Vous songez à vendre votre plex sur la Rive-Nord? ImmoMulti, acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord, observe qu'une rumeur tenace persiste chez de nombreux propriétaires : non, le taux d'inclusion des gains en capital n'a pas augmenté. En 2026, le taux d'inclusion des gains en capital demeure à 50 % pour tous, comme en 2025. La hausse fédérale à 66,67 % qui avait été proposée a été reportée puis annulée en 2025 : elle n'est jamais entrée en vigueur. Sur un gain de 400 000 $ à la revente d'un triplex, la moitié reste donc imposable, sans seuil ni distinction selon la structure de détention. Deux enjeux comptent par contre vraiment : la récupération d'amortissement, qui s'ajoute au gain et est imposée comme revenu ordinaire, et la possible désignation d'une partie de l'immeuble comme résidence principale si vous l'habitez. Cet article démêle ces éléments pour que vous arriviez à la table avec les bons chiffres. Consultez un fiscaliste avant de vendre.
Qu'est-ce que le gain en capital à la vente d'un plex?
Le gain en capital est la différence entre le produit de disposition (prix de vente moins frais) et le prix de base rajusté (prix d'achat plus améliorations capitalisées moins DPA réclamée). En 2026, seule la moitié de ce gain (taux d'inclusion de 50 %) est incluse dans le revenu imposable. La récupération d'amortissement s'ajoute séparément comme revenu ordinaire.
Quand vous vendez un immeuble à revenus — un duplex, un triplex, un quadruplex ou un plus grand multilogement — la différence entre le prix de vente et votre coût (essentiellement votre prix d'achat plus les améliorations capitalisables) constitue un profit. Selon Revenu Québec, lors de la vente d'un bien locatif, ce profit constitue généralement un gain en capital à déclarer.
Le gain en capital n'est pas imposé en totalité. Seule une portion du gain — déterminée par le taux d'inclusion — est ajoutée à votre revenu imposable. Ce taux d'inclusion est de 50 % en 2026, comme les années précédentes. Comprendre cette mécanique est essentiel pour tout propriétaire de plex sur la Rive-Nord qui envisage de vendre, car elle détermine le montant net qui reste dans vos poches après impôt.
Source : Revenu Québec — Vente d'un bien locatif.
Le taux d'inclusion en 2026 : la hausse à 66,67 % a été annulée
C'est probablement la plus grande source de confusion du moment, alors mettons les choses au clair. Le gouvernement fédéral avait proposé en 2024 de faire passer le taux d'inclusion des gains en capital de 50 % à 66,67 % pour la portion du gain qui aurait excédé 250 000 $ par année chez un particulier (et sur la totalité du gain pour les sociétés et la plupart des fiducies). Cette mesure n'a jamais pris effet.
La mise en œuvre a d'abord été reportée au 1er janvier 2026 (annonce du 31 janvier 2025), puis la hausse a été officiellement annulée le 21 mars 2025. Résultat : le taux d'inclusion demeure à 50 % pour tous en 2026, comme en 2025 — particuliers, sociétés et fiducies confondus. Il n'y a ni taux majoré, ni seuil de 250 000 $, ni traitement différent selon la structure de détention.
Autrement dit, que vous déteniez votre plex personnellement, à votre nom, ou par l'intermédiaire d'une société, la moitié de votre gain en capital est incluse dans le revenu imposable. La structure de détention de votre multilogement a tout de même des effets fiscaux (taux d'imposition de la société, dividendes, etc.) — un sujet à valider avec un comptable ou un fiscaliste avant de vendre.
Sources : Ministère des Finances du Canada — report de la mise en œuvre et annulation de la hausse (21 mars 2025); voir aussi l'analyse de KPMG Canada.
