Convention de prête-nom pour un immeuble au Québec : confidentialité, divulgation obligatoire et effet à la vente

ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — croise régulièrement des immeubles détenus au moyen d'une convention de prête-nom : une personne figure au registre foncier comme propriétaire, alors qu'elle détient l'immeuble pour le compte de quelqu'un d'autre. Cette structure, utilisée pour la confidentialité ou la simplicité, est légale au Québec — mais elle s'accompagne depuis 2019 d'une obligation de divulgation à Revenu Québec, sous peine de pénalités pouvant atteindre 5 000 $. Voici ce que tout propriétaire-vendeur d'un plex doit comprendre avant de mettre en place, ou de dénouer, une telle entente.

Qu'est-ce qu'une convention de prête-nom pour un immeuble?

La convention de prête-nom est un contrat par lequel une personne (le prête-nom) détient un immeuble en son nom au registre foncier, mais pour le compte du véritable propriétaire (le mandant). Le registre affiche le prête-nom comme titulaire, tandis que la propriété économique réelle appartient au mandant.

Dans une convention de prête-nom — que le droit québécois rattache au mandat sans représentation — deux personnes distinctes coexistent : le prête-nom (aussi appelé mandataire), dont le nom apparaît publiquement au registre foncier, et le mandant, le véritable propriétaire pour qui l'immeuble est détenu. Le prête-nom agit comme un simple porteur de titre : il ne tire aucun bénéfice économique de l'immeuble et doit remettre au mandant tout ce qui en découle.

Le registre foncier du Québec demeure « le moyen le plus fiable de savoir qui est le véritable propriétaire d'un immeuble », rappelle Éducaloi. C'est précisément cette visibilité publique que la convention de prête-nom vient nuancer : ce qui est inscrit n'est pas nécessairement la propriété économique réelle. C'est pourquoi une entente écrite claire est indispensable.

Source : Éducaloi — « Le registre foncier : pourquoi, comment, combien? »

Pourquoi utiliser un prête-nom pour un immeuble?

Les motivations légitimes d'un prête-nom immobilier sont généralement de deux ordres.

• La confidentialité. Comme le registre foncier est public, un propriétaire qui souhaite ne pas voir son nom associé publiquement à un immeuble — pour des raisons de vie privée, de sécurité ou d'affaires — peut recourir à un prête-nom.
• La simplicité de gestion. Dans certaines structures d'investissement, un prête-nom (souvent une société) détient le titre pour le compte de plusieurs investisseurs ou d'une société, ce qui simplifie la signature des actes et la gestion courante.

Ces avantages sont réels, mais ils ont un revers : la structure ajoute une couche contractuelle et fiscale. Le prête-nom ne dispense jamais le véritable propriétaire de ses obligations fiscales, ni de l'obligation de divulguer l'entente. Utiliser un prête-nom pour dissimuler des revenus ou éluder l'impôt n'est pas une zone grise : c'est illégal.

Le prête-nom est-il légal au Québec?

Oui. Le prête-nom, en tant que mandat sans représentation, est une pratique reconnue et parfaitement légale en droit québécois. Ce n'est pas le mécanisme qui pose problème, mais l'usage qu'on en fait. La ligne est claire :

La légitimité de la structure repose donc sur la transparence envers les autorités fiscales — et c'est exactement l'objet de l'obligation de divulgation instaurée au Québec.

L'obligation de divulgation à Revenu Québec depuis 2019

Depuis 2019, le Québec impose la divulgation obligatoire des contrats de prête-nom. Selon Revenu Québec, si un contrat de prête-nom est conclu dans le cadre d'une opération ou d'une série d'opérations ayant des conséquences fiscales, les parties au contrat doivent le divulguer au moyen du formulaire TP-1079.PN « Divulgation d'un contrat de prête-nom ».

Les règles clés à retenir :

Source : Revenu Québec — Formulaire TP-1079.PN « Divulgation d'un contrat de prête-nom »

Et du côté fédéral?

Un prête-nom qui détient le seul titre légal pour le compte d'autrui peut être assimilé à une fiducie simple (« bare trust ») aux fins fédérales. L'Agence du revenu du Canada a instauré des règles de déclaration renforcées pour les fiducies. Elle a toutefois annoncé que les fiducies simples n'ont pas à produire de déclaration T3 pour les années d'imposition se terminant en 2024 et en 2025, tout en précisant que certaines pourraient devoir le faire pour 2026 et les années suivantes. La situation évolue : validez toujours vos obligations fédérales avec un fiscaliste.

