Entrez le nombre de logements et les chiffres de l'immeuble — l'outil bascule automatiquement entre les programmes résidentiels (1–4 log.) et commerciaux (5+), calcule mise de fonds, versement, cashflow et rendement en direct. Suivi d'un guide complet du financement multilogement au Québec.
% des revenus bruts, hors hypothèque · RNE = revenus × (1 − dép.%)
Estimations à titre indicatif (capital + intérêts, composé semestriellement à la canadienne). Primes SCHL, taxes, frais de notaire et conditions réelles varient. Le RCD obtenu est basé sur le RNE saisi. Consultez un courtier hypothécaire pour un calcul exact.
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Recevoir une offre →Au-delà des programmes ci-dessus, voici les montages utilisés par les investisseurs pour acquérir avec moins de capital — et pour faire travailler l'équité une fois propriétaire.
Le vendeur finance lui-même une partie du prix (souvent 5–15 %), remboursée sur quelques années; ça réduit d'autant ta mise de fonds. Admissible en montage SCHL sous conditions.
Utile quand : le vendeur est motivé ou pour boucler le montageTu reprends le prêt existant du vendeur, avec son taux et ses conditions.
Utile quand : le prêt en place a un taux plus bas que le marché actuelTu loues l'immeuble avec une option d'achat à prix fixé; une partie du loyer bâtit ta mise de fonds.
Utile quand : tu manques de mise de fonds aujourd'hui mais veux sécuriser le prixUn partenaire fournit le capital (mise de fonds), toi l'expertise et la gestion, contre un partage de l'équité et des profits.
Utile quand : bonne affaire mais capital limitéFinancement court terme (3–24 mois), rapide, à taux plus élevé (~8–12 %), le temps de fermer ou de stabiliser avant un prêt permanent.
Utile quand : il faut acheter vite ou avant d'avoir vendu un autre actifSources pour bâtir ta mise de fonds : CELIAPP/REER (surtout en propriétaire-occupant), love money encadré par écrit.
Utile quand : tu constitues ta première mise de fondsAugmenter le prêt sur un immeuble dont la valeur a monté pour en sortir l'équité (liquidités) et financer la prochaine acquisition.
Utile quand : ton immeuble a pris de la valeurAcheter sous la valeur, rénover, louer au plein prix, puis refinancer à la nouvelle valeur pour récupérer ta mise et recommencer.
Utile quand : immeuble à repositionnerHausser le revenu net (optimiser les loyers, réduire les dépenses) augmente directement la valeur économique de l'immeuble → refinancement à la hausse.
Utile quand : loyers sous le marché ou dépenses gonfléesRefinancer un prêt conventionnel vers un prêt assuré (amortissement jusqu'à 50 ans, taux réduit) pour baisser le versement et libérer de l'équité. ⚠️ La SCHL encadre désormais l'usage des fonds tirés au refinancement — à valider avec un courtier.
Utile quand : tu veux maximiser cashflow et levierUn financement secondaire derrière la 1re hypothèque pour aller chercher plus de levier sans toucher au premier prêt.
Utile quand : ta 1re hypothèque a de bonnes conditions à conserverUne marge de crédit garantie par l'équité d'un immeuble; tu ne paies de l'intérêt que sur le montant utilisé.
Utile quand : tu veux des liquidités flexibles pour saisir des occasionsUn seul prêt regroupant plusieurs immeubles, ce qui simplifie la gestion et permet de réallouer l'équité.
Utile quand : tu détiens déjà plusieurs immeublesLe financement est le nerf de la guerre en immobilier multilogement. Un bon montage de prêt peut faire la différence entre un immeuble à flux de trésorerie positif et un investissement qui vous coûte de l'argent chaque mois. Ce guide vous explique, étape par étape, comment financer l'achat d'un immeuble à revenus sur la Rive-Nord et partout au Québec.
La nature de votre financement dépend d'abord du nombre de logements de l'immeuble convoité. Cette frontière, fixée par les institutions financières et la SCHL, change tout : la mise de fonds, les taux, l'amortissement et les critères d'approbation.
La mise de fonds varie selon le type d'immeuble, le programme et votre profil. Voici des repères généraux pour le marché québécois :
| Type d'immeuble | Mise de fonds typique |
|---|---|
| Plex 1–4 logements, occupé par le propriétaire | 5 % à 10 % |
| Plex 1–4 logements, en investissement | 20 % |
| 5 logements et plus, prêt conventionnel | 25 % et plus |
| 5 logements et plus, prêt assuré SCHL | aussi peu que 5 % à 15 % |
Un prêt assuré par la SCHL permet souvent de réduire la mise de fonds et d'obtenir un meilleur taux, en échange d'une prime d'assurance. C'est l'une des clés pour acquérir de gros immeubles avec moins de capital.
Le programme APH Select récompense les immeubles qui améliorent leur efficacité énergétique, leur abordabilité et leur accessibilité par un système de points. Plus vous accumulez de points, plus vous accédez à des avantages puissants : un ratio prêt-valeur pouvant atteindre 95 %, un amortissement allant jusqu'à 50 ans et une prime réduite. C'est un levier majeur pour les investisseurs en multilogement.
