En 2026, ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — observe un prix par porte qui gravite entre 195 000 $ et 285 000 $ selon la ville et l'état de l'immeuble, tandis que les taux globaux d'actualisation (TGA) oscillent entre 5,0 % et 6,2 %. Après deux années marquées par la remontée rapide des taux d'intérêt et l'attentisme des acheteurs, le marché des immeubles à revenus de la couronne nord de Montréal montre des signes clairs de stabilisation. La Banque du Canada maintient son taux directeur autour de 2,25 %, les taux fixes 5 ans gravitent près de 3,7 %, et les fondamentaux locatifs restent solides : le taux d'inoccupation à Laval se situait autour de 3,4 % selon la SCHL, et plusieurs villes de la Rive-Nord affichent des taux sous 2 %. Les prix se sont assagis sans s'effondrer et les écarts entre les villes se creusent. Cet article fait le point, ville par ville, sur les prix par porte, les TGA observés et les tendances de fond — avec des repères honnêtes plutôt que des chiffres présentés comme des certitudes.
Quel est le portrait du marché multilogement Rive-Nord en 2026?
En 2026, le marché multilogement de la Rive-Nord se stabilise après deux années de correction. Le taux directeur est à 2,25 %, les taux fixes 5 ans gravitent autour de 3,7 %. Le taux d'inoccupation à Laval est autour de 3,4 % (SCHL) et plusieurs villes affichent des taux sous 2 %. Les transactions reprennent progressivement, les acheteurs sont de retour, mais les prix exigent une évaluation rigoureuse par les revenus réels.
La Rive-Nord — qui englobe Laval, Terrebonne, Repentigny, Mascouche, Blainville, Boisbriand, Saint-Jérôme, Sainte-Thérèse, Mirabel et leurs voisines — demeure l'un des bassins multilogement les plus actifs du Grand Montréal. La raison est structurelle : une croissance démographique soutenue, des ménages qui quittent l'île à la recherche d'espace, et une offre locative qui peine à suivre la demande.
En 2026, le contexte de financement a changé du tout au tout par rapport au creux de 2023. La Banque du Canada a ramené son taux directeur autour de 2,25 % et l'y maintient depuis plusieurs réunions consécutives. Les taux hypothécaires fixes 5 ans gravitent autour de 3,7 % et les taux variables autour de 2,7 %, selon le profil de l'emprunteur et le prêteur. Pour l'investisseur en multilogement, cela signifie un coût du capital nettement plus prévisible qu'en 2023-2024 — ce qui ramène progressivement des acheteurs sur le marché.
Côté fondamentaux locatifs, le portrait reste tendu. À Laval, l'enquête de la SCHL faisait état d'un taux d'inoccupation autour de 3,4 % et d'un loyer moyen avoisinant 1 350 $ avec des hausses annuelles à deux chiffres dans certains segments. Plusieurs villes plus petites de la Rive-Nord affichent des taux d'inoccupation encore plus serrés, souvent sous la barre des 2 % selon le secteur. Cette rareté soutient les revenus et, par ricochet, la valeur des immeubles.
Quel est le prix par porte d'un multilogement sur la Rive-Nord en 2026?
Le prix par porte (prix de vente ÷ nombre de logements) oscille entre 195 000 $ et 285 000 $ sur la Rive-Nord en 2026. Laval et Sainte-Thérèse se situent en haut de la fourchette (225 000 $–285 000 $); Saint-Jérôme et Mirabel en bas (195 000 $–245 000 $). Ces chiffres sont des ordres de grandeur — l'état de l'immeuble, l'année de construction et les revenus réels font varier le résultat considérablement.
Le « prix par porte » (le prix de vente divisé par le nombre de logements) reste l'indicateur de référence pour comparer rapidement deux immeubles. Sur la Rive-Nord en 2026, il se situe, de façon générale, dans une fourchette d'environ 195 000 $ à 285 000 $ par porte — mais cette fourchette cache des écarts considérables selon la ville, l'année de construction, la taille de l'immeuble et la qualité de l'emplacement.
Quelques nuances importantes à garder en tête :
- Le type d'immeuble compte plus que la moyenne. Un petit plex (duplex, triplex) bien situé à Laval ou Sainte-Thérèse peut dépasser largement le haut de la fourchette, parce que ces immeubles intéressent aussi des acheteurs-occupants, et pas seulement des investisseurs.
