Relevé 31 : le guide complet du propriétaire au Québec
Qui doit produire le relevé 31, l'échéance du 28 février, les informations requises, comment le transmettre à Revenu Québec, les pénalités — et ce qui arrive au relevé 31 lorsqu'on vend un immeuble à revenus.
Formulaire Revenu Québec · Crédit de solidarité · Échéance 28 février · Guide informatif
En bref
- Le relevé 31 (RL-31) déclare l'information de location d'un logement résidentiel au 31 décembre de l'année visée.
- Il est obligatoire pour les propriétaires de logements loués admissibles.
- Il doit être remis aux locataires au plus tard le 28 février.
- Il permet au locataire de réclamer la composante logement du crédit d'impôt pour solidarité.
- Il se produit via les services en ligne de Revenu Québec ou un logiciel autorisé.
Si vous possédez un plex, un immeuble à revenus ou un simple logement mis en location au Québec, le relevé 31 fait partie de vos obligations fiscales annuelles. Ce document, souvent méconnu des nouveaux propriétaires, est pourtant essentiel : sans lui, vos locataires ne peuvent pas réclamer une partie du crédit d'impôt auquel ils ont droit, et vous vous exposez à une pénalité de Revenu Québec.
Ce guide répond aux questions les plus fréquentes des propriétaires : à quoi sert le relevé 31, qui doit le produire, quand, comment, quelles sont les pénalités, et surtout — ce qui arrive au relevé 31 lorsqu'un immeuble à revenus change de propriétaire en cours d'année.
Note : ce guide est informatif et ne remplace pas un avis fiscal professionnel. Pour toute situation particulière, référez-vous aux directives officielles de Revenu Québec ou consultez un comptable.
Qu'est-ce que le relevé 31?
Un formulaire officiel de Revenu Québec qui fait le pont entre le propriétaire d'un logement loué et le crédit d'impôt du locataire.
Le relevé 31, aussi désigné par son code officiel RL-31, est un formulaire produit par Revenu Québec. Il sert à déclarer l'information relative à la location d'un logement résidentiel à une date de référence précise : le 31 décembre de l'année visée. Le nom du formulaire reflète d'ailleurs cette date charnière.
Concrètement, le relevé 31 identifie qui était locataire d'un logement donné au 31 décembre, et fournit les renseignements dont le locataire a besoin pour remplir sa déclaration de revenus. Le propriétaire produit le relevé, en transmet une copie à Revenu Québec, et en remet une copie à chacun de ses locataires.
Le lien avec le crédit d'impôt pour solidarité
La raison d'être du relevé 31 est le crédit d'impôt pour solidarité. Ce crédit versé par Revenu Québec comporte notamment une composante logement destinée aux personnes qui louent leur résidence. Pour réclamer cette composante, le locataire doit inscrire dans sa déclaration un numéro d'identification qui figure sur le relevé 31 remis par son propriétaire.
Autrement dit, sans relevé 31, votre locataire ne peut pas obtenir la partie logement de son crédit de solidarité. C'est pourquoi les locataires réclament ce document chaque hiver, et pourquoi la production du relevé 31 n'est pas une simple formalité administrative : elle a un impact financier direct sur vos locataires.
Le relevé 31 vise les logements résidentiels loués. Il ne s'applique pas de la même façon à toutes les situations (certains types d'hébergement ou de logements peuvent être exclus). L'admissibilité précise d'un logement relève des critères de Revenu Québec, que nous détaillons dans la section suivante.
Qui doit produire un relevé 31?
En règle générale, tout propriétaire d'un logement admissible loué au 31 décembre — avec quelques exceptions.
L'obligation de produire un relevé 31 vise le propriétaire (ou l'exploitant) d'un logement admissible loué au 31 décembre de l'année visée. Si, à cette date, votre logement était loué à un locataire, vous devez en principe produire un relevé 31 pour ce logement et le remettre à ce locataire.
Cela concerne notamment :
- le propriétaire d'un plex ou d'un immeuble à revenus (duplex, triplex, quadruplex, multilogement) ;
- le propriétaire d'un condo ou d'une maison qu'il met en location ;
- le propriétaire d'un logement unique loué à l'année.
Un point important : un relevé 31 distinct est requis pour chaque logement loué. Si votre immeuble compte plusieurs unités occupées au 31 décembre, vous produisez autant de relevés 31 qu'il y a de logements loués.
Les exceptions
Toutes les situations de location n'entraînent pas l'obligation de produire un relevé 31. Selon les règles de Revenu Québec, certains cas sont exclus — par exemple, des logements ou hébergements dont l'occupant n'a pas droit à la composante logement du crédit de solidarité, ou certaines situations d'hébergement particulier. Un logement vacant au 31 décembre (sans locataire à cette date) ne donne pas lieu à un relevé 31 pour l'année.
