Vendre un immeuble à revenus à Laval — offre chiffrée en 48 h
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Réponse rapide
ImmoMulti achète directement les multilogements à Laval — duplex, triplex, quadruplex et grands immeubles sur l'île Jésus. Offre ferme sous 48 h, 0 % de commission, transaction confidentielle sans pancarte ni fiche en ligne.
Chomedey · Sainte-Dorothée · Vimont · Duvernay · Laval-des-Rapides · Fabreville · Sainte-Rose
Le marché du multilogement à Laval
Laval occupe une position particulière dans le grand Montréal. Troisième ville en importance au Québec, entièrement contenue sur l'île Jésus, elle combine un tissu résidentiel dense, une croissance démographique soutenue et une proximité immédiate avec le centre de Montréal. Pour un propriétaire de multilogement, cela se traduit par une demande locative qui est restée robuste d'un cycle à l'autre.
Plusieurs facteurs nourrissent cette demande. La ville est reliée à Montréal par le métro (ligne orange, trois stations sur le territoire lavallois) et par le réseau d'autobus et de trains de banlieue, et le déploiement progressif du REM dans la région métropolitaine continue d'améliorer l'accès au reste de l'agglomération. Un immeuble à revenus situé à distance de marche d'une station ou d'un axe de transport structurant conserve généralement un attrait locatif particulier.
À cela s'ajoutent les pôles d'emploi locaux, la présence d'établissements d'enseignement, les nombreux commerces le long des grandes artères et un parc de logements qui peine, comme ailleurs dans la région, à suivre la croissance des ménages. Les taux d'inoccupation dans le grand Montréal sont demeurés bas ces dernières années, et Laval ne fait généralement pas exception. Cela ne garantit aucun résultat précis pour un immeuble donné, mais cela explique pourquoi les immeubles à revenus y demeurent recherchés par les investisseurs comme par les acheteurs directs.
Pour un vendeur, le contexte importe surtout parce qu'il influence la valeur de son immeuble. Le prix d'un multilogement dépend avant tout de ses loyers réels, de ses dépenses et du taux de capitalisation appliqué dans le secteur, autant d'éléments que nous détaillons plus bas. Si vous souhaitez approfondir l'évolution récente du marché régional, notre analyse du marché immobilier de la Rive-Nord en 2026 met le contexte lavallois en perspective. Vous pouvez aussi voir la carte des prix des plex sur la Rive-Nord pour comparer les valeurs par secteur.
Pourquoi Laval attire les investisseurs
Un vendeur pourrait se demander en quoi l'attrait de Laval pour les investisseurs le concerne. La réponse est directe : plus une ville attire de capitaux vers son multilogement, plus le bassin d'acheteurs prêts à payer un prix sérieux pour un immeuble à revenus s'élargit. La demande des acheteurs et la valeur de revente d'un immeuble sont les deux faces d'une même pièce. Comprendre ce qui rend Laval désirable, c'est comprendre ce qui soutient le prix que vous pouvez espérer obtenir.
Quatre grands moteurs expliquent l'intérêt soutenu pour l'île Jésus.
Le transport et le métro
Laval est la seule banlieue de la région métropolitaine à être directement reliée au réseau de métro de Montréal. Trois stations de la ligne orange — Cartier, De la Concorde et Montmorency — ancrent le sud de l'île et placent le centre-ville de Montréal à une trentaine de minutes. La station De la Concorde offre en prime une correspondance avec le train de banlieue. Pour un locataire sans voiture, ou pour un ménage qui souhaite réduire ses coûts de transport, un immeuble situé à distance de marche d'une de ces stations conserve un attrait particulier. Le déploiement graduel du REM dans le grand Montréal continue par ailleurs d'améliorer la connectivité régionale, ce qui renforce la position de Laval comme point d'ancrage entre le centre et la couronne nord.
L'emploi et l'activité économique
Laval n'est pas qu'une ville-dortoir. Elle abrite des pôles d'emploi importants : la Cité de la biotechnologie, de vastes parcs industriels, un secteur de la santé développé autour de l'Hôpital de la Cité-de-la-Santé, un commerce de détail dense le long des grandes artères et autour du Carrefour Laval, ainsi qu'une fonction publique municipale active. Cette diversité économique soutient une population de travailleurs qui ont besoin de se loger à proximité, ce qui entretient la demande locative de fond.
L'éducation et la population étudiante
La présence du Collège Montmorency, d'un campus de l'Université de Montréal et de plusieurs établissements de formation attire une population étudiante et de jeunes professionnels. Ce segment locatif recherche des logements accessibles, bien desservis par le transport, et constitue une source de demande stable pour les plex et petits immeubles des secteurs centraux.
La démographie et la rareté du logement
Troisième ville du Québec, Laval a connu une croissance démographique constante depuis des décennies et compte aujourd'hui plus de 400 000 habitants. Cette croissance s'accompagne d'une pression sur le parc de logements : comme dans l'ensemble du grand Montréal, la construction n'a pas suivi le rythme de formation des ménages, et les taux d'inoccupation sont demeurés bas ces dernières années. Une offre limitée face à une demande soutenue est précisément le contexte qui protège la valeur d'un immeuble à revenus existant. Nous détaillons ces dynamiques dans notre analyse du marché immobilier de la Rive-Nord en 2026.
Aucun de ces facteurs ne garantit un résultat précis pour votre immeuble en particulier — la valeur dépend toujours de vos chiffres. Mais ensemble, ils expliquent pourquoi un multilogement bien tenu à Laval trouve généralement preneur, et pourquoi un acheteur direct comme ImmoMulti a intérêt à conserver ces immeubles à long terme plutôt qu'à les revendre rapidement.
