ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — suit de près les signaux que la SCHL envoie aux développeurs en 2026. Selon un article de La Presse daté du 10 juillet 2026, la Société canadienne d'hypothèques et de logement veut freiner la course aux microunités en guidant les promoteurs vers des logements plus grands et moins luxueux. Or, sur la Rive-Nord — à Laval, Terrebonne, Mascouche, Blainville, Boisbriand, Saint-Jérôme —, 63 % des appartements 2 pièces construits entre 2021 et 2023 font 1 000 pieds carrés ou moins. Ce renversement de position de la SCHL a une implication directe pour vous : votre vieux plex ou multilogement existant, avec ses unités aux superficies plus généreuses, représente un actif de plus en plus difficile à reproduire sur le marché de la Rive-Nord.
La tendance inquiétante : les microunités envahissent les nouvelles constructions sur la Rive-Nord
Sur la Rive-Nord, 63 % des appartements 2 pièces construits entre 2021 et 2023 à Laval font 1 000 pieds carrés ou moins. Les développeurs ont fait de la superficie une variable d'ajustement centrale pour réduire les coûts de construction — au détriment de la qualité des logements.
Ce n'est pas une tendance abstraite : c'est une réalité mesurable sur votre marché. À Laval — marché de référence de la grande région Rive-Nord — 63 % des appartements 2 pièces construits entre 2021 et 2023 font 1 000 pieds carrés ou moins, selon les données rapportées par La Presse le 10 juillet 2026. Il y a dix ou vingt ans, un appartement 2 pièces de 1 000 pi² ou moins aurait été qualifié d'exigu. Aujourd'hui, il représente la majorité de ce que le marché produit.
La raison est économique : face à la hausse des coûts de construction au Québec, les promoteurs ont fait de la superficie un levier d'optimisation. Moins de surface à bâtir, c'est moins de matériaux, moins d'heures de main-d'œuvre, moins de risque financier par unité. Cette logique, compréhensible du point de vue des développeurs, produit un parc locatif neuf de plus en plus étriqué.
Pour les locataires qui cherchent de l'espace — familles, colocataires, personnes en télétravail — le constat est clair : les nouvelles constructions sur la Rive-Nord offrent moins de superficie par dollar de loyer. Et c'est précisément ce que la SCHL a décidé de dénoncer publiquement.
Source : La Presse — « La SCHL veut des logements plus grands et moins luxueux » (10 juillet 2026)
Ce que la SCHL veut corriger pour les multilogements au Québec
La SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement) veut guider les promoteurs vers des logements plus grands et moins axés sur le luxe, pour mieux répondre aux besoins réels des ménages québécois. Elle identifie une contradiction entre ce que le marché construit et ce dont les locataires ont besoin.
Dans son rapport et ses communications de juillet 2026, la SCHL pointe une contradiction fondamentale dans le marché locatif québécois : le marché produit de plus en plus de petites unités, alors que les ménages ont besoin de logements de taille adéquate. La Société canadienne d'hypothèques et de logement, qui joue un rôle central dans le financement du logement au Canada via ses programmes d'assurance prêt hypothécaire, cherche à influencer le comportement des développeurs en faveur de logements plus abordables — et plus grands.
Ce positionnement de la SCHL est significatif parce qu'il vient d'une institution qui contrôle le robinet du financement hypothécaire pour les immeubles collectifs. Quand la SCHL dit qu'elle veut orienter les promoteurs vers plus de grandeur et moins de luxe, cela a des implications concrètes sur ce qui sera financé et subventionné à l'avenir. En d'autres termes : le marché neuf va devoir s'ajuster.