Parce que ces exceptions dépendent de la nature exacte du logement et de l'occupation, il est prudent de vérifier l'admissibilité de chaque unité auprès de Revenu Québec plutôt que de présumer. C'est particulièrement vrai pour les cas moins classiques comme les chambres, les maisons de chambres ou les logements partagés.
L'échéance : le 28 février
La date à retenir chaque année pour rester conforme et permettre à vos locataires de réclamer leur crédit à temps.
La date clé du relevé 31 est le 28 février. C'est la date limite à laquelle le propriétaire doit avoir :
- remis une copie du relevé 31 à chaque locataire concerné ;
- transmis les relevés 31 à Revenu Québec.
Le relevé 31 d'une année donnée (fondé sur la location au 31 décembre de cette année) doit donc être produit et remis au plus tard le 28 février de l'année suivante. Par exemple, pour un logement loué au 31 décembre 2025, les relevés 31 sont attendus pour le 28 février 2026.
Respecter cette échéance est doublement important. D'une part, une production tardive peut entraîner une pénalité. D'autre part, vos locataires produisent généralement leur déclaration de revenus au printemps : s'ils n'ont pas reçu leur relevé 31 à temps, ils risquent un retard ou une difficulté à réclamer leur crédit de solidarité. C'est souvent la source de tensions inutiles entre propriétaire et locataire.
Bonne pratique : préparez vos relevés 31 dès le début de janvier, une fois la situation de location du 31 décembre bien établie, plutôt que d'attendre la dernière semaine de février — surtout si vous gérez plusieurs logements.
Les informations requises sur le relevé 31
Ce que vous devez rassembler pour remplir correctement chaque relevé 31.
Pour produire un relevé 31, vous aurez besoin de renseignements sur le logement, sur les locataires et sur l'immeuble. Les principaux éléments à préparer sont :
- L'adresse du logement loué (numéro d'unité ou d'appartement inclus, le cas échéant).
- Le nombre de locataires visés par le relevé pour ce logement au 31 décembre.
- Le nom des locataires concernés.
- La part du loyer attribuée à chaque locataire lorsqu'un logement est partagé par plusieurs personnes (afin que chacune puisse réclamer sa portion du crédit).
- Le numéro d'identification propre au relevé 31, que le locataire reportera dans sa déclaration de revenus pour réclamer sa composante logement.
Lorsqu'un logement est occupé par plusieurs colocataires, la répartition de la part du loyer est particulièrement importante : chaque locataire admissible doit pouvoir réclamer sa portion. Assurez-vous que l'information inscrite reflète fidèlement l'occupation réelle au 31 décembre.
Une tenue de dossier rigoureuse facilite grandement cette étape. Un registre à jour des baux, des noms de locataires et des dates d'occupation vous permet de remplir vos relevés 31 rapidement et sans erreur — et vous évite de courir après l'information en février. C'est aussi ce type de dossier qui vous servira plus tard si vous décidez de vendre l'immeuble.
Comment produire le relevé 31
Deux voies principales : les services en ligne de Revenu Québec ou un logiciel autorisé.
Le relevé 31 se produit par voie électronique. On ne remplit généralement pas ce formulaire à la main : Revenu Québec met à disposition des outils qui génèrent les relevés et permettent leur transmission. Deux approches s'offrent aux propriétaires.
1. Les services en ligne de Revenu Québec
Revenu Québec offre des services en ligne permettant de produire et de transmettre les relevés 31 directement. Cette voie convient bien aux propriétaires qui gèrent un petit nombre de logements et qui préfèrent saisir l'information manuellement, logement par logement, dans l'interface officielle. Vous obtenez ensuite les copies à remettre à vos locataires.
2. Un logiciel autorisé
Il existe des logiciels autorisés par Revenu Québec qui génèrent les relevés 31 et gèrent leur transmission. Ces outils sont particulièrement utiles pour les propriétaires d'un parc de logements plus important ou pour les gestionnaires immobiliers, car ils automatisent une grande partie du travail et réduisent le risque d'erreur de saisie.
La transmission par lot pour plusieurs logements
Lorsque vous devez produire de nombreux relevés 31 — par exemple pour un immeuble de plusieurs unités ou pour un portefeuille de plusieurs immeubles — la transmission par lot devient un atout majeur. Plutôt que de saisir chaque relevé individuellement, vous transmettez l'ensemble en une seule opération via un logiciel autorisé ou les fonctions prévues à cet effet. Cela fait gagner un temps considérable et limite les oublis.
Quelle que soit la méthode retenue, conservez une copie de chaque relevé 31 produit ainsi que la preuve de transmission à Revenu Québec. Ces documents feront partie de vos archives fiscales — et pourront être demandés si vous vendez l'immeuble. Pour les modalités techniques exactes et l'accès aux services en ligne, référez-vous au site officiel de Revenu Québec.
