Dans les groupes d'investisseurs québécois, la question revient comme une lame de fond : faut-il refuser un plex parce qu'il affiche un cashflow négatif au départ? Certains crient à l'erreur de débutant. D'autres y voient un pari calculé sur l'appréciation et la remontée des loyers. Notre opinion, côté investisseur Rive-Nord : ni l'un ni l'autre — ça dépend de la profondeur du trou et de votre coussin.
Chronique d'opinion de l'Équipe ImmoMulti. Les faits sont sourcés; les opinions sont les nôtres.
🔥 L'opinion tranchée
Un cashflow négatif léger et planifié sur un bon plex de la Rive-Nord n'est pas une erreur de débutant : c'est un pari raisonnable sur l'appréciation. Mais qu'on s'entende — le pari n'est calculé que si vous avez les liquidités pour éponger le déficit pendant des années et un plan concret de redressement des loyers. Acheter un négatif profond « parce que ça va monter », sans réserve et sans stratégie, ça, c'est l'erreur de débutant que l'on voit se solder par une vente forcée deux ans plus tard.
Autrement dit : le cashflow négatif n'est pas un défaut moral. C'est un outil de levier — dangereux entre des mains mal préparées, puissant entre des mains liquides et patientes.
Pourquoi le pari peut être calculé
Premier argument : sur la Rive-Nord, les plex s'apprécient. En avril 2026, le prix médian des plex de la Rive-Nord a grimpé de 9 % sur un an, à 763 500 $, selon les données de l'APCIQ — une progression qui reflète l'intérêt persistant des investisseurs pour ce type de propriété. Un déficit mensuel de quelques centaines de dollars pèse peu face à une plus-value de cette ampleur sur un immeuble à six chiffres.
Source : Journal Métro — « Marché immobilier de la Rive-Nord de Montréal — Avril 2026 » (données APCIQ).
Deuxième argument : le coût de l'argent s'est détendu. En juin 2026, le taux directeur de la Banque du Canada est maintenu à 2,25 % et les taux fixes 5 ans les plus bas tournent autour de 4 % — loin des sommets de 2023-2024. Un négatif contracté à ces taux est moins fragile qu'un négatif né d'un taux à 6 %.
Source : Banque du Canada — Taux directeur et Ratehub — taux fixes 5 ans.
Troisième argument : le marché locatif reste tendu pour les loyers abordables. Même si le taux d'inoccupation à Montréal est remonté autour de 3 % en 2025 selon la SCHL, seuls 1,6 % des logements de moins de 1 300 $ sont libres. Un plex avec des loyers sous le marché a un réservoir de hausse réel — c'est exactement le carburant qui transforme un négatif d'aujourd'hui en positif de demain.
Source : SCHL — Rapport sur le marché locatif.
Quand le négatif devient une vraie erreur
Soyons honnêtes : le cashflow négatif tue des investisseurs chaque année. Voici les lignes rouges que nous ne franchirions pas.
- Aucune réserve. Si vous ne pouvez pas absorber le déficit 24 à 36 mois sans toucher à votre fonds d'urgence personnel, le pari est déjà perdu.
- Loyers déjà au plafond. Un plex loué au maximum du marché n'a aucun réservoir de hausse — le négatif est structurel, pas temporaire.
- Renouvellement non stressé. Le TAL encadre vos hausses de loyer, pas votre banque. Si votre calcul ne tient pas à un taux supérieur au taux d'achat, vous achetez une bombe à retardement.
- Pari sur la seule appréciation. L'immobilier monte à long terme, mais pas en ligne droite. Compter sur la plus-value pour survivre mois après mois, c'est confondre investissement et spéculation.
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Ce débat recoupe d'autres tensions du marché : voyez notre opinion sur les taux fixes et votre plex Rive-Nord, sur le choix d'investir en région plutôt qu'au Grand Montréal, et sur le dilemme du neuf locatif contre le vieux plex à rénover.
🎭 L'avocat du diable
Le camp adverse a un argument solide, et il faut l'entendre. La règle classique de l'investissement immobilier — celle que répètent les vétérans des groupes Facebook — est simple : un actif locatif doit s'autofinancer. Si l'immeuble ne paie pas ses propres factures, ce n'est pas un investissement, c'est une dépense déguisée en patrimoine.
Et les sceptiques ont raison sur un point crucial : l'appréciation passée n'est pas garantie. La SCHL elle-même prévoit que la baisse de l'immigration et une décroissance démographique pourraient « détendre » le marché de l'habitation en 2026. Si les prix plafonnent pendant que vous saignez chaque mois, le pari devient une perte sèche. Parier sur la plus-value pour combler un déficit d'exploitation, c'est faire reposer toute sa stratégie sur la variable la moins contrôlable. Le négatif transfère le risque dans le futur — et le futur ne tient pas toujours ses promesses.
Le verdict
Notre position après avoir pesé les deux camps : le cashflow négatif au départ n'est ni une erreur de débutant ni un coup de génie — c'est une question de marge de manœuvre. Un négatif léger, sur un plex Rive-Nord de qualité, avec des loyers sous le marché et un coussin solide, est un pari calculé que nous prendrions. Un négatif profond, sans réserve, sur un immeuble déjà loué au plafond, est l'erreur classique qui finit en vente sous pression.
La vraie discipline n'est pas de refuser tout cashflow négatif : c'est de stresser votre calcul à un taux de renouvellement supérieur et de ne jamais miser plus que ce que votre compte personnel peut éponger. Si vous êtes déjà dans le rouge profond et que le redressement n'arrive pas, mieux vaut récupérer votre capital tant qu'il reste de l'équité que d'attendre la vente forcée.
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