ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — accompagne souvent des propriétaires au moment de relouer une unité ou de louer un logement neuf. La question revient sans cesse : comment fixer le loyer d'un premier bail et que faut-il inscrire dans la fameuse clause F? Au Québec, le bail d'un logement résidentiel comporte une section obligatoire où le propriétaire doit indiquer le loyer le plus bas payé au cours des 12 derniers mois. Bien la remplir protège votre revenu locatif; l'omettre ou s'en exempter à tort ouvre la porte à une fixation de loyer par le Tribunal. Ce guide explique quand la clause F s'applique, comment la compléter, l'exemption des immeubles neufs de 5 ans et ce qui arrive en cas d'erreur.
Qui fixe le loyer d'un premier bail au Québec?
Pour un logement loué pour la toute première fois, le propriétaire fixe librement le loyer selon le marché : il n'existe aucun loyer antérieur de référence. Pour une relocation, le loyer reste librement convenu entre les parties, mais le propriétaire doit divulguer le loyer le plus bas de l'année précédente dans la section F du bail, ce qui permet au nouveau locataire de contester une hausse.
Au Québec, il n'existe pas de « contrôle des loyers » au sens d'un plafond fixé par l'État. Le loyer d'un bail est, en principe, librement convenu entre le propriétaire et le locataire. La nuance importante : pour un logement déjà loué auparavant, le locataire qui prend possession des lieux peut, dans certains cas, faire fixer le loyer par le Tribunal administratif du logement (TAL) s'il estime que le loyer a été augmenté indûment par rapport à l'année précédente. C'est précisément la raison d'être de la clause F.
Il faut donc distinguer deux situations. D'une part, le tout premier bail d'un logement jamais loué (un logement neuf, ou une unité qui n'a jamais été mise en location) : il n'y a pas de loyer de référence, et le propriétaire fixe le montant initial. D'autre part, la relocation d'un logement déjà occupé : le propriétaire fixe le loyer demandé, mais doit dévoiler l'historique via la section F. Notez que cette logique de fixation est distincte de la méthode de calcul de la hausse annuelle du TAL, qui encadre l'augmentation d'un bail en cours de renouvellement, et non la fixation initiale du loyer.
Qu'est-ce que la clause F du bail et le loyer le plus bas des 12 derniers mois?
La section F du bail obligatoire du TAL — « Loyer le plus bas payé au cours des douze derniers mois » — oblige le propriétaire à indiquer le loyer mensuel le plus bas réellement payé pour le logement durant les 12 mois qui précèdent le début du nouveau bail, ou le loyer fixé par le Tribunal. C'est une mention de transparence destinée au nouveau locataire.
Le formulaire de bail du Tribunal administratif du logement est obligatoire pour la location d'un logement résidentiel. Il comporte plusieurs sections relatives au loyer, dont la section F intitulée « Loyer le plus bas payé au cours des douze derniers mois ». Cette case n'est pas accessoire : elle informe le futur locataire du montant le plus bas qui a été payé pour le logement dans l'année qui a précédé son bail.
L'objectif du législateur est la transparence. Sans cette information, un locataire qui emménage ne saurait pas si le loyer qu'on lui demande représente une augmentation par rapport à ce que payait le locataire sortant. La section F lui donne le point de comparaison nécessaire pour décider, le cas échéant, de demander au Tribunal de fixer le loyer.
Ce que vise exactement la section F
- Le loyer mensuel le plus bas réellement payé au cours des 12 mois précédant le nouveau bail.
- À défaut, le loyer fixé par le Tribunal si une décision a fixé le loyer durant cette période.
- Le montant payé, pas le montant affiché : une réduction temporaire compte.
Comment remplir la section F étape par étape?
Repérez le loyer mensuel le plus bas payé durant les 12 mois précédant le nouveau bail (en tenant compte des rabais et du loyer fixé par le Tribunal), inscrivez ce montant dans la section F, et conservez les pièces justificatives. Pour un logement jamais loué, indiquez « sans objet » et activez la clause d'exemption de 5 ans si elle s'applique.
Voici la marche à suivre pour un propriétaire de plex qui prépare un nouveau bail :
- Reconstituez l'historique de loyer du logement sur les 12 mois précédant le début du nouveau bail (bail précédent, avis de modification, reçus, relevés bancaires).
- Identifiez le montant le plus bas réellement payé, et non le loyer nominal. Si vous aviez accordé un rabais ou une réduction, c'est ce montant réduit qui compte.
- Vérifiez s'il existe un loyer fixé par le Tribunal durant cette période; le cas échéant, c'est ce loyer qui doit figurer.
- Inscrivez le montant dans la section F du bail, lisiblement.
- Conservez vos preuves au dossier de l'immeuble en cas de demande de fixation.
| Situation du logement | Section F à remplir? | Recours en fixation du locataire |
|---|---|---|
| Relocation d'un logement déjà loué | Oui — loyer le plus bas des 12 mois | Oui, dans les 2 mois du début du bail |
| Premier bail, logement jamais loué | Sans objet (aucun loyer antérieur) | Selon l'exemption de 5 ans ci-dessous |
| Logement neuf prêt à habiter depuis ≤ 5 ans | Non, mais clause d'exemption au bail | Non, pendant 5 ans (art. 1955 C.c.Q.) |
Sources : Tribunal administratif du logement — le bail et Éducaloi — le bail de logement.
