Chronique d'opinion de l'Équipe ImmoMulti. Les faits sont sourcés ; les opinions sont les nôtres.
Ce matin, Le Devoir publie une enquête sur la rentabilité des plex avec un verdict qui circule déjà dans les groupes d'investisseurs : les plex sont devenus des « produits très risqués », selon l'expert immobilier Yvon Rudolphe. Le cas d'école : un groupe de quatre acheteurs, un 6-plex à Vieux-Rosemont acheté 800 000 $ en 2020, une mensualité hypothécaire passée de 3 700 $ à 4 400 $ lors du renouvellement à 4,35 % — et des revenus locatifs qui ne couvrent plus le service de la dette.
Les faits sont réels. Le malaise est réel. Mais le diagnostic, lui, est incomplet — et les proprios de plex sur la Rive-Nord méritent mieux qu'une généralisation alarmiste. La vraie leçon n'est pas évitez les plex. C'est : évitez d'acheter à 18 fois les revenus.
Il y a une différence fondamentale entre un actif qui est risqué et un prix d'achat qui est risqué. Confondre les deux, c'est risquer de manquer la seule chose qui compte vraiment en immobilier : la discipline à l'entrée.
Le plex n'est pas risqué — le prix payé l'est
Résumons l'argument qu'on entend trop souvent : les taux ont monté, les plex ne cashflowent plus, donc les plex sont risqués. Cette logique est fausse, et elle l'est d'une manière dangereuse pour quiconque est en train de décider d'acheter ou de vendre un multilogement en 2026.
La vérité arithmétique est simple : à 18–20 fois les revenus bruts annuels, n'importe quel actif immobilier ne s'autofinance plus avec des taux à 4–4,5 %. Ce n'est pas spécifique au plex — c'est vrai pour un immeuble de bureaux, un commerce ou un appartement locatif. Le problème n'est pas dans la catégorie d'actif : il est dans le prix absurde que des acheteurs en manque d'inventaire ont accepté de payer entre 2020 et 2023.
Le plex québécois, lui, garde toutes ses qualités fondamentales : il produit des revenus réels (loyers), il s'apprécie à long terme, il bénéficie de la déduction pour amortissement (DPA), il permet l'effet de levier bancaire, et — contrairement à la plupart des placements — son propriétaire a un contrôle direct sur ses dépenses et sur la croissance de ses revenus. Ce sont des avantages structurels que ni les taux ni les experts immobiliers ne peuvent effacer.
Le MRB dit tout : 12–14× hier, 18–20× aujourd'hui
Pour comprendre où est le vrai problème, il faut parler du multiplicateur de revenu brut (MRB) — ce ratio qui compare le prix d'achat aux revenus locatifs annuels bruts. C'est le thermomètre le plus honnête de la santé d'une transaction immobilière locative.
Pendant des décennies, la règle québécoise tournait autour d'un MRB de 12 à 14. Un plex générant 60 000 $ de revenus bruts annuels valait donc 720 000 $ à 840 000 $. C'est dans cette fourchette que la mécanique du financement fonctionne : avec un taux de 4–4,5 % sur 25 ans, les revenus couvrent le service de la dette, les taxes, l'assurance et l'entretien — avec un modeste surplus.
Selon Le Devoir (22 juillet 2026), les transactions se sont faites à 18 à 20 fois les revenus dans les marchés les plus tendus — soit 1 080 000 $ à 1 200 000 $ pour le même immeuble à 60 000 $. À ce niveau, avec un financement à 75 % et un taux de 4,35 %, la mensualité hypothécaire dépasse systématiquement les revenus locatifs. Le cashflow négatif n'est pas un accident — il est arithmétiquement inévitable dès le départ.
