Un locataire qui cesse de payer, et un plex Rive-Nord qui se transforme en gouffre financier pendant que l'horloge du Tribunal administratif du logement tourne au ralenti. Voilà la réalité que vivent des milliers de petits propriétaires de multilogements au Québec. Les délais du TAL ne sont pas un détail administratif : ils décident qui, du propriétaire ou du mauvais payeur, finance l'attente.
Chronique d'opinion de l'Équipe ImmoMulti. Les faits sont sourcés ; les opinions sont les nôtres.
🔥 L'opinion tranchée
Disons-le sans détour : au Québec, le système d'expulsion pour non-paiement punit le propriétaire, pas le locataire qui ne paie plus. Sur le papier, un propriétaire de plex peut demander la résiliation du bail dès trois semaines de retard. Dans la vraie vie, entre la demande, l'attente d'une audience, la décision et l'exécution par huissier, des mois s'écoulent — et chaque mois sans loyer sort de la poche du propriétaire, pas de celle de l'occupant.
Le résultat est pervers : la lenteur du TAL transforme un loyer impayé en otage. Le petit propriétaire de duplex ou de triplex sur la Rive-Nord — souvent un propriétaire-occupant qui compte sur ces loyers pour payer son hypothèque — devient le banquier involontaire de quelqu'un qui a cessé de respecter son bail. Ce n'est pas de la compassion sociale : c'est un transfert de risque silencieux vers la personne la moins capable de l'absorber.
Neuf mois pour être entendu : les chiffres qui font mal
Selon La Presse, qui rapportait le 30 octobre 2025 le rapport annuel de gestion 2024-2025 du Tribunal administratif du logement, l'attente pour une première audience peut atteindre environ neuf mois dans les litiges de fixation et de modification de loyer. Sur la même année, le TAL a reçu 42 934 demandes de non-paiement de loyer et de recouvrement — un volume comparable aux niveaux d'avant la pandémie.
Les causes de non-paiement sont normalement traitées en priorité, mais un tribunal surchargé reste un tribunal lent. Et la CORPIQ, qui défend les propriétaires depuis des décennies, rappelle que les causes de non-paiement représentent environ 75 % des dossiers du tribunal — autrement dit, l'engorgement frappe en plein cœur le problème le plus coûteux pour les propriétaires.
Le calcul brutal
Sur un logement loué 1 200 $/mois, neuf mois de procédure sans loyer perçu représentent plus de 10 000 $ de manque à gagner — avant frais de huissier, frais juridiques et remise en état. Pour un propriétaire de triplex, c'est souvent une année complète de profit qui disparaît à cause d'un seul locataire.
Sources : La Presse, 30 octobre 2025 ; CORPIQ — Délais au Tribunal administratif du logement.
La faille du « je paie juste avant l'audience »
Le pire dans ce système, c'est la faille la mieux connue des locataires aguerris. Le Tribunal administratif du logement est clair : si le locataire paie le loyer dû, les frais et les intérêts avant la décision, le locateur ne peut plus entreprendre les procédures d'expulsion. En théorie, c'est une protection raisonnable contre l'expulsion d'un locataire de bonne foi qui a eu un trou de trésorerie.
En pratique, un occupant stratégique peut accumuler les retards, attendre la veille de l'audience, payer in extremis pour faire avorter la procédure… puis recommencer le mois suivant. Le propriétaire de plex repart à zéro à chaque cycle, et le compteur des mois perdus s'additionne sans jamais déboucher sur une résiliation. C'est la version locative du « toujours en retard, jamais expulsable ».
« Dès le lendemain du jour où le loyer était dû, si le locataire ne l'a pas payé en entier, il est en défaut. […] En cas de retard de plus de trois semaines, le locateur peut demander au Tribunal le paiement du loyer, mais aussi la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. »
— Tribunal administratif du logement, « Paiement du loyer »Le droit de demander existe donc dès le 21e jour. Mais entre le droit de demander et le droit d'obtenir, il y a un océan de calendrier. Cette dynamique ressemble à celle que nous avons décrite dans notre chronique sur comment la politique de logement étouffe le petit proprio de plex : des règles pensées pour le locataire vulnérable, appliquées sans égard au propriétaire individuel qui n'a pas les reins d'un fonds.