Pénalités en cas de non-production
Pourquoi la conformité au relevé 31 n'est pas optionnelle.
Le relevé 31 est une obligation légale, et son non-respect peut entraîner des conséquences. Un propriétaire qui ne produit pas les relevés 31 requis, ou qui les produit en retard, s'expose à une pénalité de Revenu Québec. Des montants de pénalité peuvent s'appliquer, et ils peuvent augmenter selon le retard et le nombre de relevés concernés.
Au-delà de la pénalité financière, l'absence de relevé 31 nuit directement à vos locataires, qui ne peuvent pas réclamer la composante logement de leur crédit de solidarité sans le numéro d'identification figurant sur le relevé. Cela peut créer des tensions et des demandes répétées de la part des locataires en attente de leur document.
Les montants exacts de pénalité et les modalités de correction relevant de Revenu Québec et pouvant évoluer, nous ne les reproduisons pas ici. Consultez Revenu Québec pour connaître les pénalités applicables à votre situation. Le message à retenir est simple : produire ses relevés 31 à temps est la seule façon d'éviter la pénalité et de garder de bonnes relations avec ses locataires. Si vous avez oublié de produire un relevé, régularisez la situation dès que possible plutôt que d'attendre.
Relevé 31 et vente d'un immeuble à revenus
Ce qui arrive au relevé 31 lorsqu'un immeuble change de mains en cours d'année — et pourquoi des documents à jour font une différence à la vente.
La question revient souvent chez les propriétaires qui vendent : qui produit le relevé 31 quand l'immeuble est vendu en cours d'année? La logique découle de la date de référence du formulaire, le 31 décembre.
Puisque le relevé 31 reflète la situation de location au 31 décembre, c'est généralement la personne qui est propriétaire de l'immeuble à cette date qui produit les relevés 31 pour l'année concernée. Ainsi :
- si l'immeuble est vendu avant le 31 décembre, c'est en principe le nouveau propriétaire (l'acheteur) qui produit les relevés 31 de l'année, puisqu'il est propriétaire à la date de référence ;
- si la vente survient après le 31 décembre, c'est le vendeur qui était propriétaire au 31 décembre et qui demeure responsable des relevés de l'année qui vient de se terminer.
Dans la pratique, la répartition des responsabilités entre vendeur et acheteur gagne à être clarifiée au moment de la transaction. Les ajustements calculés par le notaire et les termes de la promesse d'achat portent notamment sur les loyers, les taxes et les dépôts ; il est judicieux d'aborder aussi la question des obligations fiscales de fin d'année, dont le relevé 31, pour éviter toute ambiguïté. En cas de doute sur votre situation précise, validez avec un conseiller fiscal ou avec Revenu Québec.
Pourquoi des documents fiscaux à jour comptent quand on vend
Un immeuble à revenus se vend d'abord sur ses chiffres. Un acheteur sérieux — qu'il s'agisse d'un investisseur ou d'un acheteur direct comme ImmoMulti — voudra valider les revenus réels de l'immeuble lors de la vérification diligente. Des documents de location à jour et cohérents (baux, registre des loyers, relevés fiscaux, déclarations produites) inspirent confiance et accélèrent la transaction.
À l'inverse, un dossier où les relevés 31 n'ont pas été produits, où les loyers déclarés ne concordent pas avec les baux, ou où l'information de location est incomplète envoie un mauvais signal. Cela peut ralentir la vente, susciter des questions supplémentaires, voire amener un acheteur à intégrer une marge de prudence dans son offre. Bref, une comptabilité de location propre n'est pas seulement une question de conformité : c'est un atout à la revente.
Chez ImmoMulti, nous achetons directement des immeubles à revenus occupés et loués, avec les locataires en place. Un dossier bien tenu — incluant vos obligations comme le relevé 31 — nous permet de faire une offre chiffrée rapidement, sans commission, et de conclure sans les allers-retours d'une mise en marché publique.
Bien tenir ses documents de location
Une comptabilité propre simplifie la production du relevé 31, réduit le stress fiscal et facilite une meilleure offre le jour de la vente.
Le relevé 31 n'est qu'une pièce d'un ensemble plus large : la tenue de dossier d'un propriétaire d'immeuble à revenus. Plus vos documents sont à jour, plus la production annuelle du relevé 31 est simple — et plus votre immeuble est facile à évaluer et à vendre le moment venu.
Les documents à garder à jour tout au long de l'année :
- Baux en vigueur pour chaque logement, avec les loyers actuels et les dates de renouvellement.
- Registre des loyers et des noms de locataires, mis à jour à chaque changement d'occupant.
