- Un immeuble à revenus se valorise par ses revenus nets (méthode TGA/RNE), pas par des comparables résidentiels.
- Le TGA (taux global d'actualisation) = RNE ÷ valeur. Plus il est élevé, meilleur est le rendement relatif.
- Le MRB = prix ÷ revenus bruts. Sur la Rive-Nord, il tourne entre 12 et 14× pour les plex.
- À la vente, la récupération de DPA est imposée à 100 % comme revenu ordinaire — distinct du gain en capital (50 % jusqu'à 250 000 $ pour un particulier).
- La médiane d'un plex (2-5 logements) sur la Rive-Nord en 2026 était de 763 500 $ avec un délai de vente d'environ 25 à 41 jours (APCIQ-Centris, avril 2026).
Que faut-il savoir pour bien évaluer un multilogement ?
L'évaluation d'un multilogement repose sur les revenus nets d'exploitation (RNE) et non sur des comparables résidentiels. Les deux indicateurs clés sont le TGA (taux global d'actualisation = RNE ÷ valeur ; entre 4 % et 6 % sur la Rive-Nord) et le MRB (multiplicateur de revenu brut = prix ÷ revenus bruts ; 12 à 14× pour les plex). Un immeuble sous-loué sera sous-évalué par comparables, mais correctement évalué par la méthode du revenu.
Contrairement à une maison ou un condo vendu à un propriétaire-occupant, un immeuble à revenus se valorise essentiellement à partir de ses revenus nets d'exploitation (RNE). Deux indicateurs dominent l'analyse :
Le TGA : taux global d'actualisation (cap rate)
Le TGA est le ratio entre le RNE annuel et la valeur marchande de l'immeuble. Sa formule : TGA = RNE ÷ valeur. Un TGA de 5 % sur un immeuble valant 800 000 $ signifie que le RNE annuel est de 40 000 $. Pour en savoir plus et calculer le vôtre, consultez notre calculateur TGA immobilier.
Un TGA plus élevé (ex. 5,5 % contre 4 %) indique un meilleur rendement relatif — on paie moins cher par dollar de revenu net. Ce n'est donc pas un signe de moins bonne qualité de l'immeuble, mais souvent un avantage pour l'investisseur acheteur.
Le MRB : multiplicateur de revenu brut
Le MRB est un outil rapide d'estimation : MRB = prix de vente ÷ revenus bruts annuels. Sur la Rive-Nord, les plex se négocient généralement à 12 à 14 fois les revenus bruts selon l'état, la localisation et la taille. Pour vérifier si votre immeuble est bien positionné, utilisez notre calculateur de rentabilité de plex.
Le RNE : revenu net d'exploitation
Le RNE est la différence entre les revenus bruts réels (loyers encaissés, moins le taux de vacance normalisé) et toutes les dépenses d'exploitation — taxes foncières, assurances, entretien, frais de gestion, déneigement — mais avant le service de la dette. C'est sur cette donnée que le TGA et le financement sont calculés.
Erreur fréquente : utiliser les comparables résidentiels pour évaluer un plex de 5 logements. Le résultat est presque toujours un prix mal calibré — soit trop bas (vous perdez de l'argent), soit trop élevé (la transaction échoue au financement de l'acheteur). La carte des prix des plex sur la Rive-Nord vous donne des repères par secteur.
Quelles sont les règles à connaître avant de vendre un immeuble à revenus ?
Deux cadres s'imposent : le TAL (Tribunal administratif du logement) qui régit les baux en cours, les avis de hausse de loyer et les reprises de logement — tout cela se transfère automatiquement à l'acheteur — et la fiscalité de la vente, qui déclenche la récupération d'amortissement (DPA, imposée à 100 % comme revenu ordinaire) et le gain en capital (50 % inclus pour un particulier jusqu'à 250 000 $). Un fiscaliste doit valider votre situation avant de signer.
Le TAL : Tribunal administratif du logement
Le TAL (Tribunal administratif du logement, anciennement la Régie du logement) est l'organisme qui tranche tous les litiges entre locateurs et locataires au Québec. En contexte de vente, le TAL est particulièrement important pour :
- Les reprises de logement ou évictions pour rénovations majeures
- Les avis de hausse de loyer ou de non-renouvellement de bail
- Les baux en cours qui se transfèrent automatiquement au nouvel acquéreur
Tout propriétaire vendeur doit s'assurer que les avis requis ont été transmis dans les délais prescrits, sans quoi la vente peut se compliquer ou engager sa responsabilité.
