ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — accompagne régulièrement des propriétaires qui vivent à l'étranger. Si vous êtes non-résident du Canada et que vous vendez votre plex, une règle vous prend souvent par surprise : l'acheteur a l'obligation légale de retenir une partie du prix — 25 %, parfois 50 % — et de la verser au fisc, à moins que vous ne lui remettiez un certificat de conformité de l'Agence du revenu du Canada (ARC) et de Revenu Québec. Cette mécanique de l'article 116 de la Loi de l'impôt sur le revenu vise à garantir le paiement de l'impôt sur votre gain avant que les fonds ne quittent le pays. Bien anticipée, elle n'a rien de bloquant; mal préparée, elle peut immobiliser des dizaines de milliers de dollars pendant des mois.
Êtes-vous un vendeur « non-résident » au sens fiscal?
Le statut de non-résident dépend de vos liens de résidence avec le Canada (logement, famille, biens, présence), pas de votre seule citoyenneté. Un Canadien expatrié comme un investisseur étranger détenant un plex sur la Rive-Nord peut être non-résident aux fins de l'article 116. Comme ce statut déclenche la retenue de l'acheteur, faites-le confirmer avant de vendre.
La toute première question à trancher n'est pas fiscale mais factuelle : êtes-vous, au moment de la vente, résident ou non-résident du Canada aux fins de l'impôt? Ce n'est pas une question de passeport. L'ARC apprécie l'ensemble de vos liens de résidence : où se trouve votre domicile, votre conjoint et vos personnes à charge, vos biens, votre couverture santé, ainsi que le nombre de jours passés au pays.
En pratique, deux profils de propriétaires de multilogements sont concernés sur la Rive-Nord : le Québécois parti vivre à l'étranger (États-Unis, France, Émirats) qui a conservé son triplex ou son quadruplex comme revenu de retraite, et l'investisseur étranger qui a acheté un immeuble locatif sans jamais s'établir au Canada. Dans les deux cas, l'aliénation du plex tombe sous le régime de l'article 116.
Comme la conséquence — la retenue — est lourde, ne présumez pas de votre statut : faites-le confirmer par un fiscaliste ou directement par l'ARC avant même de signer une promesse d'achat.
Source : Revenu Québec — Obligations fiscales des non-résidents du Québec.
Pourquoi l'acheteur retient 25 % (ou 50 %) du prix de votre plex
L'article 116 rend l'acheteur personnellement responsable de l'impôt du vendeur non-résident. Sans certificat de conformité, il doit verser à l'ARC 25 % du coût du bien (le prix), et 50 % sur la partie amortissable du bâtiment sujette à récupération d'amortissement. L'acheteur retient donc ce montant du prix de vente.
La logique de la loi est simple : une fois la vente conclue, un vendeur non-résident pourrait quitter le pays avec le produit sans jamais payer l'impôt sur son gain. Pour l'éviter, l'article 116 déplace le risque sur l'acheteur. En vertu du paragraphe 116(5), si le vendeur ne fournit pas de certificat de conformité, l'acheteur devient personnellement redevable de l'impôt du vendeur et peut retenir la somme correspondante sur le prix.
Concrètement, deux taux s'appliquent selon la nature du bien vendu :
- 25 % du coût du bien (le prix de vente) sur la partie « bien de capital » — c'est le taux qui vise le gain en capital sur le terrain et le bâtiment;
- 50 % sur la partie amortissable du bâtiment lorsqu'il y a récupération d'amortissement (dépréciation réclamée dans le passé qui redevient imposable à la vente).
Un plex étant à la fois un terrain (bien de capital) et un bâtiment amortissable, la retenue combine souvent les deux volets. Sur un immeuble à revenus de la Rive-Nord vendu, disons, 900 000 $, la somme retenue peut aisément dépasser 200 000 $ tant que les certificats ne sont pas produits.
