Depuis le 1er avril 2026, toute municipalité du Québec doit avoir adopté un règlement encadrant l'entretien des bâtiments. À Montréal, les amendes ont grimpé et les bâtiments vacants doivent désormais être enregistrés. Sur le papier, tout ça vise un objectif noble : des logements salubres. Mais sur le terrain, le petit propriétaire de plex sur la Rive-Nord sent le filet réglementaire se resserrer autour de son cou — pendant que ses revenus, eux, restent plafonnés.
Chronique d'opinion de l'Équipe ImmoMulti. Les faits sont sourcés ; les opinions sont les nôtres.
🔥 L'opinion tranchée
Voici notre thèse, assumée : le durcissement des règlements de salubrité et d'entretien part d'une intention juste, mais il frappe la mauvaise cible. Le législateur et les municipalités conçoivent ces régimes en pensant aux immeubles laissés à l'abandon par des spéculateurs et des fonds. Or, le parc de plex québécois est détenu à plus de 90 % par des individus — souvent des propriétaires-occupants qui habitent leur propre immeuble. On bâtit une massue pour quelques mauvais joueurs, et c'est le petit proprio de duplex ou de triplex Rive-Nord qui la reçoit sur la tête.
Le problème de fond : on alourdit les obligations et les amendes d'un côté, sans toucher au plafond de revenus de l'autre. Le propriétaire est sommé d'entretenir un immeuble vieillissant à un standard toujours plus élevé, avec des loyers encadrés qui ne suivent ni l'inflation ni la facture des travaux. C'est une équation qui ne tient pas — et qui pousse exactement les bons propriétaires vers la sortie. C'est le même mécanisme que nous décrivons dans notre chronique sur la politique de logement qui étrangle le petit proprio.
Pourquoi 2026 marque un vrai tournant réglementaire
Ce n'est pas une impression : le cadre s'est concrètement durci cette année. Le ministère a rappelé, dans un Muni-Express du 24 février 2026, que toute municipalité locale doit, depuis le 1er avril 2026, avoir adopté un règlement sur l'entretien des bâtiments. Cette obligation découle de la Loi modifiant la Loi sur le patrimoine culturel et d'autres dispositions législatives. Le règlement doit prévoir des normes pour prévenir la détérioration, et il permet d'exiger des travaux correctifs, d'envoyer des avis, et au besoin de faire effectuer les travaux aux frais du propriétaire.
À Montréal, le mouvement est encore plus net : depuis le 1er janvier 2026, les propriétaires de bâtiments vacants doivent les enregistrer auprès de la Ville, les normes générales d'entretien ont été renforcées et les amendes ont augmenté. Le propriétaire doit maintenir en bon état l'enveloppe extérieure (toiture, murs, fondations), la structure, la plomberie et le chauffage. Personne ne conteste qu'un immeuble doive être sécuritaire. Mais l'arsenal de sanctions, lui, ne fait pas de distinction entre le proprio négligent et celui qui peine à financer une toiture à 50 000 $.
Des amendes calibrées pour les fonds, payées par les petits
Regardons les chiffres. À Montréal, le régime de sanctions est sévère — et il l'est de façon uniforme, peu importe qui détient l'immeuble.
| Régime | Amende — personne physique | Amende — personne morale |
|---|---|---|
| Salubrité, entretien et sécurité des logements | 250 $ à 6 000 $ | 500 $ à 10 000 $ |
| Occupation et entretien des bâtiments (règl. 23-016) — bâtiment ordinaire | 1 000 $ à 40 000 $ | |
| Bâtiment patrimonial | jusqu'à 250 000 $ | |
Ces montants ont du sens face à un fonds qui laisse pourrir un immeuble de 80 logements pour forcer le départ des locataires. Mais appliqués à un propriétaire-occupant de triplex qui a pris six mois de retard sur une réparation parce que son banquier hésite à financer? La même grille devient disproportionnée. Et le pire reste l'avis de détérioration : la Ville peut l'inscrire sur l'immeuble, ce qui peut faire chuter sa valeur et compromettre l'accès au financement bancaire, comme le rappelle le guide d'urbanisme du gouvernement du Québec.
