ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — observe une mécanique encore mal connue des propriétaires : depuis 2022, n'importe quelle ville du Québec peut s'arroger un droit de préemption municipal — un droit d'achat prioritaire — sur votre immeuble. Le jour où vous vendez votre plex, la municipalité a le pouvoir de se substituer à votre acheteur — au même prix, aux mêmes conditions. Vous croyez avoir conclu? Pas tout à fait : la ville a 60 jours pour dire son mot.
Chronique d'opinion de l'Équipe ImmoMulti. Les faits sont sourcés ; les opinions sont les nôtres.
🔥 L'opinion tranchée : un outil pensé pour les villes, payé par les vendeurs
Disons-le sans détour : le droit de préemption municipal est, dans son intention, un outil défendable pour bâtir du logement abordable. Mais dans sa mécanique, c'est le propriétaire-vendeur de plex qui en absorbe le coût silencieux. Pas en argent — la ville achète en principe au même prix — mais en temps, en incertitude et en pouvoir de négociation. On a créé un droit de regard de l'État sur une transaction privée, et on a oublié de se demander ce que ça fait au vendeur qui veut juste tourner la page.
Notre position : un propriétaire de multilogement sur la Rive-Nord devrait vérifier l'assujettissement de son immeuble avant même de mettre en marché, et structurer sa vente en conséquence. Ignorer ce mécanisme, c'est s'exposer à une mauvaise surprise au pire moment — celui où on pensait avoir vendu.
La mécanique : 60 jours pour vous passer devant
Le droit de préemption permet à une municipalité d'acheter en priorité, avant tout autre acquéreur, certains immeubles ou terrains identifiés sur son territoire — typiquement pour y réaliser du logement social ou abordable. Le processus se déroule en trois temps, et chacun mérite l'attention du vendeur :
| Étape | Ce qui se passe | Impact pour le vendeur |
|---|---|---|
| Avis d'assujettissement | La ville inscrit votre immeuble au Registre foncier. Valide jusqu'à 10 ans. | Aucun effet tant que vous ne vendez pas — mais l'épée est suspendue. |
| Avis d'intention d'aliéner | Vous acceptez une offre : vous devez notifier la ville (prix et conditions). | Obligation incontournable. L'omettre peut entraîner l'annulation de la vente. |
| Délai de 60 jours | La ville décide d'exercer son droit ou d'y renoncer. | Deux mois d'attente avant de savoir à qui vous vendez vraiment. |
Si la ville exerce son droit, elle se substitue à votre acheteur aux conditions exactes de la promesse d'achat. Si elle renonce, vous vendez au tiers comme prévu. Mais dans les deux cas, vous avez perdu 60 jours — et votre acheteur initial, lui, est resté en suspens tout ce temps.
Source : Ville de Québec — Droit de préemption (avis d'assujettissement, avis d'intention, délai de 60 jours, exceptions pour personnes liées).
Un pouvoir réservé à Montréal, désormais offert à toutes les villes
Ce n'est plus un dossier montréalais. Jusqu'en 2022, le droit de préemption était une prérogative essentiellement réservée à la Ville de Montréal. Le législateur l'a ensuite étendu à l'ensemble des municipalités du Québec, en l'intégrant à la Loi sur les cités et villes (chapitre C-19) et au Code municipal.
Concrètement, une ville de la Rive-Nord — Terrebonne, Mascouche, Blainville, Boisbriand, Saint-Jérôme, Saint-Eustache — peut aujourd'hui adopter un règlement, cibler des immeubles stratégiques et signifier des avis d'assujettissement. Montréal, de son côté, a déjà assujetti des immeubles totalisant plusieurs milliers de logements résidentiels. L'outil n'est pas théorique : il est utilisé, et son usage s'élargit géographiquement.
Source : Gingras Pouliot Notaires — Droit de préemption municipal au Québec (cadre légal C-19, extension de 2022, avis au Registre foncier).
L'effet réel : moins d'acheteurs, plus d'attente
Voici où l'intention rencontre la réalité du terrain. Le droit de préemption ne fait pas baisser votre prix sur papier — la ville doit acheter aux mêmes conditions. Mais il introduit deux frictions concrètes pour le vendeur de plex :
Première friction : la dissuasion d'acheteurs. Un acheteur sérieux investit du temps, des frais d'inspection et parfois des frais juridiques dans une promesse d'achat. Lui annoncer que la ville peut tout rapatrier après 60 jours, c'est lui demander de prendre un risque pour rien. Certains acheteurs passeront leur chemin — et moins d'acheteurs, c'est mécaniquement moins de tension à la hausse sur votre prix.