Gagner au TAL ne suffit pas : reste l'huissier
Supposons que vous obteniez finalement gain de cause. Vous n'êtes pas au bout de vos peines. Selon le TAL, l'exécution d'une décision d'expulsion passe par un huissier qui dépose un avis d'exécution au greffe de la Cour du Québec et le signifie au locataire. Pour une expulsion, l'avis doit être signifié au moins cinq jours avant que l'huissier procède. Et aucune expulsion n'a lieu un jour férié ni entre le 24 décembre et le 2 janvier.
Additionnez : retard initial, dépôt de la demande, attente de l'audience, délibéré, signification de l'avis d'exécution, délai de cinq jours, disponibilité de l'huissier. Le « droit » d'expulser se transforme en parcours d'obstacles de plusieurs mois. Pendant ce temps, le logement ne génère rien, et vos charges — taxes, assurance, hypothèque — continuent, elles, de tomber à l'heure.
| Étape | Ce qui se passe | Effet sur le propriétaire |
|---|---|---|
| Jour 1 à 21 | Loyer en défaut ; droit de demander la résiliation après 3 semaines | Manque à gagner qui démarre |
| Dépôt → audience | Attente pouvant atteindre plusieurs mois | Loyers perdus qui s'accumulent |
| Paiement de dernière minute | Procédure d'expulsion bloquée si tout est payé avant décision | Retour à la case départ possible |
| Exécution (huissier) | Avis 5 jours min. ; pas d'expulsion 24 déc.–2 janv. | Délais additionnels + frais |
🎭 L'avocat du diable
Soyons honnêtes : le camp d'en face a de vrais arguments, et il faut les regarder en face. D'abord, l'expulsion est une mesure grave — perdre son logement en pleine crise du logement, avec un taux d'inoccupation très bas sur la Rive-Nord, peut précipiter une personne ou une famille vers l'itinérance. Les protections du TAL, dont la règle qui suspend l'expulsion si le locataire paie tout avant la décision, existent précisément pour éviter de mettre quelqu'un à la rue pour un retard ponctuel et de bonne foi. Ce n'est pas absurde : la majorité des locataires en difficulté ne sont pas des fraudeurs, ce sont des gens qui traversent une mauvaise passe.
Ensuite, les délais ne sont pas une malveillance : ils découlent d'un tribunal sous-financé et débordé, pas d'un complot anti-propriétaire. Les groupes de défense des locataires soulignent à juste titre qu'un système rapide et expéditif risquerait de produire des expulsions injustes, sans examen sérieux du dossier. La lenteur, aussi coûteuse soit-elle pour le propriétaire, est en partie le prix d'un contrôle judiciaire réel. Et la trêve hivernale (24 décembre au 2 janvier) répond à une logique humanitaire difficile à contester.
Enfin, un propriétaire diligent dispose d'outils : sélection rigoureuse des locataires, baux clairs, action rapide dès le 21e jour, dossier bien monté. Une partie des « horreurs » racontées vient aussi de propriétaires qui ont laissé traîner. Bref, le système n'est pas seul responsable.
Le verdict
Après avoir pesé les deux camps, notre position reste claire mais nuancée : les protections du locataire sont légitimes ; les délais qui les accompagnent ne le sont pas. On peut protéger le locataire de bonne foi sans transformer le petit propriétaire en créancier captif pendant neuf mois. Le vrai problème n'est pas le droit substantiel — c'est l'engorgement chronique d'un tribunal qui n'a pas les moyens de trancher vite.
Pour un propriétaire de plex sur la Rive-Nord, la leçon est pragmatique. Premièrement, n'attendez pas : dès le 21e jour de retard, montez un dossier béton et déposez. Deuxièmement, tenez vos baux et preuves de paiement impeccables — la rigueur accélère tout. Troisièmement, si un dossier s'éternise et menace votre rentabilité réelle, sachez qu'un multilogement avec locataire problématique se vend encore — à un acheteur qui sait gérer ce risque, pas au premier acheteur bancaire qui escomptera lourdement le problème. La même logique vaut quand on subit une procédure de rénoviction contestée sur la Rive-Nord : mieux vaut agir tôt et reprendre le contrôle de son capital que de subir le calendrier d'un autre.
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