ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — le sait : le prix inscrit dans la promesse d'achat n'est presque jamais le montant exact que le vendeur reçoit à la clôture. Entre les deux, il y a l'état des ajustements, ce document que le notaire prépare pour répartir, au prorata de la date de vente, tous les postes payés d'avance ou en retard : taxes municipales et scolaires, loyers du mois en cours, mazout ou propane en réservoir, comptes d'énergie. Pour un immeuble à revenus, ces répartitions peuvent représenter plusieurs milliers de dollars qui s'ajoutent — ou se soustraient — à votre chèque final. Comprendre chaque ligne à l'avance, c'est signer sans mauvaise surprise.
Qu'est-ce que l'état des ajustements chez le notaire?
L'état des ajustements (ou état de répartition) est le document que le notaire prépare avant la signature de l'acte de vente. Il répartit au prorata de la date de clôture les postes payés d'avance ou en retard — taxes, loyers, mazout — et en tire un solde net qui s'ajoute au prix ou s'en soustrait. C'est ce montant net que le vendeur touche réellement.
Quand vous vendez un plex ou un multilogement sur la Rive-Nord, la date de clôture tombe rarement pile au premier jour d'un cycle de facturation. Vous avez peut-être payé les taxes municipales pour toute l'année, encaissé les loyers du mois complet, ou fait remplir votre réservoir de mazout la semaine précédente. Le rôle du notaire est de faire le compte : qui a payé quoi, pour quelle période, et qui doit rembourser qui.
Selon la Chambre des notaires du Québec, la date de transaction, la date de clôture et la date de remboursement correspondent à la date à laquelle la vente est effectuée — soit la signature de l'acte. C'est cette date pivot qui découpe chaque poste entre la période « vendeur » et la période « acheteur ». Le notaire présente le résultat quelques jours avant la signature, pour que les deux parties le valident.
Source : Chambre des notaires du Québec — « La date de transaction et la date de clôture correspondent à? »
Comment le notaire répartit-il les taxes municipales et scolaires?
Le notaire répartit les taxes municipales et scolaires au prorata du nombre de jours où chaque partie est propriétaire durant l'année de taxation. L'acheteur est responsable des taxes à compter du jour où il devient propriétaire. Si le vendeur a payé d'avance, l'acheteur lui rembourse la portion postérieure à la clôture; si des taxes sont impayées, le vendeur les règle ou en crédite l'acheteur.
Les taxes sont presque toujours le plus gros ajustement lors de la vente d'un immeuble à revenus. La logique est simple : les taxes couvrent une année complète, mais vous n'êtes propriétaire que pour une partie de cette année. La Chambre des notaires du Québec précise que l'acheteur est responsable des taxes foncières, municipales et scolaires dès la signature de l'acte ou à la date de prise de possession prévue à la promesse d'achat.
Deux scénarios se présentent selon que vous ayez payé ou non :
- Taxes déjà payées pour l'année : le vendeur a avancé de l'argent pour une période dont l'acheteur profitera. L'acheteur lui rembourse la portion couvrant les jours après la clôture. Cet ajustement est en faveur du vendeur.
- Taxes impayées ou partiellement payées : le vendeur doit régler le solde ou créditer l'acheteur de la portion couvrant sa propre période de détention. Cet ajustement réduit le chèque du vendeur.
La Chambre des notaires précise aussi que le notaire doit obtenir les états de compte officiels de la municipalité pour s'assurer que toutes les taxes municipales et scolaires ont bel et bien été acquittées par le vendeur avant de finaliser la répartition. Un vendeur qui fournit rapidement ses comptes à jour accélère nettement cette étape.
| Poste | Situation typique | Effet sur le chèque du vendeur |
|---|---|---|
| Taxes municipales payées d'avance | Compte annuel réglé en début d'année | + (l'acheteur rembourse le solde) |
| Taxes scolaires payées d'avance | Compte réglé pour l'année scolaire | + (l'acheteur rembourse le solde) |
| Taxes impayées | Versements en retard ou non échus | − (crédité à l'acheteur) |
Source : Chambre des notaires du Québec — « À quel moment deviens-je responsable des taxes? » et Éducaloi — « Achat immobilier : les frais à prévoir »
Qui garde les loyers du mois de la clôture?
Les loyers payés d'avance pour le mois en cours sont répartis au prorata. Comme le loyer est généralement payable le 1er du mois, le vendeur a déjà encaissé le mois complet et crédite à l'acheteur la portion couvrant les jours après la vente. Vente le 15 : le vendeur garde la première moitié, l'acheteur reçoit la seconde.
Pour un immeuble à revenus, les loyers sont un ajustement propre à la vente d'un multilogement. Au Québec, le loyer d'un logement est habituellement payable le premier jour du mois. Résultat : le jour de la clôture, le vendeur a déjà encaissé le loyer complet de tous ses locataires pour le mois entier, alors qu'une partie de ce mois « appartient » désormais à l'acheteur.
Le notaire répartit donc le loyer du mois de clôture au prorata des jours. Prenons un triplex à Terrebonne dont les trois logements rapportent 4 200 $ par mois, vendu le 15 juin. Le vendeur a encaissé les 4 200 $ le 1er juin, mais ne conserve que la portion du 1er au 14 : la portion du 15 au 30 (environ la moitié) est créditée à l'acheteur à l'état des ajustements. Cet ajustement réduit le montant net remis au vendeur, mais il est parfaitement normal — l'acheteur perçoit les revenus à partir du jour où il devient propriétaire.
