ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — reçoit régulièrement des propriétaires de duplex ou triplex qui se demandent si ajouter un logement accessoire à leur propriété vaut la peine avant de vendre. Depuis mars 2024, la Loi 31 du Québec a modifié la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme pour permettre à toutes les municipalités d'autoriser ces unités par simple règlement local — sans réviser leur plan d'urbanisme. Sur la Rive-Nord, Terrebonne et Laval ont déjà adopté des règlements précis. Voici ce que chaque propriétaire de plex sur la Rive-Nord doit savoir.
La Loi 31 de 2024 : le feu vert provincial pour les logements accessoires
En mars 2024, la Loi 31 (Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d'habitation) a introduit un amendement crucial à la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (LAU) : toute municipalité québécoise peut désormais adopter un règlement autorisant les unités d'habitation accessoires (UHA) sans être obligée de modifier son schéma d'aménagement ou son plan d'urbanisme.
Avant cette réforme, un propriétaire de la Rive-Nord qui voulait transformer son garage en logement locatif ou construire une petite unité dans sa cour arrière se heurtait à des délais de plusieurs années — le temps que sa municipalité révise son plan d'urbanisme. La modification de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme a supprimé cet obstacle. Une ville peut maintenant adopter le règlement par voie ordinaire, beaucoup plus rapidement.
Le Ministère des Affaires municipales et de l'Habitation (MAMH) encadre ces règlements municipaux. Il revient à chaque ville de définir quels types de logements accessoires sont autorisés, dans quelles zones, selon quelles contraintes de superficie et de hauteur. Résultat : les règles varient d'une ville à l'autre sur la Rive-Nord — d'où l'importance de vérifier le règlement de votre municipalité avant de planifier quoi que ce soit.
« La mesure permet à une municipalité d'adopter, par règlement, des dispositions autorisant l'implantation d'unités d'habitation accessoires sur des lots déjà bâtis à des fins résidentielles, sans être tenue de modifier son schéma d'aménagement et de développement. »
— Ministère des Affaires municipales et de l'Habitation du Québec, Guide sur la prise de décision en urbanisme — Habitation et rénovation résidentielle (mamh.gouv.qc.ca)Pour les propriétaires de plex, duplex et multilogements de la Rive-Nord, cette loi ouvre une opportunité concrète : augmenter le nombre d'unités locatives sur un lot existant, accroître les revenus bruts et — par capitalisation — la valeur marchande de l'immeuble à la revente.
Source : Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (LAU), Legisquebec.gouv.qc.ca ; MAMH — Habitation et rénovation résidentielle
Ce que Terrebonne, Laval et les villes de la Rive-Nord permettent concrètement
Deux villes importantes de la Rive-Nord ont déjà des pages officielles sur les logements accessoires — ce qui confirme que leurs règlements sont en vigueur.
Terrebonne : trois catégories autorisées de plein droit
La Ville de Terrebonne reconnaît trois catégories de logements accessoires de plein droit sur son territoire : le logement intégré dans le bâtiment principal (sous-sol, grenier), le logement attenant (annexe physiquement reliée au bâtiment), et le logement détaché dans la cour (maison de fond de cour, garage converti). Des conditions s'appliquent sur la superficie maximale, le retrait des limites de lot et la zone où le bâtiment se situe. Consultez directement la page municipale pour les critères de votre adresse précise.
Laval : logement additionnel autorisé, mais pas le détaché
La Ville de Laval permet l'ajout d'un logement additionnel dans une maison unifamiliale par voie de permis de construction. En revanche, la création d'une unité entièrement détachée du bâtiment principal n'est pas autorisée sur le territoire lavallois. Si vous possédez un duplex ou triplex à Laval et souhaitez ajouter une unité dans votre garage indépendant, cette option est bloquée.
Pour les autres villes Rive-Nord : vérifiez avant d'investir
Saint-Jérôme, Blainville, Boisbriand, Mascouche, Repentigny, Saint-Eustache et Deux-Montagnes n'ont pas toutes adopté de règlement UHA. Avant toute planification de travaux sur votre plex Rive-Nord, contactez le Service de l'urbanisme de votre ville pour confirmer qu'un logement accessoire est autorisé dans votre zone spécifique et selon le type souhaité.
Les trois types de logements accessoires : tableau comparatif
| Type d'UHA | Description | Terrebonne | Laval | Avantage principal |
|---|---|---|---|---|
| Intégré | Sous-sol, grenier ou espace dans le bâtiment existant converti en logement distinct | Autorisé ✓ | Autorisé ✓ | Coût de construction le plus bas ; utilise la structure existante |
| Attenant | Annexe construite en continuité physique avec le bâtiment (extension latérale ou arrière) | Autorisé ✓ | Autorisé ✓ | Plus grande superficie possible ; entrée séparée facilitée |
| Détaché | Construction indépendante sur le même lot (maison de fond de cour, garage converti) | Autorisé ✓ | Non autorisé ✗ | Intimité maximale pour les deux parties ; lot spacieux requis |
Sources : Ville de Terrebonne — Logements accessoires de plein droit ; Ville de Laval — Ajout d'un logement additionnel
Peu importe le type choisi, un permis de construction est obligatoire dans toutes les municipalités. Les travaux doivent respecter le Code de construction du Québec et les normes de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). Un logement accessoire réalisé sans permis représente une non-conformité qui devra être déclarée lors de la vente de votre immeuble à revenus — avec un impact négatif certain sur le prix offert. Consultez notre article sur les permis et entrepreneurs RBQ pour rénover un plex pour les démarches complètes.
