ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — décortique pour vous la mise à jour du marché locatif de mi-année 2026 publiée par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Le constat central est contre-intuitif : alors que l'offre locative globale augmente, ce sont les nouveaux immeubles coûteux qui peinent à se louer, tandis que les plex anciens et abordables — typiques de la Rive-Nord de Montréal — continuent d'afficher des taux d'occupation solides. Si vous possédez un duplex, triplex ou multilogement à Terrebonne, Blainville, Laval, Mascouche, Saint-Jérôme ou Repentigny, ce rapport a des implications directes sur la valeur de votre immeuble à revenus.
Que révèle la SCHL sur le marché locatif canadien en mi-2026?
La SCHL confirme dans sa mise à jour de mi-2026 que les logements locatifs neufs (post-2020), souvent à loyers élevés, affichent les taux d'inoccupation les plus élevés. À l'opposé, les bâtiments anciens stabilisés et les unités de taille familiale (2 chambres et plus) maintiennent des conditions de marché serrées, favorables aux propriétaires-bailleurs.
Chaque année, la SCHL publie une mise à jour sur le marché locatif de mi-année qui dresse un bilan de l'état du logement locatif à travers le Canada. L'édition 2026 révèle une réalité en deux temps que tous les propriétaires de plex et de multilogements sur la Rive-Nord devraient comprendre.
D'un côté, la construction résidentielle locative a été très active ces dernières années — notamment à Montréal, où les mises en chantier d'appartements locatifs ont battu des records. Le résultat : un afflux de nouvelles unités sur le marché, souvent à des prix mensuels élevés pour rentabiliser les coûts de construction récents.
De l'autre côté, la demande pour ces nouvelles unités ne suit pas toujours. La SCHL identifie clairement que les taux d'inoccupation les plus élevés se concentrent dans les immeubles construits après 2020, en particulier près des établissements d'enseignement postsecondaire où la demande d'étudiants a fléchi. Cette divergence entre l'offre neuve et la demande réelle crée une pression sur les loyers demandés pour les nouveaux logements — sans pour autant contaminer le marché des anciens plex.
Source : SCHL — Mise à jour sur le marché locatif de mi-année 2026
Deux marchés locatifs côte à côte : nouvelles tours vs vieux plex abordables
Pour bien comprendre ce que signifient les données SCHL pour votre plex sur la Rive-Nord, il faut distinguer deux catégories d'actifs locatifs qui évoluent désormais dans des dynamiques très différentes.
| Caractéristique | Nouveau complexe locatif (post-2020) | Plex ancien abordable (Rive-Nord) |
|---|---|---|
| Taux d'inoccupation mi-2026 | Élevé — identifié par la SCHL comme le segment le plus affecté | Faible — conditions de marché serrées (SCHL) |
| Loyer mensuel moyen | Élevé (reflète coûts de construction récents) | Modéré — souvent encadré par la méthode TAL |
| Taille des logements | Souvent petites unités (studio, 1 ch.) | Familles : 3½, 4½, 5½ et plus |
| Stabilité des locataires | Rotation élevée, vacance fréquente | Locataires longue durée, moins de roulement |
| Impact sur RNE du propriétaire | Risque de vacance qui pèse sur le revenu | RNE plus stable et prévisible |
Ce tableau illustre un avantage structurel que possèdent les propriétaires de multilogements anciens sur la Rive-Nord : leurs immeubles correspondent exactement au profil que la SCHL identifie comme le plus résistant à la montée de la vacance. Des familles à la recherche d'un 4½ à prix raisonnable à Terrebonne ou à Blainville n'ont pas pour alternative le nouveau luxueux immeuble à appartements du centre-ville de Montréal — ce sont deux marchés qui ne se concurrencent pratiquement pas.
Pourquoi votre plex Rive-Nord tire son épingle du jeu en 2026
La Rive-Nord de Montréal — Terrebonne, Mascouche, Blainville, Boisbriand, Saint-Jérôme, Saint-Eustache, Deux-Montagnes, Repentigny, Laval — présente plusieurs facteurs qui la protègent de la vague de vacance que connaissent certains marchés urbains densifiés.
Premier facteur : peu de nouvelle construction locative à grande échelle. Contrairement au Plateau-Mont-Royal, au centre-ville de Montréal ou à certains secteurs de Laval-des-Rapides, la Rive-Nord n'a pas vu émerger de nombreuses tours locatives neuves ces dernières années. L'essentiel du nouveau stock résidentiel y a pris la forme de maisons unifamiliales, de condominiums et de petits projets privés — pas de complexes de 100 à 300 logements qui pourraient saturer l'offre locative existante.
Deuxième facteur : la démographie familiale. La Rive-Nord est une région à forte densité de familles avec enfants. Ces ménages ont besoin d'espace — des 3½, des 4½, des 5½ — et ils apprécient les prix plus abordables des anciens plex. Ce profil de locataire correspond exactement aux unités de taille familiale que la SCHL identifie comme les moins touchées par la hausse de la vacance.
Troisième facteur : les loyers encadrés jouent ici en votre faveur. Vos locataires de longue date paient des loyers ancrés dans la méthode TAL — ce qui peut sembler un désavantage pour le propriétaire, mais qui crée en réalité une grande stabilité d'occupation. Ces locataires ne quittent pas facilement un logement abordable qu'ils ont à un prix du marché de 2018 ou 2020. Cette faible rotation est un atout de taille pour maintenir votre taux d'occupation à 100 %.
