Opinion : votre plex n'est pas le coupable de la crise du logement au Québec
Le FRAPRU a publié le 3 juillet 2026 son bilan annuel : 2 039 ménages locataires ont eu besoin d'aide pour se loger cette année, contre 1 899 l'an dernier. Les loyers ont grimpé de 56 % depuis 2019, les salaires de seulement 32 %. La crise du logement s'aggrave, dit le FRAPRU. Nous sommes d'accord. Là où on diverge : le coupable.
Chronique d'opinion de l'Équipe ImmoMulti. Les faits sont sourcés ; les opinions sont les nôtres.
L'opinion tranchée : les propriétaires de plex ne sont pas le problème
Chaque été, le cycle recommence. Un groupe de locataires peine à se reloger, les groupes de défense pointent les propriétaires, les politiciens promettent de les encadrer davantage, et le parc locatif privé continue de se détériorer en silence. Trente ans de ce scénario, et la crise empire chaque année.
Voici notre thèse, sans détour : ce ne sont pas les propriétaires de plex Rive-Nord qui créent la pénurie de logements abordables. C'est une réglementation qui a rendu leur activité chroniquement non rentable, découragé l'entretien, chassé les petits investisseurs au profit des fonds institutionnels, et réduit l'offre disponible. Accuser le proprio de triplex de Terrebonne d'être responsable de la crise du logement, c'est blâmer le garagiste pour l'état des routes.
La math que personne ne veut faire
En juin 2026, la CORPIQ a commandé à la firme Aviseo Conseil un portrait inédit du secteur locatif privé québécois. La Presse a rapporté les résultats le 17 juin : plus d'un plex sur quatre n'est actuellement pas rentable au Québec. Ces propriétaires paient les dépenses d'exploitation à même leurs revenus personnels.
Sources : CORPIQ/Aviseo, La Presse 17 juin 2026 ; TAL, Radio-Canada.
Faites le calcul : les coûts explosent à 49 %, les rénovations ont bondi de 186 % en investissements depuis 2017, et la hausse de loyer permise oscille entre 1,7 % et 3,1 % par an depuis une décennie. Cette équation est structurellement déficitaire — non pas parce que les propriétaires sont mal gérés, mais parce que les règles rendent la rentabilité impossible. Ce n'est pas une accusation, c'est de l'arithmétique.
Sur la Rive-Nord, la pression est encore plus forte : les rôles d'évaluation 2024-2026 ont fait bondir les taxes municipales dans des villes comme Blainville, Terrebonne et Mascouche, et les primes d'assurance immobilière ont suivi la même courbe. Un proprio de plex à Saint-Eustache qui a acheté en 2021 avec un taux fixe de 5 ans voit souvent son cashflow passer en négatif au renouvellement, même avec toutes les hausses de loyer autorisées.
Quand les proprios de plex partent, c'est pire — pas mieux
Le porte-parole de la CORPIQ, Éric Sansoucy, a sonné l'alarme dans le même rapport Aviseo : « Si on n'intervient pas, le petit propriétaire humain sera graduellement remplacé par de grands fonds immobiliers. »
Ce n'est pas une prédiction abstraite. C'est ce qui se passe dans les marchés locatifs de Toronto, Vancouver et New York, où le contrôle des loyers a été le plus sévère. Quand un petit propriétaire de plex Rive-Nord n'arrive plus à couvrir ses dépenses et vend, l'acheteur marginal n'est pas un autre petit propriétaire local — c'est souvent un fonds d'investissement ou un promoteur qui cherche à optimiser le rendement à court terme. Ces acteurs ont moins de scrupules à faire des reprises massives, des rénovations cosmétiques pour justifier des hausses, ou à convertir les unités en locatifs de luxe.
Paradoxalement, plus on réglemente pour protéger les locataires des petits proprios, plus on pousse ces petits proprios à vendre à des acteurs encore plus durs pour les locataires. C'est le pire des deux mondes — et nos 99 000 logements vacants au Québec sont en partie la conséquence de cette dynamique : des bâtiments détenus par des acteurs qui spéculent plutôt que de louer.