| Type de logement | Ce que le marché produit (2021–2023, Rive-Nord) | Ce que la SCHL veut encourager |
|---|---|---|
| Appartement 2 pièces neuf | 63 % font ≤ 1 000 pi² à Laval | Superficie adéquate pour les ménages |
| Positionnement du produit | Tendance vers le luxe compact | Abordable, fonctionnel, plus grand |
| Logique du développeur | Réduire la superficie pour contrôler les coûts | Remettre l'habitabilité au centre |
| Votre plex Rive-Nord (pré-1990) | Unités plus grandes, héritées d'une autre époque | Aligné avec la vision SCHL |
Source : La Presse, 10 juillet 2026 — SCHL — Assurance prêt : immeubles collectifs et locatifs
Votre plex Rive-Nord face aux microunités : l'avantage de la taille
Les plex et multilogements construits avant les années 1990 sur la Rive-Nord offrent des unités aux superficies généralement plus généreuses que les nouvelles constructions. Dans un marché où la SCHL elle-même reconnaît que le neuf est trop petit, votre plex existant répond à un besoin que les développeurs actuels ne comblent pas.
Les duplex, triplex, quadruplex et multilogements construits sur la Rive-Nord avant les années 1990 — époque où les standards de construction différaient de ceux d'aujourd'hui — offrent typiquement des logements avec des cuisines fermées, des chambres distinctes, des salons séparés. Ce sont les caractéristiques d'habitabilité que les locataires recherchent, et que les microunités d'aujourd'hui sacrifient au profit d'une superficie minimale.
« La SCHL estime qu'il est nécessaire de continuer à construire, surtout des logements moins chers et plus grands, et souhaite guider les promoteurs en ce sens. »
— La Presse, 10 juillet 2026, résumant la position de la Société canadienne d'hypothèques et de logementCette citation est révélatrice pour vous, propriétaire de plex ou de multilogement sur la Rive-Nord : la SCHL confirme elle-même que ce que vous possédez déjà — des logements de taille adéquate dans un marché qui en produit de moins en moins — est exactement ce dont le marché a besoin. Ce n'est pas un argument marketing : c'est le diagnostic de l'autorité fédérale en matière de logement.
Pour un locataire qui cherche un appartement 2 pièces de plus de 1 000 pi² sur la Rive-Nord, les options dans le neuf sont de plus en plus rares. Il se tourne alors vers le parc existant — vos plex, vos triplex, vos quadruplex. Cette pression de la demande soutient vos taux d'occupation et, par extension, vos revenus de loyer. Et des revenus solides, c'est une valeur d'immeuble qui tient.
L'avantage de votre plex Rive-Nord en un coup d'œil
- Unités de superficie plus généreuse que la majorité des nouvelles constructions
- Demande locative soutenue des ménages fuyant les microunités
- Un actif de plus en plus difficile à reproduire sur le marché de la Rive-Nord
- Position reconnue par la SCHL elle-même comme répondant au vrai besoin du marché
Ce que ça signifie pour la valeur de votre immeuble à revenus
Un plex bien occupé avec des logements de taille adéquate génère des revenus stables, ce qui soutient son évaluation au TGA et au MRB. Dans un marché où le neuf produit des microunités, les immeubles existants de la Rive-Nord bien dimensionnés sont plus difficiles à remplacer — un argument de valeur tangible.
La valeur d'un immeuble à revenus sur la Rive-Nord se mesure principalement à travers son revenu net d'exploitation (RNE) et le taux global d'actualisation (TGA) appliqué par les acheteurs. Tout ce qui soutient vos revenus locatifs — et en premier lieu un taux d'inoccupation bas — se traduit directement en valeur.
Or, si les locataires qui cherchent de l'espace préfèrent votre plex aux microunités du marché neuf, votre taux d'occupation s'en trouve naturellement soutenu. Pas d'unités vides, pas de perte de loyer, pas de décote à la vente. Ce n'est pas un avantage théorique — c'est un avantage qui s'inscrit dans vos états financiers et que tout investisseur peut calculer.
