ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — voit régulièrement le radon surgir lors des inspections préachat. Ce gaz radioactif naturel, invisible et inodore, est la deuxième cause du cancer du poumon au Canada après le tabagisme, selon Santé Canada. Pour un propriétaire de plex ou d'immeuble à revenus, le radon n'est pas une abstraction : c'est un facteur mesurable qui touche la santé de vos locataires, votre responsabilité de vendeur et, indirectement, la valeur de votre immeuble. La bonne nouvelle : le dépistage est simple et peu coûteux, et la mitigation, lorsqu'elle est nécessaire, est bien maîtrisée. Voici ce que tout propriétaire de multilogement devrait savoir avant de vendre.
Le radon, c'est quoi — et pourquoi ça concerne votre plex?
Le radon est un gaz radioactif naturel issu de la désintégration de l'uranium présent dans le sol. Invisible et inodore, il s'infiltre par les fondations et s'accumule au sous-sol et au rez-de-chaussée. Selon Santé Canada, il cause environ 16 % des cancers du poumon au Canada — plus de 3 000 décès par année — et constitue la deuxième cause de cette maladie après le tabagisme.
Le radon provient de l'uranium naturellement présent dans la croûte terrestre. En se désintégrant, il libère un gaz qui migre vers la surface et s'infiltre dans les bâtiments par les fissures des fondations, les drains, les joints de la dalle et les vides sanitaires. Dans un plex, ce sont donc le sous-sol occupé et les logements du bas qui sont les plus exposés — souvent des unités louées à des familles.
Le danger est réel et bien documenté. Selon Santé Canada, l'exposition au radon est liée à environ 16 % des cancers du poumon au Canada, soit plus de 3 000 décès par année. Le gouvernement du Québec précise que le radon est aussi la première cause de cancer du poumon chez les non-fumeurs et qu'il serait responsable de plus de 1 000 décès par an dans la province.
Sources : Santé Canada — Le radon cause le cancer du poumon ; Gouvernement du Québec — Radon résidentiel.
Quel est le seuil d'intervention de Santé Canada pour le radon?
La directive canadienne fixe le seuil à 200 becquerels par mètre cube (Bq/m³). Au-delà, Santé Canada recommande d'abaisser le niveau dans l'année. Au Québec, les travaux de mitigation doivent être réalisés dans l'année suivant un résultat supérieur à 200 Bq/m³. Aucun niveau de radon n'est jugé totalement sans risque.
La directive canadienne sur le radon établit un seuil d'intervention de 200 Bq/m³. Concrètement, si le test de votre immeuble révèle une concentration supérieure à ce seuil, Santé Canada recommande de prendre des mesures correctives pour abaisser le niveau dans l'année. Plus la concentration est élevée, plus l'intervention doit être rapide.
Le gouvernement du Québec reprend cette directive : lorsque les concentrations dépassent 200 Bq/m³, des travaux de mitigation doivent être réalisés dans l'année suivant la réception du résultat. Il faut retenir un point important : Santé Canada précise qu'aucun niveau de radon n'est considéré comme totalement sans risque — l'objectif est de réduire l'exposition le plus bas possible de manière raisonnable, même sous le seuil.
200 Bq/m³ n'est pas « zéro risque »
Le seuil de 200 Bq/m³ est un seuil d'action, pas un seuil de sécurité absolue. Le risque diminue avec la concentration, mais il n'existe pas de niveau parfaitement sans danger. Pour un propriétaire de plex soucieux de la santé de ses locataires, viser le plus bas possible est la bonne approche.
Sources : Santé Canada — Directive canadienne sur le radon ; Gouvernement du Québec — Radon résidentiel.
Comment tester le radon dans votre immeuble à revenus?
Placez un dosimètre passif au sous-sol, à environ un mètre du plancher (ou au rez-de-chaussée si le sous-sol n'est pas occupé). Santé Canada recommande un test d'au moins 91 jours, idéalement en saison de chauffage. Au Québec, on mesure au moins un mois, idéalement trois mois entre octobre et avril — période où le radon est le plus concentré.
Bonne nouvelle pour les propriétaires : mesurer le radon est simple et peu coûteux. On utilise un petit détecteur passif (dosimètre) qu'on laisse en place plusieurs semaines. Santé Canada recommande de placer l'appareil au sous-sol, à environ un mètre du plancher, ou au rez-de-chaussée si le sous-sol n'est pas occupé — ce qui, dans un plex, correspond souvent au logement du bas.
Durée et saison : pourquoi l'hiver?
La durée compte. Santé Canada recommande un test d'une durée minimale de 91 jours pour obtenir une estimation valide de la moyenne annuelle, en s'assurant que la mesure couvre la saison de chauffage. Le gouvernement du Québec précise qu'il faut mesurer au moins un mois, idéalement trois mois en hiver (octobre à avril).
Pourquoi l'hiver? Parce que les concentrations de radon sont généralement plus élevées en saison froide : les fenêtres restent fermées, la ventilation diminue et l'effet de cheminée aspire davantage le gaz du sol vers l'intérieur. Un test réalisé l'été qui indiquerait moins de 200 Bq/m³ doit d'ailleurs être repris en hiver pour être fiable.
| Paramètre | Recommandation | Pourquoi |
|---|---|---|
| Emplacement | Sous-sol, ~1 m du plancher (ou rez-de-chaussée) | Niveau le plus bas occupé |
| Durée | Min. 91 jours (Santé Canada) | Estimation valide de la moyenne annuelle |
| Saison | Hiver, octobre à avril (Québec) | Concentrations les plus élevées |
| Seuil d'action | 200 Bq/m³ | Directive canadienne |
Sources : Santé Canada — Tester votre maison pour le radon ; Gouvernement du Québec — Radon résidentiel.
