Vous songez à vendre votre plex sur la Rive-Nord? Avant de fixer un prix ou d'accepter une offre, il y a une variable que beaucoup de propriétaires de multilogements sous-estiment : l'impôt sur le gain en capital. Et depuis le 1er janvier 2026, les règles ont changé. Selon Revenu Québec, le taux d'inclusion des gains en capital passe de 50 % à 66,67 % pour la portion des gains qui excède 250 000 $ au cours d'une année, chez un particulier. Concrètement, sur un gain important réalisé à la revente de votre plex, une plus grande part devient imposable. Cet article explique ce que ça change du point de vue du propriétaire-vendeur — et pourquoi, en fiscalité, on ne joue pas aux devinettes : consultez un fiscaliste.
Le gain en capital à la vente d'un plex, c'est quoi?
Quand vous vendez un immeuble à revenus — un duplex, un triplex, un quadruplex ou un plus grand multilogement — la différence entre le prix de vente et votre coût (essentiellement votre prix d'achat plus les améliorations capitalisables) constitue un profit. Selon Revenu Québec, lors de la vente d'un bien locatif, ce profit constitue généralement un gain en capital à déclarer.
Le gain en capital n'est pas imposé en totalité. Seule une portion du gain — déterminée par le taux d'inclusion — est ajoutée à votre revenu imposable. C'est précisément ce taux d'inclusion qui vient d'être modifié. Comprendre cette mécanique est essentiel pour tout propriétaire de plex sur la Rive-Nord qui envisage de vendre, car elle détermine le montant net qui reste dans vos poches après impôt.
Source : Revenu Québec — Vente d'un bien locatif.
Le changement de taux d'inclusion depuis le 1er janvier 2026
Voici le cœur du changement, tel que présenté par Revenu Québec. Les gains en capital réalisés avant le 1er janvier 2026 sont assujettis au taux d'inclusion de 50 % (sauf exemption). Depuis le 1er janvier 2026, le taux d'inclusion passe de 50 % à 66,67 % pour la portion des gains en capital qui excède 250 000 $ au cours d'une année.
Ce seuil de 250 000 $ et le maintien du taux de 50 % sous ce seuil s'appliquent à un particulier, à une succession assujettie à l'imposition à taux progressifs et à une fiducie admissible pour personne handicapée. La distinction est importante : pour les sociétés et les autres fiducies, le taux de 66,67 % s'applique à la totalité des gains en capital, sans seuil de 250 000 $.
Autrement dit, si vous détenez votre plex personnellement, à votre nom, vous bénéficiez du seuil de 250 000 $ avant que le taux majoré ne s'applique. Si vous le détenez par l'intermédiaire d'une société, le taux de 66,67 % vise dès le premier dollar de gain. La structure de détention de votre multilogement est donc déterminante — et c'est exactement le genre de question à valider avec un comptable ou un fiscaliste avant de vendre.
Source : Revenu Québec — Harmonisation avec le report au 1er janvier 2026 du changement du taux d'inclusion.
Avant 2026 vs depuis 2026 : ce qui change pour le vendeur d'un plex
Le tableau ci-dessous résume la règle telle qu'énoncée par Revenu Québec, du point de vue d'un propriétaire-vendeur particulier qui dispose de son immeuble à revenus.
| Situation | Taux d'inclusion | Qui est visé |
|---|---|---|
| Gain réalisé avant le 1er janvier 2026 | 50 % (sauf exemption) | Tous |
| Depuis 2026 — portion du gain ≤ 250 000 $/an | 50 % | Particulier, succession à taux progressifs, fiducie admissible pour personne handicapée |
| Depuis 2026 — portion du gain > 250 000 $/an | 66,67 % | Particulier, succession à taux progressifs, fiducie admissible pour personne handicapée |
| Depuis 2026 — sociétés et autres fiducies | 66,67 % sur la totalité | Sociétés et autres fiducies |
Pour rendre cela concret — de façon strictement illustrative — prenons un particulier qui réalise un gain en capital de 400 000 $ à la revente de son plex en 2026. La première tranche de 250 000 $ serait incluse à 50 %, et la tranche de 150 000 $ qui excède le seuil le serait à 66,67 %. La portion imposable totale serait donc plus élevée qu'avant 2026, où l'entièreté du gain aurait été incluse à 50 %. Cet exemple n'a qu'une valeur d'illustration des taux : votre calcul réel dépend de nombreux facteurs et doit être établi par un fiscaliste.
À retenir comme propriétaire-vendeur
- Sous 250 000 $ de gain par année, un particulier reste au taux d'inclusion de 50 %.
