Un rapport inédit commandé par la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) à la firme Aviseo Conseil révèle une réalité que beaucoup de propriétaires de plex, duplex, triplex et multilogements connaissent intimement : plus d'un plex sur quatre n'est actuellement pas rentable au Québec. Ces propriétaires doivent subventionner le fonctionnement de leurs immeubles à même leurs revenus personnels. En parallèle, les coûts de construction ont bondi de 49 % entre 2017 et 2025, pendant que l'inflation globale n'atteignait que 17 %. Rapporté par La Presse ce matin même, 17 juin 2026, ce constat soulève une question urgente pour tous les propriétaires de multilogements sur la Rive-Nord et ailleurs au Québec : jusqu'où cette pression peut-elle aller avant que le modèle cède?
Le portrait inédit du parc locatif québécois en 2026
Le Québec se distingue radicalement du reste du Canada par la structure de son parc locatif. Selon le rapport Aviseo/CORPIQ, 94 % des immeubles locatifs québécois ne comptent que d'un à cinq logements — et l'immense majorité est détenue par des individus, non par des entreprises ou des fonds d'investissement. C'est ce modèle unique, souvent qualifié de « à échelle humaine », qui est aujourd'hui fragilisé.
Autre donnée clé : 61 % de l'offre locative du Québec se concentre dans les immeubles de 1 à 5 logements. Ce ne sont pas des tours à condos ou des complexes institutionnels — ce sont des duplex, triplex et quadruplex que des familles québécoises ont acquis au fil des décennies, souvent comme investissement de retraite ou pour habiter une unité tout en louant les autres.
Le rapport souligne un autre fait révélateur : 39 % des propriétaires de plex habitent dans leur immeuble, une proportion qui grimpe à 54,3 % sur l'île de Montréal. Ce propriétaire-occupant, investisseur et voisin à la fois, consacre un temps considérable à la gestion de son immeuble — un total de 48 millions d'heures par année pour l'ensemble des petits propriétaires québécois, selon les données d'Aviseo.
C'est ce modèle que le porte-parole de la CORPIQ, Éric Sansoucy, défend avec urgence. Mais sa survie est loin d'être assurée.
Source : La Presse — « Immeubles à logements : le modèle québécois à risque? » (17 juin 2026), basé sur le portrait Aviseo Conseil commandé par la CORPIQ.
Plus d'un plex sur quatre dans le rouge : les chiffres qui font mal
Le chiffre central du rapport est brutal : plus d'un plex sur quatre n'est actuellement pas rentable au Québec. Ces propriétaires de multilogements — sur la Rive-Nord comme partout au Québec — doivent compenser le déficit de leur immeuble à même leurs revenus de travail ou d'épargne. Ils ne font pas de profit sur leur investissement immobilier : ils y injectent de l'argent.
Ce n'est pas un phénomène marginal. Dans un parc locatif où 94 % des immeubles sont de petite taille et détenus par des individus, 1 plex sur 4 dans le rouge signifie des dizaines de milliers de propriétaires québécois — propriétaires de duplex, triplex, quadruplex et plus grands multilogements — qui opèrent à perte.
« Nous, on veut juste que l'immeuble soit entretenu pour garder les loyers bons à long terme. Mais si à cause des règles en cours, ce n'est pas rentable sur le long terme, bien moi, je vais vendre mes blocs à quelqu'un qui voudra que ce soit rentable à court terme. »
— Alicia Gravel, propriétaire de deux petits immeubles locatifs à Montréal, citée par La Presse, 17 juin 2026Cette citation illustre parfaitement la dynamique à l'œuvre : lorsque la rentabilité d'un plex s'effondre, le propriétaire individuel n'a souvent pas les ressources financières pour absorber les pertes indéfiniment. La vente devient alors une option sérieuse — et la question qui se pose est : à qui?
Source : La Presse — Vincent Larin, 17 juin 2026
+49 % de coûts de construction : l'explosion qui étouffe les propriétaires de multilogements
La pression sur les propriétaires de plex et de multilogements au Québec ne vient pas que des revenus — elle vient surtout des dépenses. Le rapport Aviseo quantifie l'ampleur du choc :
| Indicateur | Évolution 2017–2025 | Pour comparaison |
|---|---|---|
| Coûts de construction au Québec | + 49 % | Inflation globale : + 17 % |
| Investissements mensuels en rénovation (parc locatif) | + 186 % | — |
| Proportion de plex construits avant 1990 | 73 % du parc | Besoins d'entretien croissants |
Ces trois chiffres, pris ensemble, décrivent un effet de ciseau redoutable pour les propriétaires de multilogements : les coûts pour rénover ont presque triplé en tendance, pendant que le parc locatif vieillissant exige toujours plus d'interventions. Avec 73 % des plex québécois construits avant les années 1990, les besoins en réfection de toiture, de plomberie, de systèmes de chauffage et d'isolation ne font qu'augmenter.