Deuxième friction : le délai lui-même. Pour un propriétaire qui vend en raison d'un divorce, d'une succession, d'un départ à la retraite ou d'un immeuble devenu non rentable, deux mois d'incertitude additionnels ne sont pas neutres. C'est deux mois de plus à porter l'hypothèque, les taxes et le risque locatif d'un immeuble qu'on voulait justement quitter — d'autant que ces charges ne cessent de grimper, comme on l'explique dans notre chronique sur l'explosion du rôle d'évaluation et des taxes foncières.
🎭 L'avocat du diable : et si la ville avait raison?
Soyons honnêtes : le contre-argument est solide, et il mérite mieux qu'un épouvantail. Dans un contexte de crise du logement, le droit de préemption est un outil légitime et plutôt mesuré. La ville ne confisque rien : elle achète au prix du marché, aux conditions que vous avez vous-même négociées. Vous touchez exactement la même somme que celle convenue avec votre acheteur. Sur le plan financier strict, le vendeur n'est pas lésé.
Mieux : l'outil cible avant tout des immeubles que la ville veut soustraire à la spéculation pour y maintenir du logement abordable. Or c'est précisément la dynamique que nous dénoncions nous-mêmes ailleurs — celle des grands fonds qui rachètent les plex pour maximiser la rentabilité à court terme, souvent au détriment des locataires. Pour aller plus loin sur cette tension, lisez notre chronique La politique de logement étouffe le petit propriétaire de plex.
Et l'argument du « gel du marché »? Il est plus faible qu'il en a l'air. Quand le droit de préemption a été élargi en 2022, les maires de plusieurs villes l'ayant adopté — comme Rimouski et Saint-Hyacinthe, parmi les premières à s'en servir — ont rapporté n'avoir pas affronté de résistance massive des promoteurs. Dans bien des cas, l'avis d'assujettissement reste théorique : la ville n'exerce son droit que sur une infime fraction des immeubles visés, faute de budget. Pour la majorité des vendeurs, la préemption ne sera jamais exercée.
Source : Le Devoir — « Le nouvel outil des villes pour infléchir le marché immobilier » (extension de 2022, exemples de Rimouski et Saint-Hyacinthe, faible résistance des promoteurs rapportée par les maires).
Le verdict : pas une catastrophe, mais une vérification à ne jamais sauter
Après avoir pesé les deux camps, voici où nous atterrissons. Le droit de préemption n'est pas la menace existentielle que certains imaginent : pour la grande majorité des propriétaires de plex sur la Rive-Nord, l'immeuble ne sera pas assujetti, ou la ville n'exercera jamais son droit. Le coût financier direct est nul. Sur ce point, l'avocat du diable marque des points.
Mais l'opinion tient quand même : c'est un irritant réel qui se gère uniquement en amont. Le vendeur averti vérifie l'assujettissement avant de mettre en marché, ajuste sa promesse d'achat pour encadrer le délai de préemption, et choisit un acheteur qui ne reculera pas devant un avis municipal. Le vendeur mal informé, lui, découvre le mécanisme à la table du notaire — et c'est là que ça coûte cher en temps et en stress.
Trois réflexes avant de vendre votre plex Rive-Nord
- Vérifier au Registre foncier (ou via votre notaire) si votre immeuble est assujetti à la préemption
- Prévoir dans la promesse d'achat une clause encadrant le délai de 60 jours de la ville
- Privilégier un acheteur qui connaît le mécanisme et ne renégociera pas le prix à la baisse
C'est précisément le genre de friction qu'une vente directe élimine. Chez ImmoMulti, nous achetons des multilogements partout sur la Rive-Nord en connaissant ces mécanismes — sans paniquer devant un avis municipal et sans nous servir de la préemption comme prétexte pour casser le prix.
ImmoMulti : acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord
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Pour situer la valeur réelle de votre immeuble avant toute démarche, notre guide du calcul de rendement multilogement explique le MRB et le TGA — deux repères incontournables pour tout propriétaire de plex sur la Rive-Nord.
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Si vous explorez d'autres stratégies de sortie, voyez si la conversion de votre plex en copropriété divise en vaut la peine, et n'oubliez pas de chiffrer la taxe de bienvenue qui attend votre acheteur — un poste qui pèse, lui aussi, dans la négociation.
