Moratoire sur les rénovictions (Loi 65) : ce que vous pouvez et ne pouvez plus faire dans votre plex sur la Rive-Nord

ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — accompagne chaque semaine des propriétaires de plex qui ont un projet de rénovation ambitieux… bloqué par la loi. Depuis juin 2024, la Loi 65 impose un moratoire sur certains types d'éviction dans tous les immeubles locatifs du Québec, y compris les duplex, triplex et multilogements de la Rive-Nord (Terrebonne, Laval, Repentigny, Saint-Jérôme, Mascouche, Mirabel). Si vous envisagiez de subdiviser un grand logement, d'en fusionner deux, ou de transformer votre immeuble à revenus en usage commercial, vous êtes légalement bloqué jusqu'en 2027 — et possiblement au-delà. Ce guide explique ce que vous pouvez et ne pouvez plus faire, et quand vendre devient la décision la plus sensée pour un propriétaire de plex sur la Rive-Nord.

Qu'est-ce que le moratoire sur les rénovictions et d'où vient-il?

Le terme rénoviction désigne la pratique consistant à évincer un locataire sous le prétexte d'effectuer des rénovations dans son logement. Au Québec, cette pratique était déjà illégale avant 2024 : un propriétaire de plex ne peut pas mettre fin au bail d'un locataire simplement pour peindre des murs ou rénover une cuisine. Mais jusqu'en 2024, certaines formes d'éviction pour travaux structurels demeuraient possibles : subdiviser un logement en plusieurs unités, procéder à un agrandissement substantiel, ou changer l'affectation de l'immeuble.

La Loi 65, sanctionnée le 6 juin 2024 par l'Assemblée nationale du Québec, a suspendu ces possibilités pour une période de trois ans. Elle s'applique à tous les logements locatifs du Québec, sans exception géographique — que votre plex soit à Laval, Terrebonne, Repentigny, Saint-Jérôme ou Blainville sur la Rive-Nord, vous êtes visé au même titre qu'un propriétaire montréalais.

La loi prévoit une clause de sortie automatique : si le taux d'inoccupation moyen des logements locatifs atteint 3 % dans l'ensemble des centres urbains québécois comptant 10 000 habitants et plus — selon les données publiées par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — le moratoire prend fin avant l'échéance des trois ans. Les données actuelles de la SCHL restent bien en deçà de ce seuil pour la grande majorité des marchés locatifs du Québec, y compris la Rive-Nord.

Source : Radio-Canada — « Québec veut interdire les évictions jusqu'en 2027 » ; Tribunal administratif du logement — Avis d'éviction pour subdivision, agrandissement ou changement d'affectation

Ce que la Loi 65 interdit concrètement dans votre plex Rive-Nord

Le moratoire suspend trois types précis d'éviction. Concrètement, pendant la durée du moratoire, vous ne pouvez pas évincer votre locataire pour :

• Subdivision d'un logement : diviser un grand appartement en deux ou plusieurs unités distinctes pour augmenter le nombre de logements dans votre immeuble à revenus. Par exemple, transformer un 5½ en deux 2½.
• Agrandissement substantiel d'un logement : fusionner deux logements occupés pour agrandir l'un d'eux — typiquement pour créer un logement plus grand à louer ou à habiter.
• Changement d'affectation : transformer un logement locatif en usage commercial, institutionnel ou autre usage non résidentiel (ex. : bureau, galerie, entrepôt). Cette opération requiert aussi des permis municipaux indépendamment du TAL.

Il est crucial de bien distinguer les évictions interdites par le moratoire et la reprise de logement pour usage personnel ou familial, qui elle n'est pas visée par la Loi 65. Un propriétaire de plex sur la Rive-Nord peut toujours reprendre un logement pour s'y loger lui-même ou pour y loger un proche parent — sous réserve des règles habituelles du TAL (préavis de 6 mois, indemnité de 3 mois de loyer et frais de déménagement raisonnables). Ce type de reprise a d'ailleurs triplé au Québec ces 12 dernières années, comme le souligne notre article sur les reprises de logement qui ont triplé sur la Rive-Nord.

