ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — clarifie une taxe qui inquiète beaucoup de propriétaires : la taxe fédérale sur les logements sous-utilisés (TLSU, ou UHT en anglais). Il s'agit d'un impôt annuel de 1 % de la valeur de l'immeuble, en vigueur depuis le 1er janvier 2022 et administré par l'Agence du revenu du Canada. Contrairement à une idée répandue, elle ne frappe pas le petit propriétaire canadien de plex : elle vise surtout les non-résidents et non-canadiens, ainsi que certaines sociétés et fiducies détenant des logements vacants ou sous-utilisés. Depuis 2023, certaines déclarations sont exigées, et les règles ont changé en 2024 et en 2026. Voici, sources officielles à l'appui, ce que ça signifie concrètement pour votre immeuble à revenus au Québec — et le piège précis si vous détenez votre plex via une société.
Qu'est-ce que la taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU/UHT)?
La TLSU (UHT en anglais) est une taxe fédérale annuelle de 1 % de la valeur d'un logement vacant ou sous-utilisé au Canada, administrée par l'Agence du revenu du Canada. En vigueur depuis le 1er janvier 2022, elle vise principalement les propriétaires non-résidents et non-canadiens, ainsi que certaines sociétés, fiducies et sociétés de personnes. Elle est distincte des taxes foncières municipales et de la taxe de bienvenue.
La taxe sur les logements sous-utilisés a été instaurée par le gouvernement fédéral pour décourager la détention de logements laissés vacants au Canada, souvent par des propriétaires étrangers. Selon l'Agence du revenu du Canada (ARC), elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2022 et correspond à 1 % de la valeur d'un immeuble résidentiel jugé vacant ou sous-utilisé, calculée annuellement.
Point crucial pour tout propriétaire de plex au Québec : cette taxe est fédérale. Elle n'est pas administrée par Revenu Québec, mais par l'ARC. La confusion est fréquente, car le Québec possède aussi ses propres taxes immobilières — mais la TLSU relève strictement de canada.ca.
Source : Agence du revenu du Canada — Taxe sur les logements sous-utilisés (canada.ca)
Qui est visé par la TLSU — et qui en est exclu?
Selon l'ARC, tout propriétaire qui n'est pas un « propriétaire exclu » au 31 décembre est un « propriétaire visé » (affecté). Les citoyens canadiens et résidents permanents qui détiennent un immeuble en leur nom personnel sont généralement des propriétaires exclus : ni taxe, ni déclaration. Les non-résidents, les non-canadiens et certaines entités (sociétés, fiducies, sociétés de personnes) sont, eux, des propriétaires visés.
La loi distingue deux catégories. Le propriétaire exclu n'a aucune obligation : ni taxe à payer, ni déclaration à produire. Le propriétaire visé (ou « affecté »), lui, doit produire une déclaration annuelle et payer la taxe, à moins de se qualifier pour une exemption.
Selon l'ARC, les propriétaires canadiens de biens résidentiels sont généralement des propriétaires exclus. Autrement dit, si vous êtes citoyen canadien ou résident permanent et que vous détenez votre plex ou multilogement sur la Rive-Nord en votre nom personnel, vous n'avez, dans la vaste majorité des cas, ni taxe à payer ni déclaration à produire.
Sont plutôt des propriétaires visés : les particuliers qui ne sont ni citoyens ni résidents permanents du Canada, ainsi que — c'est le point sensible — certaines sociétés, fiducies et sociétés de personnes, même canadiennes. C'est là que se cache le vrai risque pour de nombreux investisseurs immobiliers.
Généralement exclus (aucune obligation)
- Citoyen canadien détenant l'immeuble en son nom personnel
- Résident permanent du Canada détenant l'immeuble en son nom personnel
- Depuis les modifications de 2024 : société canadienne déterminée, société de personnes canadienne déterminée et fiducie canadienne déterminée
Source : ARC — Qui doit produire une déclaration et payer la taxe (canada.ca)
Un plex de 4 logements et plus est-il visé par la TLSU?