- Les grands immeubles (12 logements et plus) se transigent souvent à un prix par porte plus bas que les petits, mais avec un rendement souvent plus prévisible et une gestion plus efficace au logement.
- L'année de construction et l'état du bâtiment font basculer la valeur : toiture, fenestration, plomberie, électricité et systèmes de chauffage représentent des dépenses majeures qu'un acheteur avisé escompte dans son prix.
Le prix par porte est utile pour dégrossir, mais il ne remplace pas une analyse de rendement. Pour valider rapidement si un prix demandé tient la route, vous pouvez utiliser notre calculateur d'offre, qui part des revenus et des dépenses réels plutôt que d'une moyenne régionale.
Quel est le TGA observé sur la Rive-Nord en 2026?
Les TGA (cap rates) observés sur la Rive-Nord oscillent entre 5,0 % et 6,2 % en 2026. Les marchés prime comme Laval, Blainville et Sainte-Thérèse gravitent vers 5,0 %–5,5 %; les marchés en croissance comme Saint-Jérôme, Mirabel et Mascouche offrent souvent 5,5 %–6,2 %. Un TGA plus bas reflète un actif plus stable et liquide, pas nécessairement un mauvais achat.
Le taux global d'actualisation (TGA, ou cap rate) est le ratio entre le revenu net d'exploitation et le prix de l'immeuble. Plus le TGA est élevé, plus l'immeuble « rapporte » par dollar investi — mais un TGA élevé signale aussi, en général, un risque ou un emplacement perçu comme moins prime.
En 2026, les TGA observés sur la Rive-Nord se situent grossièrement entre 5,0 % et 6,2 %, selon la ville et la nature de l'actif. C'est une légère décompression par rapport aux creux de 2021-2022, où l'argent bon marché avait poussé les TGA sous les 4,5 % dans les secteurs les plus convoités. Cette remontée modérée est logique : quand le coût du financement monte, les acheteurs exigent un rendement plus élevé pour compenser.
Concrètement :
- Les marchés prime et stables (Laval, Blainville, Sainte-Thérèse, Boisbriand) tendent vers le bas de la fourchette — autour de 5,0 % à 5,5 % — parce que la demande y est forte et le risque perçu plus faible.
- Les marchés en croissance ou plus périphériques (Saint-Jérôme, Mirabel, Mascouche) offrent souvent des TGA plus généreux, autour de 5,5 % à 6,2 %, ce qui peut convenir à un investisseur qui cherche du rendement courant.
Le TGA n'est pas un classement de « bonnes » et de « mauvaises » villes
Un TGA plus bas ne veut pas dire « mauvais achat » : il reflète souvent un actif plus sécuritaire, plus liquide et appelé à mieux conserver sa valeur. À l'inverse, un TGA élevé peut cacher des travaux à venir ou une vacance plus volatile. Le bon TGA dépend de votre stratégie. Pour le calculer sur un immeuble précis, servez-vous de notre calculateur TGA.
Quelles sont les tendances par ville sur la Rive-Nord?
Laval : prix élevés (225 000 $–285 000 $/porte), TGA serrés (5,0 %–5,5 %), marché prime liquide. Terrebonne/Mascouche : équilibré à rendement (5,3 %–6,0 %). Blainville/Boisbriand/Sainte-Thérèse : stable, risque faible (5,0 %–5,7 %). Repentigny : familial, stable (5,4 %–6,0 %). Saint-Jérôme/Mirabel : forte croissance, meilleur rendement courant mais plus de volatilité (5,6 %–6,2 %).
Voici une lecture qualitative, ville par ville. Les chiffres précis varient d'une transaction à l'autre; considérez ce qui suit comme des tendances de fond plutôt que comme des cotes officielles. Pour une vue géographique rapide, consultez la carte des prix des plex sur la Rive-Nord.
Laval
Cœur du marché Rive-Nord, Laval combine profondeur de marché, transport collectif (métro, futur prolongement du réseau) et demande locative robuste. Les prix par porte y figurent parmi les plus élevés de la région et les TGA parmi les plus serrés. C'est un marché de qualité, liquide, mais où il faut payer pour la sécurité.
