Guide d'information rédigé par l'Équipe ImmoMulti. Ne constitue pas un avis juridique. Consultez les sources officielles citées ou un professionnel du droit pour votre situation.
Choisir un bon locataire est l'une des décisions les plus importantes pour un propriétaire de plex — mais au Québec, la sélection est strictement encadrée. Vérifier un locataire légalement signifie évaluer sa capacité de payer et son historique sans franchir la ligne de la discrimination interdite par la Charte des droits et libertés de la personne. Comme acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord, ImmoMulti côtoie chaque semaine des propriétaires qui ignorent qu'un simple formulaire de location peut contenir des questions illégales. Voici ce que vous pouvez demander, ce qui est formellement interdit, et comment sélectionner sans vous exposer à une plainte.
Que peut-on vérifier légalement chez un candidat locataire?
Un propriétaire peut vérifier l'identité, l'historique de paiement (enquête de crédit avec consentement), les références d'anciens propriétaires et la capacité réelle de payer le loyer. Le principe encadrant tout est la nécessité : ne recueillir que les renseignements strictement pertinents à la relation locative.
La Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé impose un principe simple mais puissant : le propriétaire ne peut recueillir que les renseignements nécessaires à l'évaluation de la candidature. C'est le filtre à appliquer à chaque question de votre formulaire de location. Un renseignement qui ne sert pas directement à établir si le locataire pourra payer et respecter le bail n'a pas à être demandé.
Concrètement, il est légitime de demander : le nom, les coordonnées, l'emploi ou la source de revenu (pour évaluer la capacité de payer), les références d'anciens propriétaires, et — avec autorisation — une enquête de crédit. Ces éléments touchent directement la relation locative. Pour bien démarrer cette relation, il est aussi utile de savoir fixer correctement le loyer d'un premier bail et remplir la clause F.
L'enquête de crédit : permise, mais avec consentement
L'enquête de crédit auprès d'Equifax ou TransUnion est permise pour vérifier la solvabilité, à condition d'obtenir le consentement libre et éclairé, par écrit, du candidat avant de la réaliser. Le numéro d'assurance sociale n'est pas requis pour cela.
Vérifier le dossier de crédit d'un candidat est l'outil le plus fiable pour évaluer sa solvabilité. C'est permis au Québec, mais encadré. Vous devez obtenir un consentement écrit, libre et éclairé avant de faire la demande auprès d'un agent d'évaluation du crédit. Le candidat doit savoir précisément à quoi il consent et pourquoi.
Une enquête de crédit conforme, en pratique
- Obtenir un consentement écrit et daté avant toute demande.
- Identifier le candidat par nom, date de naissance et adresses — pas besoin du NAS.
- Utiliser le résultat uniquement pour évaluer la solvabilité, pas pour d'autres fins.
- Détruire ou protéger le rapport une fois la décision prise.
Le numéro d'assurance sociale n'est pas nécessaire pour effectuer une enquête de crédit : les agences identifient une personne autrement. La Commission d'accès à l'information du Québec recommande de ne jamais recueillir de NAS sans nécessité démontrée. Un candidat a le droit de refuser de le fournir, et ce refus ne peut à lui seul justifier un rejet.
Quels renseignements sont interdits de demander?
Un propriétaire ne peut exiger : le NAS, un dépôt de garantie ou des chèques postdatés au-delà du premier mois, le statut d'immigration détaillé, ni des renseignements liés à un motif de discrimination interdit (origine, religion, grossesse, aide sociale, etc.).
Certaines demandes, banales en apparence, sont interdites ou abusives. La Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse (CDPDJ) les recense clairement. Voici les principales à bannir de votre processus :
À ne jamais exiger d'un candidat locataire
- Le numéro d'assurance sociale (NAS).
- Un dépôt de garantie, un dépôt de sécurité ou des chèques postdatés.
- Le statut d'immigration détaillé ou une preuve de citoyenneté.
