Combien coûte la commission d'un courtier sur un plex ?
Au Québec, la commission d'un courtier immobilier sur un plex est négociable, sans taux imposé. On chiffre l'impact à 4 %, 5 % et 6 %, taxes incluses (TPS/TVQ), sur les tranches de prix les plus courantes.
4 à 6 % · Négociable · TPS/TVQ comprises · Alternative à 0 %
Résumé rapide
Au Québec, la commission d'un courtier immobilier sur un plex est négociable, généralement de 4 à 6 % du prix de vente, plus les taxes (TPS/TVQ 14,975 %). Sur un immeuble à 1 000 000 $, à 5 %, cela représente 50 000 $ + taxes ≈ 57 500 $. Aucun taux n'est imposé par la loi ou par l'OACIQ. Vendre à un acheteur direct évite entièrement cette commission.
La question revient souvent : combien coûte vraiment la commission d'un courtier sur un immeuble à revenus ? La réponse dépend du taux négocié, mais surtout du prix de vente — et sur un multilogement, ces pourcentages représentent rapidement des dizaines de milliers de dollars. Ce guide les chiffre concrètement, tranche par tranche.
Comment fonctionne la commission au Québec
Au Québec, la commission de courtage est entièrement négociable. Aucune loi et aucun règlement de l'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) ne fixe le taux : il est inscrit au contrat de courtage signé entre le vendeur et le courtier. Le taux, la structure (taux unique ou paliers selon le prix atteint) et la durée du contrat se discutent librement.
Sur les immeubles à revenus, le taux usuel se situe souvent entre 4 % et 6 % du prix de vente — parfois davantage sur de petits immeubles, parfois moins sur de grandes transactions. À quoi s'ajoutent la TPS (5 %) et la TVQ (9,975 %), soit 14,975 % de taxes calculé sur la commission, non sur le prix de l'immeuble.
Dans la pratique québécoise courante, la commission totale inscrite au contrat du vendeur couvre à la fois la rémunération du courtier du vendeur et celle du courtier de l'acheteur. Le vendeur supporte donc l'intégralité du coût, même si deux courtiers interviennent.
Coût de la commission selon le prix de vente du plex
Montants calculés à 4 %, 5 % et 6 %, TPS/TVQ (14,975 %) comprises — chiffres illustratifs arrondis.
| Prix de vente | Commission à 4 % + taxes | Commission à 5 % + taxes | Commission à 6 % + taxes |
|---|---|---|---|
| 500 000 $ | 23 000 $ (20 000 $ + 2 995 $) | 28 744 $ (25 000 $ + 3 744 $) | 34 493 $ (30 000 $ + 4 493 $) |
| 750 000 $ | 34 493 $ (30 000 $ + 4 493 $) | 43 116 $ (37 500 $ + 5 616 $) | 51 739 $ (45 000 $ + 6 739 $) |
| 1 000 000 $ | 45 990 $ (40 000 $ + 5 990 $) | 57 488 $ (50 000 $ + 7 488 $) | 68 985 $ (60 000 $ + 8 985 $) |
| 1 500 000 $ | 68 985 $ (60 000 $ + 8 985 $) | 86 231 $ (75 000 $ + 11 231 $) | 103 478 $ (90 000 $ + 13 478 $) |
| 2 000 000 $ | 91 980 $ (80 000 $ + 11 980 $) | 114 975 $ (100 000 $ + 14 975 $) | 137 970 $ (120 000 $ + 17 970 $) |
Chiffres illustratifs au 22 juin 2026. TPS (5 %) + TVQ (9,975 %) = 14,975 % s'appliquent sur la commission. Les taux réels sont négociables et varient d'un contrat à l'autre. Source : OACIQ (aucun taux imposé), Revenu Québec (taux de taxes). Ceci ne constitue pas un avis financier.
Sur un immeuble à 1 000 000 $ à 5 %, la commission représente 57 488 $ taxes incluses. À 2 000 000 $, même à 4 %, c'est près de 92 000 $ qui sortent de votre prix de vente. Ce montant couvre à la fois le courtier du vendeur et celui de l'acheteur — le vendeur paie le tout. La seule façon de ramener ce poste à zéro : vendre directement à un acheteur professionnel sans passer par un courtier.
Ce que vous obtenez avec un courtier — et ce que vous évitez sans
Ce que la commission couvre
Un courtier immobilier spécialisé en immeubles à revenus apporte une vraie valeur : inscription sur Centris (MLS), photos professionnelles, mise en marché ciblée, gestion des visites et de la négociation, et accès à un réseau d'acheteurs qualifiés. Sur un marché concurrentiel où l'immeuble se présente bien, cette exposition peut générer plusieurs offres et faire monter le prix au-delà de la commission. Dans ce scénario, un bon courtier gagne clairement sa rémunération.
