ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord. Le 3 août 2026, un propriétaire de Longueuil publiait dans le Forum des affaires de La Presse une vérité que des milliers de proprios de plex Rive-Nord ressentent sans l'avoir formulée : après déductions, le rendement net de son immeuble concurrence à peine un portefeuille indiciel qui offre 6 à 8 % composés annuels — sans aucune obligation légale, sans TAL, sans permis, sans locataire. C'est notre point de départ. Et notre opinion est tranchée.
Chronique d'opinion de l'Équipe ImmoMulti. Les faits sont sourcés ; les opinions sont les nôtres.
L'opinion tranchée : votre plex porte un fardeau que la bourse ignore
Disons-le clairement : si votre plex Rive-Nord ne vous rapporte pas significativement plus qu'un ETF diversifié, l'équation ne tient pas. Pas parce que l'immobilier est une mauvaise idée — bien au contraire. Mais parce que le niveau de risques réglementaires, légaux et opérationnels que vous assumez en tant que propriétaire de multilogement n'est pas compensé par les rendements actuels dans un contexte de loyers encadrés, de coûts d'exploitation en hausse et de fiscalité menaçante.
Alain Goyette, propriétaire immobilier de Longueuil, a mis le doigt dessus dans son texte publié par La Presse : « les rendements composés annuels oscillant autour de 6 % à 8 % » en bourse constituent la barre de comparaison naturelle pour tout investisseur rationnel. Son point : après déductions réelles, le plex ne dépasse pas systématiquement cette barre. Et pourtant, c'est lui qu'on veut taxer davantage.
Notre thèse : le marché immobilier locatif québécois devrait offrir une prime de risque réglementaire — un rendement supérieur à la bourse pour compenser les contraintes légales uniques aux propriétaires de plex. Au lieu de ça, l'État empile les bâtons. Voici pourquoi c'est un problème structurel, pas juste un sentiment.
Ce que vous portez que l'actionnaire ne connaît pas
Quand vous achetez 10 000 $ d'actions dans un fonds indiciel, voici ce qui ne peut pas vous arriver : une fuite d'eau à 2 h du matin, neuf mois d'attente au Tribunal administratif du logement pour récupérer des loyers impayés, une mise en demeure de la ville pour une infraction de salubrité, ou un locataire qui refuse de quitter malgré une décision du TAL en votre faveur.
L'investisseur en plex sur la Rive-Nord assume, seul, une liste de risques que son voisin qui investit à la bourse n'a jamais à gérer :
- Encadrement des hausses de loyer par le TAL — la nouvelle méthode 2026 plafonne la hausse suggérée à environ 3 % (La Presse, janvier 2026), bien en deçà de l'inflation des coûts d'exploitation
- Délais du TAL : 9 à 18 mois pour une première audience sur une hausse ou un loyer impayé, selon les données de Radio-Canada (juillet 2026)
- Obligations CCQ pour les travaux dans les immeubles locatifs, sans clarté sur les exemptions pour les petits propriétaires
- Risque de loyers impayés, de dommages au logement, de conflits de voisinage — et le tout sans soutien gouvernemental
- Taxes foncières qui ont bondi avec les réévaluations de 2024-2026 sur toute la Rive-Nord
En finance, on appelle ça une prime de risque : le rendement supplémentaire qu'un investisseur exige pour compenser un risque plus élevé. La bourse offre une prime de risque sur les obligations d'État parce qu'elle est plus volatile. Votre plex devrait offrir une prime sur la bourse parce qu'il est plus contraignant légalement. Or, dans bien des cas, il ne la verse plus.
Source : Alain Goyette, La Presse Forum des affaires, 3 août 2026
La discrimination fiscale : 100 % vs 50 % sur les gains en capital
La situation se corse encore davantage avec la proposition fiscale de Québec solidaire, rapportée par Radio-Canada : imposer à 100 % les gains en capital sur la vente d'un immeuble locatif, comme s'il s'agissait d'un revenu de travail. Les gains boursiers, eux, resteraient à 50 % d'inclusion.
Autrement dit : si vous vendez votre triplex de Terrebonne avec un gain de 200 000 $, QS voudrait que vous payiez de l'impôt sur 200 000 $. Si votre voisin vend ses actions Apple avec le même gain de 200 000 $, il paie sur 100 000 $. Même gain, traitement fiscal deux fois plus lourd pour le proprio de plex. C'est une discrimination nette.