Comment réduire le radon : la dépressurisation active du sol
La méthode standard est la dépressurisation active du sol (DAS) : un tuyau traverse la dalle de béton et un ventilateur aspire les gaz chargés en radon sous le bâtiment pour les rejeter à l'extérieur. Selon Santé Canada, la DAS peut réduire le radon d'environ 90 %. Le système doit être installé par un professionnel certifié.
Si votre plex dépasse le seuil, la mitigation est efficace et éprouvée. La technique la plus courante s'appelle la dépressurisation active du sol (DAS). Le principe est simple : on installe un tuyau qui traverse la dalle de béton et on y raccorde un ventilateur qui aspire en continu les gaz souterrains chargés en radon sous le bâtiment, puis les rejette à l'extérieur, au-dessus du toit.
L'efficacité est remarquable : selon Santé Canada, la dépressurisation active du sol peut réduire les concentrations de radon d'environ 90 %. Pour un propriétaire de multilogement, c'est une intervention ciblée qui règle durablement le problème sans transformer l'immeuble. Elle doit toutefois être confiée à un professionnel certifié en atténuation du radon, afin de garantir un système bien dimensionné et un résultat de suivi conforme.
« La plus populaire mesure d'atténuation, connue sous le nom de dépressurisation active du sol, consiste à installer un tuyau traversant la dalle de plancher et d'y joindre un ventilateur qui aspire les gaz souterrains chargés en radon sous la maison et les rejette à l'extérieur. »
— Santé Canada, Guide de réduction du radonSource : Santé Canada — Guide de réduction du radon.
Faut-il divulguer le radon à la vente de votre plex?
Au Québec, le vendeur doit divulguer les facteurs connus qui affectent la valeur ou l'usage de l'immeuble. Un résultat de test élevé, ou des travaux de mitigation réalisés, devraient être déclarés par écrit. Un vice caché non divulgué peut engager votre responsabilité après la vente. À l'inverse, un immeuble testé et corrigé, documents à l'appui, est un argument de vente rassurant.
C'est ici que le sujet devient stratégique pour un propriétaire-vendeur. Au Québec, le vendeur a l'obligation de bonne foi de divulguer les facteurs qu'il connaît et qui peuvent influencer la décision de l'acheteur, la valeur ou l'usage de l'immeuble. Un résultat de test de radon élevé, ou à l'inverse des travaux de mitigation déjà réalisés, sont des informations qu'il vaut mieux consigner par écrit dans la déclaration du vendeur.
Le risque d'omettre est concret : un problème connu et non divulgué peut être assimilé à un vice caché et engager votre responsabilité même après la signature. Pour un immeuble à revenus, où l'acheteur procède presque toujours à une inspection, cacher un problème est une mauvaise stratégie — il finira souvent par être découvert au pire moment de la négociation.
La bonne stratégie est inverse : tester tôt, corriger si nécessaire, documenter. Un plex accompagné d'un résultat de test conforme (ou d'un système de mitigation installé avec test de suivi) est un immeuble rassurant pour l'acheteur — un différenciateur, pas un boulet. Pour votre situation précise, consultez un notaire, qui encadrera correctement la déclaration du vendeur.
À conserver dans votre dossier de vente
- Le rapport de test de radon (durée, saison, emplacement, concentration en Bq/m³)
- La facture et le rapport de mitigation, s'il y a lieu (type de système, entrepreneur certifié)
- Le test de suivi confirmant le retour sous 200 Bq/m³ après travaux
- La mention correspondante dans la déclaration du vendeur, validée par votre notaire
Radon : la stratégie gagnante du propriétaire-vendeur de multilogement
Un test de radon élevé n'est pas une raison de brader votre immeuble à revenus. C'est un problème connu, mesurable et corrigible — trois qualités qui, en immobilier, valent bien mieux qu'une incertitude. Voici comment aborder le sujet si vous envisagez de vendre votre plex sur la Rive-Nord :
- Tester en hiver, avant de mettre en marché : vous connaissez votre situation avant l'acheteur et gardez le contrôle du calendrier.
- Corriger si nécessaire : une dépressurisation active du sol installée par un professionnel certifié règle durablement le problème, avec un test de suivi à l'appui.
- Documenter et divulguer : un dossier complet transforme une objection potentielle en argument de confiance.
- Vendre directement : ImmoMulti achète des multilogements sur toute la Rive-Nord — sans courtier, sans commission, offre en 48 heures. Un immeuble testé et corrigé se transige plus sereinement.
ImmoMulti : acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord
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Pour préparer votre immeuble à une transaction dans les meilleures conditions, consultez aussi notre guide de l'inspection préachat d'un immeuble à revenus et notre article sur les vices cachés d'un immeuble à revenus au Québec. Si vous préférez explorer une vente directe, voyez comment vendre votre plex rapidement sur la Rive-Nord.
