Chronique d'opinion de l'Équipe ImmoMulti. Les faits sont sourcés; les opinions sont les nôtres. Ceci n'est pas un conseil financier — validez vos chiffres avant d'acheter.
« Achète du neuf, tu vas avoir la paix. » C'est le conseil qu'on entend dans tous les groupes d'investisseurs. Mais entre acheter du neuf locatif (condo ou plex neuf) et un vieux plex à rénover sur la Rive-Nord, lequel sert vraiment l'investisseur? Comme acheteur direct de multilogements, on a une opinion tranchée — et elle dérange les deux camps.
Réponse rapide
Le neuf coûte plus cher au pied carré (≈ 280 à 340 $/pi² en construction de multilogement, avant terrain) mais offre la paix et une garantie. Le vieux plex s'achète moins cher la porte et permet de créer du rendement par la rénovation, au prix d'imprévus réels. Pour l'investisseur qui sait acheter et rénover, le vieux plex bien situé l'emporte souvent; pour qui veut zéro tracas, le neuf se défend. Le nouveau Code de construction (+5 à 8 % de coûts, reporté à octobre 2027) creuse encore l'écart de prix.
🔥 L'opinion tranchée
Notre position : pour la majorité des investisseurs de la Rive-Nord, un vieux plex bien acheté et rénové intelligemment bat le neuf locatif sur le rendement — à condition de savoir lire les coûts et de garder une réserve pour imprévus. Le neuf n'est pas un mauvais choix; c'est un choix de confort que vous payez cher au pied carré. Le vrai gisement de valeur dans l'immobilier locatif, ce n'est pas le bâtiment flambant neuf, c'est l'écart entre ce qu'un vieux plex coûte aujourd'hui et ce qu'il vaut une fois remis à niveau et reloué au marché. C'est là que se crée la plus-value, pas dans la finition fraîche.
Le prix au pied : le neuf part perdant
Commençons par le nerf de la guerre : le coût. Construire du neuf au Québec, ce n'est plus donné. Pour un multilogement en structure de bois standard, les estimateurs québécois situent le coût de construction autour de 280 à 340 $ le pied carré, terrain exclu. Ajoutez le terrain — rare et cher sur la Rive-Nord — et la facture du neuf grimpe vite au-dessus de ce qu'un vieux triplex équivalent se transige sur le marché secondaire.
Source : Groupe Héritage — coût de construction multilogement au Québec (2026) ; estimations de coût recoupées par les données de la Société d'habitation du Québec (280 à 325 $/pi² pour un logement abordable).
Et ça va empirer. Le nouveau Code de construction du Québec — normes sismiques plus sévères, accessibilité accrue, exigences écoénergétiques, bornes de recharge — fera grimper les coûts de construction de 5 à 8 % selon l'APCHQ. « C'est majeur, et ça contribue à la non-abordabilité des logements », résume Isabelle Demers, vice-présidente de l'APCHQ. Le gouvernement vient de reporter l'entrée en vigueur d'un an, à octobre 2027, mais l'effet sur le neuf est inéluctable.
Sources : La Presse — « Nouveau Code de construction : vos logements coûteront (encore) plus cher » (25 mai 2026) ; La Presse — « Jean Boulet va reporter d'un an les nouvelles normes » (27 mai 2026).
Conclusion du round 1 : sur le pur coût d'acquisition au pied carré, le vieux plex part avec une longueur d'avance. Vous achetez un actif qui existe déjà, dans un secteur établi, à un prix qui n'inclut pas la prime du neuf. C'est exactement le décalage qu'exploite un investisseur avisé.
Entretien, rendement et tracas : le vrai arbitrage
C'est ici que le neuf prend sa revanche — et qu'il faut être honnête. Un immeuble neuf, c'est peu d'entretien pendant des années, une garantie (au Québec, la Garantie de construction résidentielle couvre les bâtiments neufs admissibles), des systèmes aux normes et une efficacité énergétique qui réduit les charges. Pas de toiture à refaire, pas de fondation à surveiller, pas de surprise dans les murs.