Ce que le taux de 50 % signifie concrètement pour le vendeur d'un plex
Le tableau ci-dessous résume la situation du point de vue d'un propriétaire-vendeur qui dispose de son immeuble à revenus, en distinguant la règle proposée (jamais entrée en vigueur) de la règle réellement applicable.
| Situation | Taux d'inclusion | Qui est visé |
|---|---|---|
| Règle réellement en vigueur en 2026 (et en 2025) | 50 % | Tous : particuliers, sociétés et fiducies |
| Gain réalisé avant 2026 | 50 % (sauf exemption) | Tous |
| Hausse proposée à 66,67 % (portion > 250 000 $/an) | Annulée — jamais en vigueur | Aurait visé particuliers et certaines fiducies |
| Hausse proposée à 66,67 % sur la totalité | Annulée — jamais en vigueur | Aurait visé sociétés et autres fiducies |
Pour rendre cela concret — de façon strictement illustrative — prenons un particulier qui réalise un gain en capital de 400 000 $ à la revente de son plex en 2026. La totalité du gain est incluse au taux de 50 %, soit 200 000 $ ajoutés au revenu imposable de l'année. Il n'y a pas de tranche majorée à 66,67 % ni de seuil de 250 000 $, puisque la hausse a été annulée. Cet exemple n'a qu'une valeur d'illustration du taux d'inclusion : votre calcul réel dépend de nombreux facteurs (taux marginal, récupération d'amortissement, etc.) et doit être établi par un fiscaliste.
À retenir comme propriétaire-vendeur
- En 2026, le taux d'inclusion du gain en capital reste à 50 % pour tous.
- La hausse à 66,67 % a été proposée, reportée, puis annulée en 2025 : elle n'a jamais pris effet.
- Il n'y a ni seuil de 250 000 $, ni traitement distinct pour les sociétés.
- Tenez un registre précis de votre prix de base rajusté pour ne pas surestimer le gain.
Qu'est-ce que la récupération d'amortissement et pourquoi est-elle si souvent oubliée?
La récupération d'amortissement (DPA) survient quand vous avez déduit de l'amortissement sur votre immeuble locatif au fil des années. Au moment de la vente, ces déductions sont « récupérées » et s'ajoutent à votre revenu ordinaire (imposées à 100 %, pas au taux d'inclusion de 50 %). C'est un second impôt distinct du gain en capital, souvent sous-estimé car invisible dans le bilan quotidien.
Beaucoup de propriétaires de multilogements ont, au fil des années, déduit de la déduction pour amortissement (DPA) sur leur immeuble afin de réduire leur revenu locatif imposable. C'est une stratégie courante — mais elle a une contrepartie au moment de la vente.
Selon Revenu Québec, la vente d'un bien locatif peut donner lieu à une récupération d'amortissement qui s'ajoute à votre revenu de l'année. Contrairement au gain en capital, cette récupération est imposée comme un revenu ordinaire. C'est un élément distinct du gain en capital, et il peut représenter une somme importante pour un propriétaire de plex qui a amorti son immeuble pendant de nombreuses années.
Revenu Québec renvoie d'ailleurs les propriétaires au guide Gains et pertes en capital (IN-120) pour le détail du calcul. Ce double impact — gain en capital et récupération DPA — est particulièrement important à anticiper si vous songez à vendre ou céder votre plex à vos enfants, car la disposition réputée à la juste valeur marchande s'applique même sans argent qui change de mains.
« Le profit réalisé à la vente d'un bien locatif constitue un gain en capital que vous devez déclarer. Vous pourriez aussi devoir ajouter une récupération d'amortissement à votre revenu. »
— Revenu Québec, page « Vente d'un bien locatif »Attention : deux impôts, pas un seul
À la revente de votre multilogement, vous pourriez faire face à deux conséquences fiscales distinctes : le gain en capital (selon le taux d'inclusion) et la récupération d'amortissement (imposée comme un revenu ordinaire). Sous-estimer la récupération est une erreur fréquente. Avant de vendre, faites estimer ces deux montants par un fiscaliste ou un comptable — ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil professionnel.
Source : Revenu Québec — Vente d'un bien locatif (guide IN-120).
Habitez-vous votre plex? La désignation comme résidence principale peut-elle réduire votre gain imposable?
