Le 17 juin dernier, La Presse rapportait les conclusions d'un portrait inédit commandé par la CORPIQ à la firme Aviseo Conseil : plus d'un plex sur quatre n'est plus rentable au Québec. Coûts de construction en hausse de 49 % en huit ans. Investissements de rénovation qui ont bondi de 186 %. Un modèle unique au pays — 94 % des immeubles locatifs appartenant à des particuliers — qui vacille. Les médias ont bien rapporté les chiffres. Mais la question au cœur de tout ça reste en suspens : la politique de logement a-t-elle laissé tomber le petit propriétaire de plex? Ici, on a une opinion.
L'opinion tranchée : l'État plafonne vos revenus et laisse vos coûts exploser
Le problème du petit propriétaire de plex au Québec n'est pas le marché. Ce n'est pas la malchance. C'est une asymétrie politique construite sur des années, dont personne ne veut assumer la responsabilité.
D'un côté, l'État encadre rigoureusement ce que vous pouvez charger à votre locataire. Le Tribunal administratif du logement publie chaque année un taux de référence basé sur l'évolution des dépenses types — 3,1 % pour 2026-2027. En pratique, aller au-delà de ce taux implique de contester devant le TAL, avec des délais et une complexité administrative qui découragent même les propriétaires les plus motivés. Les révisions à la hausse justifiées passent rarement sans friction.
De l'autre côté, personne n'encadre vos coûts. Les matériaux de construction montent. La main-d'œuvre spécialisée coûte de plus en plus cher. Les primes d'assurance pour les immeubles locatifs ont augmenté à deux chiffres pendant plusieurs années. Les taxes municipales sur la Rive-Nord — Terrebonne, Blainville, Boisbriand, Saint-Eustache, Mascouche — ont bondi lors des réévaluations foncières de 2024-2026, alors que l'explosion du rôle d'évaluation gonfle les taxes foncières du plex sans égard à sa rentabilité. Vos charges grimpent librement. Vos revenus restent plafonnés. C'est l'effet de ciseau parfait pour étrangler un investisseur.
Sources : La Presse, 17 juin 2026 (CORPIQ/Aviseo) ; TAL — Augmentation de loyer
Argument 1 : la formule du TAL ne reflète pas la réalité des coûts réels
La méthode de calcul du TAL a été réformée en 2026 pour mieux tenir compte des dépenses réelles des propriétaires. C'est un pas dans la bonne direction. Mais voici le problème fondamental que cette réforme ne règle pas : le taux de référence reste un chiffre unique, calculé sur un parc moyen. Il ne reflète pas la réalité d'un triplex de 1960 sur la Rive-Nord dont la toiture est à refaire, dont le système de chauffage a 25 ans et dont l'assurance vient d'augmenter de 18 %.
Pire : pour demander une hausse supérieure au taux de référence, le propriétaire doit déposer un formulaire détaillé (le formulaire RN), attendre une date d'audience, puis convaincre un décideur. En pratique, les délais au TAL sont notoires. Un propriétaire qui dépose une demande de hausse de loyer justifiée peut attendre des mois. Durant cette période, il absorbe le coût. Le locataire, lui, continue de payer l'ancien tarif.
L'effet de ciseau en chiffres clairs
Coûts de construction : +49 % entre 2017 et 2025. Inflation générale : +17 % sur la même période. Taux de référence TAL 2026-2027 : 3,1 %. Pour un propriétaire dont les dépenses réelles augmentent bien au-delà de ce chiffre, la perte s'accumule année après année. C'est mathématique.
Ce n'est pas que le taux de 3,1 % soit injuste en soi. C'est que le système dans son ensemble suppose que vos coûts augmentent à peu près au rythme de l'inflation générale — et ce n'est tout simplement plus vrai depuis 2017 pour le secteur de la construction et de la rénovation résidentielle.
Argument 2 : la réglementation CCQ transforme un coup de peinture en casse-tête juridique
Le rapport CORPIQ/Aviseo illustre parfaitement une absurdité réglementaire qui coûte des millions aux petits propriétaires chaque année. Alicia Gravel, propriétaire de deux petits immeubles à Montréal, voulait faire peindre un logement entre deux locataires. Sa compréhension des règles lui laissait croire qu'elle devait faire appel à un peintre avec cartes de compétence de la CCQ — et qu'un contractuel intéressé à peindre « trois murs » est quasi introuvable et extrêmement coûteux.
« Nous, on veut juste que l'immeuble soit entretenu pour garder les loyers bons à long terme. Mais si à cause des règles en cours, ce n'est pas rentable sur le long terme, bien moi, je vais vendre mes blocs à quelqu'un qui voudra que ce soit rentable à court terme. »
— Alicia Gravel, propriétaire de deux petits immeubles locatifs à Montréal, citée par La Presse, 17 juin 2026La CCQ a précisé que dans ce cas précis, la propriétaire elle-même pouvait peindre sans carte de compétence. Mais c'est exactement le problème : même la propriétaire ne savait pas ce qu'elle avait le droit de faire chez elle. Le cloisonnement des métiers — conçu pour protéger les travailleurs de la construction sur les grands chantiers — s'applique aussi, dans sa zone grise bureaucratique, aux duplex et triplex de familles ordinaires.
Résultat : les petits propriétaires de plex sur la Rive-Nord paient des professionnels certifiés pour des travaux mineurs, ou les reportent indéfiniment faute de comprendre quoi ils ont le droit de déléguer. Le parc vieillit. Les coûts grimpent. Et on se demande pourquoi 73 % des plex québécois sont construits avant 1990 et exigent des rénovations urgentes. S'ajoute à cela le fardeau de salubrité et d'entretien imposé au propriétaire de plex, qui transforme chaque inspection en dépense imprévue.
