Le 1er juillet 2026, Radio-Canada publiait une enquête sur le Programme d'habitation abordable Québec (PHAQ) : les nouveaux logements « abordables » financés par l'État se louent jusqu'à 1 650 $ par mois pour un quatre et demi à Laval. Payé par vos impôts. Appelé « abordable » par le gouvernement. Pendant ce temps, votre triplex sur la Rive-Nord — que vous payez de votre poche, sans subvention, sans bureau de presse — propose des logements dans le même étage de prix, parfois moins cher. Et vous, on vous traite de problème.
Chronique d'opinion de l'Équipe ImmoMulti. Les faits sont sourcés ; les opinions sont les nôtres.
L'opinion tranchée : le PHAQ, un mirage d'abordabilité
Le Programme d'habitation abordable Québec est une escroquerie sémantique. Pas par malveillance, mais par commodité politique. Le gouvernement a redéfini le mot « abordable » pour y loger des unités à 1 650 $/mois, puis s'attribue le mérite de « construire du logement abordable ». Ce faisant, il disqualifie implicitement le parc locatif privé — votre plex Rive-Nord — qui, depuis des décennies, joue exactement ce rôle d'abordabilité pour des milliers de familles de Terrebonne, Mascouche, Blainville ou Saint-Jérôme.
Le vrai logement abordable du Québec, celui qui loge vraiment les classes moyennes et les familles modestes sans aide de l'État, c'est votre plex. Pas le mirage du PHAQ.
Les chiffres PHAQ que personne ne vous montre
Selon l'enquête de Radio-Canada publiée le 1er juillet 2026, les loyers initiaux des logements PHAQ dans le Grand Montréal s'élèvent à 977 $ pour un 3½ et à 1 099 $ pour un 4½. Ces plafonds augmentent d'année en année : certains locataires ont vu leur loyer grimper de plus de 20 % en quatre ans seulement.
Pire : pour les projets les plus récents, comme le Carré Laval, le gouvernement autorise des loyers allant jusqu'à 150 % du coût médian régional, soit 1 650 $/mois pour un 4½. Ces 600 unités sur 1 000 sont officiellement qualifiées d'« abordables ». Un organisme communautaire cité dans l'enquête est sans équivoque : « On a même corrompu le terme. Ce n'est plus du logement abordable. »
Source : Radio-Canada, 1er juillet 2026
En parallèle, la SHQ confirme que plus de 9 140 logements PHAQ sont planifiés (1 700 déjà occupés, 4 400 en construction, 3 300 en planification). Cela semble impressionnant jusqu'à ce qu'on réalise qu'aucun appel de projets PHAQ n'a été lancé depuis environ deux ans et demi — une période de transparence quasi nulle selon des organismes de logement communautaires.
Votre plex Rive-Nord : le vrai abordable, sans fanfare
Le parc locatif privé de la Rive-Nord — les dizaines de milliers de logements nichés dans des triplex, quadruplex et immeubles de cinq logements — ne bénéficie d'aucune subvention, d'aucun fonds fédéral, d'aucun supplément au loyer de la SHQ. Pourtant, selon le rapport Aviseo Conseil commandé par la CORPIQ et rapporté par La Presse le 17 juin 2026, 61 % de l'offre locative québécoise se concentre dans des immeubles de un à cinq logements détenus par des propriétaires individuels. Et 39 % de ces propriétaires habitent leur plex — un voisin, pas un fonds d'investissement.
Ce modèle à échelle humaine livre du logement locatif sans aide de l'État, à des prix qui — dans le stock existant sur la Rive-Nord — se situent souvent dans la même fourchette que les loyers initiaux PHAQ, voire en dessous. Pendant ce temps, le gouvernement s'auto-félicite d'un programme qui coûte des centaines de millions de dollars de fonds publics pour produire 1 700 logements occupés à ce jour. Le secteur privé en loge des centaines de milliers aujourd'hui, sans conférence de presse.
Le modèle québécois sous pression
Selon le même rapport CORPIQ/Aviseo, plus d'un plex sur quatre n'est actuellement pas rentable au Québec — ces propriétaires subventionnent leur immeuble à même leurs revenus personnels. La politique du logement qui ignore ce fait ne résoudra pas la crise ; elle l'aggravera en décourageant les petits investisseurs de maintenir leur parc locatif.
