ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — accompagne chaque semaine des propriétaires de plex qui ont un projet de rénovation ambitieux… bloqué par la loi. Depuis juin 2024, la Loi 65 impose un moratoire sur certains types d'éviction dans tous les immeubles locatifs du Québec, y compris les duplex, triplex et multilogements de la Rive-Nord (Terrebonne, Laval, Repentigny, Saint-Jérôme, Mascouche, Mirabel). Si vous envisagiez de subdiviser un grand logement, d'en fusionner deux, ou de transformer votre immeuble à revenus en usage commercial, vous êtes légalement bloqué jusqu'en 2027 — et possiblement au-delà. Ce guide explique ce que vous pouvez et ne pouvez plus faire, et quand vendre devient la décision la plus sensée pour un propriétaire de plex sur la Rive-Nord.
Qu'est-ce que le moratoire sur les rénovictions et d'où vient-il?
Le terme rénoviction désigne la pratique consistant à évincer un locataire sous le prétexte d'effectuer des rénovations dans son logement. Au Québec, cette pratique était déjà illégale avant 2024 : un propriétaire de plex ne peut pas mettre fin au bail d'un locataire simplement pour peindre des murs ou rénover une cuisine. Mais jusqu'en 2024, certaines formes d'éviction pour travaux structurels demeuraient possibles : subdiviser un logement en plusieurs unités, procéder à un agrandissement substantiel, ou changer l'affectation de l'immeuble.
La Loi 65, sanctionnée le 6 juin 2024 par l'Assemblée nationale du Québec, a suspendu ces possibilités pour une période de trois ans. Elle s'applique à tous les logements locatifs du Québec, sans exception géographique — que votre plex soit à Laval, Terrebonne, Repentigny, Saint-Jérôme ou Blainville sur la Rive-Nord, vous êtes visé au même titre qu'un propriétaire montréalais.
La loi prévoit une clause de sortie automatique : si le taux d'inoccupation moyen des logements locatifs atteint 3 % dans l'ensemble des centres urbains québécois comptant 10 000 habitants et plus — selon les données publiées par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — le moratoire prend fin avant l'échéance des trois ans. Les données actuelles de la SCHL restent bien en deçà de ce seuil pour la grande majorité des marchés locatifs du Québec, y compris la Rive-Nord.
Source : Radio-Canada — « Québec veut interdire les évictions jusqu'en 2027 » ; Tribunal administratif du logement — Avis d'éviction pour subdivision, agrandissement ou changement d'affectation
Ce que la Loi 65 interdit concrètement dans votre plex Rive-Nord
Le moratoire suspend trois types précis d'éviction. Concrètement, pendant la durée du moratoire, vous ne pouvez pas évincer votre locataire pour :
- Subdivision d'un logement : diviser un grand appartement en deux ou plusieurs unités distinctes pour augmenter le nombre de logements dans votre immeuble à revenus. Par exemple, transformer un 5½ en deux 2½.
- Agrandissement substantiel d'un logement : fusionner deux logements occupés pour agrandir l'un d'eux — typiquement pour créer un logement plus grand à louer ou à habiter.
- Changement d'affectation : transformer un logement locatif en usage commercial, institutionnel ou autre usage non résidentiel (ex. : bureau, galerie, entrepôt). Cette opération requiert aussi des permis municipaux indépendamment du TAL.
Important : les avis envoyés avant le 22 mai 2024 ne sont pas touchés
La Loi 65 prévoit une exception explicite : si vous avez transmis un avis d'éviction pour l'un de ces trois motifs avant le 22 mai 2024, votre dossier n'est pas automatiquement bloqué par le moratoire. Si vous êtes dans cette situation, consultez un avocat spécialisé en droit du logement ou adressez-vous directement au Tribunal administratif du logement pour connaître vos droits précis.
Il est crucial de bien distinguer les évictions interdites par le moratoire et la reprise de logement pour usage personnel ou familial, qui elle n'est pas visée par la Loi 65. Un propriétaire de plex sur la Rive-Nord peut toujours reprendre un logement pour s'y loger lui-même ou pour y loger un proche parent — sous réserve des règles habituelles du TAL (préavis de 6 mois, indemnité de 3 mois de loyer et frais de déménagement raisonnables). Ce type de reprise a d'ailleurs triplé au Québec ces 12 dernières années, comme le souligne notre article sur les reprises de logement qui ont triplé sur la Rive-Nord.
« La loi interdit temporairement l'éviction d'un locataire pour des fins de subdivision, d'agrandissement ou de changement d'affectation d'un logement. Elle ne vise pas la reprise pour usage personnel ou familial. »
— Tribunal administratif du logement, résumé du moratoire Loi 65, 2024Travaux majeurs : ce que vous pouvez encore faire avec votre plex occupé
La Loi 65 bloque les évictions permanentes pour travaux structurels, mais elle ne touche pas aux travaux majeurs — soit des travaux qui nécessitent une relocalisation temporaire du locataire sans pour autant mettre fin au bail. Ce régime distinct est défini par le Tribunal administratif du logement et continue de s'appliquer normalement pendant le moratoire.
Concrètement, si vous devez effectuer des travaux qui rendent votre logement inhabitable temporairement (remplacement de fondations, réfection complète de la plomberie ou des systèmes électriques, etc.), vous pouvez demander au locataire de quitter pour la durée des travaux. Le locataire conserve cependant son bail et son droit de retour dans son logement une fois les travaux terminés, au même loyer. C'est vous, propriétaire du multilogement, qui devez assumer les frais de relocalisation temporaire raisonnables.
- Le locataire reçoit un préavis approprié et peut contester la durée ou la nécessité des travaux devant le TAL.
- Si le locataire choisit de résilier son bail plutôt que de se relocaliser, vous devrez lui verser une indemnité.