Travaux majeurs : ce que vous pouvez encore faire avec votre plex occupé

La Loi 65 bloque les évictions permanentes pour travaux structurels, mais elle ne touche pas aux travaux majeurs — soit des travaux qui nécessitent une relocalisation temporaire du locataire sans pour autant mettre fin au bail. Ce régime distinct est défini par le Tribunal administratif du logement et continue de s'appliquer normalement pendant le moratoire.

Concrètement, si vous devez effectuer des travaux qui rendent votre logement inhabitable temporairement (remplacement de fondations, réfection complète de la plomberie ou des systèmes électriques, etc.), vous pouvez demander au locataire de quitter pour la durée des travaux. Le locataire conserve cependant son bail et son droit de retour dans son logement une fois les travaux terminés, au même loyer. C'est vous, propriétaire du multilogement, qui devez assumer les frais de relocalisation temporaire raisonnables.

• Le locataire reçoit un préavis approprié et peut contester la durée ou la nécessité des travaux devant le TAL.
• Si le locataire choisit de résilier son bail plutôt que de se relocaliser, vous devrez lui verser une indemnité.
• Vous devez informer le locataire de son droit de retour par écrit, dans les formes prévues par la loi.

Source : Tribunal administratif du logement — Les travaux majeurs ; Éducaloi — L'éviction du logement

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Éviction pour travaux vs travaux majeurs : la différence essentielle

Quand le moratoire sur les rénovictions pousse à vendre votre multilogement

Pour de nombreux propriétaires de plex sur la Rive-Nord, le moratoire de la Loi 65 a modifié en profondeur leur plan de valorisation. Si votre stratégie consistait à subdiviser un grand logement pour créer une unité supplémentaire, à transformer votre immeuble à revenus en copropriété ou à changer son affectation, vous êtes bloqué — potentiellement jusqu'en juin 2027, voire au-delà si le gouvernement choisit de prolonger le moratoire.

Plusieurs situations concrètes signalent que la vente est souvent plus avantageuse qu'attendre :

• Projet de subdivision : Vous souhaitiez convertir un triplex en quadruplex en subdivisant un grand logement. Bloqué jusqu'en 2027. Si vous vendez maintenant, vous réalisez la valeur actuelle du triplex sans attendre — un acheteur ayant un horizon plus long peut intégrer la prime de conversion dans sa propre offre.
• Projet de changement d'usage : Vous envisagiez de convertir le rez-de-chaussée en local commercial. Impossible d'évincer votre locataire pour l'instant. La valeur commerciale potentielle est invisible à l'acheteur ordinaire, mais un acheteur spécialisé saura l'évaluer au juste prix.
• Faible rentabilité actuelle : Si votre multilogement Rive-Nord est peu rentable dans sa configuration actuelle et que le projet de rénovation structurelle était la seule voie vers un meilleur rendement, le moratoire annule votre plan B. Dans ce contexte, vendre peut libérer du capital à réinvestir dans un actif plus performant.
• Incertitude de prolongation : Le gouvernement peut décider de prolonger le moratoire au-delà de 2027 si le marché locatif québécois ne se détend pas. Attendre 3 ans pour peut-être attendre encore n'est pas une stratégie.

Vendre votre plex tel quel sur la Rive-Nord : une voie souvent plus simple

Contrairement à ce que beaucoup de propriétaires croient, vendre un plex avec des locataires en place n'est pas un obstacle à une vente rapide et équitable. ImmoMulti achète des multilogements sur la Rive-Nord précisément dans cet état : locataires en place, sans rénovation préalable, sans commission de courtier, avec une proposition sous 48 heures.

Pour un propriétaire dont le projet de rénovation structurelle est bloqué par le moratoire, vendre présente plusieurs avantages clairs :

• Vous n'avez rien à évincer : les locataires restent dans leur logement — c'est l'acheteur qui gère la relation locative à compter de la prise de possession.
• Vous évitez les recours au TAL : pas de procédure d'éviction, pas de risque de contestation, pas de frais juridiques imprévus.
• Vous libérez du capital maintenant : plutôt qu'attendre 2027 dans l'incertitude, vous encaissez la valeur actuelle de votre immeuble à revenus et pouvez la réinvestir.
• Vous vendez au juste prix : un acheteur averti comme ImmoMulti évalue correctement un multilogement sur la Rive-Nord selon ses revenus réels, pas selon une valeur hypothétique post-rénovation.

