Votre plex a survécu au choc hypothécaire — arrêtez de paniquer
Chronique d'opinion de l'Équipe ImmoMulti. Les faits sont sourcés ; les opinions sont les nôtres.
Depuis 2022, les mêmes prophètes de malheur répétaient en boucle : la vague de renouvellements hypothécaires allait fracasser les proprios de plex. Des défauts en masse. Des ventes forcées. Un krach. Le verdict est tombé cette semaine : le choc annoncé n'a pas eu lieu. Et si vous avez tenu bon, vous aviez raison.
Selon un article de La Presse du 9 juillet 2026, les arriérés hypothécaires au Canada (paiements en retard de 90 jours ou plus) s'établissent à 0,28 % de tous les prêts hypothécaires. C'est le double du plancher post-pandémie de 0,14 %, mais un niveau qui reste historiquement bas. Pendant ce temps, les dépenses discrétionnaires des Canadiens — vêtements, restaurants, voyages — ont augmenté de près de 10 % au cours de la dernière année. Voilà un signal clair : les propriétaires ont absorbé les hausses de taux sans s'effondrer.
L'opinion tranchée : stop aux ventes de panique
Je vais le dire clairement : ceux qui ont vendu leur plex par peur du choc hypothécaire en 2023-2024 ont probablement fait une erreur. Pas universellement — certains avaient des cashflows structurellement impossibles et ont bien fait de sortir. Mais ceux qui ont vendu uniquement parce qu'ils avaient peur d'un effondrement qui n'est pas venu ont laissé une plus-value sur la table et un revenu passif stable derrière eux.
Le discours catastrophiste sur les renouvellements hypothécaires a servi à qui, exactement? Aux médias en quête de manchettes. Aux acheteurs opportunistes qui espéraient ramasser des plex à prix de détresse. Pas à vous, le proprio de multilogement sur la Rive-Nord qui gérait son immeuble sérieusement. Votre résilience n'est pas un coup de chance — c'est le résultat d'une structure d'investissement solide.
Les chiffres confirment la résilience
Revenons aux faits. L'article de La Presse du 9 juillet 2026 cite deux sources impeccables : Kari Norman, économiste chez Desjardins, et Coleen Volk, présidente de la SCHL. Leurs constats sont convergents :
Source : La Presse, 9 juillet 2026 — Desjardins, SCHL
Le taux de 0,28 % est en hausse par rapport au plancher, certes. Mais il est encore très loin des niveaux de la crise de 2008-2009, et très loin du scénario catastrophe prévu. Pendant ce temps, les Canadiens dépensent davantage sur des sorties et des voyages — ce n'est pas le comportement de gens acculés au mur.
Ce chiffre est d'autant plus significatif qu'il couvre une période de hausse de taux d'une brutalité historique : la Banque du Canada a relevé son taux directeur de 0,25 % à 5 % en à peine 18 mois entre 2022 et 2023. Si cette montée n'a pas provoqué de vague de défauts, c'est que le tissu des propriétaires canadiens — et québécois en particulier — est plus robuste qu'on ne le pensait.
La vague de renouvellements tire à sa fin
Voici l'autre bonne nouvelle, et elle est structurelle : seulement 12 % du portefeuille hypothécaire national reste à renouveler à des taux plus élevés, selon les données rapportées par La Presse. La grande vague des renouvellements de prêts de cinq ans contractés avant 2021 — à des taux de 1,5 % à 2,5 % — tire à sa fin.
Les renouvellements restants concernent en grande partie des prêts plus récents, contractés entre 2022 et 2024, à des taux déjà partiellement normalisés. Et surtout : ces propriétaires bénéficient aujourd'hui de la baisse du taux directeur de la Banque du Canada amorcée en 2024. Le pire est derrière.
Ce que ça signifie concrètement pour votre renouvellement
- Si vous renouvelez en 2026-2027, vous partez d'une base plus basse qu'en 2023-2024
- Les taux fixes 5 ans ont reculé par rapport aux sommets de 2023
- Magasiner 6 mois à l'avance reste la meilleure stratégie
- Un cashflow positif après renouvellement est atteignable pour la majorité des plex bien achetés
À lire aussi dans notre cluster opinion :
Notre chronique de juin sur pourquoi les taux fixes frappaient encore votre plex Rive-Nord posait le problème dans son contexte ascendant. Le tableau a changé — mais pas la nécessité de planifier.
La structure du plex, un bouclier naturel
La résilience des proprios de plex n'est pas un accident. C'est la conséquence logique d'une structure d'investissement supérieure à la maison unifamiliale face aux chocs de taux.
Un triplex ou un quadruplex, c'est 3 ou 4 sources de revenus locatifs. Si un locataire quitte, vous n'avez pas perdu 100 % de vos revenus — vous en avez perdu 25 % ou 33 %. Pendant ce temps, un proprio de maison unifamiliale qui perd son seul locataire se retrouve avec un immeuble entièrement à charge. La diversification interne du plex est une protection naturelle.
De plus, au Québec, 39 % des propriétaires de plex occupent leur propre immeuble. Ce n'est pas un investisseur froid à effet de levier maximal — c'est souvent un proprio-occupant qui habite son immeuble, connaît ses locataires, entretient son bien avec soin. Ces propriétaires ont des cashflows plus stables et une tolérance au risque plus élevée parce que leur logement est inclus dans l'équation.
Pour les proprios de plex et multilogements sur la Rive-Nord — Terrebonne, Mascouche, Blainville, Saint-Jérôme, Boisbriand — le marché locatif local a continué de fonctionner pendant toute la période de hausse des taux. La demande locative sur la Rive-Nord reste solide. Ceux qui avaient des locataires en place ont traversé la tempête relativement à l'abri.