Source : Agence du revenu du Canada — Mises à jour sur les obligations de déclaration des fiducies

Les risques à connaître avant de vous lancer

La convention de prête-nom repose sur la confiance et sur la qualité du contrat écrit. Parce que c'est le prête-nom qui apparaît au registre foncier, le véritable propriétaire s'expose à certains risques si l'entente est bâclée :

• Risque de mauvaise foi du prête-nom. Un mandataire malhonnête pourrait, en théorie, tenter de vendre ou d'hypothéquer l'immeuble à l'insu du mandant. Une convention robuste et l'accompagnement d'un notaire réduisent ce risque.
• Risque en cas de décès ou d'insolvabilité du prête-nom. Le titre inscrit au nom du prête-nom peut être mêlé à sa succession ou à ses créanciers si la relation n'est pas clairement documentée.
• Risque fiscal. L'absence de divulgation, ou une documentation lacunaire, peut entraîner pénalités et suspension de la prescription — et fragiliser votre position en cas de vérification.

La parade est simple : une convention de prête-nom bien rédigée, la conservation des preuves de paiement (mise de fonds, versements hypothécaires, dépenses), et l'implication d'un notaire pour sécuriser la structure et sa preuve.

Ce qui change à la vente de votre plex détenu via prête-nom

Au moment de vendre, le prête-nom garde son importance pratique. C'est lui, inscrit au registre foncier, qui doit signer l'acte de vente devant notaire. Mais économiquement, le produit de la vente revient au véritable propriétaire, conformément à la convention. Trois points méritent une attention particulière pour un propriétaire-vendeur :

1. La cohérence documentaire. Le notaire instrumentant devra pouvoir relier le prête-nom au mandant. Une convention divulguée et bien conservée évite les blocages de dernière minute.
2. Les conséquences fiscales. Le gain en capital et, le cas échéant, la récupération d'amortissement, sont assumés par le véritable propriétaire. Le prête-nom ne « déplace » pas la charge fiscale.
3. La transparence envers l'acheteur. Un acheteur direct comme ImmoMulti traite avec le titulaire inscrit et vérifie la chaîne de titres; une structure de prête-nom claire et divulguée facilite une transaction rapide.

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Le cadre juridique : mandat sans représentation et Code civil du Québec

Pour bien saisir ce qu'est une convention de prête-nom, il faut remonter à sa source dans le Code civil du Québec. Le prête-nom n'est pas une créature autonome du droit fiscal : c'est une application concrète du contrat de mandat, et plus précisément du mandat sans représentation. Comprendre ce socle vous évite de confondre le prête-nom avec d'autres structures (fiducie, société de gestion, indivision) qui n'ont ni les mêmes effets ni les mêmes obligations.

Le mandat, point de départ du prête-nom

Selon le Code civil, le mandat est le contrat par lequel une personne, le mandant, donne à une autre, le mandataire, le pouvoir d'agir pour son compte dans l'accomplissement d'un acte juridique avec un tiers. Dans le mandat « ordinaire », le mandataire agit ouvertement au nom du mandant : tout le monde sait qu'il n'est qu'un représentant. Le prête-nom fonctionne à l'envers de cette transparence.

Dans le mandat sans représentation, le mandataire — ici le prête-nom — agit en son propre nom, sans révéler aux tiers qu'il agit pour le compte d'autrui. Aux yeux du vendeur, du créancier hypothécaire, de la municipalité et du registre foncier, c'est le prête-nom qui contracte, qui détient et qui est propriétaire. La relation avec le mandant reste, elle, confidentielle et interne à la convention. C'est précisément cette dissociation entre l'apparence publique et la réalité économique qui définit le prête-nom.

Source : Éducaloi — « Immobilier : le rôle du notaire »

Deux personnes, deux patrimoines, une seule inscription

La convention de prête-nom crée donc une situation où deux personnes gravitent autour d'un même immeuble, mais avec des rôles radicalement différents :

Cette répartition explique pourquoi une convention écrite, datée et détaillée est le cœur de la structure. C'est le seul document qui prouve que le nom inscrit au registre foncier n'est qu'une façade et que la propriété économique appartient au mandant. Sans elle, le prête-nom pourrait, en droit, être considéré comme le propriétaire tout court.