Comment fonctionne l'exemption des logements neufs de 5 ans?
L'article 1955 du Code civil du Québec exempte de la fixation de loyer le logement dont la construction n'est pas terminée ou qui est prêt à être habité depuis 5 ans ou moins. Pendant cette période, le propriétaire fixe librement le loyer et le locataire ne peut pas en demander la fixation au Tribunal — à condition que cette restriction soit clairement mentionnée au bail.
Le Code civil du Québec prévoit une exception importante pour encourager la construction de logements. Selon l'article 1955 C.c.Q., le locataire d'un logement dont la construction n'est pas terminée, ou qui est prêt à être habité depuis cinq ans ou moins, ne peut pas faire fixer le loyer ni modifier d'autres conditions du bail par le Tribunal. La même règle s'applique au logement dont l'affectation à l'habitation résulte d'un changement d'affectation récent — par exemple un ancien local commercial converti en logement.
Pour le propriétaire d'un immeuble neuf, cela signifie qu'il peut fixer librement le loyer initial pendant cette fenêtre de cinq ans, sans risque de révision par le Tribunal. Mais cette protection n'est pas automatique : la restriction doit être mentionnée au bail (généralement à la section G, « Restriction au droit de fixation du loyer »). À défaut d'avoir indiqué cette clause, le propriétaire pourrait perdre le bénéfice de l'exemption.
L'exemption de 5 ans doit être inscrite au bail
Un logement neuf n'est pas automatiquement protégé. Si vous n'inscrivez pas la clause de restriction au droit de fixation (durée et date de fin des 5 ans) dans le bail, vous risquez de ne pas pouvoir l'invoquer. Datez précisément le moment où le logement est devenu prêt à être habité.
Que se passe-t-il si la clause F est omise ou erronée?
Si la section F est laissée vide, ou si le montant indiqué est supérieur au loyer le plus bas réellement payé l'année précédente, le locataire peut demander au Tribunal administratif du logement de fixer le loyer. Le délai est de 2 mois suivant le début du bail, ou de 2 mois suivant le jour où le locataire apprend la véritable information.
La sanction d'une clause F mal remplie ne tombe pas du ciel : c'est le locataire qui doit agir. S'il constate que la section F est absente, ou que le montant inscrit est plus élevé que le loyer le plus bas qu'il aurait dû y trouver, il peut s'adresser au Tribunal administratif du logement pour faire fixer le loyer. Le Tribunal pourra alors établir le loyer en fonction des critères réglementaires, ce qui peut effacer en tout ou en partie l'augmentation que vous aviez prévue.
Le délai est encadré. En règle générale, le locataire dispose de deux mois suivant le début du bail pour déposer sa demande. Lorsque le propriétaire a omis d'inscrire la section F ou y a indiqué une fausse information, ce délai de deux mois court plutôt à compter du jour où le locataire apprend que le loyer le plus bas de l'année précédente était inférieur. Autrement dit, une omission ne fait pas disparaître le recours : elle peut au contraire le prolonger.
Source : Tribunal administratif du logement — fixation de loyer et Code civil du Québec, art. 1896, 1950 et 1955.
Quelles sont les erreurs fréquentes des propriétaires?
Au fil de nos transactions de plex sur la Rive-Nord, voici les pièges que nous voyons le plus souvent autour de la fixation du premier loyer et de la clause F :
- Confondre fixation initiale et hausse annuelle. La clause F encadre la divulgation à la signature d'un nouveau bail; la hausse d'un bail qui se renouvelle suit une logique distincte.
- Inscrire le loyer affiché plutôt que le loyer payé le plus bas. Un rabais consenti au locataire précédent réduit le montant à déclarer en section F.
- Croire qu'un logement neuf est protégé automatiquement. Sans clause de restriction au bail, l'exemption de 5 ans peut être perdue.
- Mal dater les 5 ans. La période court à compter du moment où le logement est prêt à être habité, pas à partir de la première location.
- Ne pas conserver de preuves. En cas de demande de fixation, c'est votre documentation qui justifie le montant inscrit.
Des loyers en place sous le marché changent la valeur de votre plex
Si votre immeuble traîne des loyers bien inférieurs au marché, votre revenu net — et donc la valeur de votre plex — s'en trouve réduit. Avant de relouer ou de vendre, comparez votre rendement actuel et votre rendement potentiel avec notre guide du calcul de rendement multilogement, ou demandez une offre directe en 48 h.
Bien fixer le loyer d'un premier bail et remplir la clause F avec rigueur n'est pas une formalité : c'est ce qui sécurise votre revenu locatif et évite une fixation de loyer imposée. En cas de doute, consultez le bail officiel du Tribunal administratif du logement et, au besoin, un conseiller juridique.
