Quels documents pour vendre un immeuble à revenus ? (checklist complète)
La liste complète des documents à préparer avant de vendre votre plex ou multilogement au Québec — classés par catégorie, avec pourquoi chacun est demandé.
Baux · États financiers · Taxes · Certificat de localisation · Déclaration du vendeur
Réponse rapide
Pour vendre un immeuble à revenus au Québec, préparez : les baux et le registre des loyers, les états financiers (revenus/dépenses sur 2-3 ans), les comptes de taxes municipales et scolaires, les factures d'énergie, le certificat de localisation, le carnet d'entretien et rénovations, la déclaration du vendeur, et le solde hypothécaire. Un dossier complet accélère et sécurise la vente.
Un dossier bien préparé fait la différence entre une offre rapide et ferme et une négociation longue avec des conditions multiples. Les acheteurs sérieux — investisseurs, acheteurs directs ou acquéreurs financés — ont tous besoin des mêmes informations de base pour établir la valeur de l'immeuble et obtenir leur financement.
Cette checklist est organisée par catégorie pour vous permettre de rassembler les documents dans l'ordre logique, avec pour chacun la raison pour laquelle il est demandé.
Documents par catégorie
Classés dans l'ordre de priorité : les documents financiers et locatifs en premier, le bâtiment et le légal ensuite.
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États financiers des 2 à 3 dernières années Revenus de loyers et dépenses d'exploitation (taxes, assurance, entretien, gestion, énergie). Base du calcul du revenu net d'exploitation (RNO) selon la méthode reconnue par Revenu Québec et les évaluateurs agréés.
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Relevé hypothécaire avec solde en cours Permet à l'acheteur de calculer le financement nécessaire et d'évaluer la situation des pénalités de remboursement anticipé.
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Factures d'énergie annuelles Chauffage et électricité des parties communes. Valident les postes de dépenses dans les états financiers et permettent à l'acheteur d'estimer les économies potentielles.
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Preuves de revenus de stationnement, buanderie ou autres revenus accessoires Augmentent le RNO et donc la valeur de l'immeuble. À documenter séparément des revenus de loyers.
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Baux en vigueur pour chaque logement Obligatoires pour toute transaction. Les baux suivent l'immeuble lors de la vente (art. 1887 C.c.Q. — TAL). L'acheteur reprend les droits et obligations du vendeur.
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Registre des loyers (roll de loyers) Résumé logement par logement : superficie, loyer mensuel, date d'échéance du bail, locataire. Document de référence pour la vérification diligente.
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Historique des hausses de loyer (TAL) Démontre que les loyers sont conformes aux lignes directrices du Tribunal administratif du logement et identifie les logements dont le loyer est en dessous du marché.
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Avis de non-renouvellement ou de modification de bail en cours, le cas échéant Toute situation particulière (locataire en défaut, logement vacant, reprise de logement en cours) doit être déclarée.
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Comptes de taxes municipales et scolaires à jour Exigés par le notaire. Servent à calculer les ajustements au prorata à la date de vente. Les taxes municipales s'appuient sur la valeur au rôle d'évaluation foncière.
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Certificat de localisation récent Obligatoire pour la signature chez le notaire. Si le document date de plus de 10 ans ou si des travaux ont modifié le bâtiment, un nouveau certificat sera exigé (coût : 800 $ à 1 500 $).
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Carnet d'entretien et factures de travaux majeurs Toitures, plomberie, électricité, fenêtres, systèmes de chauffage. Rassure l'acheteur sur l'état du bâtiment et justifie le prix demandé.
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Permis de construction ou de rénovation Pour tout agrandissement, transformation ou logement ajouté. Confirme la légalité des travaux auprès de la municipalité.
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Déclaration du vendeur Fortement recommandée par l'OACIQ et les notaires. Informe l'acheteur de l'état connu du bâtiment, des vices connus, des sinistres passés et des particularités. Réduit les risques de litige post-vente.
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Titre de propriété (acte de vente précédent) Permet au notaire de vérifier la chaîne de titres et de déceler tout problème (servitude, hypothèque légale, restriction). Disponible au Registre foncier du Québec.
