ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — voit régulièrement des plex dont un logement a été ajouté sans permis : un sous-sol transformé en unité locative, un quadruplex là où le zonage n'autorise qu'un triplex, un logement aménagé dans le grenier. Sur papier, l'immeuble génère plus de revenus. Mais au moment de la vente, cette unité illégale ou non conforme peut faire échouer le financement de l'acheteur, alerter l'assureur et exposer à un ordre de la municipalité. Ce guide, destiné au propriétaire-vendeur, explique les risques réels, la différence cruciale entre « dérogatoire » et « illégal », et vos trois options : régulariser, invoquer les droits acquis ou vendre en divulguant.
Non conforme, dérogatoire ou illégal : quelle est la différence?
« Dérogatoire » n'est pas synonyme d'« illégal » (MAMH). Un usage dérogatoire existait légalement avant un nouveau règlement et peut être maintenu grâce aux droits acquis. Une unité illégale a été créée sans permis ou en violation du zonage : elle n'est pas protégée et la ville peut en exiger la suppression.
La confusion entre ces termes coûte cher aux vendeurs de plex. Selon le ministère des Affaires municipales et de l'Habitation, un immeuble ou un usage dérogatoire ne respecte pas le règlement d'urbanisme actuel, mais était conforme au moment de sa réalisation. C'est ce décalage temporel qui peut ouvrir la porte aux droits acquis.
Une unité illégale, en revanche, n'a jamais été conforme : un logement ajouté au sous-sol sans permis de construction, un multilogement comptant plus d'unités que le zonage ne l'autorise, ou une transformation réalisée sans déclaration. Le point de droit est net : aucun droit acquis ne découle d'une construction ou d'un usage réalisé illégalement, même si la municipalité a longtemps toléré la situation.
Sources : Ministère des Affaires municipales et de l'Habitation — « Règlements d'urbanisme et droits acquis » et Québec.ca — « Règlements d'urbanisme et droits acquis ».
Les droits acquis protègent-ils vraiment mon logement supplémentaire?
C'est la première question que se pose tout propriétaire d'un plex comportant un logement de plus que prévu. La réponse dépend entièrement de l'origine de l'unité.
Selon le MAMH, un immeuble protégé par droits acquis conserve ces droits même s'il est loué ou vendu à un autre propriétaire. Bonne nouvelle pour un vendeur… à une condition : que les droits existent réellement. La protection ne s'applique qu'aux droits légalement existants. Un logement ajouté sans permis ne crée aucun droit à transmettre.
Deuxième piège : le fardeau de la preuve incombe toujours à celui qui prétend bénéficier d'un droit acquis. Ce n'est pas à la ville de démontrer que votre quadruplex est illégal — c'est à vous de prouver qu'il était conforme et occupé comme tel avant le changement de règlement. Sans permis d'origine, rôle d'évaluation ancien, baux historiques ou photos, cette preuve est fragile.
« Aucun droit acquis ne peut naître de la construction, de l'utilisation d'un terrain ou d'un bâtiment, ou du lotissement effectué de façon illégale. »
— Ministère des Affaires municipales et de l'Habitation, Guide de la prise de décision en urbanismeQuels sont les risques concrets quand je vends un plex non conforme?
Trois risques dominent : le refus ou la conditionnalité du financement et de l'assurance de l'acheteur, un ordre municipal de mise en conformité ou de fermeture, et une réduction du prix — voire un recours en vice caché si la non-conformité n'est pas divulguée.
1. Financement et assurance. Le prêteur d'un acheteur exige une assurance sur l'immeuble à revenus et évalue le nombre de logements. Si le nombre d'unités réel dépasse le zonage, ou si le certificat de localisation mentionne une dérogation, l'assureur peut refuser de couvrir ou le prêteur retirer son financement. Une promesse d'achat conditionnelle au financement tombe alors — et la vente avec elle.
2. Ordre de la municipalité. La ville peut exiger la mise en conformité, imposer des amendes et, dans certains cas, ordonner la fermeture de l'unité. Si un logement est par ailleurs déclaré impropre à l'habitation par le Tribunal administratif du logement, le locateur ne peut plus le relouer et un avis d'évacuation peut suivre — une perte de revenus directe.
3. Prix et responsabilité. Un acheteur informé intègre le coût de régularisation et le risque réglementaire dans son offre : le prix baisse. Et un vice de non-conformité caché peut fonder un recours contre vous.
Attention — le silence peut se retourner contre vous
Une non-conformité connue et non divulguée peut être invoquée comme vice caché par l'acheteur pendant trois ans à compter de sa découverte. La transparence dès la promesse d'achat est votre meilleure protection juridique.
