Chronique d'opinion de l'Équipe ImmoMulti. Les faits sont sourcés ; les opinions sont les nôtres.
Le 30 juin 2026, Radio-Canada révélait que le Québec compte près de 99 000 logements résidentiels vacants — l'équivalent de la population entière de Sherbrooke qui dormirait dans des appartements vides. Le lendemain, le FRAPRU sonnait l'alarme : 2 039 ménages cherchaient encore un toit après le 1er juillet, un chiffre en hausse pour la troisième année consécutive. Réflexe prévisible d'une partie des commentateurs : blâmez les propriétaires spéculateurs qui gardent leurs logements vides par cupidité. Notre position : ce diagnostic est paresseux, et surtout, il mène aux mauvaises solutions.
99 000 logements vides : les faits
L'analyse de Radio-Canada s'appuie sur les données de consommation d'Hydro-Québec. Une unité résidentielle qui consomme moins de 1 000 kWh par an est considérée comme inoccupée. On en dénombre environ 99 000 au Québec, soit près de 2,4 % du parc résidentiel provincial (environ 4 millions de comptes Hydro-Québec). Fait marquant : les trois quarts de ces logements vacants se trouvent hors de l'île de Montréal, en régions. Victoriaville, par exemple, affiche un taux de vacance officiel de 0 % depuis 2023 — mais les données Hydro-Québec révèlent tout de même 367 unités vides sur son territoire.
Source : Radio-Canada, 30 juin 2026
Notre opinion tranchée
Voici notre thèse, assumée et sans langue de bois : si autant de logements sont vides au Québec, c'est en grande partie parce que la réglementation locative rend la location résidentielle financièrement irrationnelle pour un nombre croissant de propriétaires de plex et de multilogements. Ce n'est pas une opinion de droite anti-locataire. C'est de l'économie de base : quand les risques d'un bail dépassent les bénéfices attendus, des acteurs rationnels choisissent de ne pas louer. Et le cadre légal québécois — contrôle des loyers, procédures au TAL, responsabilités accrues en matière de salubrité, délais d'expulsion — a atteint un point où cette équation se retourne contre l'offre locative.
Nous ne disons pas que tous les 99 000 logements vides sont le résultat de cette équation. Nous disons que la narration dominante — des proprios cupides qui thésaurisent des appartements — est à la fois factuellement réductrice et politiquement contre-productive.
La vacance rationnelle : quand la loi punit la location
Radio-Canada cite explicitement parmi les causes de vacance : « des propriétaires qui gardent leurs unités inoccupées pendant 12 mois ou plus afin de contourner les restrictions sur le contrôle des loyers. » Ce comportement est directement prévu — et même planifié — par le régime de protection des locataires existants. Lorsqu'un logement est loué, le propriétaire est pratiquement prisonnier du loyer précédent. Si ce loyer précédent est structurellement en dessous des coûts réels d'exploitation — taxes municipales en hausse de 15 à 20 % post-réévaluation 2026, primes d'assurance en explosion, entretien d'un bâtiment vieillissant — alors l'unité est une perte nette à chaque bail signé.
La vacance de 12 mois n'est pas du vandalisme social : c'est l'utilisation rationnelle d'un mécanisme légal pour remettre un logement à prix de marché. Si vous trouvez ce mécanisme injuste, vous avez probablement raison. La solution n'est pas d'en vouloir au propriétaire qui l'utilise — c'est de modifier le régime légal qui crée cette distorsion.
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Le contrôle des loyers déprime l'offre — les données le confirment
La SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement) le documente depuis des années : dans les marchés où le contrôle des loyers est le plus rigide, l'offre locative tend à stagner ou à se contracter à long terme. Les propriétaires existants hésitent à louer leurs unités, les investisseurs refusent de construire du locatif neuf (dont la rentabilité est insuffisante), et les logements qui auraient pu être offerts en location migrent vers d'autres usages — vente en copropriété, location à court terme légale, ou simplement vacance.
Aujourd'hui au Québec, les loyers de 2 chambres à coucher ont bondi de 56 % depuis 2019 (de 815 $ à 1 272 $ en moyenne, selon les données du FRAPRU citant la SCHL). Dans la même période, les salaires n'ont progressé que de 32 %. Ce déséquilibre est réel et douloureux pour les locataires. Mais il est le signe d'une sous-offre structurelle — pas d'une surfacturation abusive. Et cette sous-offre a une cause principale : des décennies de politiques qui ont rendu le locatif privé peu attractif pour les investisseurs.
