Tous les outils pour évaluer
et financer votre immeuble

La valeur d'un multilogement repose surtout sur ses revenus. On combine plusieurs méthodes : le MRB (revenus bruts), le MRN (revenus nets) et le TGA (taux de rendement). Nos calculateurs vous donnent une estimation en quelques secondes; une évaluation précise nécessite ensuite la vérification des documents financiers.

Le MRB est le rapport entre le prix de vente et les revenus bruts annuels. Par exemple, un immeuble vendu 1 000 000 $ générant 100 000 $ de revenus a un MRB de 10. C'est un repère rapide pour comparer des immeubles, mais il ne tient pas compte des dépenses.

Le MRN compare le prix au revenu net d'exploitation (revenus moins dépenses). Plus fiable que le MRB, il reflète la rentabilité réelle. Pour fixer une offre, nous appliquons un MRN de 17 à 28 sur le revenu net normalisé, selon l'emplacement et l'état de l'immeuble.

Le TGA, ou cap rate, est le revenu net d'exploitation divisé par la valeur de l'immeuble, exprimé en pourcentage. Un TGA de 5 % signifie que l'immeuble génère 5 % de son prix en revenu net annuel. Plus le TGA est élevé, meilleur est le rendement.

On prend les revenus bruts, on soustrait un taux de vacance (souvent 5 %), puis on retire les dépenses d'exploitation : taxes, assurance, électricité, gestion, conciergerie, entretien. Le résultat est le RNE, base de la plupart des méthodes d'évaluation.

Une dépense normalisée est une dépense estimée selon des standards du marché, même si le propriétaire actuel ne la paie pas. Par exemple : 5 % de gestion, 1 % de frais divers, une conciergerie par porte et un taux de vacance. Cela permet de comparer les immeubles sur une base équitable.

Nous normalisons vos revenus et dépenses pour obtenir un revenu net réaliste, puis nous appliquons un MRN de 17 à 28. Pour les immeubles de 4 logements et moins, nous utilisons plutôt un prix à la porte (120 000 $ à 250 000 $). Notre calculateur d'offre reproduit cette logique.

Le MRB se base sur les revenus bruts (avant dépenses), le MRN sur les revenus nets (après dépenses). Le MRB est plus rapide mais moins précis; le MRN reflète mieux la rentabilité réelle. Les deux se complètent dans une évaluation sérieuse.

Les petits plex (duplex, triplex, quadruplex) se vendent davantage selon une logique de prix à la porte et de comparables, plutôt que purement selon les revenus. Sur la Rive-Nord, nous évaluons généralement entre 120 000 $ et 250 000 $ par porte, selon la localisation et l'état.

Même si votre immeuble est plein, on normalise généralement un taux de vacance de 3 à 5 % pour tenir compte des changements de locataires et des mauvaises créances. Nos outils utilisent 5 % par défaut, un standard prudent.

La taxe de bienvenue (droits de mutation) est payée par l'acheteur, une fois, après l'achat. Elle se calcule par tranches sur la valeur la plus élevée entre le prix d'achat et l'évaluation municipale. Notre calculateur l'estime selon votre ville.

Le versement couvre le capital et les intérêts, répartis sur la période d'amortissement. Au Québec, les intérêts sont généralement composés semestriellement. Plus l'amortissement est long, plus le versement est bas, mais plus vous payez d'intérêts au total. Notre calculateur ci-dessus l'illustre.

Pour un immeuble de 1 à 4 logements occupé par le propriétaire, la mise de fonds peut être aussi basse que 5 à 10 %. Pour 5 logements et plus, ou en investissement, elle se situe généralement entre 15 % et 25 %, selon le prêteur et le programme (SCHL ou conventionnel).

Le cashflow est l'argent qui reste après avoir payé toutes les dépenses ET le versement hypothécaire. Un immeuble à cashflow positif vous met de l'argent en poche chaque mois. C'est l'un des indicateurs les plus importants pour un investisseur.

Une cession consiste à reprendre un contrat d'achat déjà négocié sur un immeuble hors marché. L'acheteur profite d'un immeuble jamais affiché publiquement, souvent sous la valeur marchande. Découvrez nos cessions sur notre page dédiée.

Oui. Tous nos outils sont entièrement gratuits et la plupart ne nécessitent aucune inscription. Le calculateur d'offre demande seulement votre courriel et téléphone pour vous transmettre le rapport et, si vous le souhaitez, vous accompagner.

Absolument. Les informations que vous entrez servent uniquement à produire votre estimation et, le cas échéant, à vous contacter. Elles ne sont jamais revendues ni diffusées. La discrétion est au cœur de notre approche.

Non. Nos calculateurs donnent une estimation rapide et fiable pour vous orienter, mais ils ne remplacent pas une évaluation par un évaluateur agréé ni une analyse complète des documents financiers. Ils sont un excellent point de départ.

ImmoMulti est acheteur direct : nous achetons votre multilogement sans intermédiaire ni commission, avec une offre chiffrée sous 48 h. Utilisez le calculateur d'offre pour une première estimation, puis contactez-nous pour une offre officielle.

Nous achetons des immeubles à revenus partout sur la Rive-Nord de Montréal et dans les Laurentides : Saint-Jérôme, Blainville, Rosemère, Sainte-Thérèse, Mirabel, Terrebonne, Mascouche, Boisbriand, Laval, Deux-Montagnes, Saint-Eustache et les environs.