bruts annuels
+ 96 121 $
Récupéré au refinancement
2,08 M$
Valeur estimée au refi
+605 k$
Création de valeur
Minimum 4 ententes requis pour la viabilité du projet. Le scénario 5 optis atteint le seuil DSCR 1,1 du programme APH Select et maximise la récupération du capital.
4 optis
4 unités renégociées
Revenus bruts annuels
128 065 $
TGA projeté
—
Récupération refinancement
− 10 262 $
★ Recommandé
5 optis
5 unités renégociées
Revenus bruts annuels
141 876 $
NOI / RNO projeté
106 300 $
TGA optimisé
7,2 %
Récupération refinancement
+ 96 121 $
6 optis
6 unités renégociées
Revenus bruts annuels
144 825 $
TGA projeté
—
Récupération refinancement
+ 150 086 $
Visualisation de l'équité — Scénario 5 optis
Progression de la valeur et récupération du capital investi
+605 k$
Création de valeur
96 121 $
Récupéré au refi
259 k$
Valeur / porte post-opti
+9,2 %
TRI projeté
Ratios complets — Scénario 5 optis recommandé
Revenu brut/an141 876 $
NOI / RNO106 300 $
TGA optimisé7,2 %
MRB optimisé10,4×
MRN optimisé13,9×
Valeur au refi2 080 000 $
Financement
Structure de financement en deux phases
01
Financement pont
Acquisition conventionnelle à court terme pendant la période de travaux et renégociations.
LTV à 85 %
Durée 12 à 18 mois
Période travaux & renégociations
02
Refinancement SCHL APH Select
Après éco-conversion (thermopompes), accès au programme MLI Select pour financement institutionnel.
Amortissement 40 ans
DSCR minimum 1,1
Récupération 96 121 $ pour l'investisseur
Partenariat
Structure d'investissement
Participation passive à 50 % — apport en capital uniquement. Toute la gestion est assurée par ImmoMulti.
594 679 $
Votre capital
Votre participation
96 121 $
Récupéré au refi
+605 k$
Création de valeur (votre part)
Gestionnaire
ImmoMulti
Gestion complète de l'immeuble
Structuration du projet & financement
Négociation des baux locataires
Coordination des travaux de rénovation
Gestion du refinancement APH Select SCHL
Frais : 5 % des revenus bruts (post-récupération capital)
Investisseur partenaire
Votre rôle
Apport en capital uniquement
50 % des actions de la société
Accès aux rapports financiers
Aucune gestion opérationnelle requise
Profits partagés 50/50 post-récupération capital
Appréciation annuelle projetée : 3 % long terme
Calendrier
Échéancier du projet
Aperçu des 18 premiers mois — de l'acquisition au refinancement APH Select.
Maintenant
Offre acceptée
Capital engagé
Mois 1–2
Négociation des baux
Cash-for-raise
Mois 2–3
Acte notarié
Clôture
Mois 3–18
Travaux & éco-conversion
−189 k$ investis
Mois 12–18
Refinancement SCHL
+96 121 $ récupérés
Long terme
Distributions
50/50 + 3 %/an
Maintenant
Offre d'achat acceptée
Conditions initiales acceptées. Début du processus.
Semaines 1–2
Visite des logements
Inspection complète de chaque unité. Rencontres avec les locataires.
Semaines 2–4
Négociation des baux
Cash-for-raise avec chaque locataire cible. Seuil minimum 4/8.
Semaines 4–6
Vérification diligente
Documents légaux, financiers et état de l'immeuble.
Semaines 6–8
Structuration du partenariat
Convention entre actionnaires et conditions de la société.
Mois 2–3
Acte notarié & clôture
Signature chez le notaire. Frais notariaux payés par le vendeur.
Mois 3–18
Travaux & éco-conversion
Rénovations (159 k$) + thermopompes (30 k$) pour qualification APH Select.
Mois 12–18
Refinancement APH Select SCHL
Amortissement 40 ans · Récupération 96 121 $ pour l'investisseur.
Long terme
Détention & croissance
Gestion ImmoMulti · Appréciation 3 %/an · Distributions 50/50 post-récupération.
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