Chronique d'opinion de l'Équipe ImmoMulti. Les faits sont sourcés ; les opinions sont les nôtres.
Les données de l'APCIQ pour juin 2026, publiées par La Presse le 6 juillet, méritent qu'on les lise deux fois. Les ventes résidentielles dans la grande région de Montréal ont reculé de 8,2 % en juin 2026. L'inventaire a gonflé de 17,4 % sur un an, pour un onzième mois consécutif de hausse. Le prix médian des plex, lui, tient à 880 000 $ (+5,9 %). C'est précisément cette dernière statistique qui peut piéger les propriétaires de multilogements sur la Rive-Nord dans une attente qui n'a pas de fondement solide.
Source : La Presse — « Montréal : les ventes immobilières en recul de 8 % en juin » (6 juillet 2026), basé sur les données de l'APCIQ.
L'opinion tranchée : vendez votre plex maintenant, pas dans 12 mois
Si vous êtes propriétaire d'un multilogement sur la Rive-Nord — triplex à Terrebonne, quadruplex à Blainville, immeuble à revenus à Saint-Jérôme ou à Mascouche — et que vous avez sérieusement envisagé de vendre dans les deux prochaines années, ce n'est pas dans deux ans qu'il faut agir. C'est maintenant.
Le marché du plex n'attend pas les vendeurs hésitants. La fenêtre de vente au sommet est, par définition, étroite. Et les trois données publiées par l'APCIQ cette semaine pointent toutes dans la même direction : le vent est encore dans les voiles du vendeur, mais il commence à tourner.
Notre thèse est simple : les prix des plex sur la Rive-Nord sont encore forts parce que l'inventaire, bien qu'en hausse, n'a pas encore atteint le niveau qui pousse les acheteurs à négocier agressivement. Cette fenêtre — où vous pouvez encore vendre à prix fort avec peu de pression — ne restera pas ouverte indéfiniment.
L'inventaire qui gonfle ne ment pas
L'inventaire immobilier, c'est la liste des propriétés disponibles pour les acheteurs. Quand cette liste s'allonge pendant des mois consécutifs, le rapport de force entre vendeurs et acheteurs bascule graduellement. Avec 20 894 propriétés en inventaire dans la région de Montréal — en hausse de 17,4 % sur un an — et 6 648 nouvelles inscriptions en juin (+11,1 %), les acheteurs ont de plus en plus de choix.
Onze mois consécutifs de hausse d'inventaire, ce n'est pas une anomalie saisonnière. C'est une tendance. Et sur les marchés immobiliers, les prix suivent les volumes de transactions avec un décalage de quelques mois. Les prix que vous observez aujourd'hui (880 000 $ en médiane pour les plex) reflètent des négociations conclues en avril-mai 2026, dans des conditions légèrement plus favorables aux vendeurs que celles d'aujourd'hui.
Le signal classique du retournement de marché
Les économistes immobiliers regardent l'inventaire comme un indicateur avancé des prix. Un inventaire qui croît depuis plus de 9 mois consécutifs est historiquement associé à un ralentissement de la progression des prix dans les 6 à 12 mois suivants. Nous en sommes au 11e mois.
Source : APCIQ via La Presse, 6 juillet 2026
Un prix record à 880 000 $ n'est pas une promesse de plus
Il est naturellement séduisant, en tant que propriétaire de plex, de voir la médiane à 880 000 $ et de se dire que dans 12 mois elle pourrait frôler les 930 000 $. Ce raisonnement est compréhensible, mais il repose sur une hypothèse que les données actuelles ne supportent pas.
Ce prix médian cache une réalité : il y a eu 8,2 % moins de transactions en juin qu'en juin 2025. Autrement dit, la base d'acheteurs capables ou prêts à payer 880 000 $+ pour un plex s'est rétrécie. Moins d'acheteurs compétitifs, c'est moins de surenchères et un pouvoir de négociation qui revient graduellement du côté de l'acheteur.
Les prix au sommet d'un cycle immobilier ressemblent à la lumière d'une étoile : ce que vous observez aujourd'hui est ce qui existait il y a quelques semaines. La réalité actuelle — moins d'acheteurs, inventaire plus fourni — est déjà en train de modifier l'équation pour les inscriptions qui entrent sur le marché maintenant.
