Une séparation ou un divorce force souvent une décision rapide sur l'un des actifs les plus importants du couple : le plex ou multilogement. Sur la Rive-Nord — Terrebonne, Mascouche, Blainville, Saint-Jérôme, Laval, Repentigny — ImmoMulti accompagne régulièrement des propriétaires qui doivent vendre un immeuble à revenus en contexte de séparation. Ce guide explique les règles légales et fiscales qui s'appliquent au Québec, selon que vous êtes mariés, en union civile ou conjoints de fait.
Les deux grandes options lorsqu'un plex est copropriété lors d'une séparation
Vendre à un tiers ou racheter la part de l'ex-conjoint : ce sont les deux grandes avenues. Une troisième option — le recours judiciaire — existe si les parties ne s'entendent pas.
Lorsqu'un plex ou multilogement appartient aux deux conjoints et que la relation prend fin, trois options principales s'offrent aux copropriétaires selon le portail gouvernemental Juridiq :
| Option | Description | Quand choisir |
|---|---|---|
| Vente à un tiers | L'immeuble est mis en vente et le produit net est partagé selon les parts de chaque copropriétaire. | Aucun des deux ne veut ou peut garder le plex seul; besoin de liquidités. |
| Rachat interne | L'un des ex-conjoints achète la part de l'autre à une valeur convenue (idéalement basée sur une évaluation agréée). | L'un veut conserver le multilogement et a la capacité financière de refinancer seul. |
| Recours judiciaire | Un juge ordonne la vente de l'immeuble et fixe les modalités du partage du produit. | Impossibilité de s'entendre sur les deux premières options. |
Dans tous les cas, la vente ou le transfert d'un immeuble à revenus sur la Rive-Nord dans un contexte de séparation exige l'accord des deux copropriétaires — à moins d'une ordonnance du tribunal. Un propriétaire ne peut pas vendre la totalité d'un plex en indivision sans le consentement de l'autre.
Première étape : établir la valeur marchande du plex
Avant de choisir une option, les deux parties doivent s'entendre sur la valeur de l'immeuble. Un évaluateur agréé peut produire une évaluation reconnue par les tribunaux. ImmoMulti peut également fournir une offre directe non contraignante pour aider à chiffrer la valeur réelle du multilogement sur la Rive-Nord.
Mariés ou conjoints de fait : des règles très différentes pour votre plex
Pour les couples mariés, le patrimoine familial et le régime matrimonial encadrent le partage du plex. Pour les conjoints de fait, les règles d'indivision du Code civil s'appliquent — sans partage automatique si le plex n'est pas copropriété.
Couples mariés ou en union civile
Au Québec, les couples mariés ou en union civile sont soumis à deux ensembles de règles lors du divorce, selon Éducaloi :
- Le patrimoine familial : comprend la valeur nette de la résidence familiale, des résidences secondaires à usage familial, des véhicules et des droits à pension accumulés pendant le mariage. La valeur est partagée moitié-moitié. Un plex qui sert de résidence principale à la famille peut en faire partie pour la valeur de cet usage résidentiel, selon les circonstances.
- Le régime matrimonial : en l'absence de contrat de mariage, le régime par défaut au Québec est la société d'acquêts. Les biens acquis à titre onéreux pendant le mariage (comme un plex acheté ensemble après le mariage) sont des acquêts et peuvent être soumis au partage. Un plex acheté avant le mariage ou reçu en héritage est généralement un propre et ne fait pas partie du partage.
Chaque situation est unique. Un notaire ou un avocat spécialisé en droit de la famille peut déterminer avec précision dans quelle catégorie tombe votre multilogement ou plex.
Conjoints de fait
Les conjoints de fait — même après de nombreuses années de vie commune — ne bénéficient d'aucun régime de partage automatique des biens au Québec, contrairement aux couples mariés. Selon Juridiq.gouv.qc.ca :
- Si le plex est inscrit au nom des deux conjoints de fait, c'est une copropriété par indivision régie par le Code civil du Québec. Chacun peut exiger le partage ou demander à racheter la part de l'autre.
- Si le plex est inscrit au nom d'un seul conjoint de fait, l'autre n'a aucun droit automatique sur cet actif, peu importe la durée de la relation ou les contributions informelles. Des recours existent (enrichissement injustifié, société de fait), mais ils sont complexes et incertains.
Attention aux copropriétaires inégaux
Si l'un a mis 70 % et l'autre 30 % lors de l'achat du plex, les parts d'indivision reflètent normalement cet apport initial — sauf entente contraire. Vérifiez l'acte d'achat chez votre notaire pour connaître les parts exactes inscrites au registre foncier.
Gain en capital et transfert fiscal du plex entre ex-conjoints
Lors d'un transfert d'immeuble entre ex-conjoints dans le cadre d'un divorce, Revenu Québec prévoit que seul le bénéficiaire du transfert est assujetti à l'impôt. Si l'immeuble est vendu à un tiers, les deux parties déclarent leur gain en capital.
La dimension fiscale est souvent sous-estimée lors d'une séparation impliquant un plex ou immeuble à revenus. Il faut distinguer deux scénarios :
Scénario 1 : transfert du plex à l'ex-conjoint
Selon Revenu Québec, dans le cas d'une séparation ou d'un divorce, seul le bénéficiaire du transfert est assujetti à l'impôt relatif aux biens transférés. Concrètement, le transfert du plex de l'un à l'autre ne déclenche pas un gain en capital immédiat pour le cédant — le gain est reporté et deviendra la responsabilité du bénéficiaire lors d'une vente ultérieure à un tiers. Cette règle vise à éviter une double imposition dans un contexte de séparation.