Bien préparer le volet loyers avant la clôture
- Fournir la liste à jour des baux avec le loyer de chaque logement
- Indiquer la date de paiement (généralement le 1er du mois)
- Signaler tout loyer en retard ou tout logement vacant à la date de vente
- Remettre les baux et l'inventaire des locataires à l'acheteur
Faut-il transférer les dépôts des locataires à l'acheteur?
Dans la plupart des cas, non — car les dépôts de garantie et l'exigence d'un dépôt pour le dernier mois de loyer sont illégaux au Québec. Un propriétaire ne peut exiger que le premier mois de loyer à la signature du bail. Il n'y a donc normalement aucun dépôt à transférer à l'acheteur, contrairement à d'autres provinces canadiennes.
C'est ici que la vente d'un plex au Québec se distingue nettement de celle d'un immeuble locatif ailleurs au Canada. Selon Éducaloi et le Tribunal administratif du logement, un propriétaire n'a pas le droit d'exiger un dépôt de garantie, ni de faire payer plusieurs mois de loyer à l'avance. La seule somme qu'un locateur peut demander à la signature du bail est le premier mois de loyer.
Concrètement, cela veut dire qu'un vendeur de multilogement sur la Rive-Nord ne détient normalement aucun dépôt du dernier mois à remettre à l'acheteur. Il n'y a donc rien à ajuster à ce titre : la ligne « dépôts des locataires » d'un état des ajustements québécois est habituellement vide. C'est une différence importante à connaître, car des acheteurs habitués aux marchés ontarien ou de l'Ouest s'attendent parfois à un transfert de dépôt qui, ici, n'existe simplement pas.
Attention aux clauses illégales dans les baux
Si un ancien bail contient une clause de « dépôt de garantie » ou de « dernier mois payé d'avance », cette clause est sans effet au Québec. Si, par exception, une somme de ce type a réellement été perçue d'un locataire, elle doit être divulguée et remise à l'acheteur via l'état des ajustements, puisqu'elle demeure due au locataire. En cas de doute, faites valider par votre notaire.
Source : Éducaloi — « Le dépôt de garantie : illégal, mais répandu » et Éducaloi — « Le paiement du loyer »
Comment ajuste-t-on le mazout, le propane et les comptes d'énergie?
Le mazout ou le propane restant dans le réservoir est mesuré le jour de la clôture, et l'acheteur en rembourse la valeur au vendeur au prix courant. Les comptes d'électricité au nom du propriétaire sont généralement fermés par relevé de compteur puis rouverts au nom de l'acheteur, chacun payant sa propre consommation.
Si votre plex se chauffe au mazout ou au propane, le combustible qui reste dans le réservoir vous appartient toujours à la clôture — vous l'avez payé. Le notaire ajoute donc au prix un ajustement en votre faveur : le réservoir est jaugé (ou une lecture est fournie) le jour de la vente, et l'acheteur vous rembourse la valeur du carburant restant au prix courant. C'est l'un des postes régulièrement énumérés par les notaires parmi les éléments à répartir, au même titre que les frais de copropriété payés d'avance.
Pour les comptes d'énergie — électricité des parties communes ou d'un logement occupé par le propriétaire — la mécanique diffère. Plutôt qu'une répartition au prorata, les comptes d'Hydro-Québec au nom du propriétaire sont habituellement fermés à la date de clôture par relevé de compteur, puis rouverts au nom de l'acheteur. Chaque partie paie ainsi sa consommation réelle. Quand un contrat prépayé ou un solde chevauche la date de vente, il peut être porté à l'état des ajustements — d'où l'importance de confirmer les modalités avec votre notaire.
Comment éviter les surprises à la signature quand on vend son plex?
Rassemblez tôt vos comptes de taxes municipales et scolaires à jour, la liste des baux avec les loyers et leur date de paiement, et le solde de mazout ou propane. Un vendeur préparé reçoit l'état des ajustements sans surprise, valide le montant net rapidement et signe sans friction.
La plupart des « surprises » à la clôture ne sont pas des erreurs : ce sont des ajustements normaux que le vendeur n'avait tout simplement pas anticipés. En vendant un immeuble à revenus sur la Rive-Nord, un vendeur averti garde à l'esprit que le montant net peut différer du prix de vente de plusieurs milliers de dollars, dans un sens comme dans l'autre.
Voici la liste de vérification que nous recommandons à tout propriétaire de multilogement avant de se rendre chez le notaire :
- Comptes de taxes municipales et scolaires à jour, avec les preuves de paiement — c'est la ligne la plus lourde de l'état des ajustements.
- Registre des baux avec le loyer de chaque logement, la date de paiement et tout arriéré.
- Solde de combustible (mazout ou propane) et coordonnées du fournisseur pour la jauge.
- Comptes d'énergie au nom du propriétaire à identifier pour la fermeture par relevé.
- Vérification des baux pour repérer et neutraliser toute clause illégale de dépôt.
ImmoMulti : un montant net clair avant la clôture
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Pour visualiser l'ensemble des étapes et des frais qui accompagnent une transaction, consultez aussi notre guide sur les frais de vente d'un plex au Québec et notre analyse du gain en capital à la vente de votre plex. Un vendeur qui maîtrise à la fois ses frais, sa fiscalité et ses ajustements aborde la clôture en position de force.