La commission couvre aussi généralement la rémunération du courtier de l'acheteur (buyer's agent) — ce partage est inscrit au contrat de courtage avec le vendeur. Le vendeur ne reçoit pas deux factures séparées, mais supporte l'intégralité de la commission totale.
L'alternative à 0 % : l'acheteur direct
La vente directe à un acheteur professionnel comme ImmoMulti génère 0 $ de commission. Sur un immeuble à 1 000 000 $, c'est environ 57 500 $ (à 5 % taxes incluses) qui restent dans vos poches. L'acheteur direct évalue le bien selon ses revenus réels, fait une offre ferme sous 48 h et clôture en 30 à 45 jours — sans visites, sans mise en marché publique et sans renégociation après inspection.
Cette option est avantageuse quand vous voulez vendre rapidement, discrètement ou tel quel (sans travaux préalables), ou simplement éviter les délais et les frais d'une inscription sur le marché public. Pour comparer les méthodes en détail, consultez notre guide courtier vs acheteur direct.
Exposition maximale au marché
Inscription Centris, photos pro, visites gérées, négociation, accès à un réseau d'acheteurs. Commission : ~4 à 6 % + taxes. Délai usuel : 2 à 6 mois. Pertinent si vous pensez que la concurrence publique dépassera la commission.
Idéal si : vous avez le temps et voulez tester le marché ouvert.Commission à 0 % — offre en 48 h
Aucune commission, aucune visite, aucune renégociation. Offre ferme chiffrée sous 48 h, clôture en 30–45 jours. Vente telle quelle, avec locataires en place, en toute confidentialité.
Idéal si : vous voulez le maximum de net en poche rapidement.Ce que couvre (et ne couvre pas) la commission d'un courtier
Ce qui est inclus
La commission d'un courtier immobilier couvre généralement : l'inscription de l'immeuble sur Centris (le MLS québécois, accessible à tous les acheteurs représentés par un courtier), les photos professionnelles et la mise en marché numérique, la gestion des visites, la négociation des offres, et l'accès au réseau du courtier — acheteurs déjà qualifiés, autres courtiers collaborateurs, outils d'analyse comparative de marché. Sur un multilogement, un bon courtier spécialisé peut aussi vous conseiller sur la présentation des revenus et dépenses pour maximiser le prix.
La commission couvre aussi, dans la grande majorité des cas, la rémunération du courtier de l'acheteur (co-commission). C'est le courtier du vendeur qui partage sa commission avec le courtier adverse — le vendeur ne reçoit pas deux factures séparées.
Ce qui n'est PAS inclus
La commission n'absorbe pas tous les frais de vente. Plusieurs postes restent à la charge du vendeur en dehors de la commission :
- Frais de notaire du vendeur — rédaction de l'acte de vente (généralement 1 200 $ à 2 500 $ pour un immeuble à revenus).
- Mainlevée hypothécaire — frais pour radier l'hypothèque existante chez le notaire (entre 500 $ et 1 500 $).
- Inspection préalable à la vente — optionnelle mais recommandée sur certains immeubles; typiquement 500 $ à 900 $.
- Ajustements de taxes — taxes municipales et scolaires calculées au prorata de la date de transfert; ajustement à la clôture, non lié à la commission.
- Droits de mutation (taxe de bienvenue) — payés par l'acheteur, pas le vendeur, mais peuvent influencer la négociation du prix.
- Impôt sur le gain en capital — aucun courtier ne gère votre fiscalité de vente; consultez un comptable (voir notre calculateur).
Le contrat de courtage doit être lu attentivement avant signature : il précise exactement ce que le courtier s'engage à faire, la durée du mandat, le taux convenu, et les conditions de résiliation. L'OACIQ impose un formulaire standardisé qui protège les deux parties.
Sources : OACIQ (obligations du courtier, contrat de courtage), Chambre des notaires du Québec (frais notariaux), Revenu Québec (ajustements de taxes).
Les modèles alternatifs : forfait fixe, mandat à commission réduite, FSBO
La commission à 5 % n'est pas la seule option. Voici les quatre modèles disponibles au Québec pour vendre un immeuble à revenus, avec leurs avantages et limites réels.