Sur la Rive-Nord de Montréal — Terrebonne, Mascouche, Blainville, Boisbriand, Saint-Jérôme — cette pression est amplifiée par les réévaluations foncières marquées des dernières années, qui ont fait bondir les taxes municipales, ainsi que par la hausse généralisée des primes d'assurance immobilière. Résultat : le propriétaire de plex ou de multilogement sur la Rive-Nord se retrouve pris en étau entre des revenus de loyer encadrés par le TAL et des dépenses qui s'emballent.
L'effet de ciseau en chiffres
Les coûts de construction ont augmenté 2,9 fois plus vite que l'inflation générale entre 2017 et 2025. Pour un propriétaire de triplex sur la Rive-Nord qui doit refaire sa toiture ou son système de chauffage, ce n'est pas une abstraction : c'est une facture qui peut dépasser 30 000 $ à 60 000 $, là où le même travail aurait coûté 20 000 $ à 40 000 $ il y a dix ans.
Source : Aviseo Conseil pour la CORPIQ, cité par La Presse, 17 juin 2026
La réglementation qui complique la vie des petits propriétaires de plex
Au-delà des coûts de construction, le rapport CORPIQ/Aviseo pointe une deuxième source de pression : la réglementation entourant les travaux dans les immeubles locatifs. Le cloisonnement des métiers de la Commission de la construction du Québec (CCQ) impose que certains travaux soient réalisés par des travailleurs détenant les cartes de compétence appropriées — une règle conçue pour les grands chantiers, mais qui s'applique aussi aux petits duplex et triplex.
L'exemple illustré dans l'article de La Presse est éloquent. Alicia Gravel, propriétaire de deux immeubles locatifs montréalais, souhaitait faire peindre un logement entre deux locataires. Sa compréhension des règles lui laissait croire qu'elle devait faire appel à un peintre avec cartes de compétence. Or, un contractuel intéressé à peindre « trois murs » est rarissime — et dispendieux.
La Commission de la construction du Québec a précisé que dans ce cas précis, un bénévole, un salarié ou la propriétaire elle-même pouvait effectuer ces travaux. Mais c'est précisément le problème que dénonce le rapport : les règles manquent de clarté pour les petits propriétaires de multilogements, qui n'ont ni service juridique ni département de ressources humaines pour naviguer dans cet espace réglementaire complexe.
Le rapport Aviseo/CORPIQ recommande de soustraire les petits immeubles locatifs aux règles de cloisonnement des métiers, ou à tout le moins de clarifier sans ambiguïté quels travaux y sont assujettis ou non. Cette clarification permettrait aux propriétaires de duplex, triplex et autres multilogements de gérer leurs immeubles plus efficacement et à moindre coût.
72,9 % des propriétaires n'ont jamais utilisé les programmes d'aide disponibles
L'un des constats les plus frappants du rapport Aviseo/CORPIQ est que la majorité des propriétaires de plex et de multilogements au Québec n'utilisent pas les programmes d'aide gouvernementaux qui pourraient pourtant réduire leurs coûts. Selon le sondage réalisé auprès des propriétaires : 72,9 % d'entre eux ne se sont jamais prévalus des programmes existants.
Les programmes disponibles mais sous-utilisés
Trois programmes sont spécifiquement cités dans le rapport :
- APH Sélect (SCHL) — Assurance prêt hypothécaire pour les projets de rénovation majeure visant l'efficacité énergétique dans les immeubles locatifs. Taux préférentiels, accès à du financement à long terme.
- RénoClimat — Programme du gouvernement du Québec offrant des subventions pour des travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique (isolation, fenêtres, systèmes de chauffage).
- Logisvert — Programme spécifiquement dédié aux propriétaires d'immeubles locatifs pour des travaux d'efficacité énergétique. Peut couvrir une partie significative des coûts pour les multilogements de la Rive-Nord et ailleurs au Québec.
Le rapport recommande également d'élargir et de faciliter l'accès au Programme de supplément au loyer (PSL), qui subventionne en partie le loyer des locataires à faibles revenus afin qu'ils ne consacrent pas plus de 25 % de leurs revenus à leur logement. En stabilisant la capacité des locataires vulnérables à payer leur loyer, le PSL contribue aussi à la stabilité financière des petits propriétaires qui les logent.
