- La méthode du revenu (MRB × revenus bruts) est le standard pour évaluer un plex — pas les comparables résidentiels.
- Sur la Rive-Nord en 2026, le MRB oscille entre 12,5× et 13,5× et les TGA entre 4,4 % et 4,8 % selon le secteur.
- Deux plex au même prix peuvent avoir des rendements très différents selon leurs revenus réels et leurs dépenses.
- La médiane APCIQ (avril 2026) est de 763 500 $ sur la Rive-Nord, 820 000 $ à Laval et 640 000 $ dans les Laurentides.
- ImmoMulti est acheteur direct — pas un courtier. Offre en 48 h, zéro commission.
Comment estime-t-on la valeur d'un plex ?
Contrairement à une maison, un plex ne se vend pas sur ses caractéristiques physiques ni sur les coups de cœur. Il se vend sur ses revenus. Les investisseurs et les évaluateurs agréés utilisent principalement deux indicateurs :
1. Le multiplicateur de revenu brut (MRB)
C'est la méthode rapide : Prix ≈ Revenus bruts annuels × MRB. Par exemple, un triplex générant 60 000 $ de revenus bruts avec un MRB de 13× vaut environ 780 000 $. Le MRB varie selon la ville, la qualité des logements, l'état de l'immeuble et les conditions du marché. Sur la Rive-Nord en 2026, il se situe généralement entre 12,5× et 13,5×.
2. Le taux global d'actualisation (TGA)
Plus précis, le TGA tient compte des dépenses d'exploitation : TGA = Revenu net d'exploitation (RNE) ÷ Prix de vente. Le RNE correspond aux revenus bruts moins les dépenses opérationnelles (taxes foncières, assurances, entretien, gestion, taux de vacance normalisé) — soit environ 40 % des revenus bruts. Un TGA de 4,6 % sur la Rive-Nord signifie que le marché paie environ 21,7× le RNE annuel.
Exemple : un quadruplex à Blainville génère 78 000 $ de revenus bruts. Avec un MRB de 13× → estimation à 1 015 000 $. Le RNE estimé (60 % × 78 000 $) est de 46 800 $. TGA = 46 800 $ ÷ 1 015 000 $ ≈ 4,6 %. C'est exactement le raisonnement derrière chaque profil du jeu ci-dessus.
Pour en savoir plus sur ces métriques, consultez notre guide sur le TGA immobilier et notre calculateur de rentabilité de plex.
Pourquoi deux plex au même prix ne se valent pas ?
Un investisseur qui achète un duplex à 600 000 $ à Saint-Eustache (profil 1 du jeu) et un autre à 600 000 $ ailleurs n'obtiennent pas le même rendement. Voici pourquoi :
- Les revenus réels varient : un ancien locataire de 10 ans peut payer 40 % sous la valeur marchande (protections du bail québécois). Les revenus inscrits ne sont pas toujours les revenus potentiels.
- Les dépenses d'exploitation diffèrent : taxes foncières, assurances, entretien différé, frais de gestion — un immeuble mal entretenu consomme bien plus que 40 % des revenus bruts.
- Le secteur influence le TGA : un plex à Laval se transige à un TGA légèrement différent d'un plex à Saint-Jérôme, car la demande locative, la croissance des loyers et le profil des acheteurs varient.
- Le potentiel de bonification : un immeuble avec des logements sous-loués offre un potentiel d'augmentation de revenus — qui justifie un prix plus élevé pour un acheteur averti.
C'est pour ça que la comparaison de prix à l'acte seule ne suffit jamais : il faut calculer la rentabilité réelle avec vos chiffres à vous. Vous voulez vendre rapidement ? Lisez notre guide vendre un immeuble à revenus rapidement.
Quel est le prix d'un plex sur la Rive-Nord en 2026 ?
Selon les données APCIQ par le système Centris (avril 2026), voici les médianes pour les immeubles de 2 à 5 logements :
| Région | Médiane (plex 2-5 log.) | MRB typique 2026 | TGA typique 2026 |
|---|---|---|---|
| Rive-Nord de Montréal | 763 500 $ | 12,5× – 13× | 4,6 % – 4,8 % |
| Laval | 820 000 $ | 13× | 4,6 % |
| Laurentides | 640 000 $ | 12,5× | 4,8 % |
Ces médianes cachent une grande dispersion selon la ville, l'état de l'immeuble et le nombre de logements. Un quadruplex à Blainville dépasse généralement le million de dollars (profil 3 du jeu), tandis qu'un duplex à Deux-Montagnes peut se transiger autour de 550 000 $ (profil 8). Pour explorer les prix par secteur, consultez notre carte des prix de plex sur la Rive-Nord.
À Laval, le marché est plus tendu : la médiane dépasse 820 000 $ et les TGA sont parmi les plus bas de la région. Notre page vendre un immeuble à Laval explique les particularités de ce marché.
Comment connaître la valeur exacte de MON plex ?
Les médianes de marché et les profils du jeu donnent un ordre de grandeur — mais la vraie valeur de votre plex dépend de vos chiffres à vous : vos baux en main, vos revenus réels, vos dépenses d'exploitation actuelles et l'état physique de l'immeuble.
ImmoMulti est un acheteur direct de plex et de multilogements sur la Rive-Nord — pas un courtier. Nous analysons votre immeuble avec la méthode du revenu (MRB, TGA, RNE) et nous vous remettons une proposition d'achat chiffrée, confidentielle et sans obligation, sous 48 heures.
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Note méthodologique : Les 10 profils du jeu sont des scénarios représentatifs construits à partir des médianes APCIQ (avril 2026) transmises par le système Centris et de la méthode du revenu. Ils ne correspondent à aucune propriété spécifique inscrite ou vendue. Les MRB et TGA indiqués reflètent les conditions de marché observées sur la Rive-Nord au printemps 2026. Source : APCIQ par le système Centris.
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