- L'origine ethnique, la « race », la religion, la langue maternelle.
- L'état civil, la grossesse ou l'intention d'avoir des enfants.
- L'orientation sexuelle ou l'identité de genre.
- Le fait de recevoir de l'aide sociale ou tout autre revenu de transfert.
Rappelons aussi qu'aucun dépôt de garantie n'est permis au Québec : seul le premier mois de loyer peut être exigé avant l'entrée. Toute somme réclamée en avance au-delà de ce premier mois est interdite par le Code civil, même face à un dossier que vous jugez risqué.
Sources : Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse, Commission d'accès à l'information et Éducaloi.
Quels motifs de refus sont interdits par la Charte?
Refuser un locataire sur un motif énuméré à l'article 10 de la Charte — condition sociale, état civil, origine, religion, âge, handicap, orientation sexuelle, grossesse, etc. — est de la discrimination illégale, passible d'une plainte à la CDPDJ.
L'article 10 de la Charte des droits et libertés de la personne interdit la discrimination fondée sur une série de motifs. Dans le contexte du logement, les plus fréquemment en cause sont la condition sociale (qui inclut le fait de recevoir de l'aide sociale ou d'avoir un faible revenu) et l'état civil (une famille monoparentale, un couple avec enfants). Refuser un candidat pour l'un de ces motifs est illégal.
| Motif | Exemple de refus interdit |
|---|---|
| Condition sociale | « Je ne loue pas aux gens sur l'aide sociale. » |
| État civil / famille | « Pas de familles avec de jeunes enfants. » |
| Origine / « race » | Écarter un candidat à cause de son nom ou de son accent. |
| Grossesse | Refuser une candidate parce qu'elle est enceinte. |
| Handicap | Refuser un locataire avec un animal d'assistance. |
Un locataire qui s'estime victime de discrimination peut porter plainte à la CDPDJ, qui peut mener une enquête et saisir le Tribunal des droits de la personne. Les dédommagements pour préjudice moral peuvent être significatifs — un risque bien réel pour un petit propriétaire.
Comment évaluer la capacité de payer sans discriminer?
Vous avez le droit d'évaluer si un candidat pourra payer le loyer. La nuance juridique est essentielle : vous évaluez une capacité réelle de payer, pas une catégorie de personnes. La fameuse règle du « loyer ne dépassant pas 30 % du revenu » est une pratique de gestion, pas une obligation légale, et elle ne peut servir à écarter d'emblée les prestataires d'aide sociale ou les faibles revenus — ce qui reviendrait à discriminer sur la condition sociale.
- Considérez toutes les sources de revenu légitimes, y compris les prestations.
- Appuyez-vous sur des faits vérifiables : historique de paiement, références.
- Appliquez les mêmes critères à tous les candidats.
- Documentez vos décisions sur une base objective, au cas où elles seraient contestées.
Une gestion locative rigoureuse ne s'arrête pas à la sélection : elle se poursuit dans un bail bien rédigé (par exemple une clause sur les animaux conforme au droit québécois) et une bonne protection en cas de problème, comme le rappelle notre guide sur les recours d'assurance en cas de dégâts causés par un locataire.
Erreurs fréquentes des propriétaires
- Copier un vieux formulaire de location qui demande le NAS ou l'état civil — souvent illégal aujourd'hui.
- Exiger un dépôt de garantie « pour se rassurer » : interdit au Québec.
- Faire une enquête de crédit sans consentement écrit, ou conserver le rapport indéfiniment.
- Écarter d'office les prestataires d'aide sociale : discrimination sur la condition sociale.
- Poser des questions personnelles (religion, projet d'enfant, pays d'origine) lors de la visite.
En résumé : vérifiez ce qui touche la capacité de payer et l'historique, obtenez le consentement, appliquez les mêmes critères à tous, et bannissez tout ce qui touche un motif protégé par la Charte. C'est ainsi qu'on sélectionne un locataire de façon efficace et légale.