À vérifier pour votre plex ou multilogement sur la Rive-Nord
- APH Sélect (SCHL) pour les rénovations majeures avec financement préférentiel
- RénoClimat pour les travaux d'efficacité énergétique subventionnés
- Logisvert pour les améliorations énergétiques dans les immeubles locatifs
- Programme de supplément au loyer (PSL) pour stabiliser vos locataires à faible revenu
Source : Aviseo Conseil pour la CORPIQ, cité par La Presse, 17 juin 2026
Ce que ça signifie concrètement pour vos plex sur la Rive-Nord
Le constat du rapport CORPIQ/Aviseo ne concerne pas que Montréal. Sur la Rive-Nord de Montréal — Terrebonne, Mascouche, Blainville, Boisbriand, Saint-Jérôme, Saint-Eustache, Deux-Montagnes, Mirabel — les propriétaires de plex et de multilogements subissent les mêmes pressions, parfois de manière encore plus aiguë.
Des taxes foncières en forte hausse sur la Rive-Nord
Les réévaluations foncières de 2024-2026 ont entraîné des hausses de taxes municipales significatives dans plusieurs villes de la Rive-Nord. Pour un propriétaire de triplex ou de multilogement dont les revenus de loyer sont encadrés par la méthode de calcul du TAL, cette augmentation des charges fiscales comprime directement la rentabilité — surtout lorsque les loyers en place ont pris du retard sur le marché.
Des primes d'assurance immobilière qui s'envolent
La hausse des primes d'assurance immobilière pour les immeubles à revenus sur la Rive-Nord est un autre facteur qui aggrave la situation. Depuis 2022, les propriétaires de plex et de multilogements font face à des renouvellements de police avec des augmentations à deux chiffres dans certains cas — une composante de dépenses sur laquelle ils ont peu de contrôle.
Le grand fonds immobilier : une menace bien réelle
La mise en garde d'Éric Sansoucy de la CORPIQ sur le remplacement progressif des petits propriétaires par de grandes firmes d'investissement n'est pas hypothétique. C'est déjà la réalité dans les autres provinces canadiennes.
« Si on n'intervient pas, le petit propriétaire humain, on va le voir graduellement se faire remplacer par de grands fonds immobiliers. »
— Éric Sansoucy, porte-parole de la CORPIQ, cité par La Presse, 17 juin 2026Ces acheteurs institutionnels — développeurs ou rénovicteurs — acquièrent les immeubles pour maximiser la rentabilité à court terme. Pour les locataires de la Rive-Nord, cela se traduit souvent par des hausses de loyer agressives, des rénovations forçant des départs, ou une transformation de l'usage. Pour la communauté, c'est une perte de logements abordables.
Vos options en 2026 si votre multilogement perd de la rentabilité
Si votre plex ou multilogement sur la Rive-Nord est dans le groupe du 1 sur 4 non rentable — ou s'il s'en approche — plusieurs avenues s'offrent à vous :
- Optimiser les revenus : appliquer rigoureusement les hausses de loyer permises par la nouvelle méthode du TAL, en documentant vos dépenses réelles (taxes, assurances, travaux majeurs) pour justifier une augmentation supérieure au taux de référence de 3,1 %.
- Accéder aux programmes d'aide : APH Sélect, RénoClimat et Logisvert peuvent réduire substantiellement vos coûts de rénovation à long terme. 72,9 % des propriétaires ne les utilisent pas — c'est une opportunité à saisir.
- Évaluer la valeur actuelle de votre immeuble : dans un contexte où les plex sur la Rive-Nord s'apprécient encore, la fenêtre pour vendre dans de bonnes conditions reste ouverte. Attendre que la rentabilité se dégrade davantage peut réduire la valeur de revente.
- Vendre directement à un acheteur spécialisé : ImmoMulti achète des multilogements sur toute la Rive-Nord, sans courtier, sans commission et avec une offre en 48 heures. Contrairement à un grand fonds, nous achetons pour maintenir des logements dans la communauté locale.
ImmoMulti : acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord
Si votre plex ou immeuble à revenus ne performe plus comme vous l'espériez, nous pouvons vous soumettre une offre directe, sans commission et en toute confidentialité. Aucune annonce publique, aucun courtier, aucune obligation. Recevez une proposition en 48 h.
Pour évaluer l'impact d'une modification de vos revenus de loyer sur la valeur globale de votre immeuble à revenus, notre guide du calcul de rendement multilogement explique la mécanique du MRB et du TGA — deux indicateurs clés que tout propriétaire de plex sur la Rive-Nord devrait maîtriser.