La retenue n'est pas votre impôt final
La retenue de 25 %/50 % est un acompte de garantie, pas votre facture fiscale définitive. Votre impôt réel se calcule sur votre gain net et se règle à la production de votre déclaration. L'excédent retenu vous est remboursé — mais cela peut prendre des mois, d'où l'intérêt d'obtenir le certificat pour réduire la somme immobilisée dès le départ.
Le certificat de conformité de l'ARC : formulaires et délai de 10 jours
Le vendeur avise l'ARC de l'aliénation, au plus tard 10 jours après la vente (paragraphe 116(3)), via le T2062 (gain en capital) et, s'il y a récupération d'amortissement, le T2062A. Après paiement d'un montant couvrant l'impôt ou dépôt d'une garantie, l'ARC émet le certificat de conformité qui libère l'acheteur.
Pour libérer l'acheteur — et vous — de cette retenue, vous devez obtenir de l'ARC un certificat de conformité (le « certificat de l'article 116 »). La démarche repose sur un avis d'aliénation et deux formulaires :
| Formulaire ARC | À quoi il sert |
|---|---|
| T2062 | Demande de certificat de conformité pour la disposition d'un bien canadien imposable — vise le gain en capital sur le terrain et le bâtiment. |
| T2062A | Utilisé lorsqu'il y a récupération d'amortissement sur un immeuble amortissable (le bâtiment locatif). Se joint au T2062. |
Le délai est strict : en vertu du paragraphe 116(3), vous devez aviser l'ARC de la disposition soit avant la vente, soit au plus tard 10 jours après. Il est fortement recommandé de déposer un avis d'aliénation projetée dès la signature de la promesse d'achat, ce qui permet à l'ARC de commencer le traitement avant la clôture.
Une fois que l'ARC a reçu un montant couvrant l'impôt estimé sur le gain, ou une garantie acceptable, elle délivre le certificat de conformité au vendeur et à l'acheteur. Ce certificat fixe un « montant limite » et libère l'acheteur d'une partie de sa responsabilité de l'article 116.
Pénalité pour avis tardif
Un avis produit hors du délai de 10 jours entraîne une pénalité de 25 $ par jour de retard, avec un minimum de 100 $ et un maximum de 2 500 $, en vertu du paragraphe 162(7) de la Loi.
Sources : ARC — Formulaire T2062 · ARC — Formulaire T2062A · ARC — Pénalité pour défaut de se conformer.
La démarche parallèle avec Revenu Québec (formulaire TP-1097)
Comme l'immeuble est au Québec, une deuxième procédure s'ajoute : le vendeur non-résident doit aviser Revenu Québec dans les 10 jours suivant l'aliénation, à l'aide du formulaire TP-1097. Après paiement de l'impôt québécois estimé ou dépôt d'une garantie, Revenu Québec émet son propre certificat (TPF-1098) qui libère l'acheteur.
Vendre un plex au Québec, c'est composer avec deux paliers de fisc. En plus de l'ARC, Revenu Québec exige un avis distinct pour l'aliénation d'un « bien québécois imposable » par un non-résident. Le formulaire est le TP-1097 — Avis d'aliénation réelle ou projetée de biens québécois imposables, par un particulier ou une société résidant hors du Canada.
Le principe reflète celui de l'ARC : le non-résident doit aviser le ministre dans les 10 jours suivant l'aliénation réelle, et peut aussi signaler une aliénation projetée (par exemple dès la signature de la promesse d'achat). Si la disposition génère un gain imposable et que le vendeur verse l'impôt calculé ou fournit une garantie acceptable, Revenu Québec délivre le certificat TPF-1098 au vendeur et à l'acheteur. Ce certificat dégage l'acheteur de toute responsabilité fiscale liée à la transaction du côté québécois.
Pénalité côté Québec aussi
Le particulier qui ne produit pas l'avis d'aliénation (TP-1097) dans le délai imparti s'expose à une pénalité de 25 $ par jour, jusqu'à un maximum de 2 500 $, selon Revenu Québec.
Retenez qu'il faut mener les deux démarches en parallèle : un certificat fédéral ne remplace pas le certificat québécois, et inversement. Le notaire attendra les deux avant de libérer la retenue.