| Modèle | Coût typique | Qui gère les visites ? | Accès Centris ? | Délai usuel |
|---|---|---|---|---|
| Courtier traditionnel | 4–6 % + taxes (~46 000–69 000 $ sur 1 M$) |
Le courtier | Oui | 2–6 mois |
| Mandat à taux réduit | 2,5–3,5 % + taxes (~29 000–40 000 $ sur 1 M$) |
Courtier (partiel) | Oui | 2–5 mois |
| DuProprio (forfait fixe) | 1 000 $–4 000 $ fixe | Le vendeur | Non (Proprio.ca) | Variable |
| FSBO / vente directe | 0 $ (frais notaire seulement) | Le vendeur | Non | Variable |
| Acheteur direct (ImmoMulti) | 0 $ | Aucune visite | N/A | 30–45 jours |
Forfait fixe (DuProprio) : L'économie est réelle sur un grand immeuble — sur 1 000 000 $, passer de 57 500 $ à 3 000 $ fixes représente une différence de plus de 54 000 $. Mais le vendeur gère lui-même les visites, la négociation et tous les documents. Sur un immeuble avec plusieurs locataires, cela demande du temps et une bonne connaissance des obligations légales (LAL, bail, avis de visite 24 h). DuProprio n'affiche pas sur Centris, ce qui réduit l'exposition aux acheteurs représentés par un courtier. Mandat à commission réduite : certains courtiers spécialisés en multilogement acceptent un taux inférieur à 5 % sur les immeubles de grande valeur ou en double représentation — à demander explicitement et à faire inscrire au contrat. Acheteur direct : aucune commission, aucune visite, offre ferme sous 48 h.
Sources : DuProprio (grille tarifaire 2026), OACIQ (obligations contrat de courtage), données de marché APCIQ.
Comment négocier la commission : leviers concrets
Le taux de commission est négociable — mais encore faut-il savoir sur quels leviers appuyer. Voici les arguments les plus efficaces, dans le contexte d'un immeuble à revenus québécois.
1. Jouer sur la valeur de l'immeuble
Plus le prix de vente est élevé, plus la commission absolue est importante même à taux identique. Un immeuble à 1 500 000 $ génère 86 000 $ de commission à 5 % taxes incluses — un courtier gagnera mieux sa vie à 4 % sur cet immeuble qu'à 5 % sur un triplex à 400 000 $. La valeur est votre premier levier : demandez directement un taux réduit sur les immeubles au-dessus de 800 000 $.
2. Raccourcir la durée du contrat
Un contrat de 90 jours plutôt que 180 jours montre que vous êtes sérieux et que vous attendez des résultats rapides. Certains courtiers acceptent des durées courtes en échange d'une commission à taux plein; d'autres préfèrent négocier le taux pour sécuriser la durée. Les deux options se discutent.
3. La double représentation
Si le courtier du vendeur représente aussi l'acheteur (double représentation), il perçoit la commission entière sans la partager. Dans ce cas, vous pouvez légitimement demander un rabais — typiquement 0,5 à 1 point de pourcentage — puisque le courtier n'a pas à co-commissionner un autre agent.
4. Un marché favorable et un immeuble prêt
En marché de vendeurs actif ou avec un immeuble bien entretenu, des états financiers propres et des locataires stables, la vente sera plus rapide et moins exigeante pour le courtier. Présentez ces éléments comme des arguments pour un taux réduit.
5. Offrir l'exclusivité ou apporter un acheteur
Un mandat exclusif (où vous vous engagez à ne pas vendre par une autre voie pendant la durée du contrat) réduit le risque du courtier et peut justifier un taux légèrement inférieur. Mieux encore : si vous connaissez déjà un acheteur potentiel, certains courtiers acceptent de gérer uniquement la transaction à un taux très réduit (1 à 2 %).
6. Comparer plusieurs courtiers
Obtenir au moins deux ou trois propositions de courtiers spécialisés en multilogement vous donne un point de comparaison réel. Le marché du courtage est concurrentiel, et un courtier qui sait que vous magasinez sera plus enclin à ajuster son taux.
7. Demander un taux dégressif
Certains courtiers acceptent une structure à paliers : par exemple 5 % sur les premiers 700 000 $ et 3 % sur la tranche au-delà. Ce modèle les incite à vendre au prix le plus élevé possible et réduit votre commission globale sur les grandes transactions.
Important : quel que soit le taux convenu, l'OACIQ exige qu'il soit clairement inscrit au contrat de courtage signé. Aucun accord verbal ne vous protège — tout doit être en noir sur blanc avant de signer.
Sources : OACIQ (règles du contrat de courtage, double représentation), pratiques courantes du marché multilogement québécois.
Commission vs net en poche : comparaison chiffrée acheteur direct (exemple 1 M$)
Un exemple concret sur un immeuble à 1 000 000 $ pour comparer ce que vous gardez réellement selon la méthode de vente choisie.
| Poste | Vente avec courtier (5 %) | Vente directe à acheteur |
|---|---|---|
| Prix de vente brut | 1 000 000 $ | 960 000 $ (escompte ~4 % typique) |
| Commission + TPS/TVQ | −57 488 $ (50 000 $ + 7 488 $ taxes) |
0 $ |
| Photos pro / mise en marché | −1 500 $ (estimé) |
0 $ |
| Coût de portage (intérêts) | −4 500 $ (~3 mois à 6 % sur prêt résiduel) |
−500 $ (clôture 30–45 jours) |
| Ajustements de taxes | −1 000 $ (estimé, variable) |
−1 000 $ (idem) |
| Net brut estimé | ~935 512 $ | ~958 500 $ |
Même en acceptant un prix brut inférieur d'environ 4 % (960 000 $ vs 1 000 000 $), la vente directe à un acheteur professionnel peut laisser plus d'argent net en poche que la vente avec courtier à plein taux — une fois la commission, les frais de mise en marché et le coût de portage soustraits. L'escompte apparent sur le prix brut est souvent entièrement récupéré par l'absence de commission et la rapidité de clôture. Ce calcul illustre pourquoi le prix affiché n'est pas le seul chiffre qui compte.
