Royal LePage a révisé à la hausse ses prévisions pour 2026. Grand Montréal : +5 % d'ici le Q4. Québec : +8 %. La demande refoulée depuis 2023 cherche à se libérer, les taux se normalisent lentement, et les marchés secondaires — dont la Rive-Nord — ont structurellement moins de stock que la demande ne l'exige. Dans ce contexte, beaucoup de propriétaires de plex se posent la même question : est-ce le bon moment pour vendre, ou pour tenir?
Notre réponse est tranchée. Et elle va à contre-courant de ce que beaucoup vous diront.
L'opinion tranchée : quand les prix montent, les investisseurs intelligents gardent leurs plex
C'est contre-intuitif après deux ans de turbulences : taux en hausse, cashflow tendu, primes d'assurance à deux chiffres, réévaluations foncières. Beaucoup de propriétaires de multilogements sur la Rive-Nord ont géré leurs immeubles dans des conditions difficiles depuis 2022. Et là, Royal LePage annonce la reprise. La tentation est forte de « sortir au sommet ».
Mais voici ce que les investisseurs aguerris savent — et que les vendeurs de panique ignorent : un actif en appréciation perd sa valeur potentielle le jour où vous le vendez. La plus-value ne se réalise que sur papier tant que vous détenez l'immeuble. Et pendant ce temps, l'immeuble continue de générer des revenus.
Notre position est simple. Si votre plex couvre ses charges — même difficilement — gardez-le. Si le marché monte de 5 %, votre actif de 650 000 $ vaut 682 500 $ d'ici décembre. Ce gain de 32 500 $ est plus que la commission d'un courtier. C'est plus que deux ans de cashflow pour beaucoup de propriétaires. Ce n'est pas le moment de sortir.
Le signal de Royal LePage n'est pas du bruit — ce sont des chiffres concrets
Le 14 juillet 2026, Royal LePage a publié ses prévisions révisées pour le marché immobilier canadien. La Presse rapportait que la firme révise à la hausse sa prévision nationale (de +1 % à +2 % au Q4 2026), et que le Grand Montréal figure parmi les marchés les plus dynamiques avec une prévision de +5 %. Phil Soper, PDG de Royal LePage, cite trois moteurs : la demande refoulée d'acheteurs et de vendeurs qui ont repoussé leurs décisions en début d'année, un offre inférieure à la demande dans les marchés secondaires, et une normalisation progressive des taux hypothécaires.
| Marché | Prévision Q4 2026 (variation annuelle) |
|---|---|
| Québec (ville) | +8 % — plus forte hausse nationale |
| Grand Montréal | +5 % |
| Winnipeg | +5 % |
| Halifax, Edmonton, Regina | +4 % |
| Vancouver | -3,5 % |
| Toronto | -2 % |
Ce tableau est éloquent. Pendant que les deux plus grands marchés du pays reculent, le Québec — Montréal et Québec en tête — ressort comme le refuge de la croissance. Ce n'est pas un accident : c'est le fruit d'un sous-approvisionnement structurel et d'une démographie qui soutient la demande locative.
Source : La Presse — « Royal LePage revoit à la hausse ses prévisions concernant les prix » (14 juillet 2026)
La Rive-Nord est encore sous-évaluée — et elle suit Montréal
Blainville, Terrebonne, Saint-Jérôme, Mascouche, Boisbriand, Saint-Eustache : les plex y sont encore 30 à 40 % moins chers qu'à Montréal pour des immeubles comparables. La Rive-Nord a toujours suivi Montréal avec un décalage de 12 à 24 mois dans les cycles haussiers. C'est la dynamique historique du marché immobilier québécois : Montréal monte, la couronne suit.
L'offre reste contrainte sur la Rive-Nord. Les délais de permis de construction — dénoncés par la CORPIQ et rapportés par La Presse en juin 2026 — freinent les nouvelles mises en chantier. Les coûts de construction en forte hausse découragent les promoteurs. Résultat : l'inventaire de multilogements existants sur la Rive-Nord est structurellement serré. Quand la demande reprend dans un marché à stock limité, les prix montent — et les propriétaires qui ont tenu pendant la tempête en récoltent les bénéfices.