Le marché du plex à Laval en 2026, secteur par secteur
Laval est née en 1965 de la fusion de quatorze anciennes municipalités, et chacun de ses quartiers a gardé un caractère propre. Le marché du plex n'y est pas uniforme : le profil des immeubles, la nature des locataires et les repères de prix varient sensiblement d'un secteur à l'autre. Le tour d'horizon qui suit vous aide à situer votre immeuble dans son contexte local. Les valeurs de prix par porte et de taux global d'actualisation (TGA) sont indicatives : elles servent de repère, jamais d'offre. Seule l'analyse de vos loyers réels et de vos dépenses permet de chiffrer votre immeuble.
Un rappel utile avant de plonger : partout à Laval, l'évaluation d'un immeuble à revenus repose sur son revenu net d'exploitation (RNE) et sur le TGA appliqué au secteur. Un TGA plus bas correspond à un secteur plus recherché et fait monter la valeur pour un même revenu; un TGA plus élevé compense un risque perçu ou un secteur moins central. Notre calculateur de TGA illustre ce mécanisme.
Chomedey
Cœur démographique de Laval et secteur le plus peuplé de l'île, Chomedey est un pilier historique du marché du plex lavallois. On y trouve une forte densité de duplex, triplex et petits immeubles construits des années 1960 aux années 1980, souvent le long des boulevards Cartier, Notre-Dame et Curé-Labelle. La population y est diversifiée et le bassin de locataires est large, ce qui soutient une occupation généralement solide. La proximité de la station Cartier et l'accès rapide aux ponts vers Montréal en font un secteur où le TGA tend à se situer dans le bas de la fourchette lavalloise. Le prix par porte y est parmi les plus élevés de la ville pour les immeubles bien tenus.
Laval-des-Rapides
Adjacent à Chomedey et directement branché sur les stations Cartier et De la Concorde, Laval-des-Rapides est l'un des secteurs les plus centraux et les mieux desservis de l'île. Le tissu y mêle plex plus anciens, quelques immeubles de moyenne taille et des projets de densification récents près des stations de métro. La demande locative y est vive en raison du transport et de la proximité de la rivière des Prairies. Pour un vendeur, c'est un secteur où un immeuble bien situé attire un large bassin d'acheteurs et où le TGA figure parmi les plus bas de Laval.
Pont-Viau
Coincé entre la rivière des Prairies et l'autoroute 19, Pont-Viau est un secteur central, ancien et densément bâti, très prisé pour sa position de porte d'entrée sud de Laval. Les plex y sont nombreux et souvent de facture traditionnelle. L'accès rapide à Montréal par le pont Viau et la proximité des services soutiennent une demande locative constante. Le secteur combine des prix par porte élevés et un TGA bas, typiques des quartiers matures et bien connectés.
Duvernay
À l'est de l'île, de l'autre côté de l'autoroute 25, Duvernay présente un profil plus résidentiel et familial. On y trouve un mélange de secteurs unifamiliaux établis et de zones de plex et de petits immeubles, notamment vers Saint-François et le long des axes principaux. Le développement plus récent de certaines portions et l'accès à l'autoroute 25 vers le pont attirent des ménages qui recherchent l'espace tout en restant connectés. Le TGA y est généralement un cran au-dessus des secteurs centraux, ce qui reflète un marché un peu moins dense.
Vimont
Au centre-nord de l'île, Vimont est un quartier résidentiel bien établi, desservi par une gare du train de banlieue qui le relie au centre de Montréal. Le parc immobilier y comporte une bonne proportion de plex et de petits immeubles intégrés à des rues familiales. La présence du train de banlieue constitue un atout locatif réel pour les ménages qui travaillent au centre-ville. Les repères de prix et de TGA s'y situent dans la moyenne lavalloise, avec un potentiel intéressant pour les immeubles proches de la gare.
Auteuil
Voisin de Vimont, plus au nord, Auteuil est un secteur essentiellement résidentiel où l'unifamiliale domine, ponctué de plex et de petits ensembles locatifs. Le caractère plus tranquille et familial du quartier attire des locataires à la recherche de stabilité. Le multilogement y est moins présent qu'au sud de l'île, ce qui peut rendre un immeuble bien tenu d'autant plus recherché par un acheteur qui souhaite conserver à long terme. Le TGA y reflète un marché résidentiel de couronne, un peu au-dessus des secteurs centraux.
Sainte-Rose
Au nord de l'île, Sainte-Rose conjugue un noyau villageois historique et patrimonial, une offre commerciale de proximité et des secteurs résidentiels prisés. Le quartier est desservi par le train de banlieue et jouit d'une image de vie de quartier recherchée. Les plex y côtoient un parc unifamilial important. Pour un vendeur, Sainte-Rose combine un attrait de milieu de vie et une demande locative alimentée par les familles et les professionnels, ce qui soutient les valeurs des immeubles bien situés.
Fabreville
Au nord-ouest, Fabreville est un secteur largement résidentiel où le développement s'est fait par vagues successives. On y trouve des plex et de petits immeubles dispersés dans un tissu à dominante unifamiliale. Le caractère plus périphérique du secteur se traduit par des prix par porte souvent plus accessibles et un TGA un peu plus élevé que dans le sud de l'île, ce qui peut représenter une occasion pour un acheteur qui mise sur le long terme et sur la croissance continue de Laval vers le nord.