La bonne nouvelle pour les investisseurs de la Rive-Nord : dans les marchés secondaires — Saint-Jérôme, Deux-Montagnes, Sainte-Thérèse, Lachute, Sainte-Anne-des-Plaines — des plex bien ciblés se négocient encore à 14–16 fois les revenus. À 15×, avec les mêmes taux, un propriétaire sérieux qui habite une unité peut atteindre un cashflow neutre à légèrement positif. La différence entre 15× et 19× n'est pas une nuance — c'est la frontière entre un investissement et une spéculation.
3 plex sur 4 restent rentables — le chiffre qu'on oublie
Voici le chiffre que tout le monde répète depuis le rapport CORPIQ/Aviseo de juin 2026 (La Presse, 17 juin 2026) : plus d'un plex sur quatre n'est pas rentable au Québec. C'est un chiffre réel et préoccupant.
Mais personne ne mentionne l'envers de ce chiffre : trois plex sur quatre sont encore rentables. Dans un parc locatif de 94 % petits immeubles individuels, cela représente des centaines de milliers de plex qui génèrent un rendement positif chaque mois — discrètement, sans faire les manchettes.
La crise de rentabilité est réelle, mais elle est concentrée. Elle touche surtout les achats réalisés au pic spéculatif de 2020–2023, à des MRB de 18+, souvent avec un fort levier. Ce n'est pas un problème de l'actif plex — c'est un problème d'une cohorte d'acheteurs qui ont payé un prix qui n'a aucune logique locative, en espérant que l'appréciation du marché justifierait la mise.
Ce que révèle réellement le rapport CORPIQ/Aviseo (juin 2026)
- 94 % des immeubles locatifs québécois = 1 à 5 logements, détenus par des individus
- Plus d'1 plex sur 4 non rentable — mais 3 sur 4 le sont toujours
- Coûts de construction +49 % entre 2017 et 2025 (inflation globale : +17 %)
- 39 % des propriétaires de plex habitent dans leur immeuble
Pour un investisseur qui regarde le marché de la Rive-Nord aujourd'hui et qui hésite à cause des «plex très risqués», ce chiffre mérite d'être nuancé. La question n'est pas «est-ce que les plex sont rentables?» — la réponse est «la majorité, oui». La bonne question est : «à quel prix d'achat et dans quel secteur?»
L'horizon long terme joue pour le propriétaire patient
L'investisseur immobilier sérieux n'achète pas un plex pour les 3 prochaines années — il l'achète pour les 15 à 25 ans à venir. Et sur cet horizon, même les plex achetés à des MRB légèrement élevés en 2021-2022 peuvent s'en sortir honnêtement, si trois conditions sont réunies.
Premièrement, la croissance des loyers. La méthode du TAL autorise des hausses annuelles de l'ordre de 3 à 4 % en 2026 — et les loyers à Terrebonne, Blainville ou Saint-Jérôme ont un retard significatif par rapport au marché. Sur 10 ans, des loyers de 1 200 $ peuvent facilement atteindre 1 600 $, transformant un cashflow légèrement négatif en surplus réel.
Deuxièmement, le remboursement du capital. Même en cashflow négatif, chaque paiement hypothécaire rembourse une portion du capital. Un immeuble à 800 000 $ avec une hypothèque à 75 % rembourse environ 12 000 $ de capital la première année — silencieusement, sans effort supplémentaire du propriétaire.
Troisièmement, l'appréciation du marché. L'APCIQ confirme dans son rapport du deuxième trimestre 2026 que les plex québécois continuent de s'apprécier — lentement, mais réellement. La Rive-Nord, avec le REM et l'expansion des services, bénéficie d'une demande structurelle qui ne disparaît pas.
Là où ça devient vraiment dangereux, c'est quand le propriétaire n'a aucune réserve pour absorber les imprévus : toiture à refaire, locataire défaillant trois mois, hausse brutale de prime d'assurance. Ce n'est pas le plex qui est risqué — c'est l'absence de coussin financier combinée à un prix d'achat qui ne laisse aucune marge.
