ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — analyse ce que la chronique de La Presse du 30 juillet 2026 révèle pour les propriétaires de plex : les coûts de construction ont augmenté de 65 % depuis 2019 au Québec, contre seulement 17 % pour l'inflation générale. En 2026 seul, une nouvelle hausse de 7 % est projetée. Pour les propriétaires de duplex, triplex et multilogements sur la Rive-Nord, cette réalité n'est pas une mauvaise nouvelle — c'est un signal puissant sur la valeur de remplacement de votre actif immobilier.
Pourquoi les coûts de construction ont-ils bondi de 65 % depuis 2019 au Québec?
Selon La Presse (30 juillet 2026), les coûts de construction au Québec ont augmenté de 65 % depuis 2019, contre 17 % pour l'inflation générale. En 2026 seul, une hausse additionnelle de 7 % est projetée. La bureaucratie, la surréglementation et les délais d'approbation contribuent directement à cette inflation des coûts.
L'écart est saisissant. Depuis 2019, les coûts de construction au Québec ont grimpé de 65 % — un rythme presque quatre fois supérieur à l'inflation générale de 17 % sur la même période. Et 2026 n'apporte pas de répit : une hausse additionnelle de 7 % est projetée pour cette seule année, selon les données rapportées par La Presse dans sa chronique du 30 juillet 2026.
Quelles sont les causes de cette explosion? Trois facteurs convergent selon les experts cités dans cet article :
- Délais d'approbation réglementaire : les permis de construction, les études d'impact, les consultations publiques et les processus de zonage allongent considérablement les calendriers de chantier. Chaque mois supplémentaire représente des frais de financement, de gardiennage de terrain et de main-d'œuvre.
- Coûts des matériaux : depuis la pandémie, les perturbations des chaînes d'approvisionnement ont fait grimper le prix du bois d'œuvre, de l'acier, du béton et des systèmes mécaniques. Ces prix ne sont jamais redescendus à leurs niveaux d'avant 2020.
- Main-d'œuvre spécialisée : la pénurie d'ouvriers qualifiés dans la construction — électriciens, plombiers, charpentiers — fait pression sur les salaires dans l'ensemble de la province.
« La bureaucratie, la surréglementation et les délais sont extrêmement coûteux. »
— Isabelle Melançon, présidente de l'Institut de développement urbain du Québec (IDU), citée par La Presse, 30 juillet 2026Cette citation résume un problème structurel : même lorsque les promoteurs ont la volonté de construire, les délais administratifs gonflent les budgets et découragent les projets. Pour les propriétaires de plex existants sur la Rive-Nord, ce contexte est directement bénéfique.
Source : La Presse — « Non, le marché ne réglera pas la crise du logement » (30 juillet 2026)
Qu'est-ce que la valeur de remplacement d'un plex et pourquoi est-elle importante?
La valeur de remplacement d'un plex est le coût nécessaire pour construire à neuf un bâtiment équivalent aujourd'hui. Quand ce coût explose (+65 % depuis 2019), il crée un plancher sous les prix des plex existants sur la Rive-Nord : personne ne vendra son immeuble en dessous du coût de le reconstruire sur le même terrain.
En évaluation immobilière, la valeur de remplacement est l'un des trois piliers de l'estimation de la valeur d'un actif — avec l'approche par le revenu (MRB, TGA) et l'approche par les comparables de marché. Pour un plex ou un multilogement sur la Rive-Nord, elle se calcule ainsi :
Valeur de remplacement = Superficie bâtie × Coût de construction au pied carré + Valeur du terrain
Quand les coûts de construction au pied carré augmentent de 65 %, voici ce qui se produit : si un triplex de 3 000 pieds carrés coûtait 600 000 $ à construire en 2019, ce même triplex coûte désormais environ 990 000 $ à construire en 2026 (avant la valeur du terrain). Ce plafond de coût devient mécaniquement un plancher pour les prix de vente : aucun acheteur rationnel n'achètera l'immeuble existant à 1 200 000 $ si construire à neuf l'équivalent coûte 990 000 $ + terrain, mais aucun vendeur sensé ne vendra son plex à 700 000 $ si son remplacement coûterait 1 200 000 $ à neuf.
Ce que ça signifie pour votre plex sur la Rive-Nord
- Votre plex est un actif de plus en plus coûteux à reproduire
- La valeur de remplacement en hausse soutient vos prix de vente
- Les acheteurs qui veulent de nouveaux logements paient une prime record
- Votre bâtiment existant, même vieillissant, offre un avantage de coût
Construire un plex neuf vs acheter un plex existant : le fossé en 2026
En 2026, le coût de construction d'un plex neuf sur la Rive-Nord est prohibitif pour la plupart des petits investisseurs, rendant l'achat d'un multilogement existant la seule option accessible. Ce fossé de coût structure le marché et soutient la demande pour les plex existants.
| Critère | Plex neuf (construction) | Plex existant (achat) |
|---|---|---|
| Délais avant occupation | 18 à 36 mois (permis, construction) | 60 à 120 jours (transaction + notaire) |
| Coûts de construction (2026) | +65 % vs 2019, +7 % cette année | Prix de marché stable (+2 % annuellement) |
| Risque réglementaire | Zonage, permis, moratoires possibles | Droits acquis protégés |
| Revenus immédiats | Nuls pendant la construction | Dès la prise en possession |
| Incertitude de coût | Élevée (matériaux, main-d'œuvre) | Faible (prix fixé à la signature) |
| Financement disponible | Prêt à la construction (taux + élevés) | Hypothèque conventionnelle ou SCHL |
Ce tableau illustre pourquoi la grande majorité des investisseurs et des acheteurs de multilogements sur la Rive-Nord se tournent vers le parc existant. La construction neuve est devenue un parcours d'obstacles — coûteux, long et incertain. Les plex en place offrent une alternative immédiate avec des revenus connus.