Ce portrait par secteur donne un cadre, mais il ne remplace jamais l'analyse de votre immeuble en particulier. Deux triplex situés sur la même rue peuvent valoir des montants très différents selon leurs loyers réels, l'état du bâtiment et les baux en place. Que votre immeuble se trouve à Chomedey ou à Fabreville, vous pouvez nous le soumettre et recevoir une offre chiffrée en 48 h. Pour comparer les valeurs de plex à l'échelle régionale, consultez aussi notre carte des prix des plex sur la Rive-Nord.
| Secteur | Caractère du marché | Positionnement de prix / TGA (indicatif) |
|---|---|---|
| Chomedey | Très dense, central, forte proportion de plex, bassin locatif large | Prix par porte élevé · TGA bas |
| Laval-des-Rapides | Central, branché sur le métro, densification récente | Prix par porte élevé · TGA bas |
| Pont-Viau | Porte d'entrée sud, ancien, densément bâti | Prix par porte élevé · TGA bas |
| Vimont | Résidentiel établi, gare de train de banlieue | Milieu de fourchette |
| Duvernay | Familial, accès autoroute 25, plus résidentiel | Milieu de fourchette · TGA un cran plus haut |
| Sainte-Rose | Noyau villageois, milieu de vie recherché, train de banlieue | Milieu à haut de fourchette |
| Auteuil | Résidentiel tranquille, unifamiliale dominante | TGA de couronne |
| Fabreville | Périphérique, développement par vagues, plus accessible | Prix par porte plus bas · TGA plus haut |
Ces repères sont volontairement qualitatifs et indicatifs. Ils ne remplacent pas une évaluation fondée sur vos chiffres réels. Le seul moyen de connaître la valeur de votre immeuble est de nous transmettre vos loyers et vos dépenses : vous recevez alors une offre chiffrée, sans engagement, en 48 h.
Pourquoi vendre votre immeuble directement à un acheteur
Vendre de gré à gré à un acheteur qui conserve l'immeuble à long terme change la dynamique de la transaction. Voici ce que cela vous apporte concrètement à Laval.
Zéro commission de courtage
Vous vendez directement à l'acheteur. Il n'y a pas de commission d'agence prélevée sur le prix de vente : le montant convenu sert de base à votre net, avant les frais usuels de notaire et la fiscalité qui vous est propre.
Une offre en 48 heures
Dès que vous nous transmettez vos baux et un portrait de vos revenus et dépenses, nous analysons votre immeuble et revenons vers vous avec une offre chiffrée en 48 h. Vous n'attendez pas des semaines pour savoir où vous en êtes.
Une vente confidentielle
Aucune pancarte devant l'immeuble, aucune fiche publique en ligne, aucune visite organisée. Vos locataires ne sont pas dérangés et le marché n'est pas informé. La discrétion est souvent décisive pour un propriétaire d'immeuble à revenus.
Vendre directement n'est pas la bonne avenue pour tout le monde, et c'est correct. Si vous hésitez encore entre les approches, notre guide vendre un multilogement sur la Rive-Nord compare les options et leurs implications.
Les secteurs de Laval où nous achetons
Laval est née de la fusion de plusieurs anciennes municipalités, et chacun de ses quartiers conserve un caractère distinct. Nous achetons des immeubles à revenus partout sur le territoire, mais il vaut la peine de comprendre comment le profil locatif peut varier d'un secteur à l'autre.
Chomedey, Pont-Viau et Laval-des-Rapides
Ces secteurs du sud de l'île, les plus proches de Montréal et des stations de métro, comptent parmi les zones les plus densément peuplées de Laval. On y trouve une forte concentration de plex et de petits immeubles à revenus, avec une demande locative généralement vive en raison de l'accès au transport et aux services.
Vimont, Auteuil et Duvernay
Plus au nord et à l'est, ces quartiers mêlent secteurs résidentiels établis et développements plus récents. Les immeubles y présentent des profils variés, des duplex et triplex bien intégrés aux quartiers familiaux jusqu'à des ensembles locatifs de taille moyenne.
Sainte-Dorothée, Fabreville, Sainte-Rose et Laval-Ouest
À l'ouest et au nord-ouest de l'île, ces secteurs offrent un caractère plus résidentiel et, par endroits, plus récent. Le multilogement y est présent sans dominer le paysage, ce qui peut rendre un immeuble bien situé d'autant plus intéressant pour un acheteur qui souhaite conserver à long terme.
Quel que soit votre secteur, l'évaluation repose sur les mêmes principes : ce sont les chiffres de votre immeuble qui mènent, pas une moyenne de quartier. Que vous déteniez un immeuble à Chomedey ou à Sainte-Rose, vous pouvez nous le soumettre et recevoir une offre en 48 h.
Comment on évalue votre immeuble à Laval
L'évaluation d'un immeuble à revenus n'a pas grand-chose à voir avec celle d'une maison unifamiliale. On ne compare pas simplement votre immeuble à la vente d'à côté : on regarde combien d'argent il génère et avec quelle stabilité. La logique tient en trois temps.
- Le revenu net d'exploitation. On part des loyers réellement perçus, auxquels on retranche les dépenses d'exploitation : taxes municipales et scolaires, assurances, énergie, entretien, gestion. Ce qui reste est le revenu net que l'immeuble produit année après année.
- Le taux de capitalisation. On rapporte ce revenu net à un taux propre au secteur, au type d'immeuble et à son état. Plus le secteur est recherché et le revenu stable, plus le taux tend à être bas, ce qui soutient la valeur.
- Les ajustements propres à l'immeuble. L'état du bâtiment, l'âge de la toiture et de la mécanique, les travaux à prévoir, la nature des baux et le potentiel de l'emplacement viennent moduler le résultat à la hausse ou à la baisse.
Pour vous donner une idée des éléments que nous examinons, voici les principaux intrants d'une évaluation et leur rôle. Les valeurs précises varient selon chaque immeuble et chaque secteur de Laval.
| Élément examiné | Ce que nous regardons | Effet sur la valeur |
|---|---|---|
| Loyers réels | Loyers perçus actuellement, par rapport aux baux en vigueur | Des revenus stables et bien documentés soutiennent l'évaluation |
| Dépenses d'exploitation | Taxes, assurances, énergie, entretien, gestion | Des dépenses maîtrisées augmentent le revenu net |
| Emplacement | Secteur, proximité du métro et des axes de transport, services | Un emplacement recherché tend à réduire le taux de capitalisation |
| État du bâtiment | Toiture, fondation, mécanique, fenestration, travaux à venir | Des travaux importants à prévoir réduisent le prix offert |
| Type et taille | Duplex, triplex, quadruplex ou immeuble de plusieurs logements | Influence le bassin d'acheteurs et le mode de financement |
Vous voulez tester les chiffres par vous-même avant de nous parler? Notre calculateur d'offre d'achat vous permet d'estimer un ordre de grandeur, et notre calculateur de taux global d'actualisation (TGA) illustre l'effet du taux de capitalisation sur la valeur. Ces outils donnent un repère, pas une offre ferme.
