La nouvelle est tombée le 16 juillet 2026. La Presse rapportait que la Ville de Montréal venait d'activer ses pouvoirs d'exception pour permettre à Broccolini et Pur Immobilia d'ériger un immeuble de 60 mètres sur la rue Saint-Antoine Est — là où le règlement d'urbanisme plafonne à 23 mètres. Résultat : 704 nouveaux logements, dont 52 unités hors marché confiées à un OBNL. Beau coup.
Mais pour vous — propriétaire d'un duplex à Terrebonne, d'un triplex à Mascouche ou d'un six-logements à Blainville — ces superpouvoirs n'existent pas. Et ce n'est pas une question de taille ou de capacité. C'est une inégalité structurelle inscrite dans la façon dont on traite le logement au Québec.
Chronique d'opinion de l'Équipe ImmoMulti. Les faits sont sourcés ; les opinions sont les nôtres.
L'opinion tranchée : deux poids, deux mesures
Ce n'est pas contre Broccolini que nous écrivons. Si une ville peut délivrer 704 logements en quelques semaines en contournant ses propres règlements, grand bien lui fasse — on manque cruellement d'offre. Non, ce qui dérange, c'est le signal envoyé : seuls les grands promoteurs méritent une exception.
Au Québec, les superpouvoirs municipaux en urbanisme — ces dérogations accordées sans référendum sur la base d'un accord entre la ville et un promoteur — n'ont été conçus que pour les méga-projets. Ils supposent une négociation sophistiquée : le promoteur obtient une dérogation, il donne en retour des logements hors marché, de l'espace commercial, des contributions financières. Un propriétaire de plex ne peut pas jouer à ce jeu. Il n'a ni les avocats, ni les ressources, ni la mise de table.
L'inégalité en chiffres
Broccolini a obtenu une dérogation de 37 mètres sur la hauteur maximale permise (60 m accordés contre 23 m réglementaires). En échange : 52 unités hors marché sur 704. Pour un petit propriétaire qui veut convertir son sous-sol en logement, la dérogation mineure prend entre 3 et 6 mois de comité consultatif d'urbanisme (CCU) — et le résultat n'est pas garanti.
Vous ne pouvez pas déroger — Broccolini, oui
Imaginons que vous possédez un triplex à Saint-Eustache et que vous souhaitez ajouter un logement au sous-sol. Vous consultez le règlement de zonage : usage résidentiel de type R1, deux logements maximum sur le terrain. Pour aller plus loin, vous devez déposer une demande de dérogation mineure auprès du comité consultatif d'urbanisme (CCU). Ce comité se réunit à intervalle irrégulier, étudie votre dossier, consulte le voisinage, et peut — sans obligation aucune — refuser votre demande. Il n'y a pas de contrepartie possible. Vous n'avez rien à offrir en échange. Le système n'est tout simplement pas conçu pour vous.
Broccolini, lui, arrive avec des avocats spécialisés en urbanisme, des études d'impact, des architectes et un projet de 200 millions de dollars sur la table. La ville voit une opportunité d'obtenir 52 logements sociaux sans débourser un sou — un deal dont elle ne peut pas se priver. C'est de la politique, pas de la réglementation.
94 % des logements locatifs, c'est vous
La SCHL le rappelle régulièrement dans ses portraits du parc locatif québécois : 94 % des immeubles locatifs de la province comptent entre 1 et 5 logements, et la grande majorité est détenue par des individus — pas par des entreprises. Ce modèle unique au Canada est la colonne vertébrale du logement locatif québécois.
Si la solution à la crise du logement repose uniquement sur les méga-projets de 700 unités, on rate 94 % du parc existant. La densification diffuse — un logement ajouté ici, deux là — est moins spectaculaire, mais elle est mathématiquement incontournable. Et pour que cette densification se produise, les petits propriétaires de plex doivent pouvoir le faire rapidement et sans craindre de se faire dire non après six mois de procédures.
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La SCHL le voit, mais ne le dit pas assez fort
La SCHL elle-même reconnaissait dans un article de La Presse du 10 juillet 2026 que les promoteurs construisent de plus en plus de petits appartements pour contourner les coûts — une tendance que l'économiste Francis Cortellino qualifiait d'« obsessionnelle ». La SCHL voulait corriger le tir en modifiant son système de pointage pour favoriser les projets avec de plus grands logements à finition modeste.
Mais ce que la SCHL ne dit pas assez : si les promoteurs compressent les superficies, ce n'est pas uniquement par appât du gain. C'est parce que le cadre réglementaire et les coûts de financement rendent les projets modestes non viables. Et si les méga-promoteurs peinent, imaginez la situation du propriétaire de plex qui veut simplement ajouter un logement — sans subvention, sans assurance SCHL, sans équipe d'avocats.
L'avocat du diable : les méga-projets ont leur logique
Soyons honnêtes. Les pouvoirs d'exception municipaux ont été conçus avec une certaine logique. Les grandes dérogations requièrent des études d'impact complexes que les villes ne peuvent pas imposer à chaque rénovation de sous-sol. Si chaque propriétaire pouvait « négocier » avec la ville, l'appareil municipal s'effondrerait sous le poids des dossiers individuels. Il y a une économie d'échelle administrative à traiter 704 logements dans un seul dossier plutôt que 700 demandes de dérogations individuelles.
De plus, les 52 unités hors marché obtenues de Broccolini n'auraient pas été possibles sans l'envergure financière du projet. Un propriétaire de duplex n'a pas de quoi financer une unité OBNL en contrepartie. Et les règlements de zonage ont aussi pour rôle de protéger les propriétaires existants contre des développements qui réduiraient la valeur de leurs biens ou modifieraient brutalement le caractère de leur quartier.
Enfin, il serait inexact de dire que les petits propriétaires n'ont aucun recours. La Loi 22 (Loi visant à accélérer la construction de logements, sanctionnée en 2024) a justement tenté de simplifier la densification douce. Certaines municipalités l'ont intégrée rapidement; d'autres sont en retard. Ce n'est pas un échec total — c'est une mise en œuvre inégale.
Le verdict : élargissez ces superpouvoirs
La solution n'est pas d'accorder des exceptions chaotiques à tout le monde. C'est de simplifier structurellement les règles pour la petite densification : une procédure allégée, avec des critères clairs et des délais fixes, pour ajouter 1 ou 2 logements à un immeuble locatif existant. Pas de CCU de 6 mois. Pas de voisinage à consulter pour un sous-sol. Un permis de plein droit si les critères de base sont respectés.
Si la Ville de Montréal peut décider en quelques semaines qu'un immeuble de 60 mètres dans Ville-Marie est conforme à l'intérêt public, votre municipalité de la Rive-Nord peut décider en quelques jours qu'un logement supplémentaire dans votre immeuble existant l'est aussi. La volonté politique, pas la réglementation, est le vrai obstacle.
En attendant cette réforme, les propriétaires de plex de la Rive-Nord continuent de composer avec un cadre qui leur demande beaucoup — taxes en hausse, primes d'assurance qui explosent, loyers encadrés par le TAL — et qui leur offre peu de flexibilité en retour. Si votre immeuble ne rencontre plus vos objectifs dans ce contexte, une vente directe à ImmoMulti reste une option concrète : offre en 48 h, sans courtier, sans commission.
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Notre opinion sur pourquoi votre plex est le vrai logement abordable complète bien cette analyse — parce que tant qu'on laissera les petits propriétaires se battre seuls contre la bureaucratie, l'offre abordable continuera de reculer.