Ne pas confondre prête-nom et fiducie

Beaucoup de propriétaires de plex mélangent prête-nom et fiducie. Ce sont deux mécanismes distincts. La fiducie crée un patrimoine d'affectation autonome : les biens n'appartiennent plus ni au constituant, ni au fiduciaire, ni au bénéficiaire, mais à la fiducie elle-même. Le prête-nom, lui, ne crée aucun patrimoine séparé : l'immeuble reste, économiquement, celui du mandant. La confusion a des conséquences fiscales réelles, car un prête-nom qui détient le seul titre légal peut être requalifié en fiducie simple (« bare trust ») aux fins fédérales, ce qui déclenche potentiellement des obligations de déclaration distinctes. On y revient plus loin.

Mettre en place une convention de prête-nom : la procédure étape par étape

Structurer un immeuble à revenus au moyen d'un prête-nom ne s'improvise pas. Une mise en place bâclée transforme un outil légitime de confidentialité en source de litiges, de pénalités fiscales et de blocages à la revente. Voici le déroulé complet, du questionnement initial jusqu'à la conservation des preuves, tel qu'un propriétaire-vendeur prudent devrait l'aborder avec ses conseillers.

Étape 1 — Valider que le prête-nom est le bon outil

Avant même de rédiger quoi que ce soit, posez-vous la vraie question : qu'est-ce que vous cherchez à accomplir? Si l'objectif est uniquement la confidentialité au registre foncier, un prête-nom peut convenir. Si vous visez plutôt la protection d'actifs contre des créanciers, la planification successorale ou l'optimisation fiscale à long terme, d'autres structures (société par actions, fiducie, indivision organisée) sont souvent mieux adaptées et plus robustes. Un notaire ou un fiscaliste vous aidera à comparer les options avant de vous engager. Utiliser un prête-nom pour un mauvais objectif, c'est payer les inconvénients de la structure sans en récolter les bénéfices.

Étape 2 — Choisir le prête-nom

Le choix du mandataire est déterminant, car c'est son nom qui figurera publiquement et c'est lui qui signera tous les actes. Deux grandes options se présentent :

• Une personne physique de confiance. Simple, mais fragile : le décès, le divorce, l'insolvabilité ou un désaccord du prête-nom peuvent compliquer sérieusement la situation.
• Une société par actions dédiée. Souvent privilégiée dans les montages d'investissement : la société agit comme prête-nom, ce qui neutralise les aléas de la vie personnelle d'un individu et professionnalise la gestion. Cette option ajoute toutefois des coûts (constitution, maintien, déclarations) et sa propre complexité fiscale.

Étape 3 — Rédiger la convention de prête-nom

C'est le document central. Une convention solide identifie sans ambiguïté les parties et l'immeuble, et précise les rapports entre elles. Les clauses à ne jamais omettre :

La rédaction n'est pas un exercice à confier à un modèle générique téléchargé en ligne. Chaque immeuble, chaque objectif et chaque relation appelle un ajustement. Le notaire est ici l'allié naturel : il sécurise à la fois le fond (les clauses) et la preuve (date certaine, conservation).

Étape 4 — Divulguer à Revenu Québec (formulaire TP-1079.PN)

Si la convention est conclue dans le cadre d'une opération ou d'une série d'opérations ayant des conséquences fiscales — ce qui est presque toujours le cas pour un immeuble à revenus —, elle doit être divulguée à Revenu Québec au moyen du formulaire TP-1079.PN. Points clés à ne pas manquer :

• Le délai est de 90 jours suivant la conclusion du contrat de prête-nom;
• Une seule divulgation suffit : celle faite par une partie vaut pour toutes les autres;
• Il est prudent d'amorcer la préparation du formulaire dès la signature, pas au 89^e jour.

Source : Revenu Québec — Formulaire TP-1079.PN « Divulgation d'un contrat de prête-nom »

Étape 5 — Conserver la preuve de la propriété économique

La convention seule ne suffit pas : il faut pouvoir démontrer dans les faits que le mandant est le véritable propriétaire. Constituez et conservez un dossier vivant :

Exemples chiffrés : pénalités de divulgation et fiscalité à la vente

Les chiffres parlent plus fort que les principes. Voici des scénarios illustratifs — volontairement simplifiés — pour visualiser ce que coûte un défaut de divulgation et comment se comporte la fiscalité d'un immeuble détenu via prête-nom. Ces montants sont donnés à titre pédagogique; votre situation réelle doit être calculée avec un fiscaliste.

