Analyseur de plex par IA
Colle une annonce Centris ou entre le prix, les logements, les revenus et les dépenses — l'analyseur calcule en une seconde le RNE, le TGA, le MRB, le cashflow et l'admissibilité MLI Select, puis repère les drapeaux rouges.
En bref — Colle une annonce Centris ou entre le prix, les logements, les revenus et les dépenses : l'analyseur calcule en une seconde le revenu net (RNE), le taux de capitalisation (TGA), le MRB, le cashflow selon le financement et l'admissibilité MLI Select, puis repère les drapeaux rouges. C'est une analyse automatisée indicative, pas une évaluation agréée.
Le parseur ne plante jamais — ce qu'il ne trouve pas reste vide pour que vous le complétiez.
Règle du pouce : 35-45 % pour un immeuble bien géré (hors hypothèque). Dépenses < 30 % sont souvent irréalistes.
| Scénario | RPV | Amort. | Taux | Mise de fonds | Versement/mois | Cashflow/an | Rendement mise |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Entrez les données pour calculer… | |||||||
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Quatre métriques suffisent pour évaluer la qualité d'un immeuble à revenus en moins d'une minute. Voici comment interpréter chacune d'elles dans le contexte du marché québécois.
Le RNE : le moteur de l'immeuble
Le revenu net d'exploitation (RNE) est la différence entre les revenus bruts et les dépenses d'exploitation (hors hypothèque). C'est l'argent que l'immeuble génère avant de servir sa dette. Un RNE solide est la base de tout bon investissement.
- RNE = Revenus bruts − Dépenses d'exploitation
- Les dépenses typiques représentent 35 à 45 % des revenus bruts pour un immeuble bien géré.
- Méfiez-vous des annonces qui affichent des dépenses sous 30 % — elles sont souvent incomplètes.
Qu'est-ce qu'un bon TGA pour un plex?
Le taux global d'actualisation (TGA), ou taux de capitalisation, mesure le rendement brut d'un immeuble par rapport à son prix. Il se calcule ainsi : TGA = RNE ÷ Prix × 100.
| TGA | Interprétation — Rive-Nord 2025-2026 |
|---|---|
| Sous 4 % | Prix très élevé, rendement faible — difficile à justifier |
| 4,0 % – 4,5 % | Marché tendu, cashflow difficile en conventionnel |
| 4,5 % – 5,5 % | Zone cible du marché de la Rive-Nord |
| 5,5 % et plus | Opportunité potentielle — vérifiez pourquoi |
MRB et MRN : les multiplicateurs
Le MRB (multiplicateur de revenus bruts) est le rapport entre le prix et les revenus bruts (MRB = Prix ÷ Revenus). Plus il est bas, meilleur est l'achat relativement aux revenus. Sur la Rive-Nord, un MRB sous 12 est généralement favorable; au-dessus de 14, le prix est élevé par rapport aux revenus.
Le MRN (multiplicateur de revenus nets) utilise le RNE au lieu des revenus bruts et est l'inverse du TGA : MRN = Prix ÷ RNE. Il complète l'analyse en tenant compte des dépenses réelles.
Le cashflow : ce qui reste dans vos poches
Le cashflow est l'argent qui reste chaque mois après avoir payé toutes les dépenses et le versement hypothécaire. Un cashflow positif signifie que l'immeuble s'autofinance. L'analyseur vous montre deux scénarios : conventionnel (25 ans, 75 % RPV, 6 %) et APH Select 100 pts (50 ans, 95 % RPV, 5 %).
APH Select (MLI Select) — le levier des gros plex
Pour les immeubles de 5 logements et plus, le programme APH Select de la SCHL peut transformer la rentabilité. Avec 100 points (abordabilité + efficacité énergétique), le RPV monte à 95 % (mise de fonds de 5 %), l'amortissement à 50 ans et le taux est réduit. Résultat : versement plus bas, cashflow amélioré et moins de capital immobilisé. L'admissibilité réelle doit être confirmée par un courtier.
Les drapeaux rouges : quand être prudent
- MRB supérieur à 14 : vous payez cher pour chaque dollar de revenu.
- TGA sous 4,5 % : le rendement est inférieur aux attentes du marché local.
- Dépenses inférieures à 30 % : les chiffres sont probablement incomplets dans l'annonce.
- Cashflow négatif en conventionnel : l'immeuble ne s'autofinance pas — risque élevé.
- RCD inférieur à 1,10 : le service de la dette minimal n'est pas couvert.
6 questions sur l'analyseur de plex par IA
Collez le texte d'une annonce Centris dans la zone prévue et cliquez « Analyser l'annonce » — le parseur extrait le prix, les logements et les revenus automatiquement. Vous pouvez aussi saisir les chiffres manuellement. Les résultats (RNE, TGA, MRB, cashflow) s'affichent instantanément et se recalculent à chaque modification.
En 2025-2026, le marché de la Rive-Nord se situe généralement entre 4,5 % et 5,5 % de TGA. Un TGA sous 4,5 % indique un prix élevé par rapport aux revenus; un TGA à 5 % ou plus est considéré favorable pour l'investisseur.
Non. Cet outil fournit une analyse automatisée et indicative basée sur les chiffres que vous entrez. Les revenus et dépenses d'une annonce peuvent être inexacts ou incomplets. Avant tout achat, validez les données avec les baux réels et les états financiers, et consultez un courtier immobilier ou hypothécaire.
Sur Centris, sélectionnez tout le texte de la fiche (prix, description, revenus, dépenses), copiez-le (Ctrl+C ou Cmd+C), puis collez-le dans la zone de texte en haut de cet outil. Cliquez « Analyser l'annonce » pour que le parseur extraie les données automatiquement.
Non. L'outil signale simplement que les immeubles de 5 logements et plus peuvent être admissibles au programme APH Select de la SCHL, sous réserve de conditions strictes (points d'abordabilité, efficacité énergétique, accessibilité). L'admissibilité réelle doit être confirmée par un courtier hypothécaire spécialisé.
Oui, entièrement gratuit. L'analyseur fonctionne directement dans votre navigateur, sans inscription ni collecte de données. Vous pouvez l'utiliser autant de fois que vous le souhaitez.
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