L'État laisse tomber la moitié de ses propres locataires PHAQ
La grande promesse du PHAQ, c'est le supplément au loyer : grâce à lui, la moitié des locataires PHAQ ne paient que 25 % de leur revenu en loyer, l'État comblant la différence. Mais l'autre 50 % des locataires PHAQ paie le plein prix — soit entre 977 $ et 1 650 $ par mois, sans aide.
Dans ce contexte, la distinction entre « logement abordable subventionné » et « logement privé ordinaire » s'évanouit à moitié. Le locataire non subventionné d'un PHAQ et le locataire d'un vieux plex Rive-Nord payent des loyers du même ordre. Sauf que le second est logé par un propriétaire qui n'a jamais reçu un seul dollar de fonds publics pour sa peine.
| Critère | PHAQ — logement "abordable" de l'État | Plex privé Rive-Nord (stock existant) |
|---|---|---|
| Loyer 4½ typique | 1 099 $ à 1 650 $/mois (selon projet) | Comparable ou inférieur selon l'immeuble et la municipalité |
| Subvention publique reçue | Oui — fonds SHQ, SCHL, fédéral | Zéro — financement privé uniquement |
| Locataires aidés | ~50 % (supplément au loyer à 25 % du revenu) | 0 % (pas d'accès automatique au PSL) |
| Délai de livraison | Années (planification + construction) | Immédiat (stock existant) |
| Appel public à projets | Aucun depuis ~2,5 ans | S.O. — marché privé en continu |
Sources : Radio-Canada, 1er juillet 2026 ; La Presse, 17 juin 2026
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Pour approfondir le contexte politique, voir notre opinion sur la narration qui fait du plex le coupable de la crise et notre analyse du programme préfab à 350 K$ qui oublie les proprios de plex. Ces trois chroniques forment un portrait complet de la politique de logement vue par le propriétaire de multilogement Rive-Nord.
L'avocat du diable : la comparaison n'est pas parfaite
Soyons honnêtes : le PHAQ n'est pas qu'un écran de fumée. Le programme présente des avantages réels que le secteur privé ne peut pas offrir spontanément :
- Logements neufs aux normes d'accessibilité, mieux adaptés aux personnes à mobilité réduite et aux aînés — un segment que les vieux triplex Rive-Nord servent souvent mal.
- Le supplément au loyer réel : pour la moitié des locataires PHAQ, 25 % du revenu en loyer est une aide transformatrice que le marché privé ne peut offrir sans aide gouvernementale.
- Des populations plus vulnérables : le PHAQ cible des ménages à revenus très faibles que les propriétaires privés hésitent parfois à loger, faute de garanties suffisantes.
- La viabilité à long terme : un plex privé peut être vendu, rénové ou sorti du marché locatif — le PHAQ impose des contraintes de maintien à vocation abordable sur plusieurs années.
Il y a donc un rôle légitime pour le logement social et communautaire. Le secteur privé seul ne logera jamais tout le monde. Cette opinion ne prétend pas le contraire.
Le verdict : reconnaître le plex comme infrastructure abordable
Mais voilà le problème central : le gouvernement québécois a choisi de se battre sur le terrain sémantique plutôt que sur le terrain des politiques cohérentes. Il appelle « abordable » ce qui ne l'est pas toujours — tout en ignorant ou décourageant un secteur privé qui livre du vrai abordable depuis des décennies, sans subvention.
La solution n'est pas de choisir entre l'État et les propriétaires de plex. C'est de reconnaître que le multilogement Rive-Nord est une infrastructure de logement abordable qui mérite d'être soutenue, pas sabotée par une fiscalité croissante, des délais TAL interminables et une réglementation qui s'alourdit chaque année.
« Si on n'intervient pas, le petit propriétaire humain, on va le voir graduellement se faire remplacer par de grands fonds immobiliers. »
— Éric Sansoucy, porte-parole de la CORPIQ, cité par La Presse, 17 juin 2026Un élargissement du Programme de supplément au loyer (PSL) vers les plex privés — pour que vos locataires modestes payent aussi 25 % de leur revenu — coûterait beaucoup moins cher à l'État que de construire du PHAQ neuf à 1 650 $/mois. Ce serait une politique honnête. Et ça, c'est une opinion qu'on assume pleinement.