Pour les propriétaires de plex qui hésitent encore, la question n'est pas « est-ce que le marché va continuer à monter? ». La question est : « Quelle est la probabilité que dans 12 mois, je trouve un acheteur aussi motivé qu'aujourd'hui, pour un prix aussi élevé? »
Le marché de la Rive-Nord suit Montréal, avec décalage
La Rive-Nord — Terrebonne, Mascouche, Boisbriand, Blainville, Rosemère, Saint-Eustache, Deux-Montagnes, Mirabel — a bénéficié d'une demande soutenue ces dernières années, alimentée en partie par des acheteurs montréalais cherchant des plex plus accessibles. Ce flux de demande externe est directement lié à la pression immobilière dans l'île.
Lorsque les acheteurs de Montréal se font plus prudents — ce que les chiffres de juin 2026 suggèrent — c'est toute la Rive-Nord qui ressent l'effet avec quelques semaines à quelques mois de décalage. Les prix de la Rive-Nord ne tombent pas du jour au lendemain, mais la prime de rareté qui les soutient commence à s'éroder.
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L'avocat du diable : les arguments sérieux pour attendre
Soyons honnêtes : les arguments en faveur d'une attente ne sont pas sans substance, et un vendeur réfléchi devrait les examiner sérieusement avant d'agir.
Premièrement, les prix montent encore. À +5,9 %, la médiane des plex est à 880 000 $. Le marché est encore formellement en faveur des vendeurs : il y a plus de demande que d'offre pour les bons immeubles bien situés. Un propriétaire qui vend aujourd'hui cède peut-être un potentiel de gain supplémentaire si le marché se redresse.
Deuxièmement, la Banque du Canada peut encore agir. Si une ou deux baisses de taux directeur se matérialisent à l'automne 2026, le coût d'emprunt pour les acheteurs de plex diminuerait, ce qui pourrait stimuler la demande et raviver les prix. Ce scénario est crédible, même s'il n'est pas certain.
Troisièmement, la pénurie de logements est structurelle. Le taux d'inoccupation au Québec reste très faible. Les loyers continuent d'être sous pression. Dans ce contexte, un investisseur à long terme a des raisons légitimes de conserver son immeuble à revenus : les flux de trésorerie futurs peuvent justifier la patience.
« Le Québec affiche un taux d'inoccupation de 2,9 % en fin 2025, bien en deçà du seuil d'équilibre de 3 %. Dans ce contexte, la demande locative reste forte, ce qui soutient la valeur des immeubles à revenus. »
— APCIQ / SCHL, données de marché 2025-2026Ces trois arguments méritent d'être pris au sérieux. L'avocat du diable a raison de les soulever.
Le verdict : la certitude d'aujourd'hui vaut mieux que la spéculation sur l'automne
Ce n'est pas une question de savoir si les prix des plex vont continuer à monter ou non. C'est une question de probabilités et de coût du risque.
Si vous vendez maintenant, vous avez une certitude : un marché encore en faveur des vendeurs, un prix médian record à 880 000 $, et des acheteurs qui ne peuvent pas encore se permettre de trop négocier. Vous sortez au sommet du cycle, ou très près de lui.
Si vous attendez, vous pariez sur au moins un des scénarios suivants : que la Banque du Canada baisse ses taux assez vite pour contrebalancer un inventaire qui grossit depuis 11 mois consécutifs; que la demande revienne plus forte qu'elle ne l'était au premier semestre 2026; que personne d'autre parmi vos voisins vendeurs n'inonde le marché de plex similaires au vôtre.
Ces paris sont possibles. Mais ce sont des paris.
Notre verdict, sans langue de bois : pour un propriétaire de plex Rive-Nord qui envisageait de vendre dans les 12 à 24 prochains mois, les conditions actuelles offrent encore une fenêtre solide. Attendre l'hypothétique regain de marché de l'automne, c'est risquer de la rater pour un gain marginal et incertain. Si votre immeuble est en bonne condition et que vous avez un projet de vie qui motive la vente, le moment est maintenant.
Si vous êtes dans une logique de long terme, que votre immeuble performe et que vous n'avez pas besoin de liquider dans les deux ans, cette analyse change peu de choses pour vous — les fondamentaux locatifs restent solides. Mais si vous hésitez, les chiffres plaident pour agir.