Pour un prêt commercial, la banque s'intéresse surtout à la capacité de l'immeuble à rembourser sa propre dette. C'est le rôle du ratio de couverture du service de la dette (RCD), aussi appelé DSCR. Il se calcule ainsi :
RCD = Revenu net d'exploitation ÷ Service de la dette annuel
Un RCD de 1,0 signifie que l'immeuble génère exactement de quoi payer ses versements. Les prêteurs exigent généralement un RCD minimum de 1,10 à 1,30 selon le programme. Plus le ratio est élevé, plus votre dossier est solide et plus vous pourrez emprunter.
Deux variables déterminent largement votre versement mensuel : le taux d'intérêt et la période d'amortissement. Le comparateur ci-dessus vous permet justement de jouer avec ces deux paramètres.
Voici le parcours typique pour financer l'achat d'un immeuble à revenus :
En prêt conventionnel, prévoyez généralement 25 % et plus. Avec un prêt assuré par la SCHL, la mise de fonds peut descendre à 15 %, voire 5 % dans certains montages APH Select, en échange d'une prime d'assurance.
Jusqu'à 4 logements, le financement est résidentiel et repose surtout sur votre revenu personnel. À partir de 5 logements, il devient commercial et se base sur la rentabilité de l'immeuble (revenu net, RCD).
C'est le revenu net d'exploitation divisé par le service de la dette. Un RCD de 1,2 signifie que l'immeuble génère 20 % de plus que ses versements. Les prêteurs exigent souvent un minimum de 1,10 à 1,30.
Plus le taux est élevé, plus le versement et les intérêts totaux augmentent. Même une différence de 0,5 % peut représenter des milliers de dollars par an sur un gros prêt. Testez-le dans le comparateur ci-dessus.
Un amortissement long réduit le versement et améliore le flux de trésorerie, mais augmente les intérêts totaux. Un amortissement court coûte moins cher au total mais demande des versements plus élevés. Le bon choix dépend de votre stratégie.
C'est un programme à points qui récompense l'efficacité énergétique, l'abordabilité et l'accessibilité d'un immeuble. Plus vous accumulez de points, plus vous accédez à un RPV élevé (jusqu'à 95 %), un amortissement jusqu'à 50 ans et une prime réduite.
Oui, dans le cadre du programme APH Select de la SCHL, un amortissement allant jusqu'à 50 ans est possible pour les immeubles admissibles. Cela réduit fortement le versement mensuel et améliore le flux de trésorerie.
C'est un prêt dont le remboursement est garanti à la banque par la SCHL, ce qui réduit son risque. En retour, vous payez une prime, mais vous obtenez souvent une mise de fonds plus basse, un meilleur taux et un amortissement plus long.
Non. La taxe de bienvenue (droits de mutation) est un coût supplémentaire, payé après l'achat, en plus de la mise de fonds et des frais de notaire. Prévoyez-la dans votre budget total.
Augmentez le revenu net de l'immeuble (optimiser les loyers, réduire les dépenses), améliorez votre cote de crédit, réduisez vos autres dettes et envisagez un partenaire ou un montage APH Select pour les gros immeubles.
Le RPV est le rapport entre le montant du prêt et la valeur de l'immeuble. Un RPV de 80 % signifie 20 % de mise de fonds. Plus le RPV est élevé, moins vous immobilisez de capital, mais plus le risque (et souvent la prime) augmente.
Fortement recommandé pour le multilogement. Un bon courtier compare plusieurs prêteurs, optimise votre montage (notamment APH Select) et peut vous obtenir de meilleures conditions qu'en allant seul à votre banque.
L'amortissement est la durée totale pour rembourser le prêt (ex. 25 ans). Le terme est la durée du contrat en cours (souvent 5 ans), après quoi vous renouvelez aux conditions du marché. Vous traversez donc plusieurs termes sur un amortissement.
Il compte, mais moins que pour un plex. Pour 5 logements et plus, le prêteur évalue d'abord la rentabilité de l'immeuble (RNE, RCD). Votre profil et votre mise de fonds restent importants pour rassurer le prêteur.
C'est l'argent restant après avoir payé toutes les dépenses ET le versement hypothécaire. Un cashflow positif vous met de l'argent en poche chaque mois; c'est l'objectif de tout bon montage de financement.
Oui, certains programmes permettent d'inclure des travaux dans le financement, notamment pour des immeubles à repositionner. La SCHL offre aussi des options pour les rénovations qui améliorent l'efficacité énergétique.
Non, l'outil se concentre sur le capital et les intérêts pour comparer deux scénarios. La prime SCHL, les taxes et les assurances s'ajoutent et varient selon le dossier. Un courtier vous fournira un calcul complet.
Comptez généralement de quelques semaines à quelques mois, selon la complexité, le programme (un dossier SCHL est plus long) et la rapidité à fournir les documents. Préparer un dossier complet accélère le processus.
Oui. Le comparateur est entièrement gratuit, fonctionne directement dans votre navigateur et ne collecte aucune donnée. Vous pouvez l'utiliser autant de fois que vous le souhaitez.
Non. Le comparateur sert à explorer rapidement des scénarios et à comprendre l'impact de chaque variable. Pour une offre de financement réelle, consultez un courtier hypothécaire ou votre institution financière.
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