Non. Selon l'ARC, un immeuble comptant quatre logements ou plus (comme un quadruplex) n'est pas un « immeuble résidentiel » au sens de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés. La taxe vise les immeubles d'au plus trois logements, ainsi que les maisons jumelées, maisons en rangée et unités de condominium. Les plus grands multilogements sont donc entièrement hors du champ.
Voici une nuance capitale et souvent méconnue. La définition d'immeuble résidentiel retenue par la loi vise une maison individuelle ou un bâtiment semblable comptant au plus trois logements, en plus des maisons jumelées, des maisons en rangée et des unités de condominium. Un immeuble de quatre logements ou plus — un quadruplex, un quintuplex, un six-plex — n'entre pas dans cette définition.
Conséquence directe pour les propriétaires de multilogements sur la Rive-Nord : si votre immeuble compte quatre logements ou plus, il est tout simplement hors du champ de la TLSU. La question de la taxe et de la déclaration ne se pose même pas pour ce bâtiment.
En revanche, un duplex ou un triplex (deux ou trois logements) demeure un immeuble résidentiel visé par la loi — ce qui ne veut pas dire que vous devez payer, mais que votre statut de propriétaire (exclu ou visé) devient déterminant.
Attention à la ligne de démarcation
Le seuil se situe entre 3 et 4 logements. Un triplex détenu par une société pouvait déclencher une obligation de déclaration; un quadruplex identique, non — parce qu'il sort de la définition d'immeuble résidentiel. Un détail qui change tout selon la structure exacte de votre plex.
Source : ARC — Introduction à la taxe sur les logements sous-utilisés, UHTN1 (canada.ca)
Quel est le risque pour un plex détenu via une société?
Le principal risque n'était pas la taxe elle-même, mais l'obligation de produire une déclaration. Une société détenant un immeuble résidentiel (3 logements et moins) n'était pas automatiquement un propriétaire exclu : elle devait produire une déclaration annuelle, même sans taxe à payer, sous peine de pénalités. Depuis les modifications ayant reçu la sanction royale le 20 juin 2024, la société canadienne déterminée est devenue un propriétaire exclu, ce qui a éliminé cette obligation pour de nombreuses sociétés.
Beaucoup d'investisseurs détiennent leur plex ou immeuble à revenus via une société par actions, pour des raisons de responsabilité ou de planification fiscale. C'est précisément cette structure qui a créé le plus de mauvaises surprises avec la TLSU.
Le piège : une société qui détient un immeuble résidentiel de trois logements et moins n'est pas un propriétaire exclu de la même façon qu'un particulier canadien. Elle est un propriétaire visé et devait, pour les années 2022, 2023 et 2024, produire une déclaration annuelle (formulaire UHT-2900) — même si aucune taxe n'était finalement due grâce à une exemption. Le simple défaut de produire pouvait entraîner des pénalités.
Les modifications ayant reçu la sanction royale le 20 juin 2024 ont changé la donne : elles ont revu les définitions de propriétaire exclu, de société canadienne déterminée, de fiducie canadienne déterminée et de société de personnes canadienne déterminée. Résultat : une société canadienne déterminée (à faible participation étrangère) est devenue un propriétaire exclu — ce qui élimine l'obligation de déclarer pour un grand nombre de sociétés détenant des plex au Québec.
« Les propriétaires exclus n'ont aucune obligation en vertu de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés. »
— Agence du revenu du Canada, notice UHTN1 (canada.ca)Ce que cela veut dire pour vous : si votre plex est détenu par une société canadienne à participation majoritairement canadienne, vous êtes vraisemblablement passé du statut de propriétaire visé (déclaration obligatoire) à celui de propriétaire exclu (aucune obligation) à compter des années récentes. Mais chaque structure est différente — une société avec des actionnaires étrangers importants, une fiducie familiale ou une société de personnes peuvent avoir des règles distinctes. Faites valider votre situation par un fiscaliste.
Comment se calcule la taxe de 1 % sur les logements sous-utilisés?
