Combien coûte vraiment de vendre un immeuble à revenus au Québec ?
Commission de courtage, notaire, quittance hypothécaire, gain en capital, récupération DPA : tous les frais à prévoir avant de vendre, avec des chiffres précis pour 2026.
Commission · Notaire · Impôt · Quittance · Net en poche
Résumé rapide — frais de vente 2026
Vendre un immeuble à revenus au Québec coûte principalement : la commission de courtage (~4 à 6 % + taxes TPS/TVQ de 14,975 %, si vous passez par un courtier), les frais de notaire (~1 500 à 3 000 $), la quittance hypothécaire et une éventuelle pénalité de remboursement anticipé, et l'impôt sur le gain en capital (taux d'inclusion 50 %) plus la récupération d'amortissement (100 % comme revenu ordinaire). Vendre à un acheteur direct élimine entièrement la commission.
Avant de signer quoi que ce soit, il est essentiel de connaître le coût réel de vente de votre immeuble à revenus. Ce coût dépasse souvent les seuls honoraires de courtage — il comprend des frais professionnels, des obligations fiscales importantes et parfois des pénalités hypothécaires. Ce guide les passe en revue un par un, avec des montants réels pour 2026.
Tous les frais de vente d'un immeuble à revenus au Québec (2026)
Un résumé citable de chaque poste de frais, avec le montant typique, qui le paie et s'il est évitable.
| Poste de frais | Montant typique | Qui paie ? | Évitable ? |
|---|---|---|---|
| Commission de courtage | ~4 à 6 % du prix de vente + TPS/TVQ (14,975 %) Ex. : 1 000 000 $ × 5 % = 50 000 $ + taxes ≈ 57 500 $ | Vendeur | Oui — vente directe sans courtier = 0 $ |
| Honoraires de notaire (acte de vente) | ~1 500 à 3 000 $ | Variable (souvent partagé ou à l'acheteur) | Difficile — requis par la loi au Québec |
| Quittance hypothécaire / radiation d'hypothèque | Quelques centaines de dollars | Vendeur | Non — obligatoire si hypothèque en cours |
| Pénalité de remboursement anticipé | Variable selon le prêt (peut être importante) | Vendeur | Parfois — dépend du terme restant et du prêteur |
| Certificat de localisation à jour | ~800 à 1 800 $ si à refaire | Vendeur (généralement) | Partiel — non requis si certif. récent et accepté |
| Impôt sur le gain en capital | 50 % du gain inclus dans le revenu imposable (taux marginal max combiné ~53,3 % → jusqu'à ~26,65 % du gain brut) | Vendeur | Non — planification possible, mais impôt dû |
| Récupération d'amortissement (DPA) | 100 % des DPA réclamées par le passé, imposées comme revenu ordinaire l'année de la vente | Vendeur | Non — obligatoire l'année de disposition |
| Droits de mutation (taxe de bienvenue) | Variable selon le prix et la municipalité | ACHETEUR uniquement | N/A — le vendeur ne paie pas ce frais |
Sources : OACIQ (commission de courtage), Chambre des notaires du Québec (honoraires notariaux), Revenu Québec et Agence du revenu du Canada (gain en capital, DPA), Code civil du Québec (quittance). Données à titre indicatif pour 2026. Ceci ne constitue pas un avis fiscal ou juridique.
Sur un immeuble vendu 1 000 000 $ avec courtier (5 %) : la commission seule représente environ 57 500 $ taxes incluses. En ajoutant le notaire, la quittance et l'impôt sur le gain en capital, les sorties de caisse peuvent facilement dépasser 100 000 $ selon l'historique fiscal du bien — sans compter une éventuelle pénalité hypothécaire.
Impôt sur le gain en capital et récupération DPA : l'essentiel
Le gain en capital (taux d'inclusion 50 %)
Lorsque vous vendez un immeuble à revenus, la différence entre le prix de vente et le prix de base rajusté (PBR) constitue un gain en capital. En 2026, le taux d'inclusion est de 50 % : la moitié du gain est incluse dans votre revenu imposable et imposée à votre taux marginal. Le taux marginal combiné (fédéral + Québec) peut atteindre environ 53,3 % dans les tranches supérieures, ce qui correspond à un impôt maximal de l'ordre de 26,65 % du gain brut.