Financement fédéral : les nouvelles règles hypothécaires pour les logements accessoires
En octobre 2024, le gouvernement fédéral a annoncé des modifications aux règles d'assurance hypothécaire de la SCHL pour permettre aux propriétaires de refinancer leur immeuble résidentiel assuré afin de financer l'ajout de logements accessoires — jusqu'à quatre unités supplémentaires selon les critères d'admissibilité.
Concrètement, cela signifie que si vous possédez un duplex sur la Rive-Nord avec une hypothèque assurée SCHL et que vous souhaitez ajouter un logement dans votre sous-sol, vous pouvez potentiellement refinancer à un taux hypothécaire résidentiel plutôt qu'au taux commercial — une différence de coût significative sur un amortissement de 25 ans.
Conditions générales à vérifier avec votre courtier
- L'immeuble doit être assuré via la SCHL ou un autre assureur hypothécaire agréé
- Les unités accessoires doivent être légales et conformes au zonage municipal
- Le ratio prêt/valeur résultant ne doit pas dépasser les limites d'assurance SCHL
- Consultez un courtier spécialisé en multilogement pour votre situation spécifique
Notez que ces règles fédérales s'ajoutent aux programmes provinciaux existants. Si votre plex ou multilogement a été construit avant 1995 et répond aux critères d'Hydro-Québec, le programme LogisVert peut offrir une aide financière pour les travaux d'efficacité énergétique liés à votre projet d'ajout — deux avantages combinés.
Impact sur la valeur de votre multilogement à la revente
Le lien entre un logement accessoire et la valeur marchande de votre multilogement sur la Rive-Nord est direct — et mesurable. Les acheteurs de plex et d'immeubles à revenus calculent la valeur par capitalisation des revenus : chaque dollar de revenu net d'exploitation (RNE) supplémentaire se multiplie par le multiplicateur implicite (inverse du TGA).
Sur la Rive-Nord, les TGA observés pour les plex se situent généralement entre 5,5 % et 7,5 % selon la ville et l'état de l'immeuble. Cela signifie qu'un dollar de RNE additionnel peut représenter entre 13 et 18 dollars de valeur capitalisée à la revente. Un logement accessoire qui génère 1 000 $ par mois de loyer (12 000 $/an brut), avec des charges nettes de 20 %, contribue donc théoriquement à hauteur de 128 000 $ à 175 000 $ à la valeur de votre immeuble — avant déduction du coût des travaux.
Les conditions pour maximiser l'impact sur le prix de vente
- L'unité est conforme, permise et certifiée (pas de non-conformité à déclarer)
- Un bail signé et un historique de loyer vérifiable sont disponibles
- Les revenus sont déclarés (T776 / TP-128) pour être crédibles dans une due diligence
- L'unité est bien isolée et indépendante (mesurage séparé recommandé)
Attention : si les travaux ne sont pas complétés, si le logement n'est pas encore loué, ou si la conformité est incertaine, un acheteur de multilogement appliquera une décote. La valeur potentielle d'un projet en cours ne remplace pas la valeur réelle d'une unité en exploitation. Pour estimer précisément l'impact sur votre immeuble, utilisez notre analyseur de deal.
Ajouter une unité ou vendre votre plex directement : le calcul à faire
La question que se posent de nombreux propriétaires de plex sur la Rive-Nord : est-il plus avantageux de réaliser le projet de logement accessoire avant de vendre, ou de vendre maintenant à un acheteur qui assumera lui-même le développement du potentiel?
La réponse dépend de plusieurs variables personnelles :
- Votre horizon de temps : un projet d'UHA peut prendre 12 à 24 mois (permis, conception, construction, location). Si vous avez besoin de liquidités rapidement — mutation professionnelle, succession, refinancement d'urgence — la vente directe est souvent plus sensée.
- Votre capacité de financement : les travaux d'ajout d'un logement accessoire nécessitent un capital ou un refinancement hypothécaire. Si votre équité est déjà mobilisée ou si votre ratio de service de la dette est serré, le projet peut ne pas être finançable dans votre situation actuelle.
- La fiscalité : si votre propriété était partiellement votre résidence principale, l'ajout d'une unité locative peut avoir des implications sur l'exemption pour résidence principale à la revente. Consultez votre comptable avant d'agir (voir notre guide sur la fiscalité du changement d'usage).
- Le potentiel réel : si votre lot Rive-Nord ne satisfait pas aux critères municipaux (superficie minimale, retrait de limite, zone), le projet n'est tout simplement pas réalisable.
ImmoMulti achète des multilogements et plex sur la Rive-Nord directement, sans courtier et sans commission. Nous évaluons aussi bien les immeubles tels quels que ceux avec un potentiel d'ajout d'unités — et nous faisons une offre honnête dans les 48 heures. Si vous hésitez entre développer et vendre, une offre sans obligation vous donnera une base de comparaison concrète.
Consultez également notre article comment vendre votre immeuble à revenus rapidement sur la Rive-Nord pour comprendre le processus d'une vente directe.
