Les 10 meilleures villes où investir en immobilier multilogement sur la Rive-Nord
Où acheter un plex sur la Rive-Nord de Montréal en 2026? Analyse comparative de 10 villes — prix d'entrée, TGA indicatif, demande locative, croissance et profil d'investisseur idéal. Chiffres approximatifs, pas des garanties.
10 villes analysées · Prix · TGA · Demande locative · Croissance · Transport
En bref — le top 3
Pour investir en multilogement sur la Rive-Nord en 2026, notre trio de tête : 1) Saint-Jérôme — prix d'entrée les plus bas et TGA parmi les plus élevés, idéal pour le cashflow et un premier immeuble ; 2) Terrebonne — le meilleur équilibre prix/rendement, forte croissance et demande stable ; 3) Laval — marché mature, liquide et sécuritaire, mais prix élevés et TGA plus bas. Nos cinq critères : prix d'entrée, TGA/rendement, demande locative, croissance démographique et accès au transport. Tous les chiffres sont indicatifs pour 2026 et ne constituent pas des garanties de rendement.
La Rive-Nord de Montréal — Laval, les Laurentides et Lanaudière — est l'un des terrains de jeu favoris des investisseurs en immobilier locatif au Québec : prix plus accessibles qu'à Montréal, croissance démographique soutenue et bassin de locataires en expansion. Mais toutes les villes ne se valent pas selon votre objectif : chercher un flux de trésorerie immédiat, viser la plus-value à long terme ou privilégier la sécurité d'un marché liquide sont trois stratégies distinctes qui pointent vers des villes différentes.
Ce guide classe et compare 10 villes de la Rive-Nord sur cinq critères d'investissement. Pour chacune : le profil du marché, le prix d'entrée typique d'un plex, le TGA (rendement) indicatif, la solidité de la demande locative et le profil d'investisseur à qui elle convient le mieux. L'objectif est de vous aider à cibler votre recherche avant de plonger dans l'analyse immeuble par immeuble avec nos outils.
Notre méthodologie
Le classement repose sur cinq critères objectifs qui déterminent la performance d'un investissement locatif. Aucune ville n'est parfaite sur tous les plans : le bon choix dépend de votre stratégie.
Nous évaluons chaque ville selon les cinq axes suivants, pondérés en fonction de leur importance pour un investisseur en multilogement :
1. Prix médian d'entrée d'un plex
Le capital nécessaire pour acquérir un immeuble à revenus (généralement un duplex à un six-logements). Un prix d'entrée plus bas réduit la mise de fonds requise et facilite l'accès à un premier immeuble. Nous utilisons des fourchettes indicatives tirées de la dynamique de marché 2026, car chaque immeuble se négocie au cas par cas selon son état et ses revenus.
2. TGA moyen (rendement courant)
Le taux de capitalisation global (TGA) mesure le rendement net de l'immeuble par rapport à son prix : revenu net d'exploitation ÷ prix d'achat. Un TGA plus élevé signale un meilleur rendement courant, souvent dans les marchés plus abordables. Nous indiquons une fourchette de TGA indicative par ville — à valider immeuble par immeuble avec le calculateur de TGA.
3. Demande locative et taux d'inoccupation
La solidité de la demande — soutenue par l'emploi, les étudiants, les familles ou le transport — détermine le risque de vacance et la stabilité des revenus. Une demande forte et un faible taux d'inoccupation protègent le flux de trésorerie et facilitent les hausses de loyer conformes au TAL.
4. Croissance démographique
Une population en hausse soutient la demande locative future et le potentiel d'appréciation. Les villes en développement (nouveaux quartiers, arrivée de familles) offrent un meilleur levier de plus-value, généralement en échange d'un rendement courant un peu plus serré.
5. Emploi et accès au transport
La présence de pôles d'emploi (industrie, commerce, aéroport, hôpital, cégep) et l'accès aux grands axes routiers et au transport collectif (train de banlieue exo, métro à Laval) élargissent le bassin de locataires et soutiennent la valeur à long terme.