Scénario A — La pénalité de divulgation qui s'accumule

La pénalité pour défaut de divulgation obligatoire suit une mécanique bien précise selon Revenu Québec : 1 000 $ au départ (pénalité conjointe), puis 100 $ par jour à compter du 2^e jour où le défaut se poursuit, jusqu'à un plafond de 5 000 $. Voici comment le compteur monte :

Autrement dit, un simple oubli de quelques semaines suffit à atteindre le plafond de 5 000 $. Et surtout, tant que la divulgation n'est pas faite, le délai de prescription lié à l'opération reste suspendu : Revenu Québec conserve donc plus longtemps la faculté de revenir cotiser l'opération. Le coût réel d'un défaut n'est pas seulement la pénalité, c'est aussi cette exposition prolongée.

Source : Revenu Québec — Pénalité pour non-production

Scénario B — Le gain en capital revient au mandant, pas au prête-nom

Imaginons un triplex sur la Rive-Nord acheté 600 000 $ et revendu 900 000 $ quelques années plus tard, détenu via un prête-nom. Point capital : le prête-nom qui signe l'acte de vente n'assume pas la charge fiscale. C'est le mandant, véritable propriétaire, qui déclare le gain :

Le prête-nom ne « déplace » donc jamais la charge fiscale : il ne la fait que passer par une inscription publique différente. Une documentation claire évite qu'un fisc ne prétende que c'est le prête-nom qui a réalisé le gain — ce qui entraînerait des complications pour les deux parties. Pour anticiper précisément l'impôt de disposition, un outil de calcul de gain en capital reste le meilleur point de départ avant de rencontrer votre fiscaliste.

Scénario C — Confidentialité obtenue vs. coûts engagés

La confidentialité au registre foncier a un prix. Mettre en balance le bénéfice réel et les coûts récurrents aide à décider si le jeu en vaut la chandelle pour votre plex :

• Bénéfice principal : votre nom n'apparaît pas publiquement comme titulaire de l'immeuble.
• Coûts et efforts : honoraires de rédaction de la convention, production de la divulgation, tenue du dossier de preuve, complexité accrue à la vente, et possiblement les coûts d'une société prête-nom.

Pour un seul petit immeuble, ces coûts peuvent dépasser le gain réel en confidentialité. Pour un portefeuille de plusieurs multilogements, l'arbitrage penche parfois autrement. C'est un calcul à faire au cas par cas.

Prête-nom, société ou fiducie : quelle structure pour votre immeuble?

Le prête-nom n'est qu'une option parmi plusieurs pour détenir un immeuble à revenus. Le confondre avec une société de gestion ou une fiducie est une erreur fréquente, car les trois répondent à des besoins différents et n'offrent pas les mêmes protections. Voici une comparaison de haut niveau, à affiner avec un notaire et un fiscaliste selon votre situation.

Retenez le principe : le prête-nom procure de la confidentialité, mais pas de patrimoine séparé ni de véritable bouclier contre les créanciers du propriétaire réel. Si la protection d'actifs est votre priorité, il faut regarder ailleurs. Si c'est la seule discrétion au registre foncier qui vous préoccupe, le prête-nom peut suffire — à condition d'être irréprochable sur la divulgation et la documentation.

Les erreurs fréquentes à éviter avec un prête-nom

Sur le terrain, les mêmes maladresses reviennent et transforment une structure parfaitement légale en source d'ennuis. Les connaître, c'est déjà les éviter.

1. Oublier ou repousser la divulgation

C'est l'erreur numéro un. Le délai de 90 jours arrive vite et la pénalité grimpe jusqu'à 5 000 $, sans compter la suspension de la prescription. Beaucoup pensent, à tort, que « tant qu'on déclare les revenus, ça va » — mais la divulgation du contrat lui-même est une obligation distincte.

2. Se contenter d'un modèle générique

Une convention téléchargée et non adaptée oublie souvent des clauses cruciales (obligation de remise, fin de l'entente, instructions). En cas de litige ou de décès, ces trous se paient cher. La rédaction professionnelle n'est pas un luxe, c'est l'ossature de la protection du mandant.

3. Négliger le dossier de preuve

Sans traçabilité des paiements, il devient difficile de démontrer qui est le véritable propriétaire. Un fisc, un créancier ou un héritier pourrait alors traiter le prête-nom comme le propriétaire réel. La preuve se construit dès le premier versement, pas le jour de la vente.

4. Choisir un prête-nom fragile

Confier le titre à une personne dont la situation personnelle est instable (dettes, procédures, santé) expose l'immeuble à des risques de succession ou d'insolvabilité. Une société dédiée neutralise une partie de ces aléas.