Pour les propriétaires dont les locataires sont devenus difficiles à gérer — peu importe la raison — notre guide complet sur vendre un immeuble à revenus avec des locataires problématiques couvre toutes vos options. Et si vous êtes dans une situation urgente (succession, séparation, mutation professionnelle), notre page vendre un immeuble à revenus rapidement détaille comment une vente peut se conclure en 30 à 60 jours sur la Rive-Nord.

Pourquoi le Québec a adopté la Loi 65 : la pénurie de logements en toile de fond

Pour un propriétaire de plex sur la Rive-Nord, comprendre pourquoi le moratoire existe éclaire aussi sa durée probable et le risque qu'il soit prolongé. La Loi 65 n'est pas née d'un débat théorique : elle répond directement à la crise du logement qui frappe le Québec depuis 2022. Le gouvernement a voulu freiner l'attrition du parc locatif abordable — c'est-à-dire la perte nette de logements à bas loyer causée par les subdivisions, les fusions et les conversions qui font disparaître des unités existantes ou en font grimper le loyer.

Le chiffre central est le taux d'inoccupation. Selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), la région métropolitaine de Montréal — qui englobe une bonne partie de la Rive-Nord (Laval, Terrebonne, Mascouche, Repentigny) — affichait un taux d'inoccupation de 2,1 % à l'automne 2024, en hausse par rapport à l'année précédente, mais toujours sous le seuil d'équilibre de 3 %. C'est précisément ce seuil de 3 % qui sert de gâchette légale à la levée anticipée du moratoire. Autrement dit, tant que le marché locatif québécois reste tendu, le moratoire tient.

Source : Observatoire du Grand Montréal — « Le taux d'inoccupation remonte à 2,1 % en 2024, mais demeure sous le seuil d'équilibre » ; SCHL — Rapport sur le marché locatif, automne 2024

Pour un propriétaire, la leçon stratégique est claire : le moratoire n'est pas un simple délai administratif de trois ans qui expirera mécaniquement en juin 2027. Sa durée est indexée sur la santé du marché locatif. Si la pénurie persiste — ce qui est l'hypothèse la plus probable pour la Rive-Nord, où la demande de logements dépasse largement la construction neuve — le gouvernement pourrait choisir de prolonger le blocage. Bâtir un plan de valorisation qui repose sur la subdivision ou le changement d'usage, c'est donc parier sur une échéance dont vous ne contrôlez ni la date ni la certitude.

Votre projet tombe-t-il sous le moratoire ? La démarche de vérification, étape par étape

Beaucoup de propriétaires de multilogement supposent que leur projet est bloqué — ou au contraire qu'il ne l'est pas — sans avoir fait l'exercice de qualification. Or la frontière entre une éviction interdite et un projet parfaitement légal se joue sur des détails. Voici la démarche que nous recommandons de suivre, dans l'ordre, avant d'engager le moindre dollar en plans d'architecte ou en démarches au Tribunal administratif du logement.

Étape 1 — Qualifiez la nature exacte de vos travaux

La première question n'est pas « est-ce que je peux évincer ? » mais « ai-je réellement besoin d'évincer pour réaliser mon projet ? ». Distinguez trois catégories :

• Travaux d'entretien et de réfection ordinaires (cuisine, salle de bain, planchers, fenêtres) : ils n'ont jamais permis d'évincer, moratoire ou pas. Vous les faites au départ d'un locataire ou par étapes, sans mettre fin au bail.
• Travaux majeurs avec relocalisation temporaire (fondations, colonnes de plomberie, refonte électrique complète) : permis pendant le moratoire, avec droit de retour du locataire au même loyer.
• Subdivision, agrandissement substantiel ou changement d'affectation : ce sont les trois seuls cas visés par le moratoire. Si votre projet n'entre dans aucune de ces cases, la Loi 65 ne vous concerne tout simplement pas.