Calculs illustratifs au 5 juillet 2026. Chiffres arrondis à titre indicatif. Le coût de portage est estimé à 6 % annualisé sur un prêt résiduel de 300 000 $. Les ajustements de taxes, frais notariaux et autres frais accessoires sont exclus pour simplifier la comparaison. Ceci ne constitue pas un avis financier. Consultez un notaire et un comptable pour votre situation spécifique.
Commission de courtage sur un plex : vos réponses
Le taux de commission est négociable et aucun taux n'est imposé au Québec (ni par la loi, ni par l'OACIQ). Sur un immeuble à revenus, il se situe généralement entre 4 % et 6 % du prix de vente, avec un taux courant d'environ 5 %. À ce taux s'ajoutent la TPS (5 %) et la TVQ (9,975 %), soit 14,975 % de taxes sur la commission. Exemple : 1 000 000 $ × 5 % = 50 000 $ + taxes ≈ 57 500 $.
Oui. La commission de courtage est assujettie à la TPS (5 %) et à la TVQ (9,975 %), pour un total de 14,975 % calculé sur le montant de la commission. Ces taxes s'appliquent sur la commission, non sur le prix de vente de l'immeuble. Exemple : commission de 50 000 $ × 14,975 % = 7 488 $ de taxes = total de 57 488 $.
Oui. Aucune loi ni aucun règlement de l'OACIQ ne fixe le taux de commission : il est entièrement négociable entre le vendeur et le courtier, et inscrit au contrat de courtage. Le taux, la structure et la durée du contrat se discutent librement. Sur un immeuble à revenus de grande valeur, beaucoup de propriétaires négocient un taux inférieur à celui d'une résidence unifamiliale. Comparez toujours ce que vous laisse net chaque option.
La façon la plus directe est de vendre sans courtier à un acheteur direct spécialisé comme ImmoMulti : 0 $ de commission. Sur un immeuble à 1 000 000 $, à 5 % + taxes, c'est environ 57 500 $ qui restent dans vos poches. Voir notre comparatif courtier vs acheteur direct et notre guide sur les frais de vente d'un immeuble à revenus.
Oui, en général. Dans la pratique québécoise courante, la commission totale inscrite au contrat du vendeur couvre à la fois la rémunération du courtier du vendeur et celle du courtier de l'acheteur — c'est le courtier du vendeur qui partage sa commission avec celui de l'acheteur. Le vendeur supporte l'intégralité du coût de la commission totale, sans recevoir deux factures séparées.
Certains courtiers spécialisés en multilogement acceptent de travailler à taux réduit (2,5–3,5 % au lieu de 5–6 %) sur les immeubles de grande valeur ou lorsque le vendeur apporte lui-même un acheteur qualifié. Ce taux doit être inscrit explicitement au contrat de courtage et s'applique aux mêmes obligations légales. À vérifier : le partage prévu avec le courtier de l'acheteur, qui peut refuser si la co-commission est jugée insuffisante.
DuProprio permet de vendre avec des frais fixes (généralement entre 1 000 $ et 4 000 $ selon le forfait) plutôt qu'un pourcentage. C'est une économie réelle sur les grands immeubles, mais le vendeur gère lui-même les visites, la négociation et les documents. Sur un plex avec locataires, ça exige du temps et une connaissance des obligations légales. DuProprio ne remplace pas un notaire pour l'acte de vente.
Oui, tout à fait. Au Québec, aucune loi n'oblige le vendeur à passer par un courtier. Vous pouvez vendre directement à un acheteur connu ou à un acheteur professionnel comme ImmoMulti, sans aucun frais d'intermédiaire. L'OACIQ réglemente les courtiers, pas les vendeurs. L'acte de vente se signe toujours chez un notaire, qui garantit la sécurité juridique de la transaction.
Oui, dans le contexte de la vente d'un immeuble locatif, les frais de vente incluant la commission de courtage peuvent être déduits du produit de disposition pour réduire le gain en capital imposable (et donc l'impôt). Consultez un comptable ou fiscaliste pour valider votre situation spécifique — la déductibilité dépend de la nature de la transaction et de votre structure de propriété.
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