5. Croire que le prête-nom efface l'impôt

Le prête-nom ne « neutralise » aucune obligation fiscale du véritable propriétaire. Les revenus locatifs et les gains restent imposables au mandant. Penser le contraire, c'est glisser vers l'évitement illégal — la frontière est nette.

6. Improviser au moment de la vente

Arriver chez le notaire avec une structure de prête-nom non documentée, non divulguée, mal ficelée, c'est risquer des retards, des questions du fisc et parfois l'échec de la transaction. La préparation en amont fait toute la différence — surtout face à un acheteur direct qui vérifie la chaîne de titres.

La leçon de fond : un prête-nom bien géré est discret et transparent envers les autorités. C'est cette combinaison, apparemment paradoxale, qui le rend légitime et défendable.

7. Traiter la structure comme « signée puis oubliée »

Un prête-nom n'est pas une formalité ponctuelle qu'on signe et qu'on range. Les circonstances évoluent : le prête-nom déménage, l'immeuble est refinancé, un nouveau coïndivisaire arrive, les règles fiscales changent au Québec comme au fédéral. Une structure pertinente il y a cinq ans peut devoir être mise à jour aujourd'hui. Revoyez périodiquement l'entente avec vos conseillers, tenez le dossier de preuve à jour, et assurez-vous que la personne ou la société qui agit comme prête-nom demeure le bon choix. Une structure vivante est défendable; une structure oubliée devient un risque qui refait surface au pire moment — souvent à la table du notaire.

8. Sous-documenter les instructions données au prête-nom

Parce que le prête-nom n'agit que sur instruction du mandant, ces instructions comptent. Quand le mandant demande au prête-nom de louer un logement, de refinancer ou de vendre, cette directive devrait laisser une trace — un courriel, une instruction signée, une résolution si une société est impliquée. Au fil de la vie d'un plex, ces documents s'accumulent en un récit clair démontrant que le prête-nom n'a jamais agi pour son propre compte. En cas de litige, de règlement de succession ou de vérification, ce fil documentaire fait souvent pencher la balance en faveur du mandant. Ne vous fiez pas à la mémoire ni aux ententes verbales pour une chose aussi importante.

Le volet fédéral : fiducie simple (« bare trust ») et déclaration T3

La divulgation à Revenu Québec ne règle que la moitié de l'équation. Un prête-nom qui détient le seul titre légal d'un immeuble pour le compte du véritable propriétaire peut, aux yeux de l'Agence du revenu du Canada (ARC), constituer une fiducie simple — communément appelée « bare trust ». Ce constat surprend beaucoup de propriétaires de plex, qui ne se voient pas du tout comme des « fiducies ».

Pourquoi un prête-nom peut être une fiducie simple

Une fiducie simple existe, en substance, lorsqu'une personne détient un bien à titre de simple mandataire, sans pouvoir décisionnel réel, l'ensemble du contrôle et des bénéfices revenant au véritable propriétaire. C'est exactement la mécanique du prête-nom immobilier : le prête-nom porte le titre, mais le mandant tire tous les bénéfices et donne toutes les instructions. Cette qualification a des conséquences potentielles en matière de déclaration fiduciaire fédérale.

Où en sont les règles de déclaration des fiducies?

L'ARC a resserré les règles de déclaration des fiducies. Cependant, elle a précisé que les fiducies simples n'avaient pas à produire de déclaration T3 pour les années d'imposition se terminant en 2024 et en 2025, tout en indiquant que certaines pourraient devoir le faire pour 2026 et les années suivantes. C'est un dossier mouvant : les allègements successifs et les précisions administratives rendent indispensable une vérification à jour de vos obligations fédérales.

Source : Agence du revenu du Canada — Mises à jour sur les obligations de déclaration des fiducies

Prête-nom et vente d'un plex sur la Rive-Nord : le point de vue du propriétaire-vendeur

Sur la Rive-Nord de Montréal — de Boisbriand à Sainte-Thérèse, de Blainville à Saint-Eustache et Rosemère — le marché des plex et multilogements est actif, et les structures de détention y sont variées. Beaucoup de propriétaires-vendeurs découvrent tardivement qu'ils détiennent leur immeuble via un prête-nom, ou qu'une entente ancienne n'a jamais été divulguée. Voici ce que cela change concrètement au moment de vendre.

Ce que l'acheteur direct vérifie

Un acheteur direct sérieux traite toujours avec le titulaire inscrit au registre foncier et vérifie la chaîne de titres. Si votre plex est détenu par un prête-nom, l'acheteur voudra comprendre la structure, s'assurer que la convention existe et que la divulgation a été faite. Une structure claire et documentée accélère la transaction; une structure floue la ralentit ou la fait dérailler.