Il n'existe pas de mécanisme équivalent au 1031 exchange américain au Canada, et la déduction pour gains en capital (LCGE) ne s'applique pas à l'immobilier locatif détenu en direct (elle vise les petites entreprises et exploitations agricoles). La planification fiscale avant la vente — notamment le choix de l'année de disposition — peut toutefois influencer l'impact.
Utilisez notre calculateur de gain en capital pour estimer l'impôt selon votre situation réelle.
La récupération d'amortissement (DPA)
Si vous avez réclamé de la déduction pour amortissement (DPA) sur l'immeuble au fil des ans, la vente déclenche la récupération d'amortissement : les DPA réclamées par le passé sont réintégrées à 100 % dans votre revenu ordinaire l'année de la vente. Contrairement au gain en capital (50 % d'inclusion), la récupération DPA est imposée à votre taux marginal plein — sans exclusion possible.
Exemple : vous avez réclamé 80 000 $ de DPA sur 10 ans. À la vente, ces 80 000 $ sont ajoutés à votre revenu imposable de l'année (en plus du gain en capital), ce qui peut créer une facture fiscale significative la même année.
Ce qu'un acheteur direct élimine
La vente directe à un acheteur comme ImmoMulti élimine entièrement la commission de courtage — le plus gros poste de frais évitable. Sur un immeuble à 1 000 000 $, c'est environ 57 500 $ (à 5 % + taxes) qui restent dans votre poche plutôt que de partir en commission. Les obligations fiscales (gain en capital, récupération DPA) s'appliquent de la même façon quelle que soit la méthode de vente.
Les droits de mutation (taxe de bienvenue), souvent mentionnés lors des transactions immobilières, sont à la charge de l'acheteur uniquement — le vendeur n'a pas à les prévoir dans ses frais.
Exemple : vente d'un 6-plex à 1 000 000 $ avec et sans courtier
Le même immeuble, deux chemins. On quantifie l'impact de la commission et des frais sur le net encaissé.
L'impôt sur le gain en capital et la récupération DPA s'ajoutent selon l'historique fiscal du bien.
Offre sous 48 h, clôture en 30–45 jours. L'impôt sur le gain en capital et la récupération DPA s'appliquent de la même façon.
Chiffres illustratifs au 22 juin 2026. Les montants réels varient selon l'immeuble, le prêteur et la situation fiscale. Ceci ne constitue pas un avis fiscal.
Frais de vente d'un immeuble à revenus : vos réponses
Les principaux frais sont : la commission de courtage (~4 à 6 % + TPS/TVQ, si courtier), les honoraires de notaire (~1 500 à 3 000 $), la quittance hypothécaire et une éventuelle pénalité de remboursement anticipé, l'impôt sur le gain en capital (taux d'inclusion 50 %) et la récupération d'amortissement (DPA réclamée imposée à 100 % comme revenu ordinaire). Les droits de mutation sont à la charge de l'acheteur, pas du vendeur.
Non. La commission n'est due que si vous passez par un courtier immobilier. En vendant directement à un acheteur comme ImmoMulti, vous évitez entièrement la commission — ce qui représente, sur un immeuble à 1 000 000 $, environ 57 500 $ à 5 % taxes incluses (TPS/TVQ de 14,975 % sur la commission). La vente directe = 0 % de commission.
Oui, sur deux volets : (1) le gain en capital (50 % du gain inclus dans le revenu, imposé au taux marginal — jusqu'à ~26,65 % du gain brut dans les tranches supérieures) ; (2) la récupération d'amortissement (DPA) : toutes les DPA réclamées par le passé sont réintégrées à 100 % dans le revenu ordinaire l'année de la vente. Il n'existe pas de 1031 exchange ni de LCGE pour l'immobilier locatif en direct au Canada. Utilisez notre calculateur de gain en capital pour estimer votre situation.
Non. Les droits de mutation immobilière (communément appelés « taxe de bienvenue ») sont payés exclusivement par l'acheteur, et non par le vendeur. Le vendeur n'a pas à prévoir ce montant dans ses frais de vente.
Deux leviers principaux : (1) vendre sans courtier à un acheteur direct pour éliminer la commission (~4 à 6 % + taxes), le plus gros poste évitable ; (2) planifier la fiscalité en amont avec un fiscaliste ou comptable (calendrier de vente, structure de la transaction) pour optimiser l'impact du gain en capital et de la récupération DPA. Voir aussi notre guide commission de courtage sur un plex et le calculateur de gain en capital.
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