La vraie solution n'est pas celle du FRAPRU
Le FRAPRU réclame régulièrement : gel des loyers, hausse des amendes aux propriétaires, plus de logements sociaux. Ces mesures ont été essayées, en partie, depuis quarante ans. Résultat : la crise empire chaque décennie.
La solution économiquement cohérente passe par deux axes complémentaires, que le rapport CORPIQ/Aviseo esquisse :
Ce qui fonctionne réellement
- Aides directes aux locataires vulnérables : élargir le Programme de supplément au loyer (PSL) pour les ménages à faibles revenus — c'est ciblé, rapide, et ça n'étouffe pas l'offre
- Alléger les contraintes de rénovation pour les petits immeubles : le cloisonnement des métiers de la CCQ coûte une fortune aux proprios de plex de 2 à 5 logements
- Simplifier l'accès aux programmes d'aide existants : 72,9 % des propriétaires sondés n'ont jamais utilisé les programmes comme l'APH Sélect ou RénoClimat — non par manque de volonté, mais par complexité administrative
Aider les locataires en difficulté directement — plutôt que d'imposer des contraintes qui rendent non rentable le parc privé qui les loge — c'est la différence entre régler un problème et l'aggraver par excès de réglementation.
À lire aussi dans notre cluster d'opinions sur la réglementation :
- Politique de logement vs petit proprio de plex : qui perd vraiment?
- Gain en capital à 100 % sur les plex : l'erreur de Québec solidaire
- 99 000 logements vacants : blâmez la loi, pas les proprios
L'avocat du diable : la souffrance des locataires est réelle
Faisons honnêtement le tour de l'autre camp, parce qu'il mérite mieux qu'un épouvantail.
Les données du FRAPRU ne sont pas inventées. Un loyer moyen de 1 272 $ pour un 4 ½ en octobre 2025, quand le même logement se louait 815 $ en 2019, représente une hausse de 56 % en six ans pour des ménages dont les salaires n'ont augmenté que de 32 %. Cette asymétrie est réelle et douloureuse. Des familles se retrouvent en situation précaire. Ce n'est pas une abstraction — ce sont des gens réels dans des situations réelles.
L'argument libéral pur — « laissez le marché s'ajuster » — est insuffisant dans une période de transition aussi brutale. Le marché peut s'ajuster, oui, mais pas du jour au lendemain, pas sans casse humaine. Et certains propriétaires ont effectivement profité de la surchauffe post-pandémique pour maximiser les hausses bien au-delà de ce que justifiaient leurs coûts réels.
Il y a aussi une réalité géographique : dans les marchés les plus tendus de Montréal, la gentrification par les investisseurs institutionnels est documentée. Ce n'est pas une caricature militante — c'est visible dans les chiffres de reprises de logement et de conversions.
Donc oui : la souffrance des locataires est réelle, et tous les propriétaires ne sont pas des victimes du système. Mais de là à conclure que la réponse est d'étouffer davantage le parc privé qui loge 61 % des locataires québécois dans des immeubles de 1 à 5 logements détenus par des individus — il y a un saut logique que les données ne soutiennent pas.
Le verdict : défendez votre plex, et agissez en propriétaire informé
La crise du logement québécoise est une crise d'offre, aggravée par des politiques qui ont rendu le parc locatif privé non viable. Ce n'est pas en réglementant davantage les propriétaires de plex qu'on résoudra un problème qui vient précisément de trop de réglementation.
Pour vous, propriétaire de multilogement sur la Rive-Nord : ne laissez pas la narrative publique vous faire croire que votre immeuble est le problème. Votre plex héberge des familles, génère de l'économie locale, entretient un parc bâti vieillissant que personne d'autre n'entretient. Faites-le valoir, documentez vos coûts, appliquez les hausses permises, et restez informé de vos droits.
