Vendre, garder ou refinancer votre plex ? Chiffrez les trois scénarios.
Le simulateur projette votre patrimoine net sur 5 ou 10 ans pour chaque option : garder l'immeuble, le vendre maintenant et réinvestir, ou le refinancer pour libérer de l'équité. Cashflow, appréciation, capital remboursé, frais de vente et impôt sont inclus dans les trois cas.
Gratuit · Aucune inscription · Calcul instantané dans votre navigateur
🏠 Garder
Vous conservez l'immeuble et encaissez le cashflow jusqu'à l'horizon.
- Cashflow année 1 —
- Valeur à l'horizon —
- Solde restant —
- Cashflows capitalisés —
- Impôt + frais à l'horizon —
💰 Vendre maintenant
Vous vendez aujourd'hui et réinvestissez le produit net.
- Frais de vente —
- Impôt sur le gain —
- Produit net aujourd'hui —
- Capitalisé à l'horizon —
🔄 Refinancer
Vous libérez de l'équité sans impôt et gardez l'immeuble.
- Capital libéré (sans impôt) —
- Nouveau paiement mensuel —
- Cashflow année 1 —
- Solde restant à l'horizon —
Entrez vos chiffres pour comparer les trois scénarios.
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Recevoir mon offre gratuite →Résultats indicatifs, à titre informatif seulement — ne constituent pas un conseil financier, fiscal ou hypothécaire. Consultez votre courtier hypothécaire et votre fiscaliste avant de décider. L'impôt réel dépend de votre PBR exact, de la DPA réclamée et de votre taux marginal : utilisez notre calculateur de gain en capital pour un calcul détaillé.
Chaque propriétaire de plex arrive un jour à cette croisée des chemins : vendre, garder ou refinancer ? Les trois réponses peuvent être bonnes — mais rarement en même temps. La bonne décision dépend de vos chiffres, pas d'une opinion.
Comment le simulateur compare les trois scénarios
Pour que la comparaison soit honnête, le simulateur calcule le patrimoine net au même horizon (5 ou 10 ans) pour chaque option, en appliquant les frais de vente et l'impôt de disposition dans les trois cas :
- Garder : vous encaissez le cashflow chaque année (capitalisé au rendement de réinvestissement), l'immeuble s'apprécie, l'hypothèque s'amortit. À l'horizon, on suppose une vente : valeur projetée, moins frais de vente, moins impôt, moins solde restant.
- Vendre maintenant : produit net d'aujourd'hui (valeur − frais − impôt − solde), réinvesti et capitalisé jusqu'à l'horizon.
- Refinancer : vous empruntez jusqu'au LTV cible (généralement 75 %), libérez du capital sans impôt, et gardez l'immeuble avec un service de dette plus élevé. Le capital libéré et les cashflows (souvent réduits, parfois négatifs) sont capitalisés, puis on suppose une vente à l'horizon.
Ce que chaque scénario favorise
| Scénario | Favorisé quand… | Risque principal |
|---|---|---|
| Garder | Cashflow positif, loyers sous le marché à optimiser, appréciation attendue solide | Taxes, assurances et entretien qui grugent le RNO; concentration du patrimoine |
| Vendre | Équité importante « dormante », rendement alternatif élevé, gestion devenue lourde | Impôt cristallisé immédiatement; frais de vente; timing du marché |
| Refinancer | Besoin de capital sans vouloir vendre, taux acceptable, cashflow qui reste positif | Cashflow négatif après refi = vous financez l'immeuble de votre poche |
Les angles morts du calcul
Aucun simulateur ne remplace un professionnel. Trois éléments méritent une validation avant de décider :
- La pénalité hypothécaire en cas de vente ou de refinancement avant l'échéance du terme (différentiel de taux ou 3 mois d'intérêts) — demandez le montant exact à votre prêteur.
- L'impôt exact : notre taux effectif de 25 % est une approximation raisonnable, mais la récupération d'amortissement (DPA) peut le faire grimper. Utilisez le calculateur de gain en capital pour le détail.
- La déductibilité des intérêts après un refinancement : les intérêts sur le capital libéré ne sont déductibles que si les fonds servent à gagner un revenu.
Et si le scénario « vendre » ressort gagnant, rappelez-vous que les frais de vente sont une variable que vous contrôlez : une vente directe sans courtier réduit ces frais d'environ 4-5 % à environ 1 %, ce qui peut suffire à faire basculer la comparaison.
Vendre, garder ou refinancer : vos réponses
Cela dépend de trois facteurs : le cashflow que l'immeuble génère après refinancement, le rendement que vous obtiendriez en réinvestissant le capital libéré, et l'appréciation attendue de l'immeuble. Le refinancement libère de l'équité sans déclencher d'impôt sur le gain en capital, mais augmente le service de la dette — si le cashflow devient négatif, vous financez votre immeuble de votre poche. La vente cristallise l'impôt immédiatement mais libère la totalité de l'équité. Le simulateur ci-dessus chiffre les deux scénarios sur 5 à 10 ans.
Non. Refinancer un immeuble à revenus ne constitue pas une disposition au sens fiscal : l'argent emprunté n'est pas un revenu et n'est pas imposable. C'est l'un des principaux avantages du refinancement par rapport à la vente. L'impôt sur le gain en capital (et la récupération d'amortissement) ne sera déclenché qu'au moment d'une vente future. Attention toutefois : les intérêts sur la portion refinancée ne sont déductibles que si les fonds sont réinvestis dans un but de gagner un revenu.
La méthode rigoureuse consiste à calculer le patrimoine net à un même horizon (5 ou 10 ans) pour chaque scénario, en incluant dans tous les cas les frais de vente et l'impôt de disposition. Pour « garder » et « refinancer », on suppose une vente à l'horizon; pour « vendre maintenant », on capitalise le produit net de la vente au rendement de réinvestissement. Le scénario avec le patrimoine net le plus élevé à l'horizon l'emporte. C'est exactement la méthode du simulateur ci-dessus.
Utilisez un rendement réaliste selon votre profil : environ 4 % à 5 % pour un portefeuille équilibré, 6 % à 7 % pour un portefeuille d'actions à long terme, ou davantage si vous réinvestissez dans un autre immeuble avec effet de levier. Le choix de ce taux a un impact majeur sur la comparaison : plus il est élevé, plus le scénario « vendre maintenant » devient attrayant. Testez plusieurs hypothèses pour voir à quel point votre décision y est sensible.
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