- Vous devez informer le locataire de son droit de retour par écrit, dans les formes prévues par la loi.
Source : Tribunal administratif du logement — Les travaux majeurs ; Éducaloi — L'éviction du logement
Éviction pour travaux vs travaux majeurs : la différence essentielle
| Critère | Éviction pour travaux (subdivision, agrandissement, changement d'usage) | Travaux majeurs (relocalisation temporaire) |
|---|---|---|
| Statut pendant le moratoire Loi 65 | Interdit jusqu'en 2027 (sauf avis avant mai 2024) | Toujours permis |
| Effet sur le bail | Le bail prend fin — locataire part définitivement | Le bail se poursuit — locataire revient après travaux |
| Droit de retour du locataire | Non | Oui — garanti par la loi |
| Indemnité au locataire | 3 mois de loyer + frais de déménagement (quand applicable) | Frais de relocalisation temporaire raisonnables |
| Recours possible au TAL | Non (moratoire) — sauf exception avis avant mai 2024 | Oui — le locataire peut contester la durée ou la nécessité |
| Résultat pour le propriétaire | Logement libre à long terme pour valorisation | Logement toujours occupé après travaux, au même loyer |
| Exemple typique | Fusionner deux 2½ en un 4½, transformer en bureau | Remplacement de fondations, refonte électrique complète |
Quand le moratoire sur les rénovictions pousse à vendre votre multilogement
Pour de nombreux propriétaires de plex sur la Rive-Nord, le moratoire de la Loi 65 a modifié en profondeur leur plan de valorisation. Si votre stratégie consistait à subdiviser un grand logement pour créer une unité supplémentaire, à transformer votre immeuble à revenus en copropriété ou à changer son affectation, vous êtes bloqué — potentiellement jusqu'en juin 2027, voire au-delà si le gouvernement choisit de prolonger le moratoire.
Plusieurs situations concrètes signalent que la vente est souvent plus avantageuse qu'attendre :
- Projet de subdivision : Vous souhaitiez convertir un triplex en quadruplex en subdivisant un grand logement. Bloqué jusqu'en 2027. Si vous vendez maintenant, vous réalisez la valeur actuelle du triplex sans attendre — un acheteur ayant un horizon plus long peut intégrer la prime de conversion dans sa propre offre.
- Projet de changement d'usage : Vous envisagiez de convertir le rez-de-chaussée en local commercial. Impossible d'évincer votre locataire pour l'instant. La valeur commerciale potentielle est invisible à l'acheteur ordinaire, mais un acheteur spécialisé saura l'évaluer au juste prix.
- Faible rentabilité actuelle : Si votre multilogement Rive-Nord est peu rentable dans sa configuration actuelle et que le projet de rénovation structurelle était la seule voie vers un meilleur rendement, le moratoire annule votre plan B. Dans ce contexte, vendre peut libérer du capital à réinvestir dans un actif plus performant.
- Incertitude de prolongation : Le gouvernement peut décider de prolonger le moratoire au-delà de 2027 si le marché locatif québécois ne se détend pas. Attendre 3 ans pour peut-être attendre encore n'est pas une stratégie.
La bonne nouvelle : votre plex se vend très bien tel quel en 2026
Le marché des plex sur la Rive-Nord reste solide : les prix médians ont augmenté de 6,1 % dans la grande région de Montréal en mai 2026, selon les données de l'APCIQ. Même avec des locataires en place et sans projet de rénovation, votre immeuble à revenus représente une valeur réelle pour un acheteur qui comprend le revenu locatif. ImmoMulti achète précisément ce type d'actif.
Vendre votre plex tel quel sur la Rive-Nord : une voie souvent plus simple
Contrairement à ce que beaucoup de propriétaires croient, vendre un plex avec des locataires en place n'est pas un obstacle à une vente rapide et équitable. ImmoMulti achète des multilogements sur la Rive-Nord précisément dans cet état : locataires en place, sans rénovation préalable, sans commission de courtier, avec une proposition sous 48 heures.
Pour un propriétaire dont le projet de rénovation structurelle est bloqué par le moratoire, vendre présente plusieurs avantages clairs :
- Vous n'avez rien à évincer : les locataires restent dans leur logement — c'est l'acheteur qui gère la relation locative à compter de la prise de possession.
- Vous évitez les recours au TAL : pas de procédure d'éviction, pas de risque de contestation, pas de frais juridiques imprévus.
- Vous libérez du capital maintenant : plutôt qu'attendre 2027 dans l'incertitude, vous encaissez la valeur actuelle de votre immeuble à revenus et pouvez la réinvestir.
- Vous vendez au juste prix : un acheteur averti comme ImmoMulti évalue correctement un multilogement sur la Rive-Nord selon ses revenus réels, pas selon une valeur hypothétique post-rénovation.
Pour les propriétaires dont les locataires sont devenus difficiles à gérer — peu importe la raison — notre guide complet sur vendre un immeuble à revenus avec des locataires problématiques couvre toutes vos options. Et si vous êtes dans une situation urgente (succession, séparation, mutation professionnelle), notre page vendre un immeuble à revenus rapidement détaille comment une vente peut se conclure en 30 à 60 jours sur la Rive-Nord.
Ce que vous pouvez faire dès maintenant
Avant de prendre une décision, assurez-vous de :
- Vérifier si votre avis d'éviction (si déjà émis) date d'avant le 22 mai 2024.
- Identifier si vos travaux planifiés relèvent de l'éviction interdite ou des travaux majeurs autorisés.
- Obtenir une évaluation du prix actuel de votre plex Rive-Nord tel quel — ImmoMulti offre une proposition gratuite sous 48 h.
- Consulter un avocat spécialisé en droit du logement si votre situation est complexe.