Ce que ça signifie pour votre plex Rive-Nord
- Taux d'inoccupation bas = revenu net d'exploitation stable
- Locataires longue durée = moins de frais de mise en location
- Unités familiales = profil le plus résistant selon la SCHL mi-2026
- Peu de nouvelle concurrence locative dans les secteurs de banlieue
Source : SCHL — Mise à jour sur le marché locatif de mi-année 2026
Plex Rive-Nord : les chiffres APCIQ du deuxième trimestre 2026
Les données de mi-2026 ne proviennent pas seulement de la SCHL. L'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) a publié ses statistiques du deuxième trimestre 2026, qui confirment la vigueur persistante du marché des plex dans la région métropolitaine de Montréal, dont fait partie la Rive-Nord.
« Le segment des plex a continué d'afficher une forte vigueur au deuxième trimestre de 2026, avec des conditions de marché qui demeurent nettement favorables aux vendeurs. »
— APCIQ, Communiqué de presse — Statistiques du marché résidentiel, Q2 2026 (juillet 2026)Les faits saillants du rapport APCIQ Q2 2026 pour les propriétaires de plex et multilogements sur la Rive-Nord :
- 28 jours : délai moyen pour vendre un plex dans la région de Montréal — un chiffre qui confirme une demande acheteuse toujours active.
- +11 % : hausse de l'offre de plex au Québec au Q2 2026 par rapport au Q2 2025 — plus de propriétaires mettent leur immeuble en vente, mais les délais restent courts.
- -5 % : légère baisse des transactions de plex dans la RMR de Montréal — un marché qui se normalise plutôt qu'il ne s'effondre.
Ces données montrent un marché qui se rééquilibre progressivement — l'offre augmente, mais la demande reste suffisamment soutenue pour que les plex se vendent rapidement. Pour un propriétaire de multilogement sur la Rive-Nord qui envisage une vente, cette fenêtre de 28 jours représente un contexte favorable qui mérite d'être saisi avant que le rééquilibrage ne se poursuive davantage.
Comment le marché locatif de mi-2026 influence la valeur de votre plex
Le lien entre marché locatif et valeur de revente est direct et mécanique. La valeur d'un immeuble à revenus — qu'on l'exprime en TGA (taux global d'actualisation) ou en MRB (multiplicateur de revenus bruts) — repose entièrement sur son revenu net d'exploitation (RNE). Or, le RNE dépend de deux variables : les revenus de loyer et le taux d'occupation.
Voici comment la situation locative de 2026 se traduit concrètement en valeur pour votre plex sur la Rive-Nord :
| Scénario | Taux d'occupation | RNE annuel (exemple triplex 3 × 1 200 $/mois) | Valeur estimée (TGA 5,5 %) |
|---|---|---|---|
| Plex pleinement loué (profil Rive-Nord) | 100 % | ~28 800 $ brut → ~18 000 $ RNE | ~327 000 $ |
| Un logement vacant 2 mois/an | 94 % | ~27 000 $ brut → ~16 500 $ RNE | ~300 000 $ |
| Un logement vacant 4 mois/an | 89 % | ~25 600 $ brut → ~15 200 $ RNE | ~277 000 $ |
Ce tableau simplifié illustre un principe clé : deux mois de vacance sur un seul logement peuvent amputer la valeur de revente de votre triplex de 25 000 $ à 30 000 $. Dans l'environnement locatif de mi-2026 décrit par la SCHL, les anciens plex abordables de la Rive-Nord sont précisément le type d'actif le moins exposé à ce risque de vacance.
Pour estimer la valeur actuelle de votre plex sur la Rive-Nord selon le TGA et le MRB du marché, utilisez notre outil gratuit :
Est-ce le bon moment pour vendre votre multilogement sur la Rive-Nord?
Le portrait de mi-2026 dressé par la SCHL et l'APCIQ pointe vers une même conclusion : les propriétaires de plex anciens et bien loués sur la Rive-Nord se trouvent dans une position de force — pour l'instant. Mais plusieurs signaux méritent attention.
- L'offre augmente : +11 % de plex mis en vente au Québec au Q2 2026. Plus de propriétaires vendent, ce qui dilue progressivement l'avantage des vendeurs.
- Les taux fixes remontent : passés de 3,84 % en juin 2025 à 4,04 % en juin 2026, les taux hypothécaires fixes réduisent le pouvoir d'achat des investisseurs — et donc le prix qu'ils peuvent offrir pour votre plex.
- Le rééquilibrage graduel se poursuit : l'APCIQ qualifie le marché de « rééquilibrage graduel », ce qui signifie que la fenêtre de conditions nettement favorables aux vendeurs se resserre peu à peu.
Signal d'alerte pour les propriétaires qui attendent
Chaque trimestre où l'offre de plex augmente et où les taux fixes montent est un trimestre de moins dans votre fenêtre favorable. Si votre projet de vente est dans les 12 à 24 prochains mois, les données de mi-2026 plaident pour ne pas attendre davantage.
Si vous possédez un duplex, triplex, quadruplex ou multilogement sur la Rive-Nord et que vous souhaitez connaître sa valeur de revente dans le contexte actuel, ImmoMulti vous soumet une offre directe en 48 heures, sans courtier et sans commission. Nous achetons des immeubles à revenus rapidement sur la Rive-Nord — même avec des locataires en place, même si votre immeuble nécessite des travaux. Pour les propriétaires confrontés à des situations plus complexes, consultez aussi notre guide sur la vente d'immeuble avec locataires problématiques.
Sources : SCHL — Mise à jour marché locatif mi-2026 · APCIQ — Statistiques Q2 2026