Scénario 2 : vente du plex à un acheteur extérieur
Si les deux ex-conjoints vendent le multilogement à un tiers (comme ImmoMulti), chacun déclare sa part du gain en capital : soit la différence entre sa part du prix de vente net et sa part du prix de base rajusté (coût d'achat + améliorations capitalisées). Un immeuble à revenus sur la Rive-Nord n'est pas une résidence principale et ne bénéficie pas de l'exemption pour résidence principale — l'imposition des gains en capital s'applique pleinement. Consultez notre calculateur de gain en capital pour estimer votre facture fiscale avant de finaliser la vente.
À noter également : si l'immeuble a fait l'objet d'une récupération d'amortissement (DPA) au fil des années, celle-ci sera aussi récupérée lors de la vente et imposée à 100 % dans vos revenus. Un fiscaliste ou comptable spécialisé en immobilier locatif peut vous aider à planifier ces conséquences.
« Dans le cas d'une séparation ou d'un divorce, seulement la ou le bénéficiaire du transfert est assujetti à l'impôt relativement aux biens transférés. »
— Revenu Québec — Transfert de biens lors d'une séparation ou d'un divorce
Vos locataires et leurs baux lors de la vente du plex pour cause de séparation
La vente d'un plex ne met pas fin aux baux des locataires. L'acheteur reprend l'immeuble avec les baux en cours, aux mêmes conditions. Cela s'applique qu'il s'agisse d'une vente consensuelle entre ex-conjoints ou d'une vente ordonnée par un tribunal.
Lorsqu'un plex ou multilogement change de mains — que ce soit lors d'une vente à un tiers ou d'un rachat par l'un des ex-conjoints — les baux des locataires en place sont automatiquement transférés au nouveau propriétaire. Selon le Tribunal administratif du logement (TAL), les locataires ont droit au maintien dans les lieux et ne peuvent être évincés que pour des motifs expressément prévus par la loi :
- Reprise de logement pour soi-même ou pour un proche (avec délai de préavis)
- Éviction pour subdivision, agrandissement ou changement d'affectation (soumise au moratoire en vigueur jusqu'en 2027)
- Non-paiement de loyer (résiliation par le tribunal)
Pour un acheteur potentiel — qu'il s'agisse de l'ex-conjoint qui rachète la part ou d'ImmoMulti — les baux en cours constituent une information essentielle. Avant de finaliser toute transaction, préparez un état des baux (attestation de bail) pour chaque logement occupé : montant du loyer, date d'échéance, état du bail. Cela protège le vendeur et simplifie la transaction.
Si votre plex compte des locataires problématiques (loyers impayés, dégâts), c'est aussi le moment de consulter un conseiller juridique sur les recours disponibles avant de vendre — certains problèmes peuvent affecter le prix de vente si l'acheteur doit en absorber le coût.
Quand il n'y a pas d'entente : la demande de partage judiciaire
Si les deux ex-copropriétaires ne parviennent pas à s'entendre — ni sur la vente à un tiers, ni sur le rachat interne — la loi prévoit un recours : la demande de partage pour mettre fin à l'indivision. Selon Juridiq.gouv.qc.ca, tout indivisaire peut déposer cette demande devant le tribunal. Le juge peut alors :
- Ordonner que le plex soit mis en vente
- Déterminer le prix minimum et les modalités de vente
- Fixer la répartition du produit de la vente entre les copropriétaires
- Dans certains cas, autoriser l'un d'eux à racheter la part de l'autre
Cette procédure judiciaire est généralement longue et coûteuse en frais légaux. La médiation familiale, proposée gratuitement ou à faible coût au Québec, est souvent la première étape recommandée pour tenter de parvenir à une entente avant de saisir le tribunal.
Avant le tribunal : la médiation familiale
Au Québec, la médiation familiale est accessible gratuitement pour les couples ayant des enfants mineurs ou à charge. Un médiateur familial accrédité peut aider à structurer un accord sur le plex sans passer par les délais et coûts d'un procès. Renseignez-vous sur le site d'Éducaloi.
Vendre votre plex sur la Rive-Nord rapidement lors d'une séparation
Pour beaucoup de propriétaires de multilogements sur la Rive-Nord, la priorité lors d'une séparation est la simplicité et la rapidité : régler la situation, récupérer la part qui leur revient, et tourner la page. C'est précisément le type de transaction qu'ImmoMulti facilite.
En tant qu'acheteur direct de plex sur la Rive-Nord — Terrebonne, Mascouche, Blainville, Boisbriand, Saint-Jérôme, Saint-Eustache, Laval, Repentigny, Deux-Montagnes et environs — nous faisons une offre directe en 48 heures, sans courtier et sans commission. Si les deux ex-copropriétaires souhaitent vendre, nous travaillons avec les deux parties pour simplifier le processus.
Vous n'avez pas à attendre des mois sur le marché pour que votre plex se vende pendant que la situation reste suspendue. Une vente directe à ImmoMulti peut se conclure en quelques semaines, vous permettant de finaliser votre séparation avec une certitude sur le produit de la vente.
Ce guide est basé sur les sources officielles suivantes : Juridiq.gouv.qc.ca — Copropriété et divorce · Éducaloi — Vos droits à la séparation · Revenu Québec — Transfert de biens · TAL — Droits des locataires