Terrebonne et Mascouche
Le secteur Terrebonne–Mascouche profite d'une forte croissance des ménages et d'un développement résidentiel continu. Terrebonne offre un bon équilibre entre prix, demande locative et qualité de vie; Mascouche, plus en croissance, peut offrir des TGA un cran plus généreux.
Repentigny
Marché familial établi à l'est, Repentigny attire une demande locative stable. L'offre d'immeubles de taille moyenne y est appréciée des investisseurs qui cherchent un actif tranquille, avec des prix par porte généralement plus abordables qu'à Laval.
Blainville, Boisbriand et Sainte-Thérèse
Ce trio de la couronne ouest est perçu comme stable et prisé. Les rendements y sont plus serrés (TGA bas), mais le risque est faible et la revente, généralement aisée. Idéal pour un investisseur qui privilégie la préservation du capital.
Saint-Jérôme et Mirabel
Plus au nord, Saint-Jérôme et Mirabel se distinguent par une croissance marquée et des TGA souvent plus élevés. Ce sont des marchés où l'on peut viser un meilleur rendement courant, en contrepartie d'une volatilité un peu plus grande et d'une liquidité parfois moindre.
Quel tableau comparatif par ville pour le marché multilogement?
Par ordre de prix par porte décroissant : Laval (225 000 $–285 000 $, TGA 5,0 %–5,5 %), Blainville (215 000 $–270 000 $), Boisbriand/Sainte-Thérèse (210 000 $–265 000 $), Terrebonne (205 000 $–260 000 $), Mascouche (200 000 $–255 000 $), Repentigny (200 000 $–250 000 $), Saint-Jérôme/Mirabel (195 000 $–245 000 $, TGA 5,6 %–6,2 %). Ces fourchettes sont indicatives, à valider par immeuble.
Le tableau ci-dessous synthétise les tendances 2026. Les fourchettes sont des ordres de grandeur indicatifs, à valider au cas par cas — elles ne constituent pas une évaluation officielle.
| Ville | Prix par porte (ordre de grandeur) | TGA indicatif | Profil du marché |
|---|---|---|---|
| Laval | 225 000 $ – 285 000 $ | 5,0 % – 5,5 % | Prime, liquide, demande forte |
| Blainville | 215 000 $ – 270 000 $ | 5,0 % – 5,6 % | Stable, risque faible |
| Boisbriand | 210 000 $ – 265 000 $ | 5,1 % – 5,7 % | Stable, recherché |
| Sainte-Thérèse | 210 000 $ – 265 000 $ | 5,1 % – 5,7 % | Stable, demande soutenue |
| Terrebonne | 205 000 $ – 260 000 $ | 5,3 % – 5,9 % | Équilibré, en croissance |
| Mascouche | 200 000 $ – 255 000 $ | 5,4 % – 6,0 % | Croissance, rendement |
| Repentigny | 200 000 $ – 250 000 $ | 5,4 % – 6,0 % | Familial, stable |
| Saint-Jérôme | 195 000 $ – 245 000 $ | 5,6 % – 6,2 % | Forte croissance, rendement |
| Mirabel | 195 000 $ – 245 000 $ | 5,6 % – 6,2 % | Forte croissance |
Pour transformer ces repères en analyse concrète sur un immeuble réel — revenus, dépenses, financement, mise de fonds — passez par notre analyseur de deal.
Quels facteurs font bouger le marché multilogement sur la Rive-Nord?
Cinq facteurs structurels soutiennent le marché en 2026 : (1) coût du financement stabilisé (taux directeur 2,25 %, taux fixe 5 ans ~3,7 %); (2) rareté locative (taux d'inoccupation sous 3,4 % à Laval, souvent sous 2 % ailleurs); (3) programmes SCHL APH Select (MLI Select) avec des taux inférieurs de 0,5 %–1,5 % au conventionnel; (4) démographie favorable; (5) coût de construction élevé qui soutient la valeur des immeubles existants.