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Les taux se normalisent — votre cashflow va s'améliorer sans changer un seul loyer
L'une des principales sources de détresse pour les propriétaires de multilogements depuis 2022 : le choc des renouvellements hypothécaires. Mais comme La Presse le documentait en juillet 2026, le choc annoncé ne s'est pas matérialisé à l'ampleur prévue. La Banque du Canada a effectué plusieurs baisses de taux depuis les sommets de 2023.
Ce qui était « cashflow négatif malgré tout » en 2023 peut devenir cashflow équilibré ou positif en 2026-2027 sans augmenter un seul loyer. La seule mécanique qui change : votre mensualité hypothécaire baisse au renouvellement. Si vous vendez votre plex en 2026 parce que le cashflow est difficile, vous vendez exactement au pire moment — juste avant que les conditions s'améliorent.
La logique de l'investisseur à long terme
- Prix en hausse de +5 % = gain de ~32 500 $ sur un immeuble de 650 000 $ sans rien faire
- Taux en baisse = cashflow amélioré au renouvellement hypothécaire
- Loyers en légère hausse (TAL +3,1 % de base en 2026) = revenus croissants
- Offre contrainte = moins de concurrence pour attirer vos locataires
Pour aller plus loin sur la mécanique du cashflow et des taux, lisez notre chronique : Votre plex a survécu au choc hypothécaire — ce que ça signifie pour 2026-2027.
L'avocat du diable : il y a de vraies raisons de vendre en 2026
Il serait malhonnête de prétendre que notre position s'applique à tous. Le contre-argument mérite d'être posé clairement.
D'abord, les prévisions peuvent se tromper. Royal LePage est une firme dont la rémunération dépend des transactions : elle a un biais structurel vers l'optimisme. Les tensions commerciales mondiales, une récession non anticipée, ou une inflation persistante pourraient freiner le marché. Le +5 % est un scénario central, pas une garantie.
Ensuite, le rapport CORPIQ/Aviseo de juin 2026 rappelle une réalité difficile : plus d'un plex sur quatre au Québec opère en déficit. Ces propriétaires comblent le manque à même leurs revenus personnels. Pour eux, attendre « que ça remonte » peut signifier encore 12 à 18 mois de saignement financier — un coût très réel.
Il y a aussi la diversification. Un propriétaire dont 90 % du patrimoine est concentré dans un seul triplex Rive-Nord n'est pas diversifié. Si ses objectifs ont changé — retraite anticipée, projet personnel, rééquilibrage de portefeuille — vendre est une décision rationnelle.
Quand vendre reste la bonne décision
Si votre immeuble opère en déficit chronique que vous ne pouvez plus absorber, si votre situation financière personnelle est sous pression, ou si votre projet de vie a fondamentalement changé : vendez. Mais vendez à un prix qui reflète la hausse qui vient — pas en bradant par panique.
Le verdict : gardez si vous pouvez, vendez à votre prix si vous devez
Après avoir pesé les deux camps, notre conclusion est nuancée mais claire. Si votre plex Rive-Nord est opérationnel et couvre ou presque ses charges : restez propriétaire. Le marché vous donnera raison. La combinaison d'une prévision de +5 % pour Montréal, d'une Rive-Nord structurellement sous-évaluée et de taux en normalisation crée un alignement favorable que vous ne reverrez peut-être pas de sitôt.
En revanche, si votre situation impose la vente — faites-la intelligemment. Vous avez plus de levier qu'avant. Les acheteurs reviennent sur le marché. Un immeuble bien présenté, à prix juste, trouve preneur rapidement en ce moment. Ce n'est pas le moment de paniquer, c'est le moment de négocier depuis une position de force.
Et dans les deux cas : faites l'analyse maintenant, pas en octobre quand tout le monde voudra acheter en même temps et que les vendeurs auront le beau jeu. Utilisez notre Analyseur de deal pour évaluer la rentabilité actuelle et projetée de votre multilogement — et prenez votre décision avec des chiffres, pas avec des émotions.
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