Étape 2 — Confrontez votre projet aux trois motifs bloqués

Pour chacun des trois motifs, posez-vous la question concrète. Divisez-vous une unité en deux ou plus ? C'est une subdivision. Fusionnez-vous deux logements occupés pour n'en faire qu'un plus grand ? C'est un agrandissement substantiel. Transformez-vous un logement résidentiel en bureau, en commerce, en local d'hébergement touristique ou en tout autre usage non résidentiel ? C'est un changement d'affectation. Une réponse « oui » à l'une de ces trois questions signifie que l'éviction correspondante est suspendue jusqu'en 2027.

Étape 3 — Vérifiez la date de tout avis déjà transmis

Si vous aviez déjà envoyé un avis d'éviction à votre locataire, sa date est déterminante. Un avis transmis avant le 22 mai 2024 échappe au moratoire ; un avis postérieur, pour l'un des trois motifs visés, est neutralisé. Conservez la preuve d'envoi (courrier recommandé, huissier) : c'est elle qui fera foi devant le TAL.

Étape 4 — N'oubliez pas la couche municipale

Même si le moratoire ne s'appliquait pas, un changement d'affectation ou une subdivision exige presque toujours des permis municipaux et le respect du zonage local. Sur la Rive-Nord, les règlements varient d'une municipalité à l'autre : ce qui est autorisé à Mascouche peut être interdit à Blainville. Le moratoire du TAL et le règlement d'urbanisme sont deux filtres indépendants — votre projet doit passer les deux.

Cas particuliers et exceptions : ce que le moratoire ne bloque pas

Le moratoire de la Loi 65 est souvent présenté comme un mur infranchissable. En réalité, il vise trois motifs précis et laisse intactes plusieurs voies parfaitement légales. Connaître ces exceptions évite d'abandonner un projet viable — ou, à l'inverse, de s'engager dans une démarche vouée à l'échec.

Le cas de la conversion en copropriété (condo)

Beaucoup de propriétaires de plex sur la Rive-Nord confondent le moratoire de la Loi 65 avec l'interdiction de convertir un immeuble locatif en copropriété divise. Ce sont deux régimes distincts. La conversion en condo est encadrée depuis longtemps par un moratoire municipal ou provincial spécifique et par l'obligation d'obtenir l'autorisation du TAL, indépendamment de la Loi 65. Autrement dit, même après juin 2027, transformer votre triplex en trois condos ne sera pas automatique : c'est un projet à valider séparément.

Le logement déjà vacant

Le moratoire protège le locataire en place. S'il n'y a pas de locataire — le logement est vacant ou le bail s'est terminé sans reconduction —, il n'y a personne à évincer, donc rien à bloquer. Vous pouvez subdiviser, fusionner ou changer l'affectation d'un logement vide, sous réserve des permis municipaux. C'est pourquoi certains propriétaires attendent un départ naturel avant d'entamer des travaux structurels : une stratégie légale, mais dont l'horizon est incertain et peut s'étirer sur des années.

Éviction illégale ou de mauvaise foi : les sanctions qui vous guettent

La tentation existe : puisque le moratoire bloque l'éviction « officielle », certains propriétaires envisagent des raccourcis — une reprise de logement invoquée mais jamais réalisée, une pression pour racheter le bail, un avis d'éviction sur un faux motif. C'est le calcul le plus dangereux qui soit, et il faut en mesurer les conséquences avant même d'y penser.

Le Code civil du Québec (article 1968) permet au locataire victime d'une reprise ou d'une éviction obtenue de mauvaise foi de récupérer les dommages-intérêts qui en découlent — et de réclamer en plus des dommages-intérêts punitifs. Ces derniers ne réparent pas un préjudice : ils punissent le comportement et visent à en dissuader la répétition. Depuis les modifications entrées en vigueur le 21 février 2024, le fardeau de la preuve a été renversé : c'est désormais au propriétaire de démontrer qu'il a agi de bonne foi, et non au locataire de prouver la mauvaise foi. Un renversement lourd de conséquences pour tout dossier contesté.