L'effet pervers
Un propriétaire qui ne peut pas financer des travaux risque une amende, puis un avis de détérioration qui fait baisser la valeur de son immeuble et lui ferme la porte du crédit — donc l'empêche encore plus de financer les travaux. Le règlement censé forcer l'entretien peut, pour un petit proprio, accélérer la spirale vers la vente forcée.
La responsabilité réelle n'est pas toujours celle qu'on punit
Il y a un angle mort dans tout ce débat : on présume que l'insalubrité, c'est forcément la faute du proprio. La réalité est plus nuancée. Le Tribunal administratif du logement reconnaît lui-même que l'insalubrité peut découler du comportement du locataire autant que d'un défaut d'entretien : accumulation excessive d'objets, manque d'aération, dégâts non déclarés, infestations entretenues par la négligence. Le propriétaire doit livrer un logement en bon état ; le locataire, lui, a l'obligation de l'utiliser raisonnablement.
Pourtant, c'est presque toujours le nom du propriétaire qui se retrouve sur l'avis d'infraction et, pire, sur les listes publiques de contrevenants. Cette asymétrie est au cœur de notre malaise : on a construit un système où le fardeau de la preuve et de la facture penche systématiquement du côté du proprio, même quand la source du problème est ailleurs. Pour le petit propriétaire de plex Rive-Nord, la leçon est claire — documenter n'est plus une bonne pratique, c'est une assurance survie. Le même réflexe défensif s'impose d'ailleurs dès qu'on doit faire des travaux occupés : voir notre analyse de la rénoviction et de l'éviction pour travaux.
Inspection pré-vente : les 10 points clés d'un plexRepérez les déficiences d'entretien avant qu'elles ne deviennent une infraction. →🎭 L'avocat du diable
Soyons honnêtes : le camp adverse a des arguments solides, et il faut les nommer sans les caricaturer.
D'abord, l'insalubrité est un vrai problème, pas une invention bureaucratique. Moisissures, infestations, chauffage défaillant en plein hiver québécois : ce sont des conditions qui mettent en danger la santé de familles entières. Quand un locataire signale un problème et qu'un propriétaire reste sourd, l'intervention municipale est parfois le seul recours qui fonctionne. Les amendes existent précisément parce que, sans elles, certains propriétaires ne bougent jamais.
Ensuite, l'argument que ces règles « viseraient les fonds » se retourne : la Ville de Montréal insiste que l'objectif est de garantir des conditions de logement acceptables pour tous, et la gradation des amendes (de 250 $ à des sommes bien plus élevées) laisse justement de la marge au tribunal pour tenir compte de la gravité et de la récidive. Un propriétaire de bonne foi qui agit dès le premier avis n'écope pas du maximum. Et l'obligation d'entretien protège aussi la valeur du parc immobilier à long terme — donc, en théorie, l'investissement du propriétaire lui-même.
Enfin, on ne peut pas ignorer que la grande majorité des propriétaires n'auront jamais affaire à une amende : ces régimes ne s'activent que sur signalement et inspection. Pour le proprio qui entretient son immeuble, ces règlements sont une formalité, pas une menace.
Le verdict
Après avoir pesé les deux camps, voici où nous atterrissons : l'objectif est légitime, mais l'outil manque de finesse. Des logements salubres, oui, sans réserve. Mais un régime de sanctions identique pour le fonds prédateur et le retraité qui loue son sous-sol, sans aucun mécanisme qui reconnaisse la bonne foi ou la capacité de payer, c'est traiter tout le monde en suspect. Et quand on serre l'entretien sans desserrer les revenus, on n'obtient pas des immeubles mieux entretenus : on obtient des propriétaires qui vendent.
Pour le proprio de plex Rive-Nord, la stratégie défensive est claire. Tenez un dossier d'entretien daté et photographié. Répondez par écrit à tout signalement. Faites une inspection préventive de l'enveloppe et de la structure avant que la Ville ne le fasse pour vous. Et si la rentabilité ne permet plus d'absorber les travaux qu'exige le nouveau cadre, regardez vos options froidement — refinancer (sans oublier que l'explosion du rôle d'évaluation et des taxes foncières gruge déjà la marge), accéder aux programmes d'aide, ou vendre au bon moment, avant qu'un avis de détérioration ne vous prive de toute marge de manœuvre. Mieux vaut vendre un immeuble propre à votre rythme que sous la contrainte d'une inscription municipale.
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