- États financiers annuels (revenus de loyer, dépenses d'exploitation).
- Déclarations de revenus locatifs produites à Revenu Québec.
- Copies des relevés 31 produits et preuves de transmission.
- Comptes de taxes, factures d'énergie et carnet d'entretien.
Ce même dossier vous servira à deux moments clés : chaque hiver, pour produire vos relevés 31 sans stress, et le jour où vous déciderez de vendre, pour justifier vos revenus et obtenir la meilleure offre possible. Pour estimer ce que vaut votre immeuble à partir de ses revenus, consultez notre calculatrice de loyer, et pour anticiper la fiscalité d'une éventuelle vente, notre calculateur de gain en capital.
Sources : Revenu Québec (relevé 31 — RL-31, crédit d'impôt pour solidarité). Ce guide est informatif et ne constitue pas un avis fiscal. Pour toute situation particulière, consultez Revenu Québec ou un comptable.
Relevé 31 : vos questions de propriétaire
Le relevé 31 (RL-31) est produit par le propriétaire d'un logement loué et concerne l'information de location d'un immeuble résidentiel : il permet au locataire de réclamer la composante logement du crédit d'impôt pour solidarité. Le relevé 4 (RL-4) est un tout autre formulaire, lié à l'impôt foncier des particuliers dans certaines situations. Pour un propriétaire d'immeuble à revenus au Québec, c'est le relevé 31 qui s'applique aux logements loués au 31 décembre. Ne confondez pas les deux : ils n'ont ni le même objet ni le même destinataire.
Oui. Un relevé 31 distinct est requis pour chaque logement admissible loué au 31 décembre. Si vous détenez un immeuble à revenus de plusieurs unités, vous produisez autant de relevés 31 qu'il y a de logements loués, et vous remettez à chaque locataire la copie qui le concerne au plus tard le 28 février. Pour un parc de plusieurs logements, la transmission par lot via un logiciel autorisé ou les services en ligne de Revenu Québec facilite grandement l'opération.
Le relevé 31 vise la situation de location au 31 décembre de l'année visée. Si le logement était loué à ce locataire au 31 décembre, un relevé 31 doit être produit et remis à cette personne. Si le locataire a quitté avant le 31 décembre et qu'un nouveau locataire occupait le logement à cette date, c'est ce nouvel occupant qui reçoit le relevé 31. En cas de doute sur une situation particulière, validez auprès de Revenu Québec ou d'un professionnel.
Un oubli ou un retard de production peut entraîner une pénalité de Revenu Québec, et vos locataires pourraient avoir de la difficulté à réclamer leur crédit d'impôt pour solidarité. Le mieux est de régulariser la situation dès que possible en produisant les relevés manquants via les services en ligne de Revenu Québec. Consultez Revenu Québec pour connaître les montants de pénalité applicables et les modalités de correction propres à votre situation.
Le relevé 31 est produit pour l’année civile visée, en fonction de la location au 31 décembre. Si la vente a eu lieu avant le 31 décembre, c’est généralement le nouveau propriétaire (celui qui est propriétaire au 31 décembre) qui produit le relevé 31 pour l’année. La répartition des obligations peut toutefois être précisée dans l’acte de vente et les ajustements. Assurez-vous que ce point est clarifié entre vendeur et acheteur au moment de la transaction, et conservez vos documents de location à jour. Voir aussi notre guide comment vendre un immeuble à revenus au Québec.
En cas de sous-location, la situation peut se complexifier. En règle générale, c'est le propriétaire qui produit le relevé 31 pour le logement loué. Lorsque le logement fait l'objet d'une sous-location, il est prudent de valider auprès de Revenu Québec qui doit figurer comme locataire sur le relevé 31 et comment répartir l'information. Ce guide étant informatif, référez-vous aux directives officielles de Revenu Québec pour ce cas particulier.
L’admissibilité au relevé 31 dépend de la nature du logement et de l’occupation. Certaines chambres louées peuvent donner droit au crédit d’impôt pour solidarité du locataire et donc nécessiter un relevé 31, d’autres non, selon les critères de Revenu Québec. Comme les maisons de chambres présentent des situations variées, il est important de vérifier l’admissibilité de chaque unité auprès de Revenu Québec avant de conclure. Vous pouvez aussi consulter notre guide sur la vente d’une maison de chambres.
Le relevé 31 (RL-31) est un formulaire officiel de Revenu Québec. On ne le remplit habituellement pas à la main : il se produit par voie électronique, soit directement via les services en ligne de Revenu Québec, soit à l'aide d'un logiciel autorisé qui génère le relevé et permet sa transmission. Rendez-vous sur le site de Revenu Québec pour accéder aux services en ligne et à la documentation officielle du RL-31.
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