Les montants ne sont pas symboliques. La moyenne des dommages punitifs accordés en cas de reprise de mauvaise foi atteignait 4 618 $ en 2021, en hausse marquée par rapport aux années précédentes — et les tribunaux ont établi de nouveaux sommets, avec un montant record de 55 000 $ de dommages punitifs dans une affaire médiatisée. À ces sommes s'ajoutent les dommages compensatoires (frais de déménagement, différence de loyer, troubles et inconvénients) et vos propres frais juridiques. Une éviction contestable peut donc coûter bien plus cher que la valeur que vous espériez créer.

Source : Légis Québec — Code civil du Québec, art. 1968 ; Blogue du CRL — « Dommages punitifs records dans l'affaire Trépanier c. Bleier »

La reprise de logement : la seule voie d'expulsion encore vraiment ouverte

Si le moratoire vous ferme trois portes, il en laisse une entrouverte : la reprise de logement pour usage personnel ou familial. Ce n'est pas un contournement — c'est un droit distinct, prévu au Code civil, que la Loi 65 n'a pas touché. Mais c'est un droit strictement encadré, et de plus en plus surveillé.

La reprise vous permet de récupérer un logement de votre plex pour vous y loger vous-même, ou pour y loger un ascendant, un descendant ou un autre proche parent au premier degré. Elle ne peut jamais servir à « faire de la place » pour un projet de rénovation, une location plus chère ou une revente : ce serait un détournement, précisément ce que sanctionne l'article 1968. Voici les étapes et délais à respecter.

La reprise a d'ailleurs pris une ampleur telle qu'elle est devenue un sujet de vigilance pour les tribunaux : le nombre de reprises a fortement augmenté au Québec au cours des dernières années, ce qui nourrit la méfiance envers les dossiers douteux. Pour un propriétaire de multilogement sur la Rive-Nord, la reprise reste donc un outil légitime, mais réservé à un besoin d'habitation réel — pas une stratégie de valorisation. Si votre objectif est de libérer des logements pour transformer ou revendre l'immeuble, la reprise n'est ni faite pour ça, ni sans risque.

L'impact du moratoire sur la valeur de votre plex Rive-Nord

Au-delà du droit, le moratoire a un effet très concret sur ce que vaut votre immeuble à revenus aujourd'hui. Un plex se valorise principalement par capitalisation de son revenu net : on divise le revenu net d'exploitation par le taux global d'actualisation (TGA) du marché pour obtenir sa valeur économique. Or, pour beaucoup d'immeubles, une part de la valeur « théorique » reposait sur un projet de transformation — subdiviser, densifier, changer l'usage — désormais gelé.

Prenons un exemple chiffré simplifié, à titre purement illustratif. Supposons un triplex sur la Rive-Nord générant un revenu net d'exploitation de 36 000 $ par année, sur un marché où le TGA se situe autour de 5 %. Sa valeur économique actuelle avoisine 720 000 $ (36 000 $ ÷ 0,05). Le propriétaire comptait subdiviser un grand logement pour créer une 4^e unité, portant le revenu net à 46 000 $ — soit une valeur post-projet de 920 000 $. Le moratoire vient de mettre ces 200 000 $ de valeur additionnelle hors de portée jusqu'en 2027 au moins.

Exemple purement illustratif à des fins pédagogiques. La valeur réelle d'un immeuble dépend de nombreux facteurs (localisation, état, TGA du secteur, revenus vérifiés). Pour une évaluation, consultez un évaluateur agréé ou un notaire.

Deux conclusions en découlent pour le propriétaire-vendeur. Premièrement, la prime de transformation n'a pas disparu — elle est reportée et incertaine. Un acheteur au long horizon peut encore l'intégrer, en partie, dans son offre, parce qu'il pourra réaliser le projet après la levée du moratoire. Deuxièmement, la bonne nouvelle du marché demeure : la valeur « telle quelle » de votre plex reste solide. Le marché des plex de la grande région de Montréal affichait une hausse des prix médians de 6,1 % en mai 2026 selon l'APCIQ, portée par la rareté de l'offre. Autrement dit, vous perdez l'accès à une prime future hypothétique, mais la valeur actuelle de votre multilogement, elle, tient bon.