Source : La Presse, 17 juin 2026 — portrait Aviseo/CORPIQ
Argument 3 : quand 73 % des bénéficiaires n'utilisent pas le programme, c'est le programme qui a échoué
La réponse habituelle du gouvernement face à cette crise? Des programmes. APH Sélect. RénoClimat. Logisvert. Programme de supplément au loyer. Des acronymes, des formulaires, des critères d'admissibilité. Et voici ce que le rapport CORPIQ/Aviseo révèle à leur sujet : 72,9 % des propriétaires de plex n'ont jamais utilisé aucun de ces programmes.
On peut toujours blâmer les propriétaires pour leur manque d'initiative. Mais franchement : si sept personnes sur dix parmi les bénéficiaires cibles d'un programme ne s'en prévalent pas, le programme est raté. Soit les critères d'admissibilité sont trop restrictifs, soit les démarches sont trop lourdes, soit la communication est insuffisante. Probablement les trois.
Ces programmes existent pour donner bonne conscience politique, pas pour changer concrètement la réalité des propriétaires de multilogements sur la Rive-Nord. Un programme que personne ne comprend ne résout rien. Et pendant ce temps, les coûts continuent de monter.
Source : Aviseo Conseil pour la CORPIQ, cité par La Presse, 17 juin 2026
L'avocat du diable : et si l'encadrement des loyers était absolument nécessaire?
Soyons honnêtes. Le camp adverse a un argument solide — et il mérite d'être entendu sans être caricaturé.
Sans encadrement des loyers, qu'est-ce qui empêche un propriétaire d'augmenter le loyer de 40 % d'une année à l'autre? Pas grand-chose. Dans les marchés non régulés, c'est exactement ce qui arrive lors de pénuries locatives. À Toronto, à Vancouver, les locataires à faibles revenus ont été massivement déplacés vers les banlieues. Des familles installées depuis 20 ans dans leur quartier ont dû partir. La gentrification a effacé des communautés entières.
Au Québec, le taux d'inoccupation est historiquement bas — le marché locatif est en tension, et sans encadrement, les locataires vulnérables seraient les premiers à en payer le prix. La protection des personnes à faibles revenus face à des hausses abusives a une valeur sociale réelle. Ce n'est pas une invention idéologique.
De plus, il serait intellectuellement malhonnête de tout mettre sur le dos des politiques publiques. Une bonne partie de la hausse des coûts de construction est due à des forces de marché : pénurie de main-d'œuvre dans les métiers spécialisés, chaînes d'approvisionnement mondiales perturbées depuis 2020, prix des matériaux indexés sur les marchés internationaux. Même sans TAL, sans cloisonnement des métiers, les coûts auraient augmenté.
L'encadrement des loyers n'est pas le seul coupable. Et le traiter comme tel risque de mener à de mauvaises solutions.
Le verdict : arrêter de prétendre qu'on peut tout avoir en même temps
Voici où nous en sommes après avoir pesé les deux camps : l'encadrement des loyers est légitime en principe, mais désastreux dans son exécution actuelle.
Un bon encadrement devrait refléter les coûts réels des propriétaires — pas une moyenne statistique calculée sur un parc théorique. Si les coûts de construction augmentent de 49 % en huit ans, la formule du TAL devrait le capturer, non le lisser jusqu'à l'invisibilité. Si les primes d'assurance d'un immeuble locatif à Blainville augmentent de 22 % au renouvellement, le propriétaire devrait pouvoir répercuter cette hausse sans se battre pendant six mois au Tribunal.
Un bon encadrement devrait aussi simplifier la vie des propriétaires qui veulent entretenir leur immeuble — pas la compliquer. Un peintre pour repeindre un logement entre deux locataires ne devrait pas nécessiter une réflexion juridique préalable.
Et des programmes d'aide qui n'atteignent pas 73 % de leurs cibles ne méritent pas d'être appelés des solutions — ils méritent d'être repensés de zéro.
Ce que le gouvernement pourrait faire demain matin
- Réviser la formule TAL pour mieux refléter les coûts réels de rénovation (pas juste l'inflation globale)
- Soustraire les petits immeubles locatifs (< 6 logements) des règles CCQ pour les travaux d'entretien courant
- Refaire l'accès aux programmes APH Sélect, RénoClimat et Logisvert — une guichet unique, un formulaire, un répondant
- Raccourcir les délais du TAL : un propriétaire ne devrait pas attendre 8 mois pour une hausse de loyer justifiée
Pour les propriétaires de plex et de multilogements sur la Rive-Nord, le message est clair : le statu quo n'est pas neutre. Chaque année sans réforme, c'est un autre 1 % de propriétaires individuels qui calculent que vendre vaut mieux que rester — d'autant que la rénoviction encadrée par la Loi 31 rend désormais l'éviction pour travaux encore plus risquée pour le petit propriétaire. Et quand ils vendent — à qui vendent-ils? Pas à d'autres petits propriétaires. À des fonds institutionnels, des développeurs, des investisseurs qui ne connaissent pas leurs locataires et n'ont aucune raison de les protéger.
Le modèle québécois du plex — unique au pays, précieux, imparfait — peut encore être sauvé. Mais il faut que quelqu'un ait le courage de nommer le problème : on ne peut pas plafonner les revenus et laisser les coûts libres indéfiniment sans destruction de valeur. C'est vrai pour un épicier, un restaurateur, une PME. C'est vrai aussi pour votre triplex sur la Rive-Nord.
Faits tirés de : La Presse, 17 juin 2026 (CORPIQ / Aviseo Conseil) et CORPIQ.com.