Note : tous les chiffres de ce guide (prix, TGA, demande) sont indicatifs et approximatifs pour 2026. Ils servent à orienter votre recherche et ne constituent ni une évaluation ni une garantie de rendement. Validez toujours avec des données récentes et l'analyse propre à chaque immeuble.
Les 10 meilleures villes où investir sur la Rive-Nord
Classées selon leur pertinence générale pour un investisseur en multilogement, en tenant compte de l'équilibre entre rendement, accessibilité, demande et potentiel. Adaptez l'ordre à votre stratégie personnelle.
Saint-Jérôme
Pôle régional des Laurentides · Meilleur rendement d'entréePorte d'entrée des Laurentides et pôle administratif régional, Saint-Jérôme combine deux atouts recherchés des investisseurs : les prix d'entrée les plus bas de la Rive-Nord et des taux de rendement parmi les plus élevés. C'est souvent la première ville qu'un investisseur considère pour bâtir un flux de trésorerie positif dès le premier immeuble.
Pour un plex de qualité correcte, le prix d'entrée indicatif se situe fréquemment entre 450 000 $ et 650 000 $ selon le nombre de logements et l'état du bâtiment — nettement sous les prix de Laval ou Blainville. Combiné à un TGA indicatif de 5,5 % à 6,5 %, cela laisse une marge de sécurité plus confortable pour absorber une hausse de taux d'intérêt ou une vacance ponctuelle.
La demande locative est soutenue par la présence du Cégep de Saint-Jérôme et d'un campus universitaire, d'un hôpital régional et d'un bassin de travailleurs. Cette diversité de locataires (étudiants, travailleurs, familles) réduit la dépendance à un seul segment. L'accès à l'autoroute 15 relie la ville à Montréal en environ une heure.
Idéal pour : le premier immeuble, l'investisseur axé cashflow et celui qui recherche le meilleur rapport prix/rendement de la région. Point d'entrée par excellence pour apprendre avec une marge de sécurité.
Terrebonne
Croissance forte · Meilleur équilibre prix/rendementUne des villes les plus dynamiques de la couronne nord, Terrebonne connaît une croissance démographique soutenue portée par l'arrivée continue de familles. Elle offre ce que beaucoup d'investisseurs cherchent : un bon équilibre entre un prix d'entrée encore raisonnable, une demande locative stable et un potentiel d'appréciation.
Le prix d'entrée indicatif d'un plex se situe généralement entre 550 000 $ et 800 000 $, un cran au-dessus de Saint-Jérôme mais sous Laval. Le TGA indicatif tourne autour de 4,8 % à 5,6 % : le rendement courant est un peu plus serré qu'à Saint-Jérôme, mais compensé par une vacance faible et une valeur de revente qui progresse avec la croissance de la ville.
Le profil de locataire dominant — familles de la classe moyenne, travailleurs qui font la navette vers Montréal ou Laval via les autoroutes 25 et 640 — assure une demande stable et peu volatile. Le développement résidentiel et commercial continu soutient la valeur à long terme.
Idéal pour : l'investisseur qui veut un équilibre entre cashflow et plus-value, une faible vacance et une ville en croissance. Excellent deuxième ou troisième immeuble.
Laval
Marché mature · Liquidité et profondeurTroisième plus grande ville du Québec, Laval est le marché de multilogements le plus mature et le plus liquide de la Rive-Nord. Sa taille, sa densité et son réseau de services en font un choix de prédilection pour les investisseurs qui privilégient la sécurité, la profondeur du marché et la facilité de revente.
Cette maturité a un prix : le point d'entrée indicatif d'un plex y est le plus élevé de la région, souvent entre 700 000 $ et plus de 1 100 000 $. En contrepartie, le TGA indicatif est plus bas (~4,3 % à 5,0 %), ce qui reflète la prime que le marché accorde à la stabilité, à la demande profonde et au faible risque de vacance structurelle.
La demande locative est large et diversifiée : proximité immédiate de Montréal, stations de métro (ligne orange), universités, grands employeurs et commerces. Pour un investisseur, cela se traduit par une vacance faible et un délai de relocation court — au prix d'un rendement courant plus modeste.