Combien vaut votre immeuble à Laval : la méthode détaillée
La section précédente a posé les principes; voyons maintenant comment ils se traduisent en chiffres. La méthode du revenu se déroule en trois temps, que nous illustrons ensuite avec trois exemples concrets — un duplex, un triplex et un six-logements. Tous les montants ci-dessous sont fictifs et arrondis, choisis pour rendre le calcul lisible; ils ne représentent aucun immeuble réel ni aucune offre.
Étape 1 — Le revenu net d'exploitation (RNE)
On additionne d'abord les revenus bruts de l'immeuble : la somme des loyers annuels, à laquelle s'ajoutent, le cas échéant, les revenus de stationnement, de buanderie ou de rangement. On en retranche ensuite les dépenses d'exploitation : taxes municipales et scolaires, assurances, énergie des aires communes, entretien et réparations, conciergerie, gestion et une réserve pour vacance et mauvaises créances. Le résultat est le revenu net d'exploitation, ou RNE. Il exclut volontairement le financement hypothécaire : le RNE mesure ce que l'immeuble produit en soi, indépendamment de la façon dont chaque propriétaire choisit de le financer.
Étape 2 — Le taux global d'actualisation (TGA)
On divise ensuite le RNE par un taux global d'actualisation (TGA, ou taux de capitalisation) propre au secteur et au type d'immeuble. La formule est simple : valeur = RNE ÷ TGA. Un TGA de 5 % signifie qu'un acheteur accepte de payer l'immeuble à un prix qui, sur la base du revenu net actuel, lui rapporterait 5 % par année avant financement. Plus le secteur est recherché et le revenu stable, plus le TGA est bas — et plus la valeur monte pour un même RNE. Notre calculateur de TGA permet de tester différentes hypothèses.
Étape 3 — Les ajustements propres à l'immeuble
La valeur obtenue à l'étape 2 est un point de départ, pas un verdict. On l'ajuste ensuite selon l'état réel du bâtiment : une toiture à refaire, une mécanique en fin de vie, des fenêtres à changer ou des travaux de mise aux normes viennent réduire le prix, tandis qu'un immeuble rénové, avec des baux sains et un potentiel d'optimisation, le soutient. C'est aussi ici qu'entrent en jeu la nature des loyers (sont-ils au marché ou en deçà?) et la qualité de la documentation que vous pouvez fournir.
Exemple 1 — Un duplex à Pont-Viau
Prenons un duplex composé de deux logements loués respectivement 1 100 $ et 1 250 $ par mois, sans autres revenus.
- Revenus bruts : (1 100 $ + 1 250 $) × 12 = 28 200 $ par année
- Dépenses d'exploitation (taxes, assurances, entretien, réserve) estimées à environ 35 % des revenus, soit 9 870 $
- RNE : 28 200 $ − 9 870 $ = 18 330 $
- Valeur au TGA de 5,0 % : 18 330 $ ÷ 0,050 = ≈ 367 000 $
Si le même duplex se situait dans un secteur légèrement moins central, un TGA de 5,5 % ramènerait la valeur à environ 333 000 $. Ce simple écart d'un demi-point illustre à quel point le TGA du secteur pèse sur le prix. Les petits immeubles comme le duplex se financent souvent comme une résidence, ce qui élargit le bassin d'acheteurs.
Exemple 2 — Un triplex à Chomedey
Prenons maintenant un triplex de trois logements loués 1 000 $, 1 150 $ et 1 200 $ par mois, plus 100 $ par mois de revenus de stationnement.
- Revenus bruts : (1 000 $ + 1 150 $ + 1 200 $ + 100 $) × 12 = 41 400 $ par année
- Dépenses d'exploitation estimées à environ 38 % des revenus, soit 15 730 $
- RNE : 41 400 $ − 15 730 $ = 25 670 $
- Valeur au TGA de 4,8 % : 25 670 $ ÷ 0,048 = ≈ 535 000 $
Dans un secteur central et recherché comme Chomedey, le TGA plus bas (ici 4,8 %) reflète la solidité de la demande et fait grimper la valeur. Si les loyers de ce triplex étaient nettement sous le marché, un acheteur tiendrait compte du potentiel d'optimisation à long terme, tout en restant prudent : au Québec, la hausse des loyers est encadrée et se fait progressivement, selon la méthode du Tribunal administratif du logement. Notre calculatrice de hausse de loyer illustre cet encadrement.
Exemple 3 — Un six-logements à Laval-des-Rapides
Prenons enfin un immeuble de six logements loués en moyenne 1 150 $ par mois, avec 150 $ par mois de revenus de buanderie et de rangement.
- Revenus bruts : (6 × 1 150 $ + 150 $) × 12 = 84 600 $ par année
- Dépenses d'exploitation estimées à environ 40 % des revenus (un immeuble plus gros supporte plus de frais de gestion et d'entretien), soit 33 840 $
- RNE : 84 600 $ − 33 840 $ = 50 760 $
- Valeur au TGA de 5,25 % : 50 760 $ ÷ 0,0525 = ≈ 967 000 $
À partir de cinq logements, l'immeuble bascule dans la catégorie des immeubles à revenus « commerciaux » aux yeux de nombreux prêteurs, avec des règles de financement différentes (mise de fonds, ratio de couverture de la dette). Le TGA appliqué reflète alors davantage le rendement recherché par les investisseurs que le prix des résidences comparables. Voilà pourquoi, pour ce type d'immeuble, on regarde le RNE avant tout.