Oui, si vous habitez un logement de votre plex, vous pouvez désigner une partie de l'immeuble comme résidence principale. Selon Revenu Québec, cette désignation peut réduire le gain en capital imposable lié à cette portion. Les conditions sont précises et propres à chaque dossier — consultez un fiscaliste avant de vendre.
Sur la Rive-Nord, une grande part des propriétaires de petits plex habitent eux-mêmes un logement de leur duplex ou triplex et louent les autres. Pour eux, il existe un levier potentiel.
Selon Revenu Québec, si le propriétaire habite une partie de l'immeuble, il peut en désigner une partie comme résidence principale, ce qui peut réduire le gain imposable lié à cette portion. Pour un propriétaire-occupant d'un multilogement, cette désignation peut faire une différence appréciable sur l'impôt final à la revente.
Attention toutefois : les conditions d'admissibilité et le calcul de la portion désignée sont précis et propres à chaque dossier. Ce n'est pas une case à cocher automatiquement. Faites valider votre admissibilité par un fiscaliste avant de vendre votre plex sur la Rive-Nord.
À noter : si vous vendez votre plex en moins de 365 jours après l'achat, une règle distincte s'applique avant même de parler de gain en capital : la règle de revente précipitée impose alors 100 % du profit comme revenu d'entreprise, et annule toute possibilité d'exemption pour résidence principale. Consultez cet article si votre détention est courte.
Comment le taux d'inclusion affecte-t-il concrètement votre plex sur la Rive-Nord?
En 2026, le taux d'inclusion reste à 50 % pour les plex de la Rive-Nord — qu'il s'agisse d'un duplex à Terrebonne ou d'un quadruplex à Laval. Sur un gain important, la récupération d'amortissement (DPA) reste le vrai enjeu fiscal à anticiper : elle s'ajoute comme revenu ordinaire et peut représenter plusieurs dizaines de milliers de dollars. Le taux d'inclusion n'affecte pas la valeur marchande de l'immeuble, seulement votre impôt.
Sur la Rive-Nord de Montréal — Terrebonne, Mascouche, Blainville, Boisbriand, Saint-Jérôme, Saint-Eustache, Deux-Montagnes, Repentigny — les valeurs des plex et multilogements ont fortement progressé ces dernières années. Bonne nouvelle pour la valeur de votre patrimoine : et même sur un gain en capital important, la règle reste simple en 2026, soit 50 % d'inclusion, sans palier majoré à 66,67 % puisque la hausse a été annulée. Le vrai impact à anticiper se trouve ailleurs, notamment du côté de la récupération d'amortissement.
Voici ce que le propriétaire-vendeur d'un immeuble à revenus sur la Rive-Nord devrait avoir en tête :
- Le taux d'inclusion ne change pas la valeur de votre plex. Il change le montant net que vous conservez après impôt. La valeur marchande, elle, dépend du marché et du rendement.
- Votre prix de base rajusté compte. Plus votre registre d'améliorations capitalisables (toiture, fenêtres, agrandissement) est rigoureux, plus votre gain calculé est juste — et potentiellement plus bas.
- Le taux d'inclusion reste à 50 %. Pas de palier à 66,67 % ni de seuil de 250 000 $ : la hausse a été annulée en 2025.
- La récupération d'amortissement est le vrai piège. Imposée comme revenu ordinaire, elle surprend souvent : faites-la estimer par un fiscaliste.
Pour estimer la valeur actuelle de votre immeuble avant d'entamer une démarche de vente, notre analyse de la valeur économique des plex au Québec en 2026 et notre guide du calcul de rendement multilogement vous donnent les repères du MRB et du TGA. Et si votre projet est de vendre votre immeuble rapidement, une vente directe vous évite courtier et commission.
ImmoMulti : acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord
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Un dernier rappel, parce qu'il s'agit de fiscalité : le taux d'inclusion de 50 % présenté ici reflète la règle en vigueur en 2026, mais son application à votre situation dépend de nombreux facteurs propres à votre dossier. Ce contenu est informatif uniquement. Avant toute décision de vente de votre plex ou multilogement, consultez un fiscaliste ou un comptable.