Moins de plex neufs construits : une rareté structurelle qui protège votre multilogement
Des coûts de construction prohibitifs freinent la construction de petits plex sur la Rive-Nord. Les promoteurs préfèrent les grands immeubles en hauteur où les économies d'échelle compensent les coûts. Résultat : les duplex, triplex et quadruplex existants deviennent des actifs structurellement rares.
Quand construire un nouveau plex sur la Rive-Nord coûte aussi cher, les promoteurs et constructeurs font un choix rationnel : ils se concentrent sur les projets à grande échelle (condos, appartements en hauteur) où les économies d'échelle permettent de rentabiliser les coûts fixes. La construction d'un triplex ou d'un quadruplex individuel, avec toutes les complexités réglementaires et les coûts de main-d'œuvre que cela implique, est devenue économiquement difficile à justifier pour la plupart des petits constructeurs.
La conséquence directe pour les propriétaires actuels de multilogements sur la Rive-Nord :
- Le stock de petits plex existants (duplex, triplex, quadruplex) croît peu, voire stagne
- La demande d'acheteurs en quête de ces types d'immeubles reste soutenue
- La rareté relative de l'offre maintient une pression à la hausse sur les prix
- Les acheteurs qui ne peuvent pas se payer le neuf se reportent sur l'existant
Attention : la rareté ne protège pas contre tous les risques
La valeur de remplacement élevée soutient les prix, mais d'autres facteurs peuvent peser à la baisse : des loyers en dessous du marché, des locataires problématiques, des travaux différés importants, ou une mauvaise rentabilité (TGA trop bas). Évaluer votre immeuble de façon globale reste essentiel avant de décider de vendre ou de tenir.
Ce que les données de l'APCIQ confirment pour le marché des plex au T2 2026
L'APCIQ rapporte au deuxième trimestre 2026 que le prix médian d'un plex au Québec a atteint 690 000 $ (+2 % sur un an). Les plex se vendaient en 34 jours en moyenne, soit 11 jours de moins qu'un an plus tôt. Les conditions de marché restent clairement favorables aux vendeurs dans ce segment.
Les données publiées le 14 juillet 2026 par l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) pour le deuxième trimestre 2026 confirment la résilience du marché des plex au Québec :
- Prix médian provincial d'un plex : 690 000 $, en hausse de 2 % sur un an
- Délai de vente moyen : 34 jours, soit 11 jours de moins qu'au T2 2025
- Conditions de marché : favorable aux vendeurs dans le segment des plex
- Inscriptions actives en plex : +11 % sur un an — plus d'offre, mais la demande suit
Ces chiffres décrivent un marché où, malgré une augmentation de l'offre, les plex continuent de se vendre rapidement et à des prix en légère hausse. Ce n'est pas un marché en surchauffe, mais un marché sain et actif pour les vendeurs de multilogements sur la Rive-Nord comme dans l'ensemble du Québec.
Source : APCIQ — « Quebec's Real Estate Market Gradually Rebalances in the Second Quarter » (14 juillet 2026)
Vos options en 2026 : vendre, tenir ou optimiser votre plex Rive-Nord
Les conditions actuelles — hausse des coûts de construction (+65 %), marché des plex favorable aux vendeurs (APCIQ T2 2026) et rareté croissante des plex neufs — créent une fenêtre favorable pour les propriétaires de multilogements sur la Rive-Nord qui envisagent de vendre, de refinancer ou d'optimiser leur immeuble.
Vous êtes propriétaire d'un plex, triplex ou multilogement sur la Rive-Nord — à Terrebonne, Mascouche, Blainville, Boisbriand, Saint-Jérôme, Saint-Eustache, Deux-Montagnes ou Mirabel — et vous vous interrogez sur vos options en 2026? Voici comment interpréter ce contexte de marché :
Si vous envisagez de vendre
Les conditions sont structurellement favorables : la valeur de remplacement de votre plex Rive-Nord est à un sommet historique, le marché des plex favorise les vendeurs (34 jours de vente, prix médian en hausse), et la rareté de nouveaux multilogements maintient la demande. Vendre maintenant, c'est capitaliser sur cette confluence de facteurs favorables.
Si vous souhaitez tenir et optimiser
La valeur structurelle de votre plex sur la Rive-Nord est soutenue par la hausse des coûts de construction. Mais assurez-vous que vos revenus de loyer suivent le marché : des baux à faible loyer réduisent la valeur de votre immeuble selon la méthode du TGA (taux de capitalisation). Appliquer les hausses permises par le TAL et documenter vos dépenses réelles sont des étapes cruciales.
Si vous avez des locataires problématiques
Un multilogement sur la Rive-Nord avec des locataires qui ne paient pas ou qui endommagent l'immeuble peut voir sa valeur de vente réduite. Pourtant, ImmoMulti achète des plex même avec des situations locatives complexes — nous avons l'expérience pour gérer ces dossiers. Consultez notre guide vendre un immeuble avec des locataires problématiques.
ImmoMulti : offre directe sur votre multilogement Rive-Nord
Nous achetons des plex, triplex et multilogements sur toute la Rive-Nord — sans courtier, sans commission, avec une offre chiffrée en 48 heures. La hausse des coûts de construction renforce la valeur de votre actif : c'est le moment idéal pour obtenir une proposition directe. Demandez votre offre confidentielle.