Ces trois exemples montrent la même logique à trois échelles. Vous pouvez reproduire ces calculs sur votre propre immeuble avec notre calculateur d'offre d'achat et affiner le taux avec le calculateur de TGA. Gardez toutefois à l'esprit que ces outils donnent un ordre de grandeur : l'offre réelle tient compte de l'état du bâtiment, des baux et des particularités de votre secteur de Laval. Le plus simple reste de nous transmettre vos chiffres et de recevoir une offre ferme en 48 h.
| Immeuble | Revenus bruts | RNE | TGA | Valeur indicative |
|---|---|---|---|---|
| Duplex — Pont-Viau | 28 200 $ | 18 330 $ | 5,0 % | ≈ 367 000 $ |
| Triplex — Chomedey | 41 400 $ | 25 670 $ | 4,8 % | ≈ 535 000 $ |
| 6-logements — Laval-des-Rapides | 84 600 $ | 50 760 $ | 5,25 % | ≈ 967 000 $ |
Une dernière nuance importante : le prix de vente n'est pas votre produit net. De ce montant, il faut déduire le solde de votre prêt hypothécaire, les frais de notaire, une éventuelle pénalité de remboursement anticipé et la fiscalité qui vous est propre (gain en capital et récupération de l'amortissement), que nous abordons plus bas. C'est le net final, pas le prix affiché, qui compte pour votre décision.
Vendre selon votre type d'immeuble à Laval
Tous les immeubles à revenus ne se vendent pas de la même façon. Le nombre de logements change le bassin d'acheteurs, le mode de financement et, souvent, la façon dont la valeur se construit. Voici les nuances pour chaque type courant à Laval. Dans tous les cas, notre approche reste la même : nous achetons directement, dans l'état actuel, en nous appuyant sur le revenu réel.
Le duplex
Le duplex est le point d'entrée du multilogement. Souvent occupé par le propriétaire dans l'un des logements, il se finance généralement comme une résidence, avec une mise de fonds accessible et des taux hypothécaires résidentiels. Cela élargit considérablement le bassin d'acheteurs potentiels : investisseurs débutants, ménages qui veulent se loger tout en louant une partie, familles élargies. Pour un vendeur, cela signifie une demande large. La valeur d'un duplex reste sensible aux comparables résidentiels du secteur, en plus de sa capacité de revenu. À Laval, on trouve des duplex dans à peu près tous les secteurs, avec une forte présence à Chomedey, Pont-Viau et Duvernay.
Le triplex
Le triplex est sans doute le format emblématique du plex québécois, et Laval en compte un grand nombre. Il conserve l'avantage d'un financement souvent résidentiel (jusqu'à quatre logements dans bien des cas), tout en offrant un revenu plus étoffé grâce au troisième loyer. C'est un format très liquide : il plaît autant aux investisseurs qu'aux occupants-propriétaires. La valeur d'un triplex commence à s'appuyer davantage sur le RNE, même si les comparables du secteur restent une référence. Un triplex bien tenu, avec des baux clairs, se vend généralement bien.
Le quadruplex
À quatre logements, l'immeuble marque souvent la limite supérieure du financement résidentiel chez de nombreux prêteurs. C'est un format apprécié des investisseurs qui cherchent un revenu plus substantiel sans basculer dans le financement commercial. La gestion demande un peu plus de rigueur qu'un triplex, mais le rendement potentiel est supérieur. Pour un vendeur, le quadruplex attire un bassin d'acheteurs sérieux, orientés revenu. L'évaluation repose surtout sur le RNE et le TGA du secteur.
Le cinq-logements et plus
À partir de cinq logements, l'immeuble bascule généralement dans la catégorie « commerciale » du point de vue du financement. Les règles changent : mise de fonds plus élevée, analyse du ratio de couverture de la dette, taux et amortissements différents. Le bassin d'acheteurs se resserre autour des investisseurs, mais ce sont précisément ces immeubles qu'un acheteur direct de long terme comme ImmoMulti recherche. Ici, la valeur se détache presque entièrement des comparables résidentiels : c'est le revenu net et sa stabilité qui commandent. Un quintuplex, un six-logements ou un plus grand ensemble s'évalue à la loupe du RNE, du TGA et de l'état du bâtiment. Si vous détenez plusieurs immeubles ou un portefeuille, notre page cessions off-market pour investisseurs décrit comment nous traitons ces transactions.
Quel que soit le format, le principe demeure : nous regardons ce que l'immeuble produit, pas seulement à quoi il ressemble. Un duplex modeste avec des loyers sains peut être plus intéressant qu'un grand immeuble mal tenu. Soumettez-nous votre immeuble, peu importe sa taille, et recevez une offre en 48 h.
Vendre votre immeuble de Laval en quatre étapes
Pas de mise en marché qui s'étire, pas de visites en série. Le parcours est court, clair et confidentiel.
Vous nous contactez
Vous remplissez le formulaire ou nous appelez. Vous transmettez les bases : adresse, nombre de logements, baux et un aperçu des revenus et dépenses.
On analyse l'immeuble
Nous étudions le revenu net, le secteur et l'état du bâtiment. Au besoin, nous vous posons quelques questions pour bien cerner la situation.
Vous recevez une offre en 48 h
Vous obtenez une offre d'achat chiffrée, sans engagement. Vous prenez le temps qu'il vous faut pour l'examiner et poser vos questions.
Clôture chez le notaire
Si l'offre vous convient, on signe la promesse d'achat et on planifie la clôture chez le notaire selon vos besoins, souvent en quelques semaines.
Vous détenez plusieurs immeubles ou un portefeuille à céder discrètement? Notre page cessions off-market pour investisseurs explique comment nous traitons les transactions de plus grande envergure. Pour revenir à l'ensemble de nos services, visitez notre page d'accueil.
