ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — le voit à chaque transaction : au moment de vendre un immeuble à revenus, l'acheteur ne se contente pas des baux. Il exige une attestation de bail, souvent appelée estoppel, c'est-à-dire un document signé par chaque locataire qui confirme les termes réels de son bail — loyer, dépôt, échéance, arriérés. C'est ainsi qu'il valide votre rent roll, la pièce maîtresse qui justifie le prix d'un plex. Pour le vendeur, savoir préparer ces attestations à l'avance transforme une source de friction en preuve de sérieux. Voici pourquoi elle est demandée, ce qu'elle contient et comment l'obtenir sans braquer vos locataires.
Qu'est-ce qu'une attestation de bail (estoppel)?
Une attestation de bail — ou certificat estoppel — est un document par lequel chaque locataire confirme par écrit les termes de son bail (loyer, dépôt, échéance, arriérés, absence de litige) à la date de la vente. Elle sert à l'acheteur d'un immeuble à revenus à confirmer directement, auprès du locataire, l'exactitude du rent roll fourni par le vendeur.
Le mot « estoppel » vient du principe juridique de common law selon lequel une personne qui affirme un fait ne peut pas ensuite prétendre le contraire. Appliqué à la location, cela signifie qu'un locataire qui signe une attestation confirmant, par exemple, que son loyer est de 1 250 $ par mois et qu'il n'a aucun arriéré, ne pourra pas plus tard soutenir devant l'acheteur qu'il payait moins ou qu'une entente verbale le liait au vendeur.
Au Canada, les tribunaux traitent l'attestation comme une déclaration solennelle qui engage son signataire. Selon un cabinet d'avocats canadien de premier plan, l'attestation « vise à empêcher (estop) une partie qui la signe d'affirmer ensuite un fait incompatible avec ce qui y est énoncé » ; elle constitue un aveu qui ne peut être révoqué qu'en démontrant une erreur de fait de son auteur.
Source : Blakes — « Tenant Estoppel Certificates: Understanding Their Role in Real Estate Transactions ».
Pourquoi l'acheteur exige-t-il une attestation pour valider le rent roll?
Parce que le bail seul ne prouve pas que ses termes sont toujours en vigueur. L'attestation fait confirmer par le locataire lui-même l'état réel de la relation locative — loyer effectif, dépôt, arriéré, entente parallèle — à la date de la vente. Comme il s'agit d'un aveu qui lie le signataire, elle protège l'acheteur et rassure son prêteur.
Le rent roll est le tableau des revenus de votre plex ou multilogement : pour chaque logement, le loyer, la durée du bail et son échéance. C'est lui qui justifie le prix, puisque la valeur d'un immeuble à revenus dépend directement des loyers qu'il génère. Mais un rent roll n'est qu'une affirmation du vendeur. L'acheteur — et surtout le prêteur qui finance l'achat — veut une confirmation venant d'une source indépendante : le locataire.
Plusieurs écarts fréquents justifient cette prudence :
- Loyer ajusté verbalement : le bail écrit indique 1 100 $, mais une entente verbale l'a ramené à 1 000 $;
- Dépôt non documenté : un montant a été versé sans figurer au bail;
- Arriéré en cours : le locataire doit deux mois que le vendeur n'a pas mentionnés;
- Avantage non écrit : stationnement gratuit, mois offert, réparation promise;
- Litige latent : une demande au Tribunal administratif du logement non divulguée.
L'attestation force la mise au clair de tous ces points. Un vendeur qui la prépare de bonne foi envoie un signal de transparence qui accélère la clôture et réduit les demandes de baisse de prix de dernière minute.
Ce que l'attestation apporte à chaque partie
- Au vendeur : une preuve solide de son rent roll, moins de renégociation;
- À l'acheteur : la confirmation directe des revenus, avant de s'engager;
- Au prêteur : une pièce fiable pour son analyse de financement.
Que doit contenir une attestation de bail?
Une attestation de bail claire tient sur une page par logement. Elle identifie d'abord le logement et le locataire, puis fait confirmer, point par point, l'état de la relation locative. Voici les éléments standards.
| Élément | Ce que le locataire confirme |
|---|---|
| Loyer mensuel | Le montant exact et la date d'échéance (ex. le 1er du mois) |
| Durée du bail | Date de début et date de fin, ou reconduction en cours |
| Dépôt | L'existence ou non d'un dépôt et, le cas échéant, son montant |
| Arriérés | L'absence d'arriéré — ou le montant dû à la date de signature |
| Ententes verbales | Qu'aucun avantage ou modification non écrit n'existe |
| Litiges | Qu'aucune demande n'est pendante au Tribunal administratif du logement |
| Manquements | Qu'aucun défaut du propriétaire n'est actuellement reproché |
| Signature | Le locataire signe et date le document |
Certains acheteurs ajoutent la confirmation des services inclus (chauffage, eau chaude, stationnement, électroménagers) et des noms de tous les occupants majeurs. Un modèle trop long ou intimidant fait fuir les locataires : le bon équilibre est une page factuelle, en langage simple, que le locataire n'a qu'à vérifier et signer.