Plusieurs forces expliquent où se situent les prix et les TGA en 2026, et où ils pourraient aller :
- Le coût du financement. Avec un taux directeur autour de 2,25 % et des taux fixes 5 ans autour de 3,7 %, le coût de portage s'est stabilisé. Tant que la Banque du Canada maintient le cap, les TGA devraient rester relativement stables plutôt que continuer à grimper.
- La rareté locative. Des taux d'inoccupation serrés et des loyers en hausse soutiennent les revenus nets, donc la valeur des immeubles. C'est le principal rempart contre une baisse de prix.
- Les programmes de financement assuré. Les programmes de la SCHL de type APH Select (MLI Select) demeurent très utilisés en 2026. En échange d'engagements en abordabilité, en efficacité énergétique et en accessibilité, ils offrent des taux souvent inférieurs de 0,5 % à 1,5 % au conventionnel, un amortissement plus long et un ratio prêt-valeur élevé — ce qui améliore le rendement sur la mise de fonds.
- La démographie. Le mouvement des ménages vers la Rive-Nord, l'immigration et le vieillissement de la population entretiennent une demande locative de fond.
- Le coût de construction. Construire neuf coûte cher; cela soutient la valeur des immeubles existants et limite l'arrivée d'offre nouvelle à court terme.
Pour les investisseurs qui visent des acquisitions discrètes, hors marché, les cessions de gré à gré restent un canal privilégié en 2026 — voir nos cessions off-market.
Vaut-il mieux vendre ou acheter un multilogement sur la Rive-Nord en 2026?
Pour vendre : 2026 est plus favorable qu'en 2023–2024. Les acheteurs sont revenus, le financement est prévisible et la rareté locative soutient les valeurs. Un immeuble bien tenu avec baux à jour se vend bien. Pour acheter : le rendement se gagne désormais par une analyse rigoureuse des revenus, dépenses et travaux. Les prix fantaisistes de 2021 ne sont plus la norme — c'est un marché où la discipline est récompensée.
Pour un propriétaire-vendeur, 2026 est plus favorable qu'en 2023-2024 : les acheteurs sont de retour, le financement est prévisible et la rareté locative soutient les valeurs. Le défi est d'établir un prix réaliste — ni ancré sur les sommets de 2021, ni bradé par crainte. Un immeuble bien tenu, avec des baux à jour et des revenus documentés, se vend bien et vite.
Pour un acheteur-investisseur, le marché récompense la rigueur. Les jours où « tout montait » sont derrière nous : le rendement se gagne par une analyse sérieuse des revenus, des dépenses, des travaux à prévoir et de la structure de financement. C'est précisément là qu'un calcul du multiplicateur du revenu brut (MRB) aide à comparer rapidement plusieurs occasions avant d'aller plus loin.
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Comment interpréter ces chiffres de marché avec prudence?
Les fourchettes de prix par porte et de TGA présentées ici sont des ordres de grandeur basés sur les tendances de marché (SCHL, Banque du Canada) — pas des évaluations formelles. Deux immeubles voisins peuvent se transiger à des conditions très différentes selon leur état, leurs baux et leur financement. Toujours partir des revenus et dépenses réels de l'immeuble, distinguer revenu actuel et revenu potentiel, intégrer les travaux à venir, et valider avec des professionnels.
Les fourchettes de prix et de TGA présentées ici sont des ordres de grandeur tirés de tendances de marché et de données publiques (notamment de la SCHL et de la Banque du Canada). Elles ne constituent ni une évaluation, ni une garantie de valeur pour un immeuble en particulier. Deux immeubles voisins peuvent se transiger à des conditions très différentes selon leur état, leurs baux, leur financement et le moment de la transaction.
Quelques principes pour bien interpréter ces repères :
- Toujours partir des revenus et dépenses réels de l'immeuble, pas d'une moyenne régionale.
- Distinguer le revenu actuel du revenu potentiel (loyers sous le marché, logements à rénover, espaces à optimiser).
- Intégrer les travaux à venir et les frais de transaction dans le calcul de rendement.
- Valider le tout avec des professionnels (comptable, évaluateur, courtier hypothécaire) avant de poser un geste.
Avis important
Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un conseil financier, fiscal, juridique ni une évaluation immobilière. Les chiffres sont des estimations sujettes à changement. Consultez des professionnels qualifiés avant toute décision d'achat ou de vente.