La fiscalité de la vente d'un immeuble à Laval
Vendre un immeuble à revenus a des conséquences fiscales qu'il vaut mieux comprendre avant de signer, parce qu'elles séparent le prix de vente de votre produit net réel. Ce qui suit est un survol pédagogique, pas un avis fiscal : chaque situation est particulière, et un comptable ou un fiscaliste devrait valider vos chiffres. Trois notions reviennent presque toujours dans une vente lavalloise.
Le gain en capital
Si vous vendez votre immeuble plus cher que son coût fiscal (essentiellement le prix payé à l'origine, plus les améliorations capitalisées, moins certains éléments), la différence constitue un gain en capital. Au Canada, une portion de ce gain est imposable et s'ajoute à votre revenu de l'année. Comme un immeuble à revenus n'est pas une résidence principale, il ne bénéficie pas de l'exemption qui protège la maison où vous habitez — sauf, éventuellement, pour la portion que vous occupiez vous-même, un cas à valider avec un professionnel. Notre calculateur de gain en capital vous aide à estimer l'ordre de grandeur de l'impôt en jeu.
La récupération de l'amortissement (DPA)
Si, au fil des ans, vous avez déduit de l'amortissement — la déduction pour amortissement, ou DPA — sur le bâtiment pour réduire vos revenus locatifs imposables, la vente peut déclencher une récupération de cet amortissement. Concrètement, l'avantage fiscal dont vous avez profité pendant la détention est repris au moment de la vente et s'ajoute à votre revenu imposable de l'année, souvent en totalité plutôt qu'à moitié comme le gain en capital. C'est un élément fréquemment sous-estimé, qui peut représenter une somme importante pour un immeuble détenu longtemps. Il mérite d'être calculé avant de fixer votre prix de réserve.
Détenir en son nom ou en société
La façon dont l'immeuble est détenu — à votre nom personnel, en copropriété, ou par l'intermédiaire d'une société — change le traitement fiscal de la vente et les options de planification. Une vente à travers une société de gestion, par exemple, n'a pas les mêmes conséquences qu'une vente personnelle, notamment sur le plan des dividendes et du compte de dividendes en capital. Là encore, c'est une conversation à avoir avec votre comptable en amont, surtout si plusieurs personnes se partagent la propriété.
Et la taxe de bienvenue?
La taxe de bienvenue — officiellement le droit de mutation immobilière — est payée par l'acheteur, pas par le vendeur. Elle ne réduit donc pas votre produit de vente. Mais elle mérite d'être mentionnée, car elle fait partie du coût total d'une transaction et un acheteur en tient compte dans son budget d'acquisition. Si vous êtes vous-même sur le point de racheter un autre immeuble à Laval, vous la paierez à votre tour; notre page sur la taxe de bienvenue et notre calculateur de taxe scolaire vous aident à anticiper ces coûts.
La bonne nouvelle, du point de vue de la planification, c'est qu'une vente directe à un acheteur comme ImmoMulti vous donne un montant net clair et une date de clôture prévisible. Vous pouvez alors calculer votre position fiscale avec précision, plutôt que de composer avec l'incertitude d'une mise en marché dont ni le prix final ni le moment ne sont connus d'avance. Cette prévisibilité facilite grandement le travail de votre comptable.
Vendre avec des locataires : vos obligations à Laval
Une inquiétude revient souvent chez les propriétaires lavallois : « Dois-je vider mon immeuble ou reprendre les logements avant de vendre? » Presque toujours, la réponse est non — et c'est même l'inverse qui est recherché. Voici ce que prévoit le droit québécois et ce que cela change pour vous.
La vente n'annule pas les baux
Au Québec, le principe est clair : la vente d'un immeuble ne met pas fin aux baux en cours. En vertu de l'article 1937 du Code civil du Québec, l'acheteur devient le nouveau locateur et reprend les baux tels qu'ils sont, aux mêmes conditions. Vos locataires conservent leur logement, leur loyer et leurs droits. Vous n'avez donc ni à donner d'avis, ni à reprendre possession, ni à négocier un départ pour vendre. Un immeuble entièrement loué, avec des baux en règle, est précisément ce qu'un acheteur de long terme veut acquérir.
Ce que l'acheteur reçoit
Pour bien évaluer et reprendre l'immeuble, l'acheteur a besoin d'une image fidèle de la situation locative : les baux en vigueur, le montant exact de chaque loyer, les dates de renouvellement, les dépôts éventuels et l'historique des paiements. Rassembler ces documents est la seule véritable « préparation » que nous vous demandons. Plus la documentation est claire, plus l'offre peut être ferme rapidement.
L'achat sans éviction
Parce que nous conservons les immeubles à long terme, notre intérêt est que les logements restent occupés par des locataires en règle. Il n'est pas question, dans notre modèle, de vous demander d'évincer qui que ce soit avant la vente. Vous vendez l'immeuble tel quel, locataires en place. Cela protège aussi votre tranquillité d'esprit : vos locataires, avec qui vous avez peut-être une relation de longue date, ne subissent pas de bouleversement du fait de la transaction.
Et les loyers sous le marché?
Beaucoup d'immeubles lavallois détenus depuis longtemps ont des loyers inférieurs au marché. C'est fréquent et ce n'est pas un problème pour vendre : nous en tenons compte dans l'analyse. Au Québec, les loyers ne se rattrapent pas d'un coup — la hausse est encadrée et progressive, selon la méthode du Tribunal administratif du logement. Un acheteur sérieux le sait et évalue l'immeuble sur cette base réaliste. Vous n'avez rien à « corriger » avant de vendre; notre calculatrice de hausse de loyer illustre simplement l'encadrement en vigueur.
En résumé, vendre avec des locataires à Laval est non seulement possible, c'est la voie normale et la plus simple. Si vous composez avec une situation locative délicate, la section suivante et notre page dédiée aux immeubles avec locataires problématiques abordent ces cas de front.
