Le mot « rénoviction » est devenu une arme de communication. À force de l'agiter, on a fini par mettre dans le même sac le promoteur qui vide un immeuble pour le reluxer et le propriétaire de triplex de Terrebonne qui veut simplement refaire une cuisine de 1985. Le résultat : un propriétaire de plex sur la Rive-Nord qui touche à ses murs est aujourd'hui traité, par défaut, comme un suspect.
Chronique d'opinion de l'Équipe ImmoMulti. Les faits sont sourcés ; les opinions sont les nôtres. Ce texte ne constitue pas un conseil juridique.
🔥 L'opinion tranchée
Disons-le sans détour : le cadre actuel de l'éviction pour travaux au Québec est devenu hostile au petit propriétaire de bonne foi. En voulant écraser les vraies rénovictions abusives — un objectif légitime, on y reviendra — le législateur a posé un régime qui présume la mauvaise foi du propriétaire et qui gèle, par moratoire, même les projets parfaitement honnêtes. Pour le propriétaire d'un duplex ou d'un quadruplex sur la Rive-Nord, rénover en profondeur son immeuble vieillissant est passé du statut de « bonne décision d'investissement » à celui de « champ de mines juridique ».
Le fardeau de la preuve a changé de bord
Voici le point que trop de propriétaires de plex ignorent encore. Depuis la Loi 31, pour tout avis transmis à compter du 21 février 2024, ce n'est plus au locataire de prouver l'abus : c'est au propriétaire de prouver sa bonne foi devant le Tribunal administratif du logement (TAL), autant pour une éviction que pour une reprise. L'inversion est philosophique autant que pratique. Dans à peu près tous les autres pans du droit, celui qui allègue une faute doit la démontrer. Ici, c'est l'inverse : le propriétaire arrive devant le tribunal avec une présomption qui pèse contre lui.
Et rappelons ce que la loi permet réellement : on ne peut évincer un locataire que pour subdiviser le logement, l'agrandir substantiellement (au moins 25 % de la superficie habitable) ou en changer l'affectation. Les travaux majeurs ordinaires — toiture, plomberie, fenêtres, isolation, cuisine — ne donnent aucun droit d'éviction. Le propriétaire honnête qui voulait juste moderniser son plex découvre donc qu'il n'a, légalement, presque aucune marge.
Source : Justice Québec — « Éviction et expulsion au Québec » (guide pratique du droit du logement, 2026).
Le moratoire gèle même les projets légitimes
Là où ça devient absurde pour le propriétaire de bonne foi : même les trois motifs permis sont actuellement gelés. Depuis le 6 juin 2024, aucun locataire ne peut être évincé pour fins d'agrandissement, de subdivision ou de changement d'affectation, et ce pour une période de trois ans — soit jusqu'au 6 juin 2027 (sauf exceptions).
Traduisons en langage de propriétaire de plex. Vous possédez un vieux duplex à Saint-Jérôme et vous rêviez de le transformer en triplex en finissant le sous-sol — un ajout net de logements, exactement ce dont le Québec manque. Réponse du cadre actuel : impossible avant juin 2027 si un locataire est en place. On freine la densification douce, celle que font les petits propriétaires, au nom de la protection du parc locatif. C'est un paradoxe qui mérite d'être nommé.
Le piège du « tel quel »
Tant que le moratoire dure, un plex vieillissant qui aurait besoin d'une reconfiguration reste figé dans son état. Le propriétaire ne peut ni faire les travaux qui justifieraient une éviction, ni vendre facilement un immeuble dont la rénovation profonde est juridiquement bloquée. Beaucoup choisissent alors de vendre l'immeuble à rénover, tel quel, à un acheteur qui assume le casse-tête.
Source : Radio-Canada — « Québec veut interdire les évictions jusqu'en 2027 ».