Sources : Tribunal administratif du logement — « Insalubrité » et Éducaloi — « Le vice caché dans un immeuble ».
Option 1 — Régulariser l'unité avant de vendre
Régulariser, c'est rendre l'unité légale aux yeux de la municipalité. Cette voie maximise la valeur de votre plex, mais demande du temps et un budget.
Concrètement, la régularisation passe par une demande de permis rétroactif, puis par des travaux de mise aux normes (issues de secours, hauteur sous plafond, insonorisation, systèmes d'avertisseurs, ventilation). Si le zonage interdit carrément le nombre de logements, il faut viser une modification réglementaire ou une dérogation mineure — dont l'issue dépend du conseil municipal et n'est jamais garantie.
Point souvent négligé : toute rénovation d'un logement locatif requiert généralement un entrepreneur titulaire d'une licence de la Régie du bâtiment du Québec, en plus du permis municipal. Le fait qu'un chantier n'exige pas de licence RBQ ne le dispense pas du permis de la ville. Et une déclaration de travaux doit être transmise à la RBQ, au plus tard le 20e jour du mois suivant le début des travaux, lorsqu'elle s'applique.
Quand la régularisation vaut le coup
- Le zonage autorise déjà le nombre de logements réels;
- Les travaux de mise aux normes sont modestes et chiffrables;
- Vous avez le temps devant vous avant la mise en vente;
- La différence de valeur justifie l'investissement.
Source : Régie du bâtiment du Québec — « La déclaration de travaux ».
Option 2 — Documenter et invoquer les droits acquis
Si l'unité existait légalement avant un changement de règlement, elle peut être protégée par droits acquis. Votre travail de vendeur consiste alors à constituer la preuve, puisque le fardeau vous revient.
Rassemblez le permis de construction ou de transformation d'origine, les rôles d'évaluation successifs indiquant le nombre de logements, les baux anciens, les comptes de taxes, les photos datées et, si possible, un certificat de conformité municipal. Un professionnel du droit municipal peut ensuite confirmer si les droits acquis tiennent réellement.
Cette option évite les travaux, mais laisse une part d'incertitude : un droit acquis mal documenté peut être contesté par la ville lors d'un changement d'usage, d'une rénovation majeure ou d'un sinistre. À divulguer clairement à l'acheteur, avec les pièces à l'appui.
| Situation | Statut probable | Ce que ça change à la vente |
|---|---|---|
| Logement conforme au moment de sa création, avant nouveau règlement | Dérogatoire protégé (droits acquis, si prouvés) | Vendable; documenter la preuve pour rassurer prêteur et assureur |
| Sous-sol aménagé sans permis | Illégal — pas de droit acquis | Régulariser ou vendre « tel quel » en divulguant |
| Nombre de logements supérieur au zonage | Non conforme; droit acquis à prouver ou inexistant | Risque de refus de financement; prix ajusté |
| Permis délivré illégalement par la ville | Aucun droit acquis (MAMH) | Traiter comme une unité illégale |
Source : Ministère des Affaires municipales et de l'Habitation — droits acquis en urbanisme.
Option 3 — Vendre en divulguant, tel quel
Vous pouvez vendre un plex avec une unité non conforme sans la régulariser, à condition de tout divulguer. Selon Éducaloi, ce que le vendeur déclare honnêtement ne peut plus être invoqué comme vice caché. La divulgation vous protège et permet à l'acheteur d'ajuster son offre et son financement en connaissance de cause.
Tout vendeur d'un immeuble résidentiel a l'obligation de remplir une déclaration du vendeur et d'y divulguer ce qu'il connaît de l'état de l'immeuble, y compris une unité ajoutée sans permis. C'est à la fois une obligation et un bouclier : ce qui est déclaré ne peut plus fonder un recours en vice caché.
Vendre « tel quel » sur le marché traditionnel reste possible, mais l'acheteur particulier se heurtera souvent au refus de son prêteur ou de son assureur. C'est pourquoi de nombreux propriétaires de multilogements sur la Rive-Nord choisissent un acheteur direct comme ImmoMulti : nous achetons l'immeuble dans son état réel, unité non conforme comprise, sans dépendre du financement d'un tiers ni imposer de délai de régularisation.
Sources : Éducaloi — « Étapes à suivre en cas de vice caché » et OACIQ / Protégez-Vous — « Obligations de divulgation du vendeur ». Consultez un notaire ou un avocat pour votre situation précise.