La règle générale : 1 % × valeur imposable de l'immeuble × pourcentage de propriété. La valeur imposable correspond généralement à la valeur la plus élevée entre l'évaluation foncière et le prix d'achat. Le propriétaire peut aussi choisir de calculer la taxe sur la juste valeur marchande. Le formulaire officiel est le UHT-2900, à produire au plus tard le 30 avril de l'année suivante.
Lorsque la taxe est effectivement due — donc pour un propriétaire visé, sans exemption applicable — le calcul suit une mécanique simple. On multiplie 1 % par la valeur imposable de l'immeuble, puis par le pourcentage de propriété détenu.
| Élément | Règle selon l'ARC |
|---|---|
| Taux | 1 % par année civile |
| Base de calcul | Valeur imposable (souvent la plus élevée entre l'évaluation foncière et le prix d'achat), ou juste valeur marchande sur choix du propriétaire |
| Ajustement | Multiplié par le pourcentage de propriété de chaque propriétaire |
| Formulaire | UHT-2900, déclaration annuelle |
| Échéance | Au plus tard le 30 avril de l'année suivante |
Il faut toutefois rappeler que de nombreuses exemptions pouvaient annuler la taxe même pour un propriétaire visé. La plus importante pour un immeuble à revenus : lorsque le logement est occupé de façon admissible — par exemple loué à un occupant pour des périodes continues d'au moins un mois totalisant au moins 180 jours dans l'année. Un plex activement loué n'est, par définition, presque jamais « sous-utilisé ». La déclaration restait néanmoins exigée pour un propriétaire visé, même exempté de taxe, pour les années 2022 à 2024.
Changement majeur en 2026
Selon l'ARC, à la suite de modifications ayant reçu la sanction royale le 26 mars 2026, les propriétaires visés n'ont plus à produire de déclaration ni à payer la taxe pour l'année 2025 et les années suivantes. L'obligation de déclarer et de payer demeure uniquement pour 2022, 2023 et 2024. Si vous avez omis une déclaration pour ces années, régularisez rapidement votre situation avec un fiscaliste.
Source : ARC — Calcul de la taxe sur les logements sous-utilisés à payer, UHTN2 (canada.ca)
TLSU, taxe de bienvenue et taxes foncières : trois taxes à ne pas confondre
La TLSU est une taxe fédérale annuelle de 1 % (ARC) sur les logements vacants. La taxe de bienvenue (droits de mutation) est un montant municipal payé une seule fois à l'achat. Les taxes foncières sont des charges municipales annuelles fondées sur l'évaluation. Trois taxes distinctes, trois paliers de gouvernement, trois logiques différentes.
Beaucoup de propriétaires de plex sur la Rive-Nord mélangent ces trois taxes. Pour y voir clair :
- Taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU/UHT) — fédérale, annuelle, 1 %, sur les logements vacants ou sous-utilisés détenus surtout par des non-résidents. Administrée par l'ARC.
- Taxe de bienvenue (droits de mutation immobilière) — municipale, payée une seule fois à l'achat d'un immeuble. Pour comprendre son fonctionnement, consultez notre calculateur de taxe de bienvenue.
- Taxes foncières — municipales, annuelles, fondées sur l'évaluation de votre immeuble. Ce sont ces réévaluations qui ont fait bondir les charges de nombreux propriétaires de la Rive-Nord en 2024-2026.
Cette clarté fiscale est essentielle au moment d'évaluer la rentabilité — et la valeur de revente — de votre immeuble à revenus. Pour bien préparer une vente, notre guide des frais de vente d'un plex au Québec passe en revue l'ensemble des coûts à anticiper.
ImmoMulti : acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord
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La TLSU illustre une vérité plus large : la fiscalité d'un plex au Québec dépend étroitement de comment vous le détenez. Avant de vendre, il vaut la peine de consulter un notaire ou un fiscaliste pour cartographier vos obligations réelles — et notre article sur les avantages et pièges de détenir un plex en société complète utilement cette réflexion.