Et l'argument de la spéculation ? Il ne tient pas pour le petit proprio qui détient son plex 10, 15 ou 20 ans. Le gain en capital sur un immeuble locatif maintenu à long terme n'est pas de la spéculation — c'est le fruit de décennies de risques assumés, de rénovations payées, de locataires gérés. Comme nous l'avons déjà écrit : le petit proprio de plex n'est pas spéculateur.
| Investissement | Gain de 200 000 $ | Inclusion fiscale | Base imposable |
|---|---|---|---|
| Plex locatif (proposition QS) | 200 000 $ | 100 % | 200 000 $ |
| Actions / ETF boursier | 200 000 $ | 50 % | 100 000 $ |
| Écart de traitement fiscal | — | — | +100 000 $ imposables |
Source : Radio-Canada — proposition QS gain en capital immobilier (29 juin 2026)
L'effet ciseau qui érode votre prime de risque
Si les taux d'inclusion restent à 50 % (pour l'instant), l'équation se dégrade quand même. Les coûts d'exploitation ont explosé : +49 % pour les coûts de construction entre 2017 et 2025 selon le rapport CORPIQ/Aviseo rapporté par La Presse. Les primes d'assurance immobilière augmentent à deux chiffres. Les taxes foncières ont bondi avec les rôles d'évaluation 2024-2026.
Pendant ce temps, les hausses de loyer permises plafonnent à 3 %. Résultat : un effet ciseau. Vos revenus locatifs progressent au rythme des règles du TAL; vos dépenses d'exploitation progressent au rythme du marché. La différence — le revenu net d'exploitation — se comprime. Et c'est précisément ce revenu net qui définit la valeur de votre plex (via le TGA).
Le signal d'alarme : 1 plex sur 4 en déficit
Selon la CORPIQ (La Presse, 17 juin 2026), plus d'un plex sur quatre au Québec n'est actuellement pas rentable — les propriétaires comblent le manque à même leurs revenus personnels. Ce n'est pas un problème de mauvaise gestion. C'est un problème structurel de prime de risque absente.
La CORPIQ elle-même alerte : si rien ne change, les petits propriétaires individuels vendront à des grands fonds immobiliers mieux outillés pour absorber ce ciseau. Ce n'est ni dans l'intérêt des locataires ni dans celui des communautés de la Rive-Nord. Comme nous l'écrivions en juillet : l'actif monte, mais le cash-flow fond.
L'avocat du diable : le levier hypothécaire reste un avantage réel
Il serait malhonnête de ne pas présenter le meilleur contre-argument. Et il est solide.
L'actionnaire qui investit 160 000 $ à la bourse achète pour 160 000 $ d'actifs. Le propriétaire de plex qui investit 160 000 $ en mise de fonds sur un immeuble à 800 000 $ contrôle un actif cinq fois plus grand. Si l'immeuble prend 5 % de valeur (40 000 $), son rendement sur sa mise de fonds est de 25 % — bien au-dessus de la bourse. C'est ce qu'on appelle l'effet de levier hypothécaire, et aucun ETF ne peut le répliquer sans s'exposer à des produits dérivés hautement risqués.
Deuxième argument du camp adverse : l'immobilier est un bien tangible avec un impact social réel. Un propriétaire de plex à Blainville ou Saint-Jérôme gère des logements que des familles habitent. Ce rôle social justifie une réglementation plus stricte qu'un actionnariat anonyme. On peut comprendre cette logique, même si on n'est pas d'accord avec la façon dont elle se traduit en politique publique.
Troisième argument : les loyers, même encadrés, sont une source de revenu tangible et récurrente que le dividende boursier n'offre pas toujours. Un plex bien géré génère un cash-flow mensuel prévisible qui contribue directement à votre qualité de vie — là où le rendement boursier reste théorique jusqu'au moment de la vente.
Ces arguments sont réels. Mais ils justifient un terrain de jeu raisonnable — pas une fiscalité punitive et un encadrement qui pénalise précisément les propriétaires responsables qui maintiennent leur parc en bon état depuis des décennies.
Le verdict : exigez votre prime, ou vendez au bon prix
Voici où nous atterrissons, après avoir pesé les deux camps.
L'effet de levier hypothécaire est un avantage réel qui peut justifier des rendements apparemment modestes à la première lecture. Mais il cesse de justifier n'importe quoi dès que les coûts explosent, que les loyers stagnent et que la menace fiscale se précise. La prime de risque réglementaire doit être réelle, pas théorique.
Concrètement, pour un proprio de plex sur la Rive-Nord, voici les trois conditions pour que l'équation tienne en 2026 :
Les 3 conditions pour que votre plex batte la bourse
- Un TGA d'achat d'au moins 4,5–5 % sur la Rive-Nord (pas 3 % comme certaines annonces)
- Un plan de rénovation budgété intégrant la hausse réelle des coûts (+49 % depuis 2017)
- Un horizon de détention de 7–10 ans minimum pour amortir les frais d'acquisition et profiter de l'appréciation
Si votre plex actuel ne rencontre pas ces conditions, il ne s'agit pas forcément de fuir. Il s'agit d'évaluer honnêtement. Rembourser son hypothèque plus vite ou réinvestir — c'est une question qui mérite une réponse chiffrée, pas idéologique.
Et si votre plex vous coûte plus qu'il ne vous rapporte, si le fardeau réglementaire pèse plus lourd que la prime, si l'équation est durablement négative : ImmoMulti achète directement, sans courtier, sans commission. Vous méritez une sortie propre et une offre honnête.
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