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L'enquête Radio-Canada confirme la thèse — sans l'énoncer
Ce qui est remarquable dans l'enquête de Radio-Canada, c'est qu'elle cite la réglementation locative comme l'une des causes de vacance — mais sans tirer la conclusion logique qui s'impose : si une loi produit exactement l'effet contraire à ce qu'elle prétend faire (protéger l'accès au logement), c'est la loi qu'il faut réviser, pas les propriétaires qu'il faut punir davantage.
L'enquête identifie également les résidences secondaires et les rénovations comme causes importantes — particulièrement en régions. Là aussi, les propriétaires ne sont pas des coupables : un chalet qui consomme peu d'électricité en hiver n'est pas un logement soustrait au marché locatif. Il n'a jamais fait partie du marché locatif. Les inclure dans le chiffre des 99 000 « logements vacants » en période de crise du logement est un raccourci rhétorique qui ne résiste pas à l'analyse.
Ce que l'enquête confirme néanmoins : là où les logements sont structurellement vacants dans des marchés tendus — comme Victoriaville à 0 % de taux de vacance officiel avec 367 unités vides au compteur Hydro — il existe une offre dormante que des incitatifs économiques corrects pourraient mobiliser.
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L'avocat du diable : ce que les tenants de la taxe sur la vacance ont raison de dire
Soyons honnêtes. Tous les logements vides ne sont pas vides à cause de la réglementation. Une fraction — impossible à quantifier précisément — reflète une vraie logique spéculative : des propriétaires qui achètent pour la plus-value, sans aucune intention de louer, et qui maintiennent le logement vide pour l'entretenir à leur guise ou pour vendre plus aisément. Dans un contexte de crise du logement, cela est socialement discutable.
La porte-parole du FRAPRU, Véronique Laflamme, a déclaré que les locataires « consacrent trop de revenus au logement » et ont « moins d'argent pour l'épicerie, pour le transport. » C'est vrai. Cette réalité mérite une réponse sérieuse. Une taxe sur les logements vacants — bien calibrée, avec des exemptions claires pour les rénovations, les successions, les résidences secondaires saisonnières — peut être un outil légitime pour mobiliser les unités réellement thésaurisées par spéculation pure.
De plus, la demande locative sur la Rive-Nord est réelle. À Terrebonne, Mascouche, Blainville ou Saint-Jérôme, des ménages cherchent des logements abordables pendant que certaines unités restent vides. Le proprio qui garde intentionnellement un logement vide dans ce contexte, sans rénovation en cours ni raison valable, contribue à un problème collectif. Il faut le reconnaître honnêtement.
Le verdict Rive-Nord : rendez la location attrayante
Après avoir pesé les deux camps, notre conclusion est la suivante : la solution aux 99 000 logements vacants n'est pas une nouvelle couche de réglementation punitive contre les propriétaires. C'est de rendre la location privée économiquement viable à nouveau pour les petits propriétaires de plex et de multilogements.
Concrètement, cela signifie : permettre aux loyers de s'ajuster au marché réel pour les nouvelles locations (la clause F du bail du TAL le permet déjà — mais son application reste limitée par les pressions politiques), simplifier les procédures au TAL pour les non-paiements de loyer et les reprises légitimes, et reconnaître que le propriétaire de plex sur la Rive-Nord n'est pas un ennemi du logement — il en est souvent le seul fournisseur accessible dans les villes de taille moyenne.
Un propriétaire qui laisse un logement vide parce que louer lui coûte plus cher que de ne pas louer n'est pas un criminel. Il est le symptôme visible d'un système brisé. Traitez le symptôme sans toucher à la maladie, et vous aurez moins de propriétaires individuels, plus de fonds institutionnels, et finalement moins de logements abordables — pas plus.
Notre position en résumé
- 99 000 logements vides — un chiffre réel, une cause mal diagnostiquée
- La réglementation locative est citée par Radio-Canada comme cause directe de vacance
- Le contrôle des loyers déprime structurellement l'offre locative privée
- Une taxe sur la vacance peut être utile — à condition d'être bien ciblée
- La solution durable : rendre la location privée économiquement rationnelle