Situations de vente fréquentes à Laval
Beaucoup de propriétaires ne vendent pas par choix pur, mais parce qu'un événement de vie les y amène. Une vente directe, rapide et confidentielle simplifie plusieurs de ces situations. Voici les plus courantes chez les vendeurs lavallois.
Une succession à régler
Un immeuble reçu en héritage est souvent détenu par plusieurs héritiers qui ne s'entendent pas nécessairement sur la suite. Une vente directe fixe un montant net clair à partager, sans mise en marché longue ni gestion à distance. Voir notre page vendre un plex en succession.
Un divorce ou une séparation
Lorsqu'un couple se sépare, liquider rapidement et sans friction un immeuble détenu en commun aide à tourner la page. Une offre ferme et une date de clôture prévisible évitent des mois d'incertitude. Voir vendre lors d'un divorce ou d'une séparation.
La retraite et l'allègement
Après des années de gestion, plusieurs propriétaires souhaitent se libérer des tracas locatifs et convertir leur immeuble en capital pour la retraite. Vendre sans visites ni délais rend cette transition simple. Voir vendre son immeuble à la retraite.
Un immeuble à rénover
Une toiture en fin de vie, une mécanique désuète ou des travaux majeurs à venir? Nul besoin de rénover avant de vendre : nous achetons dans l'état actuel et intégrons les travaux à notre analyse. Voir vendre un immeuble à rénover.
Un locataire difficile
Retards de paiement, conflits, dossier au Tribunal administratif du logement : une situation locative tendue décourage bien des acheteurs, mais pas un acheteur direct expérimenté. Voir vendre avec des locataires problématiques.
Une pression financière
Refinancement difficile, liquidités à dégager, immeuble qui coûte plus qu'il ne rapporte : une vente rapide et confidentielle permet de reprendre le contrôle sans exposer sa situation au marché. Voir vendre en difficulté financière.
Quelle que soit votre situation, l'approche reste la même : une analyse fondée sur le revenu réel de votre immeuble, une offre en 48 h et une clôture à votre rythme. Vous détenez l'immeuble avec des associés? Consultez aussi vendre un immeuble entre associés.
Vendre sans courtier à Laval : ce que ça change
Vendre un immeuble à revenus par l'entremise d'un courtier immobilier est une option parfaitement valable, et ce n'est pas toujours la bonne pour tout le monde. Vendre directement à un acheteur, sans intermédiaire, répond à un besoin différent. Comprendre l'écart aide à choisir la voie qui vous convient.
La différence la plus visible est la commission. Une transaction par courtage implique généralement une commission calculée en pourcentage du prix de vente, prélevée à la clôture. Sur un immeuble à revenus, dont les prix se comptent souvent en centaines de milliers de dollars, cette commission représente une somme substantielle. En vendant directement, il n'y a pas de commission de courtage : le montant convenu sert de base à votre net, avant les frais usuels de notaire et votre fiscalité.
La deuxième différence est le déroulement. Une mise en marché classique suppose une inscription publique, des photos, des visites répétées, parfois plusieurs mois d'attente et un acheteur dont le financement doit encore être approuvé. Une vente directe, elle, court-circuite ces étapes : vous transmettez vos chiffres, vous recevez une offre en 48 h, et la clôture se planifie à votre rythme. C'est particulièrement précieux quand la discrétion compte ou quand vous devez agir vite.
La troisième différence tient à la confidentialité. Sans inscription publique ni pancarte, vos locataires, vos voisins et vos concurrents ne sont pas informés que l'immeuble change de mains, sauf si vous le décidez. Pour bien des propriétaires d'immeubles à revenus, cette discrétion vaut à elle seule le choix de la vente directe.
Vendre sans courtier ne veut pas dire vendre sans encadrement. Le notaire demeure requis au Québec pour officialiser le transfert de propriété, vérifier les titres et protéger les deux parties. Ses honoraires sont modestes comparés à une commission de courtage. Vous conservez donc la sécurité juridique d'une transaction en bonne et due forme, sans les frais et les délais d'une mise en marché.
Pour approfondir, notre guide complet vendre un immeuble sans courtier au Québec détaille chaque étape, et notre comparatif courtier, acheteur direct ou off-market met les trois approches côte à côte pour vous aider à trancher. Si la discrétion est votre priorité absolue, voyez aussi vendre discrètement en off-market.
Vous vendez ailleurs sur la Rive-Nord ou dans la région?
ImmoMulti achète des multilogements bien au-delà de l'île Jésus. Si votre immeuble se trouve dans une ville voisine de Laval ou ailleurs sur la Rive-Nord et la couronne nord, la même approche s'applique : une offre chiffrée en 48 h, sans commission de courtage, en toute confidentialité. Voici quelques-uns des marchés que nous couvrons.
À l'est de Laval, Terrebonne et Repentigny forment un pôle en pleine croissance de la couronne nord, avec un parc de plex et de petits immeubles important. Au nord et à l'ouest, Blainville, Boisbriand, Sainte-Thérèse et Rosemère composent un secteur résidentiel prisé où le multilogement bien situé reste recherché. Plus loin, Mascouche, Saint-Eustache, Mirabel et Deux-Montagnes complètent notre territoire.
Où que soit votre immeuble dans la grande région, la logique d'évaluation demeure identique : le revenu net, le taux de capitalisation du secteur et l'état du bâtiment. Soumettez-nous votre immeuble et recevez une offre en 48 h. Pour situer votre marché, consultez notre carte des prix des plex sur la Rive-Nord et notre analyse du marché en 2026.
Vendre un immeuble à revenus à Laval — vos réponses
En vendant directement à un acheteur spécialisé comme ImmoMulti, vous évitez l'inscription publique, les visites en série et les délais de financement de l'acheteur. Vous transmettez vos baux et vos chiffres, et vous recevez une offre chiffrée en 48 h. La clôture chez le notaire se fait ensuite au moment qui vous convient, souvent en quelques semaines.