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Plex à $874 K : l'actif monte, le cash-flow fond — notre réaction aux données APCIQ Q2 2026. Et Votre plex a survécu au choc hypothécaire — pourquoi les scénarios catastrophes ne se sont pas matérialisés. Enfin, BdC optimiste, votre plex dans les ciseaux — sur la tension entre la politique monétaire et la réalité des proprios.
L'avocat du diable : où l'expert a raison
Soyons honnêtes : Yvon Rudolphe n'a pas complètement tort. Et cet article ne vaut rien si on n'examine pas sérieusement le contre-argument.
À 18–20 fois les revenus, même une baisse de taux de 1 point de pourcentage ne suffit pas à rétablir un cashflow positif. Les calculs sont implacables : si vous avez payé 1 080 000 $ pour un immeuble qui génère 60 000 $ de revenus bruts, vous aurez besoin d'une combinaison de baisse de taux ET de hausse de loyers significative pour sortir la tête de l'eau. Ce n'est pas impossible — mais ça peut prendre 4 à 7 ans. Et pendant ce temps, vous nourrissez l'immeuble à chaque mois.
« Les gens achetaient un 6-plex à 800 000 $, leur taux était à 2,8 %, ce n'était pas si mal. Là, ils renouvellent à 4,35 %, et là ça ne marche plus. »
— Cas décrit dans Le Devoir, 22 juillet 2026, illustrant le choc du renouvellement hypothécaire pour les acheteurs du pic 2020Il y a aussi un biais survivant dans notre raisonnement. Les 3 plex sur 4 «rentables» selon CORPIQ incluent une grande proportion d'immeubles achetés il y a 10, 15, 20 ans — à des MRB de 10–12, quand les taux étaient à 3 % ou moins. Leur rentabilité actuelle ne dit rien de ce que donnerait le même achat aujourd'hui.
Enfin, le risque de renouvellement n'est pas théorique : plus de la moitié des hypothèques canadiennes renouvellent en 2025–2026, souvent à des taux significativement plus élevés que le terme précédent. Pour un primo-investisseur sans capital de réserve, c'est une épée de Damoclès réelle.
Quand l'expert a raison : les trois situations vraiment risquées
1. Achat à MRB > 17× dans un marché tendu, avec financement à levier élevé et zéro réserve. — 2. Renouvellement hypothécaire à venir sur un immeuble déjà en cashflow négatif, sans hausse de loyer planifiée. — 3. Primo-investisseur sans revenu d'emploi stable pour absorber les déficits des premières années.
Le verdict — notre règle pour la Rive-Nord en 2026
Le plex reste l'un des actifs les plus solides pour un investisseur immobilier québécois qui joue à long terme. Il produit des revenus, s'apprécie, s'autofinance (si bien acheté) et offre des avantages fiscaux qu'aucun REER ne réplique. L'article du Devoir de ce matin décrit un vrai problème — mais ce problème a un nom précis : le piège du MRB gonflé.
Notre ligne directrice pour la Rive-Nord en 2026 :
- MRB ≤ 15 : Vous achetez de la valeur réelle avec une marge de sécurité. Cashflow neutre à positif dès le départ avec un taux de 4–4,5 %.
- MRB de 15 à 16 : Acceptable si vous avez des réserves, si les loyers sont sous le marché (donc hausses à venir), et si vous habitez une unité.
- MRB > 17 : Vous pariez sur une baisse des taux et une forte croissance des loyers. C'est de la spéculation — pas de l'investissement locatif.
Si vous êtes déjà propriétaire et que votre plex ne s'autofinance plus : ne paniquez pas, mais soyez lucide. La question n'est pas «est-ce que les choses vont s'améliorer?» — elles vont probablement s'améliorer avec le temps. La vraie question : combien de temps pouvez-vous absorber le déficit, et avez-vous les réserves pour le faire? Si la réponse est non, c'est peut-être le bon moment de vendre à un acheteur sérieux plutôt qu'en catastrophe.