Sources : Revenu Québec — Formulaire TP-1097 · Revenu Québec — Défaut de produire un avis d'aliénation par un vendeur non-résident.
Le rôle central du notaire à la clôture
Le notaire vérifie votre statut de résidence, retient le montant requis (25 %/50 %) en fiducie à la clôture, ne le libère qu'à réception des certificats de l'ARC et de Revenu Québec, verse aux autorités toute somme exigible et remet le solde au vendeur. Il protège ainsi l'acheteur de la responsabilité de l'article 116.
Au Québec, la vente d'un immeuble passe obligatoirement par un notaire, et c'est lui qui orchestre la mécanique de retenue. Ses gestes types :
- Vérifier le statut de résidence du vendeur et exiger une déclaration à ce sujet dans l'acte de vente;
- Retenir en fiducie le montant requis (25 %, majoré pour la part amortissable) plutôt que de le remettre au vendeur;
- Attendre les certificats de conformité de l'ARC et de Revenu Québec avant toute libération;
- Verser aux autorités les sommes dues selon les certificats, puis remettre le solde au vendeur non-résident.
Cette retenue en fiducie protège l'acheteur — qui, sans elle, resterait exposé au paragraphe 116(5) — et sécurise le vendeur, qui sait exactement quelles conditions débloquent ses fonds. Sur un multilogement de la Rive-Nord, c'est le notaire qui coordonne le calendrier entre la clôture et l'émission des certificats.
« Sans certificat de conformité, l'acheteur peut devenir responsable, en vertu du paragraphe 116(5), de verser un montant d'impôt pour le compte du vendeur; il a alors le droit de retenir ce montant du prix d'achat. »
— Paraphrase de la Circulaire IC72-17R6 de l'ARC (article 116)Comment anticiper pour vendre votre plex sans blocage
Anticipez en déclarant votre statut de non-résident dès la promesse, en déposant les avis d'aliénation projetée (T2062/T2062A à l'ARC, TP-1097 à Revenu Québec) avant la clôture, en réunissant coût d'achat, dépenses en capital et historique d'amortissement, et en mandatant tôt notaire et fiscaliste. La retenue reste en fiducie jusqu'aux certificats.
La différence entre une vente fluide et des mois de fonds gelés tient à l'anticipation. Voici la marche à suivre pour un propriétaire non-résident d'un plex sur la Rive-Nord :
- Déclarez votre statut tôt. Indiquez à l'acheteur, au courtier et au notaire, dès la promesse d'achat, que le vendeur est non-résident.
- Déposez l'avis d'aliénation projetée. N'attendez pas la clôture : produisez le T2062/T2062A à l'ARC et le TP-1097 à Revenu Québec dès la promesse signée, pour lancer le traitement.
- Réunissez vos chiffres. Coût d'acquisition, dépenses en capital (rénovations majeures), et surtout l'historique d'amortissement réclamé — c'est ce qui détermine la récupération et la portion à 50 %.
- Mandatez notaire et fiscaliste ensemble. La coordination entre les deux démarches (fédérale et provinciale) et le calcul de la retenue exigent des professionnels habitués aux dossiers de non-résidents.
- Prévoyez la fiducie. Acceptez que la retenue reste bloquée jusqu'aux certificats, et budgétez ce délai dans votre planification de trésorerie.
Vendre à un acheteur direct simplifie la coordination
- Un acheteur habitué aux dossiers de non-résidents comprend la retenue et ne s'en effraie pas
- Pas de chaîne d'acheteurs incertains qui recule devant la complexité fiscale
- Un calendrier de clôture réaliste, aligné sur les délais de l'ARC et de Revenu Québec
- Une communication directe avec votre notaire pour la mécanique de fiducie
Pour les autres aspects fiscaux d'une vente, consultez aussi notre article sur le gain en capital à la vente de votre plex, celui sur la récupération de DPA, et notre guide des frais de vente d'un immeuble à revenus. Pour parler de votre situation, écrivez-nous via la page contact.