L'avocat du diable : ce n'est pas gagné pour tout le monde
Honnêteté oblige : ce tableau n'est pas rose pour tout le monde, et je serais malhonnête d'ignorer les contre-arguments sérieux.
Premier contre-argument : 12 % du portefeuille restant à renouveler, c'est encore des centaines de milliards de dollars à l'échelle nationale. Pour les propriétaires qui ont acheté à des prix maximalistes en 2021 avec des mises de fonds minimales et des cashflows théoriquement équilibrés, le renouvellement à des taux toujours plus élevés que ceux de l'achat reste douloureux.
Deuxième contre-argument : les données de 0,28 % sont nationales, pas spécifiques aux immeubles à revenus ni à la province de Québec. La SCHL ne publie pas de ventilation par type de propriété. Il est possible — vraisemblable même — que les taux d'arriérés dans certaines catégories de multilogements achetés au pic soient légèrement plus élevés.
« Malgré la détérioration du contexte économique canadien, les propriétaires ont mieux absorbé les augmentations de taux que prévu. »
— Kari Norman, économiste, Desjardins — La Presse, 9 juillet 2026Troisième contre-argument : l'économiste Kari Norman parle elle-même de « détérioration du contexte économique ». Les tarifs douaniers américains, la guerre commerciale et le ralentissement de l'économie canadienne créent une incertitude qui pourrait encore faire des dégâts — pas sur les renouvellements, mais sur l'emploi des locataires, et donc sur leur capacité à payer leur loyer.
Ce n'est donc pas un signal de baisser la garde. C'est un signal de respirer, et de planifier intelligemment. Comme on le soulignait dans notre analyse sur le marché du plex sur la Rive-Nord et la fenêtre de vente, les conditions ne sont pas éternelles.
Le verdict : respirez, mais planifiez
Le choc hypothécaire n'a pas eu lieu. Les proprios de plex qui ont tenu bon, géré leurs immeubles avec soin et maintenu leurs locataires ont traversé la période la plus difficile depuis 20 ans. C'est une victoire qui mérite d'être reconnue.
Mais voici la nuance indispensable : tenir bon n'est pas une stratégie suffisante pour la suite. Si votre cashflow est positif et votre immeuble en bon état, vous êtes bien positionné pour la prochaine phase — taux en baisse, marché locatif sain. Continuez à gérer rigoureusement, à appliquer les hausses de loyer permises par la méthode du TAL, et à entretenir votre actif.
En revanche, si votre cashflow est structurellement négatif — pas juste temporairement tendu, mais fondamentalement déséquilibré même en tenant compte des taux actuels — c'est le moment d'agir. Non pas de paniquer, mais d'agir. Calculez votre rendement réel avec notre analyseur de deal, et prenez une décision éclairée.
Le bon proprio de plex ne réagit pas aux manchettes — il analyse ses chiffres et prend des décisions fondées sur la réalité de son immeuble. Les chiffres du 9 juillet vous donnent une bonne raison d'être confiant. Votre plan d'action vous donnera une bonne raison de l'être encore plus.
À lire aussi :
Notre chronique sur la baisse des loyers et ses implications pour le plex Rive-Nord complète ce portrait des risques réels à surveiller en 2026.
Questions fréquentes
Non, pas dans la mesure prédite. Selon un article de La Presse du 9 juillet 2026 citant Desjardins et la SCHL, les arriérés hypothécaires au Canada s'établissent à 0,28 % de tous les prêts — le double du plancher post-pandémie de 0,14 %, mais un niveau toujours historiquement bas. La vague de défauts catastrophiques anticipée ne s'est pas matérialisée.
Plusieurs facteurs expliquent cette résilience. La structure d'un plex — plusieurs logements, plusieurs sources de revenus — rend le cashflow plus stable. Les loyers en place ont procuré des revenus réguliers tout au long de la hausse. Et 39 % des propriétaires de plex au Québec occupent leur immeuble, ce qui leur confère une motivation et une tolérance au risque supérieures à celles d'un investisseur pur.
Presque. Seulement 12 % du portefeuille hypothécaire national reste à renouveler à des taux plus élevés, selon La Presse (9 juillet 2026). La grande vague des prêts de cinq ans contractés avant 2021 tire à sa fin. Les renouvellements restants bénéficient maintenant de la baisse du taux directeur de la Banque du Canada amorcée en 2024.
Pas nécessairement pour tous. Si votre cashflow était solide et vos baux en place, vous êtes en bonne position. En revanche, si vous avez acheté à prix élevé en 2021-2022 avec un cashflow très serré, la pression reste réelle malgré la baisse des taux. L'analyseur de deal ImmoMulti peut vous aider à évaluer votre situation concrètement.
Plusieurs étapes clés : 1) Magasinez 6 mois avant l'échéance — les taux ont reculé depuis les sommets de 2023; 2) Calculez votre nouveau paiement mensuel et vérifiez que votre cashflow reste positif après renouvellement; 3) Si le cashflow est structurellement négatif même aux taux actuels, consultez vos options — refinancement, hausses de loyer permises par le TAL, ou vente directe à ImmoMulti.
Ça dépend de votre situation individuelle. Si votre cashflow est positif et vos baux stables, la tendance long terme joue en faveur de la détention. Si votre immeuble est à cashflow négatif structurel, que vous approchez de la retraite, ou que vous souhaitez récupérer votre équité pour réinvestir, la vente peut être la bonne décision. ImmoMulti achète des multilogements sur toute la Rive-Nord avec une offre en 48 h, sans courtier ni commission.
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