Au Québec, l'attestation n'a pas de formulaire officiel : elle complète le bail du Tribunal administratif du logement, qui reste le contrat de référence. Faire valider votre modèle par un notaire ou un juriste évite les formulations ambiguës qui pourraient être interprétées comme une renonciation de droits par le locataire.
« Le contenu de l'avis de bail doit, dans tous les cas, être attesté par un notaire ou un avocat. »
— OACIQ, guides des pratiques professionnelles (publication d'un bail)Comment un vendeur obtient-il les attestations de ses locataires?
En quatre étapes : préparer un modèle pré-rempli à partir de chaque bail, l'expliquer au locataire sans pression, recueillir sa signature datée, puis transmettre le tout au notaire instrumentant. Comptez deux à trois semaines pour un petit plex.
1. Préparez un modèle pré-rempli
Pour chaque logement, remplissez à l'avance le loyer, l'échéance, le dépôt et les dates du bail à partir de vos dossiers. Le locataire n'a alors qu'à vérifier l'exactitude et à signer — bien plus rapide et rassurant qu'un formulaire vierge à compléter. Numérotez une attestation par logement.
2. Expliquez le contexte, sans pression
Présentez la démarche simplement : l'immeuble pourrait être vendu et l'acheteur a besoin de confirmer les informations du bail. Rappelez au locataire que son bail continue et que ses droits sont protégés. Ne conditionnez jamais quoi que ce soit à la signature.
3. Recueillez la signature datée
Faites signer et dater. Une signature en personne facilite les questions. Conservez l'original et remettez une copie au locataire qui le souhaite.
4. Transmettez au notaire
Le notaire instrumentant joint les attestations au dossier de vente, vérifie la concordance avec les baux et assure la bonne répartition des loyers à la clôture — si la vente a lieu le 15 du mois, le vendeur doit à l'acquéreur la portion du loyer déjà perçue pour la fin du mois.
N'attendez pas l'offre acceptée
Approcher vos locataires seulement une fois la promesse d'achat signée crée une course contre la montre. Préparer les attestations en amont, quand vous décidez de vendre, vous laisse le temps de gérer un refus ou une correction sans mettre la clôture en péril.
Que faire si un locataire refuse de signer?
Un locataire peut refuser : l'attestation n'est pas obligatoire. Le vendeur ne peut ni le pénaliser ni menacer son bail. On documente alors le rent roll autrement (baux, relevés bancaires, avis de renouvellement) et on négocie avec l'acheteur, qui accepte souvent des attestations partielles.
Comme aucune loi n'oblige le locataire à signer, un refus n'entraîne aucune conséquence pour lui — et vous ne pouvez exercer aucune pression. Dans ce cas, plusieurs solutions existent :
- Preuves alternatives : relevés bancaires montrant les dépôts de loyer, avis de renouvellement, correspondance;
- Attestations partielles : la plupart des acheteurs se contentent des logements pour lesquels une attestation est obtenue et acceptent des preuves documentaires pour les autres;
- Dialogue : un locataire refuse souvent par méfiance; expliquer que le document ne change rien à ses droits lève l'essentiel des réticences.
Un refus isolé ne fait généralement pas échouer une vente bien préparée. C'est l'absence totale de documentation qui inquiète un acheteur.
Vous préparez la vente de votre immeuble à revenus?ImmoMulti vous fournit un modèle d'attestation clair et coordonne le dossier de baux avec le notaire. →Ce que l'attestation ne change PAS aux droits du locataire
Signer une attestation ne modifie ni le bail ni les droits du locataire. Selon l'article 1937 du Code civil du Québec, la vente de l'immeuble ne met pas fin au bail : le nouveau propriétaire acquiert, envers le locataire, les droits et obligations résultant du bail, et le locataire conserve son droit au maintien dans les lieux.
C'est un point à répéter clairement à vos locataires pour obtenir leur collaboration. L'attestation ne crée aucun droit et n'en retire aucun : elle ne fait que constater l'état de la relation locative au moment de la vente. Le locataire ne renonce à rien en la signant.
Selon Éducaloi, « le nouveau propriétaire doit respecter les baux des locataires de l'immeuble même si c'est l'ancien propriétaire qui les a conclus ». Le droit au maintien dans les lieux continue de s'appliquer en faveur du locataire qui respecte ses obligations, même si le propriétaire de l'immeuble change.
Sources : Éducaloi — « Les obligations du propriétaire » · Code civil du Québec, art. 1937 (le nouveau locateur a, envers le locataire, les droits et obligations résultant du bail).