Les erreurs fréquentes des propriétaires face au moratoire

Après avoir accompagné de nombreux propriétaires de plex sur la Rive-Nord, nous observons les mêmes faux pas se répéter. Les connaître, c'est déjà les éviter.

Erreur 1 — Croire que le moratoire bloque toute rénovation

C'est le malentendu le plus répandu. Le moratoire ne vise que trois motifs d'éviction ; il n'interdit ni les rénovations ordinaires, ni les travaux majeurs avec droit de retour. Vous pouvez continuer d'entretenir, de moderniser et même de refaire en profondeur votre immeuble à revenus — tant que vous ne mettez pas fin au bail pour subdiviser, fusionner ou changer l'usage.

Erreur 2 — Attendre passivement juin 2027

Beaucoup de propriétaires « mettent leur projet en pause » en supposant que le moratoire expirera mécaniquement dans trois ans. Or la levée dépend du taux d'inoccupation, et une prolongation est possible. Immobiliser un capital pendant trois ans — ou davantage — dans l'attente d'une échéance incertaine a un coût d'opportunité réel, souvent supérieur à la prime espérée.

Erreur 3 — Tenter de contourner le moratoire

Reprise fictive, pressions, hausses punitives : ces stratégies exposent à des dommages-intérêts et à des dommages punitifs, avec un fardeau de preuve désormais à la charge du propriétaire. Le jeu n'en vaut jamais la chandelle.

Erreur 4 — Sous-évaluer son plex « tel quel »

Frustré par le projet gelé, un propriétaire peut brader son immeuble en croyant qu'il « ne vaut plus rien » sans la transformation. C'est faux : la valeur par capitalisation du revenu actuel reste solide, et un acheteur spécialisé sait reconnaître le potentiel latent. Vendre au rabais par découragement est l'erreur la plus coûteuse de toutes.

Erreur 5 — Négliger la documentation

Que vous vendiez ou que vous conserviez, un dossier bien tenu (baux, quittances, historique d'entretien, factures de travaux, preuves d'envoi des avis) protège votre position et accélère toute transaction. Un acheteur sérieux paie plus cher un immeuble dont les revenus et l'entretien sont documentés.

Vendre maintenant ou attendre 2027 : deux scénarios chiffrés

La question qui revient sans cesse : « Vaut-il mieux attendre la fin du moratoire pour réaliser mon projet, ou vendre dès maintenant ? » Il n'existe pas de réponse universelle, mais un raisonnement chiffré aide à décider. Comparons deux trajectoires pour un même plex de la Rive-Nord, à titre illustratif.

Scénario A — Attendre 2027 pour subdiviser

Vous conservez l'immeuble trois ans de plus dans l'espoir de réaliser la 4^e unité. Il faut alors mettre en balance : la mobilisation de votre capital pendant trois ans ; le risque de prolongation du moratoire ; le coût des travaux au moment venu (matériaux et main-d'œuvre historiquement en hausse) ; les délais et frais de permis municipaux ; l'aléa d'un locataire qui conteste. La prime de 200 000 $ de notre exemple n'est pas acquise — elle est conditionnelle à la levée du moratoire, à l'obtention des permis et à l'exécution sans accroc.

Scénario B — Vendre maintenant, tel quel

Vous réalisez immédiatement la valeur actuelle de l'immeuble (≈ 720 000 $ dans notre exemple), sans éviction, sans recours au TAL, sans risque de dommages. Vous libérez votre capital pour le réinvestir dès aujourd'hui dans un actif non bloqué. Vous transférez à l'acheteur tout le risque réglementaire et opérationnel du projet gelé.

Le choix dépend de votre tolérance au risque, de votre horizon et de votre besoin de liquidité. Pour un propriétaire proche de la retraite, en instance de succession, de séparation ou de mutation, l'attente n'a souvent aucun sens : le scénario B transforme un actif bloqué en capital mobilisable. Pour un investisseur jeune, très capitalisé et prêt à porter l'incertitude, le scénario A peut se défendre. Mais dans les deux cas, la décision doit être chiffrée, pas subie.