La fiscalité à la vente : DPA et gain en capital
Vendre un immeuble à revenus déclenche deux types d'impositions distinctes :
- Récupération d'amortissement (DPA) : si vous avez réclamé des déductions pour amortissement au fil des ans, le fisc les récupère à 100 % comme revenu ordinaire à la vente. C'est un poste souvent sous-estimé.
- Gain en capital : la différence entre le prix de vente et le prix de base rajusté (après ajustements). Pour un particulier, 50 % du gain est inclus dans le revenu imposable jusqu'à 250 000 $. Au-delà, le taux d'inclusion monte à deux tiers. Pour détailler votre situation, consultez notre guide fiscal vente immeuble à revenus.
Un professionnel fiscal doit impérativement valider votre situation avant de signer une promesse de vente. Les chiffres varient selon votre prix de base, vos DPA réclamées, votre statut (particulier ou société) et votre province de résidence.
Combien vaut un plex sur la Rive-Nord en 2026 ?
Selon l'APCIQ (Centris, avril 2026), la médiane d'un plex de 2 à 5 logements sur la Rive-Nord est de 763 500 $. Les petits plex (2-3 logements) se négocient autour de 640 000 $ et les 4-5 logements autour de 820 000 $. Le délai de vente moyen est de 25 à 41 jours, signe d'un marché actif pour les immeubles bien évalués par la méthode du revenu.
Selon les données de l'APCIQ par le système Centris (rapport avril 2026), voici les repères de prix pour les immeubles de 2 à 5 logements sur la Rive-Nord de Montréal :
| Type d'immeuble | Prix médian indicatif | Délai de vente moyen |
|---|---|---|
| Plex 2-5 logements (ensemble) | 763 500 $ | ~25-41 jours |
| Petits plex (2-3 logements) | ~640 000 $ | ~25-41 jours |
| Plex 4-5 logements | ~820 000 $ | ~25-41 jours |
Le délai de vente d'environ un mois (25 à 41 jours) témoigne d'un marché actif, où les immeubles bien évalués par les revenus trouvent preneur rapidement. Pour suivre les prix par municipalité et secteur, consultez notre carte interactive des prix des plex sur la Rive-Nord.
Ces chiffres s'entendent pour des immeubles mis sur le marché et bien évalués selon la méthode du revenu. Un immeuble surévalué peut dépasser ce délai de façon significative, ce qui entraîne souvent des baisses de prix successives.
Pourquoi vendre à un acheteur direct ?
Vendre directement à ImmoMulti élimine la commission de courtage (4-7 % + taxes, soit souvent plus de 40 000 $ sur un immeuble médian), accélère le processus (offre sous 48 h, transaction en 2-3 semaines), assure la confidentialité (pas d'inscription Centris, pas de visite publique) et permet la vente tel quel sans rénovation préalable. C'est particulièrement avantageux pour les profils Pressé, Épuisé ou Héritier.
ImmoMulti est un acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — pas un courtier. Vendre directement présente plusieurs avantages concrets :
- Aucune commission de courtage : les commissions se négocient généralement entre 4 % et 7 % + taxes, soit souvent plus de 40 000 $ sur un immeuble médian. Cette somme reste dans votre poche.
- Offre chiffrée sous 48 heures : vous avez un chiffre ferme rapidement, sans processus de mise en marché prolongé.
- Transaction confidentielle : ni visite publique, ni inscription Centris, ni locataires informés au stade de l'exploration.
- Achat tel quel : aucune rénovation requise, aucune condition de financement qui fait traîner.
La vente directe convient particulièrement aux propriétaires qui valorisent la rapidité, la simplicité et la confidentialité. Pour comparer objectivement toutes les options, voyez notre page trouver un courtier pour immeuble à revenus.
Méthodologie et sources du quiz
Toutes les données factuelles utilisées dans ce quiz proviennent de sources officielles ou de référence :
- Prix médians et délais de vente : APCIQ (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec) par le système Centris, rapport mensuel d'avril 2026, segment plex 2-5 logements, Rive-Nord de Montréal.
- Fiscalité : Loi de l'impôt sur le revenu (Canada), règles de récupération d'amortissement et taux d'inclusion du gain en capital en vigueur pour l'année d'imposition 2026.
- TAL : Tribunal administratif du logement, gouvernement du Québec.
- Méthodes d'évaluation : pratiques standards reconnues en évaluation d'immeubles à revenus (Ordre des évaluateurs agréés du Québec).
Prêt à connaître la valeur de votre immeuble ?
Obtenez une offre directe d'ImmoMulti — aucune commission, aucune mise en marché, offre en 48 heures.
Recevoir une offre →