Il faut également considérer le coût de remplacement. Construire aujourd'hui un triplex ou un quadruplex sur la Rive-Nord avec des logements de taille généreuse coûte substantiellement plus cher qu'il y a dix ans — tant en matériaux qu'en main-d'œuvre. Votre immeuble existant, s'il est bien entretenu, représente une valeur que le marché du neuf ne peut pas reproduire à coût équivalent. C'est une prime de rareté.
Programmes SCHL disponibles pour votre plex existant en 2026
La SCHL offre des programmes de financement préférentiel pour les propriétaires d'immeubles locatifs existants qui souhaitent rénover ou améliorer leurs immeubles : assurance prêt hypothécaire multi-unités, MLI Select (APH Sélect) pour les projets visant l'efficacité énergétique et l'abordabilité. Ces programmes permettent d'améliorer votre plex et d'augmenter sa valeur.
Si le signal de la SCHL vous incite à améliorer vos logements existants — agrandir une pièce, rénover pour augmenter l'attractivité — plusieurs programmes de financement de la SCHL peuvent vous aider :
- Assurance prêt hypothécaire SCHL pour immeubles collectifs : disponible pour les immeubles de 5 logements et plus, ce programme offre des conditions de financement préférentielles pour les immeubles locatifs existants. Détails sur le site officiel de la SCHL.
- MLI Select (APH Sélect) : programme de la SCHL qui offre des bonifications de financement pour les projets d'immeubles locatifs visant l'abordabilité, l'accessibilité ou l'efficacité énergétique. Si votre immeuble répond aux critères, le financement peut être particulièrement avantageux. Consultez notre guide complet sur le MLI Select 2026.
- Subventions énergétiques provinciales : RénoClimat et Logisvert permettent de financer des travaux d'efficacité énergétique dans les immeubles locatifs de la Rive-Nord. Consultez notre article sur les subventions énergétiques pour plex sur la Rive-Nord.
L'idée directrice est simple : si votre plex dispose déjà de logements de taille adéquate, quelques améliorations ciblées peuvent le positionner encore plus favorablement — et rendre son financement plus accessible via les programmes SCHL orientés vers l'abordabilité.
Vendre ou conserver votre plex Rive-Nord : ce que le signal SCHL change
Le message de la SCHL confirme que votre plex existant avec des logements de taille généreuse est un actif de plus en plus rare sur la Rive-Nord. Si vous songez à vendre, c'est un argument de valeur à mettre de l'avant. Si vous gardez, c'est une raison supplémentaire de maintenir vos logements en bon état pour attirer les locataires qui fuient les microunités du marché neuf.
La position de la SCHL en juillet 2026 vous envoie un signal clair, que vous soyez propriétaire vendeur ou investisseur à long terme :
- Si vous songez à vendre : votre plex ou multilogement sur la Rive-Nord, construit avant les années 1990 avec des logements de superficie généreuse, est un actif que le marché neuf ne peut plus produire facilement. Les acheteurs et investisseurs qui comprennent le marché locatif sauront reconnaître cet avantage dans leur évaluation.
- Si vous gardez votre immeuble : mettez en valeur la taille de vos logements dans vos annonces de location. Dans un marché où 63 % des nouveaux 2 pièces font moins de 1 000 pi², votre 4½ ou votre 5½ spacieux est un argument différenciateur fort pour attirer de bons locataires.
- Si vous cherchez à refinancer : des revenus locatifs stables et un taux d'occupation solide — que favorise votre avantage taille — sont exactement ce que les institutions financières veulent voir. Utilisez notre guide de calcul de rendement multilogement pour documenter votre dossier.
ImmoMulti : acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord
ImmoMulti achète directement des plex et multilogements sur toute la Rive-Nord — Terrebonne, Mascouche, Blainville, Boisbriand, Saint-Jérôme, Saint-Eustache et environs. Sans courtier, sans commission, offre sous 48 heures. Recevez une proposition confidentielle.
Pour vendre votre immeuble à revenus dans les meilleures conditions, consultez notre guide complet : Comment vendre votre immeuble à revenus rapidement sur la Rive-Nord.