Oui. Nous achetons des multilogements partout sur l'île Jésus : Chomedey, Sainte-Dorothée, Laval-des-Rapides, Pont-Viau, Vimont, Auteuil, Duvernay, Fabreville, Sainte-Rose et Laval-Ouest. Chaque secteur a son profil locatif, mais notre intérêt couvre l'ensemble du territoire lavallois.
L'analyse de vos chiffres et la proposition d'achat sont entièrement gratuites, confidentielles et sans engagement. Vous n'avez rien à débourser pour connaître ce qu'un acheteur direct est prêt à payer pour votre immeuble à revenus.
Duplex, triplex, quadruplex, quintuplex, plex et grands multilogements, des petits immeubles de quartier aux blocs de plusieurs dizaines de logements. Nous regardons l'immeuble selon son revenu réel plutôt que selon son apparence.
Oui, et c'est généralement ce que nous recherchons. Au Québec, la vente d'un immeuble n'annule pas les baux : l'acheteur reprend les logements loués et les baux en cours. Vous n'avez ni à reprendre possession, ni à donner d'avis, ni à déranger vos locataires.
Nous partons du revenu net d'exploitation de l'immeuble, auquel on applique un taux de capitalisation propre au secteur et au type de bâtiment. Concrètement, ce sont les loyers réels, les dépenses, l'état du bâtiment et l'emplacement qui déterminent l'offre, beaucoup plus que la valeur d'une résidence comparable. Notre calculateur TGA illustre cette logique.
Vous recevez une offre chiffrée en 48 h après nous avoir transmis vos informations. Si elle vous convient, la signature de la promesse d'achat suit rapidement et la clôture chez le notaire se planifie selon vos besoins, généralement en quelques semaines plutôt qu'en plusieurs mois.
Non. Nous achetons dans l'état actuel. Il n'y a ni home staging, ni rénovation à entreprendre, ni travaux de mise en valeur à financer de votre poche. Rassemblez simplement vos baux et un portrait de vos revenus et dépenses des douze derniers mois.
Aucune commission de courtage ni frais d'agence pour vous : vous vendez directement à l'acheteur. Le notaire reste requis pour officialiser le transfert de propriété au Québec, mais ses honoraires sont modestes comparés à une commission de courtage habituelle. Comparez la vente directe aux autres options sans courtier.
Oui. Il n'y a ni pancarte, ni fiche publique en ligne, ni défilé de curieux. La transaction se fait de gré à gré entre vous et l'acheteur. Vos locataires, vos voisins et le marché ne sont informés que si vous le décidez.
La demande locative à Laval demeure soutenue, portée par la croissance démographique de l'île Jésus, sa connexion au métro et au réseau de transport, et la proximité de Montréal. Les conditions de marché évoluent toutefois constamment : c'est précisément pourquoi une évaluation à jour de votre immeuble a de la valeur. Voir notre analyse du marché de la Rive-Nord en 2026.
Oui. Une vente directe et rapide simplifie souvent les situations de succession, de séparation ou de partenariat à dénouer, parce qu'elle évite une mise en marché longue et permet de fixer un montant net clair à répartir entre les parties. Voir nos pages vendre un plex en succession et vendre entre associés.
On part du revenu net d'exploitation (RNE) — les loyers et autres revenus, moins les dépenses d'exploitation — et on le divise par un taux global d'actualisation (TGA) propre au secteur. La formule est valeur = RNE ÷ TGA. Par exemple, un immeuble générant 25 000 $ de RNE à un TGA de 5 % vaudrait environ 500 000 $ avant ajustements pour l'état du bâtiment. Notre calculateur de TGA et notre calculateur d'offre permettent de tester vos propres chiffres.
Deux éléments principaux entrent en jeu : le gain en capital (si vous vendez plus cher que votre coût fiscal) et la récupération de l'amortissement (si vous avez déduit de la DPA pendant la détention). Un immeuble à revenus ne bénéficie pas de l'exemption de résidence principale. La taxe de bienvenue, elle, est payée par l'acheteur. Chaque situation étant particulière, validez vos chiffres avec un comptable; notre calculateur de gain en capital donne un ordre de grandeur.
Les secteurs centraux et bien desservis par le transport — Chomedey, Laval-des-Rapides et Pont-Viau — présentent généralement la demande la plus vive et les TGA les plus bas, ce qui soutient les valeurs. Cela dit, un immeuble bien tenu trouve preneur partout sur l'île, de Sainte-Rose à Fabreville en passant par Vimont et Duvernay. C'est le revenu réel de votre immeuble, plus que la seule moyenne du quartier, qui détermine sa valeur.
Oui. Nous achetons dans l'état actuel, y compris les immeubles qui demandent une toiture, une mécanique ou d'autres travaux importants. Vous n'avez rien à rénover ni à financer avant la vente : les travaux à prévoir sont simplement intégrés à notre évaluation. Voir notre page vendre un immeuble à rénover.
Cherchez une entreprise spécialisée dans l'achat de multilogements qui acquiert pour son propre portefeuille, plutôt qu'un courtier qui revend. Un acheteur direct vous soumet une offre sans mise en marché, sans visites publiques et sans commission. Décrivez-lui votre immeuble et ses revenus pour recevoir une proposition. ImmoMulti est un acheteur direct de plex sur la Rive-Nord, dont Laval : offre chiffrée sous 48 h, zéro commission, achat de votre immeuble tel quel.
Plusieurs investisseurs recherchent activement des triplex à Laval pour les conserver à long terme et encaisser les loyers. Contrairement à un acheteur-occupant, ils achètent avec les locataires et les baux en place, sans exiger de rénovations préalables. ImmoMulti est un acheteur direct de plex sur la Rive-Nord, dont Laval : offre chiffrée sous 48 h, zéro commission, achat de votre immeuble tel quel.
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