Idéal pour : l'investisseur qui recherche la liquidité, la sécurité et la profondeur du marché, quitte à accepter un TGA plus bas. Convient aux profils plus prudents ou aux portefeuilles importants.
Repentigny
Marché stable · Demande soutenueÀ l'extrémité est de la couronne nord, Repentigny est un marché établi et stable, apprécié pour sa demande locative constante et son parc immobilier de qualité. La ville attire une population de familles et de retraités, ce qui se traduit par des locataires de long terme et un faible taux de roulement.
Le prix d'entrée indicatif d'un plex se situe souvent entre 500 000 $ et 750 000 $, avec un TGA indicatif de 5,0 % à 5,8 % — un compromis intéressant entre le rendement de Saint-Jérôme et la stabilité de Laval. Le marché y est moins volatil que dans les villes en développement rapide.
L'accès à Montréal via l'autoroute 40 et la présence de services complets (commerces, écoles, santé) soutiennent une demande locative régulière. Repentigny convient bien à un investisseur qui valorise la prévisibilité et un cashflow correct sans surprises.
Idéal pour : l'investisseur qui veut de la stabilité et une demande prévisible, avec un rendement courant raisonnable. Bon marché pour un portefeuille « tranquille ».
Mascouche
Croissance · Nouveaux développements + gare exoVoisine de Terrebonne, Mascouche est en pleine expansion résidentielle, portée par de nouveaux développements et par sa desserte par le train de banlieue (ligne exo Mascouche). Cette combinaison croissance + transport en fait une ville à surveiller pour le potentiel d'appréciation.
Le prix d'entrée indicatif d'un plex se situe généralement entre 520 000 $ et 770 000 $, avec un TGA indicatif de 4,9 % à 5,7 %. Les immeubles à distance de marche de la gare peuvent bénéficier d'une demande accrue de la part des travailleurs qui font la navette vers Montréal.
La demande locative est en croissance, alimentée par l'arrivée de jeunes familles et par l'attrait du transport collectif. Le développement commercial accompagne l'essor résidentiel, ce qui soutient la valeur à moyen terme.
Idéal pour : l'investisseur orienté plus-value et croissance, qui mise sur le transport collectif et le développement. À privilégier près de la gare exo.
Blainville
Haut de gamme · Valeurs élevéesBlainville se positionne dans le haut de gamme de la Rive-Nord, avec un parc immobilier récent, un revenu médian des ménages élevé et une réputation de secteur recherché. Pour l'investisseur, cela signifie des locataires solvables et une vacance faible, mais aussi des tickets d'entrée plus élevés.
Le prix d'entrée indicatif d'un plex y est parmi les plus élevés de la région (souvent 700 000 $ à 1 000 000 $), avec un TGA indicatif plus bas (~4,4 % à 5,0 %). Le rendement courant est donc modeste ; l'attrait repose davantage sur la qualité du locataire, la préservation de la valeur et le potentiel d'appréciation à long terme.
La demande locative, quoique de volume plus limité que dans une grande ville, est de qualité : ménages établis, faible roulement, secteur prisé. Blainville convient à une stratégie patrimoniale plus qu'à une chasse au cashflow.
Idéal pour : l'investisseur au capital plus important, orienté préservation de valeur et qualité de locataire, à l'aise avec un TGA bas. Profil patrimonial.
Mirabel
Croissance rapide · Emploi et aéroportMirabel est l'une des villes à la croissance la plus rapide du Québec, portée par un vaste territoire, des développements résidentiels neufs et un pôle d'emploi majeur autour de l'aéroport et de ses zones industrielles et logistiques. Le potentiel de plus-value y est un argument central.
Le prix d'entrée indicatif d'un plex se situe généralement entre 530 000 $ et 800 000 $ selon le secteur (le territoire est très étendu et hétérogène), avec un TGA indicatif de 4,8 % à 5,6 %. La forte croissance démographique soutient la demande et la valeur des immeubles bien situés.
La demande locative est en forte hausse, alimentée par les emplois industriels, logistiques et aéroportuaires ainsi que par l'arrivée continue de nouveaux résidents. L'accès aux autoroutes 15 et 50 facilite les déplacements vers Laval et Montréal.