Le vieux plex, lui, demande du travail. Un immeuble construit avant 1990 — la majorité du parc — peut cacher de l'amiante, de la vermiculite, un système électrique désuet, une toiture en fin de vie ou une fondation fissurée. C'est précisément ce que l'inspection d'un vieux plex doit débusquer (pyrite, amiante, vermiculite) avant l'achat. Le tracas est réel — mais il est la contrepartie du prix réduit, et il se gère.
| Critère | Neuf locatif | Vieux plex à rénover |
|---|---|---|
| Prix au pied carré | Élevé (≈ 280-340 $/pi² + terrain) | Plus bas (actif existant) |
| Entretien à court terme | Minime + garantie | Imprévus possibles |
| Création de valeur | Limitée (suit le marché) | Forte (travaux + reloyer) |
| Tracas / temps | Faible | Élevé au départ |
| Risque caché | Faible | Réel (amiante, fondation, toiture) |
Sur le rendement, l'avantage penche vers le vieux plex pour une raison simple : la valeur d'un immeuble à revenus dépend de son revenu net et du TGA que le marché applique. Acheter sous la valeur, rénover, augmenter les loyers au marché et stabiliser l'exploitation, c'est créer du rendement activement — ce que le neuf, vendu au plein prix, ne permet pas. Encore faut-il bien évaluer les travaux : c'est là que beaucoup d'investisseurs se trompent, en sous-estimant la facture. À lire aussi sur ce thème : le vrai fardeau d'entretien et de salubrité du proprio de plex.
Financement et plus-value : à égalité plus qu'on croit
On répète souvent que « le neuf se finance mieux ». C'est à nuancer. Le programme APH Select de la SCHL peut financer jusqu'à 95 % du coût avec des conditions avantageuses (amortissement allongé, prime réduite) — et il s'applique autant à la construction neuve qu'à la rénovation majeure visant l'efficacité énergétique. Autrement dit, un vieux plex que vous rénovez aux cibles énergétiques peut, lui aussi, accéder à ce levier. L'avantage du neuf au financement est donc moins net qu'on le dit.
Source : SCHL — programme APH Select (financement multilogement). Vérifiez les paramètres à jour, qui évoluent.
Côté plus-value, le mythe veut que le neuf s'apprécie mieux. Faux dans bien des cas : le neuf part d'un prix déjà élevé et s'apprécie surtout au rythme du marché, tandis que le vieux plex rénové capte d'abord la valeur créée par les travaux, puis l'appréciation du marché. Le moteur de plus-value le plus fiable, neuf ou vieux, reste le terrain bien situé — et sur la Rive-Nord, les meilleurs emplacements sont souvent déjà bâtis… de vieux plex.
🎭 L'avocat du diable
Soyons honnêtes : le camp du neuf a de vrais arguments, et pas seulement le confort. D'abord, tout le monde n'est pas rénovateur. Pour un investisseur sans équipe, sans temps et sans liquidités pour absorber un dépassement de coûts, le vieux plex peut tourner au cauchemar : un chantier qui déborde, un entrepreneur introuvable, des imprévus qui mangent toute la marge. Le neuf élimine ce risque opérationnel d'un coup.
Ensuite, le neuf répond à des normes modernes (insonorisation, efficacité énergétique, accessibilité) qui attirent de bons locataires et réduisent les charges réelles — un avantage qui s'accentuera justement avec le futur Code de construction. Et avec la rareté de main-d'œuvre et la hausse du coût des matériaux, rénover lourdement un vieux plex coûte aussi de plus en plus cher : l'écart de coût entre rénover et construire se resserre dans certains cas. Pour un premier achat, ou pour qui veut un revenu passif au sens propre, le neuf — ou un plex récent en excellent état — est un choix parfaitement défendable. Ce contre-argument mérite le respect.
Le verdict pour la Rive-Nord
Notre verdict, après avoir pesé les deux camps : le choix dépend de qui vous êtes, pas d'une vérité absolue. Si vous êtes un investisseur actif, capable de gérer un chantier et de garder une réserve pour imprévus, le vieux plex bien situé et bien acheté reste le meilleur véhicule de rendement sur la Rive-Nord — c'est là que se crée la valeur. Si vous voulez la paix, un financement simple et zéro surprise, le neuf (ou un plex récent impeccable) justifie sa prime.
La mauvaise décision, c'est de choisir par réflexe — « le neuf c'est rassurant » ou « le vieux c'est rentable » — sans faire les chiffres. Ramenez les deux scénarios au même langage : prix tout inclus (travaux et imprévus pour le vieux), revenu net stabilisé, TGA, flux après financement. Le bon choix, c'est celui que votre chiffrier confirme, pas celui que le voisin vante dans un groupe Facebook. Et si vous hésitez à vendre un vieux plex plutôt qu'à le rénover, un avis chiffré et sans flatterie vaut mieux qu'une intuition.