L'indemnité : une facture qui décourage
Supposons même qu'un projet passe à travers les mailles — un agrandissement substantiel autorisé après 2027, par exemple. L'addition reste salée. Pour les avis transmis à compter du 21 février 2024, le propriétaire doit verser une indemnité d'un mois de loyer par année de location ininterrompue, avec un minimum de 3 mois et un maximum de 24 mois, en plus des frais de déménagement raisonnables.
| Ancienneté du locataire | Indemnité minimale (loyers) | Exemple à 1 200 $/mois |
|---|---|---|
| 2 ans | 3 mois (plancher) | 3 600 $ + déménagement |
| 10 ans | 10 mois | 12 000 $ + déménagement |
| 25 ans et plus | 24 mois (plafond) | 28 800 $ + déménagement |
Pour un grand fonds avec un bâtiment de 80 portes, ces sommes se diluent dans un budget de projet. Pour le propriétaire d'un triplex sur la Rive-Nord, une indemnité de 12 000 $ par logement peut à elle seule rendre un projet d'agrandissement non viable. L'effet net n'est pas de protéger le parc de petits propriétaires : c'est de pousser ces derniers vers la sortie, et de laisser le terrain… aux gros joueurs qu'on prétendait freiner.
🎭 L'avocat du diable
Soyons honnêtes : ce cadre n'est pas né de nulle part. La rénoviction abusive est une réalité documentée, pas un fantasme militant. Quand un locataire à 705 $ se voit imposer un loyer qui grimpe à 954 $, puis qu'on vise 1 774 $, on comprend pourquoi le législateur a voulu serrer la vis. Des hausses de 35 % à 50 % validées par le TAL après travaux, ça existe — et derrière, il y a des aînés et des familles qui n'ont nulle part où aller dans un marché à 1 % d'inoccupation.
« Les locataires n'ont pas accès aux factures avant l'audience; la documentation n'est présentée que devant le Tribunal. »
— Constat rapporté par Radio-Canada sur le déséquilibre d'information lors des hausses pour travaux, juin 2026Le contre-argument se tient : tant que la transparence sur les coûts de travaux reste faible et que la pénurie de logements persiste, retirer toute protection serait imprudent. Et le fardeau de preuve sur le propriétaire, aussi inconfortable soit-il, répond à un déséquilibre réel : c'est le propriétaire qui détient les factures, les plans, les contrats. Lui demander de démontrer sa bonne foi n'est pas insensé quand c'est lui qui a l'information en main. Un propriétaire rigoureux, qui documente tout, n'a en théorie rien à craindre de cette inversion.
Source : Radio-Canada — « Le coût des travaux insoutenable pour des locataires » (juin 2026).
Le verdict
Après avoir pesé les deux camps, notre position reste claire mais nuancée. Le problème n'est pas qu'on protège les locataires — c'est qu'on traite identiquement le promoteur prédateur et le propriétaire-occupant de Boisbriand. Un régime intelligent distinguerait le petit propriétaire de bonne foi (qui ajoute des logements, qui habite son immeuble) du fonds qui industrialise l'éviction. À la place, on a un moratoire couperet et une présomption de culpabilité uniforme — la même logique qui, dossier après dossier, finit par étouffer le petit propriétaire de plex.
Concrètement, pour un propriétaire de plex sur la Rive-Nord en 2026, trois constats s'imposent :
- Oubliez l'éviction pour rénover jusqu'au 6 juin 2027 si votre projet suppose agrandissement, subdivision ou changement d'affectation. Le moratoire ne se contourne pas — et même hors moratoire, la conversion d'un plex en copropriété divise reste un parcours réglementaire à part entière.
- Documentez tout, religieusement. Puisque le fardeau de preuve est sur vous, chaque facture, chaque devis, chaque échéancier de travaux est votre meilleure défense au TAL — au même titre que vos obligations d'entretien et de salubrité, que le cadre fait reposer de plus en plus lourdement sur le propriétaire.
- Faites le calcul vente vs rénovation. Entre l'indemnité, le gel réglementaire et les coûts de chantier, garder et rénover n'est plus toujours le bon choix. Vendre l'immeuble avec ses travaux différés, tel quel, à un acheteur qui assume la complexité, est redevenu une option rationnelle.
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Pour aller plus loin sur les droits et obligations en fin de location, lisez aussi notre dossier sur la reprise de logement sur la Rive-Nord en 2026 — un mécanisme distinct de l'éviction pour travaux, mais soumis au même renversement du fardeau de preuve.