Idéal pour : l'investisseur qui vise la croissance et la plus-value, prêt à composer avec un territoire hétérogène. Miser sur les secteurs proches des pôles d'emploi.
Saint-Eustache
Accès Montréal · Prix modérésSituée dans la couronne nord-ouest, Saint-Eustache offre une combinaison appréciée : un bon accès à Montréal (autoroutes 13, 15 et 640) et des prix d'entrée plus modérés que Laval ou Blainville. C'est un marché souvent sous-estimé qui mérite l'attention des investisseurs à la recherche de rendement.
Le prix d'entrée indicatif d'un plex se situe généralement entre 470 000 $ et 700 000 $, avec un TGA indicatif de 5,2 % à 6,0 % — parmi les meilleurs rendements courants de la région après Saint-Jérôme. Le compromis prix/rendement y est particulièrement attrayant pour un investisseur axé cashflow.
La demande locative est solide, soutenue par un centre-ville actif, des commerces, des services et un bassin de travailleurs. La proximité de Laval élargit le marché de l'emploi accessible aux locataires.
Idéal pour : l'investisseur cashflow qui veut un bon accès à Montréal sans payer le prix de Laval. Marché sous-estimé au rapport prix/rendement intéressant.
Deux-Montagnes
Train de banlieue · Potentiel transportPetite ville de la couronne nord-ouest, Deux-Montagnes tire une bonne partie de son attrait de sa desserte ferroviaire vers Montréal. L'évolution du réseau de transport métropolitain fait de cette municipalité un pari intéressant sur la demande locative liée à la navette.
Le prix d'entrée indicatif d'un plex y est relativement modéré (~460 000 $ à 680 000 $), avec un TGA indicatif de 5,2 % à 6,0 %. Les immeubles situés à distance de marche de la gare bénéficient d'un argument locatif fort auprès des travailleurs qui privilégient le transport collectif.
La demande locative est soutenue par l'accès au transport et par le cadre de vie (proximité du lac des Deux Montagnes, services de proximité). L'effet du transport reste toutefois localisé : la proximité de la gare est déterminante.
Idéal pour : l'investisseur qui mise sur le transport collectif et un prix d'entrée modéré. À cibler impérativement près de la gare pour maximiser l'avantage.
Boisbriand
Emploi et commercial · Marché stableBoisbriand combine un pôle d'emploi industriel et commercial important (parcs d'entreprises, grand centre commercial régional) et un cadre de vie de qualité. Cette base économique soutient une demande locative stable, ce qui en fait un marché fiable pour l'investisseur prudent.
Le prix d'entrée indicatif d'un plex se situe généralement entre 600 000 $ et 900 000 $, avec un TGA indicatif de 4,6 % à 5,3 %. Le rendement courant est intermédiaire ; l'attrait tient surtout à la stabilité de la demande et à la solidité du bassin d'emploi local.
La demande locative est tirée par l'emploi (industrie, commerce de détail, services) et par l'accès aux autoroutes 15 et 640. La proximité de Blainville et de Sainte-Thérèse crée un tissu urbain continu qui soutient la valeur.
Idéal pour : l'investisseur qui veut un marché stable adossé à un bassin d'emploi solide. Bon compromis entre rendement intermédiaire et faible risque.
Tableau comparatif des 10 villes
Une synthèse des repères indicatifs 2026 pour comparer d'un coup d'œil rendement, prix et profil. Chiffres approximatifs, à valider au cas par cas.