Préparer sa vente en amont

• Vérifiez la divulgation. Le contrat de prête-nom a-t-il été divulgué à Revenu Québec? Sinon, régularisez avant de mettre en vente.
• Rassemblez le dossier de preuve. Convention signée, preuves de paiement, déclarations de revenus au nom du mandant.
• Alignez le notaire. Le notaire instrumentant doit pouvoir relier le prête-nom au mandant sans surprise de dernière minute.
• Anticipez la fiscalité. Le gain en capital et la récupération d'amortissement seront assumés par le véritable propriétaire; calculez-les à l'avance.

Pour un propriétaire qui a choisi le prête-nom précisément pour rester discret, une cession off-market prolonge cette logique jusqu'à la vente : pas d'affichage, pas de visites en série, une transaction menée dans la confidentialité. C'est souvent le chaînon manquant entre une détention discrète et une sortie tout aussi discrète.

Cas particuliers et situations délicates

La théorie du prête-nom est simple; la pratique réserve des situations où la structure est mise à l'épreuve. Voici les scénarios qui reviennent le plus souvent chez les propriétaires de plex, et la manière prudente de les aborder.

Le décès du prête-nom

Que se passe-t-il si le prête-nom décède avant que le titre ne soit transféré au mandant? En principe, le mandant demeure le véritable propriétaire, mais le titre inscrit fait partie, en apparence, du patrimoine du défunt. Si la convention n'est pas claire et bien conservée, le liquidateur de la succession ou les héritiers pourraient, à tort, considérer l'immeuble comme un actif successoral. C'est l'un des risques majeurs d'un prête-nom personne physique — et la principale raison pour laquelle certains montages privilégient une société prête-nom, qui ne « meurt » pas. Une convention prévoyant le dénouement en cas de décès, doublée d'une documentation solide, réduit fortement ce risque.

Le décès ou l'incapacité du mandant

À l'inverse, si c'est le mandant qui décède, l'immeuble fait partie de sa succession, puisque c'est lui le véritable propriétaire. Les héritiers hériteront des droits du mandant sur l'immeuble détenu par le prête-nom. Encore une fois, la convention et le dossier de preuve sont déterminants pour que le liquidateur puisse faire valoir ces droits face au titre inscrit au nom d'un tiers.

Le financement hypothécaire

Comme c'est le prête-nom qui figure au registre foncier, c'est lui qui signe l'acte hypothécaire. Le prêteur traite avec le titulaire inscrit. Dans les faits, le montage doit être conçu pour que le prête-nom puisse consentir l'hypothèque sur instruction du mandant, tout en s'assurant que le mandant assume économiquement la dette. Ce point technique doit impérativement être validé avec le prêteur et le notaire, car les institutions ont leurs propres exigences sur l'identité de l'emprunteur et du titulaire.

Le dénouement de la convention

Un jour ou l'autre, la structure de prête-nom prend fin : le mandant veut récupérer le titre à son nom, transférer l'immeuble à un tiers, ou vendre. Le transfert du titre du prête-nom vers le mandant est un acte à ne pas prendre à la légère : il peut avoir des incidences fiscales et, selon les cas, soulever la question des droits de mutation (la « taxe de bienvenue »). C'est précisément parce que le prête-nom n'a jamais été le véritable propriétaire que la documentation d'origine est cruciale pour caractériser correctement l'opération. Faites toujours valider le dénouement par un notaire et un fiscaliste.

La copropriété et l'indivision

Certaines structures combinent prête-nom et détention à plusieurs. Un prête-nom peut, par exemple, détenir le titre pour le compte de plusieurs mandants indivisaires. La complexité monte alors d'un cran : chaque mandant a des droits proportionnels, et la convention doit décrire précisément la quote-part de chacun, la répartition des revenus et les modalités de sortie. Ce type de montage justifie encore davantage un accompagnement professionnel.

La régularisation d'un prête-nom ancien non divulgué

Que faire si vous découvrez qu'une convention de prête-nom ancienne n'a jamais été divulguée à Revenu Québec? La situation appelle une réaction rapide et encadrée. Ne prenez pas de décision seul : un fiscaliste pourra évaluer l'exposition (pénalité, prescription suspendue) et la meilleure façon de régulariser. Attendre n'améliore rien — la pénalité et l'exposition ne font que s'alourdir avec le temps.

Questions fréquentes