Cet article présente les règles générales au 1er juillet 2026. Les taux, formulaires et délais peuvent changer; les taux d'impôt appliqués à la récupération varient selon votre situation. Consultez un notaire et un fiscaliste, et vérifiez les délais courants auprès de l'ARC et de Revenu Québec pour votre cas précis.
Questions fréquentes
En vertu de l'article 116, l'acheteur doit retenir et verser à l'ARC 25 % du coût du bien (le prix) lorsque le vendeur non-résident aliène un bien de capital comme un plex, tant qu'aucun certificat de conformité n'est délivré. Sur la partie amortissable du bâtiment faisant l'objet d'une récupération d'amortissement, la retenue passe à 50 %. Revenu Québec exige une retenue additionnelle. Ces retenues sont libérées ou ajustées une fois les certificats émis.
Le certificat de conformité (certificat de l'article 116) est délivré par l'ARC au vendeur non-résident une fois qu'il a payé un montant couvrant l'impôt sur le gain, ou fourni une garantie acceptable. Il fixe un « montant limite » et libère l'acheteur d'une partie de sa responsabilité. Sans ce certificat, l'acheteur reste responsable de verser la retenue à l'ARC.
Le vendeur non-résident doit aviser l'ARC de l'aliénation soit avant la disposition, soit au plus tard 10 jours après la disposition (paragraphe 116(3)). Un avis tardif entraîne une pénalité de 25 $ par jour de retard, avec un minimum de 100 $ et un maximum de 2 500 $, en vertu du paragraphe 162(7).
Auprès de l'ARC : le formulaire T2062 pour la disposition d'un bien canadien imposable (le gain en capital sur le terrain et le bâtiment), et le formulaire T2062A lorsqu'il y a récupération d'amortissement sur un immeuble amortissable. Auprès de Revenu Québec : le formulaire TP-1097 (avis d'aliénation réelle ou projetée de biens québécois imposables par un non-résident).
Si le vendeur ne fournit pas de certificat de conformité, l'acheteur devient personnellement responsable, en vertu du paragraphe 116(5), de verser à l'ARC l'impôt dû par le vendeur (25 %, ou 50 % sur la partie amortissable). L'acheteur a alors le droit de retenir ce montant du prix de vente. C'est pourquoi l'acheteur et son notaire exigent presque toujours cette retenue en fiducie.
Le notaire vérifie le statut de résidence du vendeur, retient le montant requis en fiducie à la clôture, ne le libère qu'à la réception des certificats de l'ARC et de Revenu Québec, et remet aux autorités toute somme exigible. Il protège ainsi l'acheteur contre la responsabilité de l'article 116 et sécurise la transaction pour les deux parties.
Le délai de traitement de l'ARC pour émettre un certificat de conformité peut prendre plusieurs mois, et varie selon la complexité du dossier et l'exhaustivité des documents fournis. Pour éviter que la retenue immobilise vos fonds trop longtemps, déposez l'avis d'aliénation projetée dès la signature de la promesse d'achat, avant la clôture. Vérifiez les délais courants auprès de l'ARC.
Le statut de résidence fiscale dépend de vos liens de résidence avec le Canada (logement, famille, biens, jours de présence), pas seulement de votre citoyenneté. Un Canadien vivant à l'étranger ou un investisseur étranger détenant un multilogement sur la Rive-Nord peut être considéré non-résident aux fins fiscales. Comme le statut est déterminant pour la retenue, faites confirmer votre situation par un fiscaliste ou par l'ARC avant de vendre.
Anticipez en cinq gestes : 1) déclarez votre statut de non-résident dès la promesse d'achat; 2) déposez l'avis d'aliénation projetée (T2062/T2062A et TP-1097) avant la clôture; 3) rassemblez le coût d'acquisition, les dépenses en capital et l'historique d'amortissement; 4) mandatez un notaire et un fiscaliste dès le départ; 5) prévoyez que la retenue reste en fiducie jusqu'aux certificats. Vendre à un acheteur direct comme ImmoMulti, habitué à ces dossiers, simplifie la coordination.
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