Et si votre situation financière est devenue intenable — parce que les coûts dépassent les revenus depuis trop longtemps — ne laissez pas la culpabilité vous faire tenir un actif non rentable indéfiniment. Vendre à un acheteur direct comme ImmoMulti vous permet de récupérer votre capital et de passer à autre chose, sans courtier et sans stress.
Questions fréquentes
Les données sont réelles : selon le rapport du FRAPRU publié le 3 juillet 2026, 2 039 ménages locataires ont eu besoin d'aide pour trouver un logement, contre 1 899 l'année précédente. Le loyer moyen d'un 4 ½ est passé de 815 $ en 2019 à 1 272 $ en 2025, soit +56 %. La souffrance des locataires vulnérables est documentée. Ce que le FRAPRU se trompe, c'est le diagnostic de la cause : ce ne sont pas les propriétaires de plex qui créent la pénurie, c'est une réglementation qui a rendu leur activité non rentable et découragé l'investissement dans le parc locatif.
Selon un portrait commandé par la CORPIQ à la firme Aviseo Conseil et rapporté par La Presse le 17 juin 2026, plus d'un plex sur quatre n'est actuellement pas rentable au Québec. Les coûts de construction ont bondi de 49 % entre 2017 et 2025, tandis que la réglementation a limité les hausses de loyer bien en deçà de cette inflation. Le résultat est mathématique : les revenus locatifs ne couvrent plus les dépenses d'exploitation dans une part croissante du parc privé.
Quand un petit propriétaire de plex Rive-Nord vend parce que son immeuble ne génère plus de revenus suffisants, l'acheteur le plus probable est un fonds immobilier ou un promoteur institutionnel. Ces acteurs maximisent leur rendement à court terme — souvent par des hausses de loyer agressives ou des conversions. C'est précisément ce scénario que le porte-parole de la CORPIQ, Éric Sansoucy, a dénoncé en juin 2026 : « Si on n'intervient pas, le petit propriétaire humain sera graduellement remplacé par de grands fonds immobiliers. »
Non, et l'histoire économique du Québec le prouve. Lorsque les hausses de loyer sont plafonnées en dessous de l'inflation des coûts, les propriétaires reportent l'entretien, vendent ou retirent leurs logements du marché locatif traditionnel. L'offre se contracte, les logements disponibles se raréfient, et les loyers des rares unités libres s'envolent. La vraie solution passe par des aides directes aux locataires vulnérables (comme le Programme de supplément au loyer) combinées à un allégement réglementaire qui encourage la mise sur le marché de nouvelles unités.
Pour la plupart des propriétaires de plex sur la Rive-Nord, non. Le taux de base suggéré par le TAL pour 2026 est de 3,1 %, calculé à partir de l'IPC sur trois ans. Or les coûts de rénovation ont bondi de 49 % depuis 2017 (CORPIQ/Aviseo), les taxes municipales ont augmenté suite aux rôles d'évaluation 2024-2026, et les primes d'assurance ont explosé. Un ajustement supplémentaire est possible pour les travaux (5 %/20 ans), mais il reste insuffisant pour les immeubles qui ont accumulé du retard d'entretien.
Trois options s'offrent à vous : 1) Maximiser les hausses permises par la nouvelle méthode du TAL 2026 et documenter rigoureusement chaque dépense pour justifier les ajustements supplémentaires (taxes, assurances, travaux); 2) Explorer les programmes d'aide à la rénovation (APH Sélect SCHL, RénoClimat) dont 72,9 % des propriétaires ne se sont jamais prévalus selon le rapport Aviseo; 3) Si la situation est irréversible, vendre directement à un acheteur spécialisé comme ImmoMulti — nous achetons des multilogements sur la Rive-Nord sans courtier, sans commission, avec une offre en 48 heures.
Autres opinions sur la réglementation locative
Votre plex Rive-Nord mérite une évaluation honnête
Si votre multilogement ne couvre plus ses dépenses, ImmoMulti peut vous soumettre une offre directe en 48 h — sans courtier, sans commission, sans obligation.
Recevoir un prix d'achat →