En pratique, pour vendre sereinement un plex ou un multilogement sur la Rive-Nord, présentez l'attestation comme ce qu'elle est : une formalité de transparence qui protège tout le monde, y compris le locataire, en évitant les malentendus après la vente.
Pour aller plus loin sur la préparation d'un dossier de vente solide, consultez notre guide sur les erreurs à éviter en vendant un immeuble à revenus et sur la vente d'un immeuble avec locataires et baux en place. Vous voulez une offre directe, sans mise en marché? Écrivez-nous.
Questions fréquentes
C'est un document signé par chaque locataire qui confirme les termes de son bail : le montant du loyer, la date d'échéance, l'existence d'un dépôt, les arriérés éventuels et l'absence de litige ou d'entente verbale non écrite. L'acheteur d'un plex ou d'un multilogement l'exige pour valider le rent roll fourni par le vendeur, c'est-à-dire pour confirmer directement auprès des locataires que les revenus déclarés sont réels. Au Canada, la jurisprudence considère l'attestation comme un aveu extrajudiciaire qui lie le locataire qui la signe.
Non, aucune loi n'oblige un locataire à signer une attestation de bail. C'est une exigence contractuelle de l'acheteur, généralement inscrite comme condition à la promesse d'achat. Le vendeur a donc intérêt à obtenir la collaboration de ses locataires, mais il ne peut pas les y contraindre. Un bail écrit du Tribunal administratif du logement, accompagné des preuves de paiement, demeure la base; l'attestation vient confirmer ces informations directement auprès du locataire.
Parce que le bail seul ne garantit pas que ses termes sont toujours à jour. Un loyer a pu être ajusté verbalement, un dépôt non écrit a pu être versé, une entente parallèle a pu être conclue, ou un arriéré peut exister. L'attestation fait confirmer par le locataire lui-même l'état réel de la relation locative à la date de la vente. Comme il s'agit d'un aveu extrajudiciaire selon les tribunaux, le locataire ne pourra pas ensuite prétendre le contraire, ce qui protège l'acheteur — et rassure son prêteur.
Une attestation type identifie le logement et le locataire, puis confirme : le montant du loyer mensuel et sa date d'échéance, la durée et la date de fin du bail, l'existence ou non d'un dépôt et son montant, l'absence d'arriérés (ou leur montant), l'absence d'entente verbale ou d'avantage non écrit, l'absence de litige en cours et le fait qu'aucun manquement du propriétaire n'est reproché. Elle est datée et signée par le locataire. Certains acheteurs ajoutent la confirmation des services inclus (chauffage, stationnement, électroménagers).
En quatre étapes : 1) préparer un modèle d'attestation pré-rempli à partir de chaque bail (loyer, échéance, dépôt) pour ne laisser au locataire qu'à vérifier et signer; 2) informer le locataire du contexte de vente et présenter le document sans pression, en respectant son droit au maintien dans les lieux; 3) recueillir la signature datée; 4) transmettre les attestations au notaire instrumentant, qui les joint au dossier de vente. Un délai réaliste est de deux à trois semaines pour un petit plex.
Oui. Comme l'attestation n'est pas obligatoire, un locataire peut refuser de la signer sans conséquence pour lui. Le vendeur ne peut ni le pénaliser ni menacer son bail, car le droit au maintien dans les lieux du locataire est protégé et le nouveau propriétaire est lié par le bail existant. En cas de refus, le vendeur documente le rent roll autrement (baux, relevés bancaires, avis de renouvellement) et négocie avec l'acheteur, qui peut accepter des attestations partielles.
En pratique, c'est le vendeur qui approche ses locataires, car c'est lui qui a la relation avec eux. Le modèle peut être fourni par l'acheteur, son avocat ou un notaire, afin qu'il corresponde à ce que le prêteur exige. Le notaire instrumentant reçoit ensuite les attestations signées et vérifie la concordance avec les baux et la répartition des loyers à la clôture. Recourir à un notaire ou à un juriste pour valider le modèle évite les formulations ambiguës.
Non. Signer l'attestation ne modifie pas le bail ni les droits du locataire. Selon le Code civil du Québec (article 1937), la vente de l'immeuble ne met pas fin au bail : le nouveau propriétaire acquiert, envers le locataire, les droits et obligations résultant du bail, et le locataire conserve son droit au maintien dans les lieux. L'attestation ne fait que constater l'état des lieux au moment de la vente; elle ne renonce à aucun droit du locataire.
Parce qu'ImmoMulti achète des multilogements sur la Rive-Nord directement, avec les locataires en place, et connaît la mécanique du rent roll et des attestations. Nous vous indiquons exactement quels documents préparer, nous fournissons un modèle d'attestation clair et nous coordonnons avec le notaire. Le processus est plus rapide et moins lourd qu'une mise en marché traditionnelle avec de multiples acheteurs qui exigent chacun leurs propres formulaires.
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