| Ville | Prix d'entrée plex (indicatif) | TGA indicatif | Profil dominant |
|---|---|---|---|
| 1. Saint-Jérôme | ~450 000 $ – 650 000 $ | ~5,5 % – 6,5 % | Cashflow, premier immeuble |
| 2. Terrebonne | ~550 000 $ – 800 000 $ | ~4,8 % – 5,6 % | Équilibre prix/rendement |
| 3. Laval | ~700 000 $ – 1 100 000 $ | ~4,3 % – 5,0 % | Liquidité, sécurité |
| 4. Repentigny | ~500 000 $ – 750 000 $ | ~5,0 % – 5,8 % | Stabilité |
| 5. Mascouche | ~520 000 $ – 770 000 $ | ~4,9 % – 5,7 % | Croissance, transport |
| 6. Blainville | ~700 000 $ – 1 000 000 $ | ~4,4 % – 5,0 % | Haut de gamme, patrimonial |
| 7. Mirabel | ~530 000 $ – 800 000 $ | ~4,8 % – 5,6 % | Croissance rapide, emploi |
| 8. Saint-Eustache | ~470 000 $ – 700 000 $ | ~5,2 % – 6,0 % | Cashflow, accès Montréal |
| 9. Deux-Montagnes | ~460 000 $ – 680 000 $ | ~5,2 % – 6,0 % | Transport, prix modéré |
| 10. Boisbriand | ~600 000 $ – 900 000 $ | ~4,6 % – 5,3 % | Emploi, stable |
Repères indicatifs et approximatifs pour le marché 2026 de la Rive-Nord. Les valeurs réelles varient selon le secteur, l'état de l'immeuble, la qualité des baux et la conjoncture. Ne constitue pas une évaluation ni une garantie de rendement. Consultez la carte des prix plex par secteur pour des repères plus fins.
Comment choisir SA ville d'investissement
Il n'y a pas de « meilleure ville » universelle : il y a la meilleure ville pour votre objectif. La clé est d'aligner le profil de la ville avec votre stratégie et votre situation financière.
Vous visez le flux de trésorerie (cashflow)
Si votre priorité est de dégager un revenu net positif dès l'achat, ciblez les marchés à prix d'entrée bas et TGA élevé : Saint-Jérôme en tête, suivi de Saint-Eustache, Deux-Montagnes et Repentigny. Le rendement courant y est meilleur et la mise de fonds requise plus faible. En contrepartie, le potentiel de plus-value et la liquidité peuvent être un peu moindres.
Vous visez la plus-value (croissance de la valeur)
Si vous pensez long terme et acceptez un rendement courant plus serré, misez sur les villes en forte croissance ou en développement : Mirabel, Mascouche et Terrebonne, ainsi que les secteurs bien desservis par le transport collectif. L'appréciation potentielle repose sur la croissance démographique, les nouveaux développements et l'amélioration des infrastructures.
Vous privilégiez la sécurité et la liquidité
Si la revente facile et la faible volatilité comptent plus que le rendement maximal, Laval et Blainville offrent des marchés matures, profonds et stables. Vous payez plus cher (TGA plus bas), mais vous obtenez une demande locative solide, un faible risque de vacance structurelle et un délai de revente court.
Alignez aussi avec votre capital et votre gestion
Votre mise de fonds disponible restreint naturellement le champ des villes accessibles. Tenez compte aussi de la distance : gérer un immeuble à Saint-Jérôme depuis Montréal n'a pas la même contrainte qu'un immeuble à Laval. Enfin, votre tolérance à la gestion (locataires étudiants vs familles établies) doit guider le choix du profil de ville. Un bon point de départ : estimer précisément le rendement d'un immeuble réel avec l'analyseur de deal avant de vous engager.
Passer de l'analyse à l'achat
Choisir une ville n'est que la première étape. Le rendement réel se joue immeuble par immeuble : voici les outils gratuits ImmoMulti pour valider un deal avant de faire une offre.
Une fois votre ville cible identifiée, passez à l'analyse concrète. Un plex affiché à bon prix dans la « bonne » ville peut être un mauvais investissement si ses revenus, ses dépenses ou son état ne tiennent pas la route. Ces trois outils vous aident à passer du général au particulier :
1. Analyseur de deal — entrez le prix, les revenus et les dépenses d'un immeuble précis pour obtenir son rendement net, son flux de trésorerie et son ratio de couverture. C'est l'outil pour comparer objectivement deux immeubles dans une même ville, ou une ville contre une autre.
2. Calculateur de TGA — calculez le taux de capitalisation global d'un immeuble à partir de son revenu net d'exploitation et de son prix, puis comparez-le aux fourchettes indicatives de ce guide pour juger si le prix demandé est cohérent avec le marché de la ville.
3. Carte des prix plex Rive-Nord — visualisez les repères de prix et de TGA par secteur pour situer un immeuble dans son marché local et affiner les fourchettes générales présentées ici.