- Au-delà de 250 000 $, la portion excédentaire passe à 66,67 % d'inclusion.
- Une société paie 66,67 % sur la totalité du gain, sans seuil.
- Tenez un registre précis de votre prix de base rajusté pour ne pas surestimer le gain.
La récupération d'amortissement : le piège souvent oublié
Beaucoup de propriétaires de multilogements ont, au fil des années, déduit de la déduction pour amortissement (DPA) sur leur immeuble afin de réduire leur revenu locatif imposable. C'est une stratégie courante — mais elle a une contrepartie au moment de la vente.
Selon Revenu Québec, la vente d'un bien locatif peut donner lieu à une récupération d'amortissement qui s'ajoute à votre revenu de l'année. Contrairement au gain en capital, cette récupération est imposée comme un revenu ordinaire. C'est un élément distinct du gain en capital, et il peut représenter une somme importante pour un propriétaire de plex qui a amorti son immeuble pendant de nombreuses années.
Revenu Québec renvoie d'ailleurs les propriétaires au guide Gains et pertes en capital (IN-120) pour le détail du calcul.
« Le profit réalisé à la vente d'un bien locatif constitue un gain en capital que vous devez déclarer. Vous pourriez aussi devoir ajouter une récupération d'amortissement à votre revenu. »
— Revenu Québec, page « Vente d'un bien locatif »Attention : deux impôts, pas un seul
À la revente de votre multilogement, vous pourriez faire face à deux conséquences fiscales distinctes : le gain en capital (selon le taux d'inclusion) et la récupération d'amortissement (imposée comme un revenu ordinaire). Sous-estimer la récupération est une erreur fréquente. Avant de vendre, faites estimer ces deux montants par un fiscaliste ou un comptable — ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil professionnel.
Source : Revenu Québec — Vente d'un bien locatif (guide IN-120).
Résidence principale : un levier pour le propriétaire-occupant
Sur la Rive-Nord, une grande part des propriétaires de petits plex habitent eux-mêmes un logement de leur duplex ou triplex et louent les autres. Pour eux, il existe un levier potentiel.
Selon Revenu Québec, si le propriétaire habite une partie de l'immeuble, il peut en désigner une partie comme résidence principale, ce qui peut réduire le gain imposable lié à cette portion. Pour un propriétaire-occupant d'un multilogement, cette désignation peut faire une différence appréciable sur l'impôt final à la revente.
Attention toutefois : les conditions d'admissibilité et le calcul de la portion désignée sont précis et propres à chaque dossier. Ce n'est pas une case à cocher automatiquement. Faites valider votre admissibilité par un fiscaliste avant de vendre votre plex sur la Rive-Nord.
Ce que ça change concrètement pour votre plex sur la Rive-Nord
Sur la Rive-Nord de Montréal — Terrebonne, Mascouche, Blainville, Boisbriand, Saint-Jérôme, Saint-Eustache, Deux-Montagnes, Repentigny — les valeurs des plex et multilogements ont fortement progressé ces dernières années. Bonne nouvelle pour la valeur de votre patrimoine; mais cela signifie aussi que le gain en capital à la revente peut facilement dépasser le seuil de 250 000 $, et donc être touché par le nouveau taux d'inclusion de 66,67 %.
Voici ce que le propriétaire-vendeur d'un immeuble à revenus sur la Rive-Nord devrait avoir en tête :
- Le taux d'inclusion ne change pas la valeur de votre plex. Il change le montant net que vous conservez après impôt. La valeur marchande, elle, dépend du marché et du rendement.
- Votre prix de base rajusté compte. Plus votre registre d'améliorations capitalisables (toiture, fenêtres, agrandissement) est rigoureux, plus votre gain calculé est juste — et potentiellement plus bas.
- Le seuil de 250 000 $ est annuel. L'ampleur du gain et la possibilité d'en gérer le moment sont des questions à poser à un fiscaliste.
- La structure de détention est clé. Particulier ou société : la règle n'est pas la même, comme vu plus haut.
Pour estimer la valeur actuelle de votre immeuble avant d'entamer une démarche de vente, notre analyse de la valeur économique des plex au Québec en 2026 et notre guide du calcul de rendement multilogement vous donnent les repères du MRB et du TGA. Et si votre projet est de vendre votre immeuble rapidement, une vente directe vous évite courtier et commission.
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Un dernier rappel, parce qu'il s'agit de fiscalité : les taux et seuils présentés ici proviennent de Revenu Québec, mais leur application à votre situation dépend de nombreux facteurs propres à votre dossier. Ce contenu est informatif uniquement. Avant toute décision de vente de votre plex ou multilogement, consultez un fiscaliste ou un comptable.