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Polices d'assurance en vigueur L'acheteur doit prévoir sa propre assurance dès la prise de possession. Les polices en cours donnent une idée du coût d'assurance pour ce type de bâtiment.
- Baux en vigueur pour tous les logements
- Registre des loyers (logement, loyer, bail)
- États financiers de la dernière année complète
- Comptes de taxes municipales et scolaires récents
- Solde hypothécaire approximatif
Un acheteur qui ne peut pas valider le revenu réel de l'immeuble intègre une prime de risque dans son offre — souvent 5 % à 10 % de moins que la valeur réelle. Un dossier complet élimine cette incertitude, permet un financement bancaire plus rapide et donne lieu à une offre ferme et compétitive. C'est l'un des meilleurs leviers pour maximiser votre prix de vente.
Déclaration du vendeur : obligatoire ou recommandée?
Au Québec, la déclaration du vendeur n'est pas légalement obligatoire pour un immeuble à revenus de plusieurs logements — contrairement à certaines situations pour les résidences unifamiliales. Elle est cependant fortement recommandée par les notaires et l'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec). En l'absence de déclaration, un vice caché découvert après la vente peut exposer le vendeur à des recours en dommages. Son coût (généralement nul si vous la remplissez vous-même) est négligeable comparé à ce risque. Voir notre guide sur la déclaration du vendeur.
Où obtenir les documents manquants?
Le certificat de localisation s'obtient auprès d'un arpenteur-géomètre (délai : 2 à 4 semaines). Le titre de propriété est consultable en ligne sur le Registre foncier du Québec. Les comptes de taxes sont disponibles via le portail de votre municipalité ou auprès du bureau municipal des finances. Les déclarations de revenus locatifs sont dans vos déclarations de revenus envoyées à Revenu Québec.
Sources : OACIQ, notaire.qc.ca, Registre foncier du Québec, Tribunal administratif du logement (TAL), Revenu Québec.
Documents pour vendre un immeuble : vos réponses
Les premiers documents demandés par tout acheteur sérieux sont les baux en vigueur pour chaque logement et les états financiers des 2 à 3 dernières années (revenus de loyers et dépenses d'exploitation). Ces deux catégories permettent de valider le revenu net d'exploitation (RNO) qui sert de base au calcul de la valeur de l'immeuble. Sans ces documents, il est impossible pour l'acheteur de formuler une offre réaliste.
Oui. Au Québec, le certificat de localisation est exigé par le notaire lors de la signature de l'acte de vente. S'il date de plus de 10 ans ou si des travaux ont été effectués depuis sa délivrance, le notaire exigera généralement un nouveau certificat. Le coût varie selon le type d'immeuble et la municipalité (environ 800 $ à 1 500 $ pour un plex). Cette exigence découle de la pratique notariale et des assurances-titres.
Les états financiers d'un immeuble à revenus regroupent les revenus d'exploitation (loyers perçus pour chaque logement) et les dépenses d'exploitation (taxes municipales et scolaires, assurance, entretien et réparations, frais de gestion, énergie des parties communes, frais divers). Ils couvrent généralement les 2 à 3 dernières années et servent à calculer le revenu net d'exploitation (RNO), base de la valeur de l'immeuble selon la méthode du revenu reconnue par Revenu Québec et les évaluateurs agréés.
La déclaration du vendeur n'est pas légalement obligatoire au Québec pour les immeubles à revenus de plus d'un logement. Elle est cependant fortement recommandée par les notaires et l'OACIQ car elle réduit les risques de litiges post-vente. Elle informe l'acheteur de l'état connu du bâtiment, des travaux effectués, des sinistres passés et des particularités du bâtiment. Son absence peut exposer le vendeur à des recours si un vice caché est découvert.
Oui, et de façon significative. Un dossier incomplet oblige l'acheteur à formuler une offre avec une prime de risque incorporée — souvent 5 % à 10 % en dessous de la valeur réelle — ou à inclure des conditions de vérification diligente plus longues. Un dossier complet et bien préparé permet à l'acheteur de valider rapidement la valeur de l'immeuble, d'obtenir son financement plus facilement et de formuler une offre ferme et compétitive.
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