Combinés, ces outils transforment une intuition (« telle ville semble intéressante ») en décision chiffrée. Et si vous êtes plutôt vendeur d'un immeuble situé dans l'une de ces villes, ImmoMulti est un acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — offre chiffrée sous 48 h, sans commission.
Investir en immobilier sur la Rive-Nord : vos réponses
Pour un premier plex, Saint-Jérôme et Terrebonne ressortent souvent. Saint-Jérôme offre le prix d'entrée le plus bas de la région et des TGA indicatifs parmi les plus élevés (autour de 5,5 % à 6,5 %), ce qui facilite l'atteinte d'un flux de trésorerie positif dès le départ — idéal pour apprendre avec une marge de sécurité. Terrebonne coûte plus cher mais offre une demande locative très stable et un risque de vacance faible. Le choix dépend surtout de votre mise de fonds disponible et de votre tolérance à la gestion. Ces repères sont indicatifs pour 2026 et ne constituent pas une garantie de rendement.
Les deux stratégies sont valables et correspondent à des villes différentes. Pour le flux de trésorerie (cashflow), visez les marchés à prix d'entrée bas et TGA élevé comme Saint-Jérôme, Repentigny ou Saint-Eustache : le rendement courant y est meilleur. Pour la plus-value, visez les marchés en forte croissance démographique ou en développement comme Mirabel, Mascouche, Terrebonne et les secteurs bien desservis par le transport collectif. Laval et Blainville offrent surtout de la stabilité et de la liquidité, avec des TGA plus bas. Beaucoup d'investisseurs combinent les deux. Ces observations sont indicatives pour 2026.
Saint-Jérôme est généralement la ville la plus abordable de la Rive-Nord pour acquérir un plex, avec des prix d'entrée indicatifs souvent sous les autres pôles de la région. Saint-Eustache et Deux-Montagnes offrent aussi des prix modérés par rapport à Laval, Blainville ou Boisbriand. L'abordabilité relative de Saint-Jérôme, combinée à des TGA plus élevés, en fait un point d'entrée fréquent pour les premiers investisseurs. Validez toujours avec des données récentes et l'analyse au cas par cas. Chiffres indicatifs pour 2026.
L'amélioration du transport collectif tend à soutenir la demande locative et la valeur des immeubles situés à distance de marche d'une gare. Sur la Rive-Nord, Deux-Montagnes et Mascouche sont particulièrement concernées par les lignes de train de banlieue (exo), et l'écosystème de transport métropolitain continue d'évoluer. Un meilleur accès à Montréal élargit le bassin de locataires et peut réduire la vacance à proximité immédiate des gares. L'effet reste localisé (surtout dans un rayon de marche) et progressif ; il ne garantit aucune plus-value. Facteur de soutien parmi d'autres, indicatif pour 2026.
À titre indicatif pour 2026, le TGA d'un plex sur la Rive-Nord se situe généralement dans une fourchette d'environ 4,3 % à 6,5 %, selon la ville, l'état de l'immeuble et la qualité des baux. Les marchés plus chers et matures comme Laval et Blainville affichent des TGA plus bas (~4,3 % à 5 %), tandis que les marchés plus abordables comme Saint-Jérôme, Repentigny et Saint-Eustache offrent des TGA plus élevés (5,3 % à 6,5 %). Un TGA élevé signale un meilleur rendement courant, souvent en échange d'un potentiel de plus-value ou d'une liquidité moindres. Analysez chaque immeuble avec le calculateur de TGA.
La demande locative est généralement la plus soutenue dans les pôles d'emploi et de services et près des grands axes de transport. Laval, grande ville au marché mature, présente une demande profonde et une faible vacance structurelle. Saint-Jérôme bénéficie d'une demande alimentée par les étudiants (cégep, campus) et les travailleurs, tandis que Terrebonne et Repentigny profitent d'une forte présence de familles. Boisbriand et Mirabel tirent leur demande de bassins d'emploi (parcs industriels, aéroport, commerces). Le taux d'inoccupation varie par secteur et par année. Indicatif pour 2026.
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