Chronique d'opinion de l'Équipe ImmoMulti. Les faits sont sourcés ; les opinions sont les nôtres.
Le 2 juillet 2026, le gouvernement du Québec a officiellement ouvert les demandes pour ses futurs quartiers de maisons préfabriquées : une trentaine de zones résidentielles d'ici cinq ans, 75 % des unités vendues à moins de 350 000 $, financées par une enveloppe de 955 millions de dollars sur cinq ans. Les Laurentides et la Rive-Nord figurent parmi les régions ciblées. Le ministre Samuel Poulin s'est montré enthousiaste. Les médias ont couvert l'annonce.
Pendant ce temps, sur la Rive-Nord de Montréal, un propriétaire de triplex à Terrebonne contemple une hausse de ses taxes foncières, une prime d'assurance qui a encore augmenté et une facture de rénovation de toiture qu'il ne peut pas reporter. Lui n'a reçu aucun appel du ministre.
🔥 L'opinion tranchée : un programme qui ne crée pas un seul logement locatif
Le programme de quartiers préfabriqués, tel qu'il est conçu, ne crée pas un seul logement locatif. Zéro. C'est un programme d'accession à la propriété — une chose légitime, mais entièrement distincte de la crise du logement locatif qui étouffe la Rive-Nord.
En injectant 955 millions dans de nouvelles maisons à acheter, le gouvernement améliore ses statistiques de mises en chantier et obtient de jolies photos de coupes de ruban, sans s'attaquer au vrai problème structurel : le parc locatif existant est sous-financé, suréglementé et en train de se fragiliser dangereusement.
Le rapport CORPIQ/Aviseo de juin 2026 (La Presse) l'a dit sans détour : plus d'un plex sur quatre au Québec n'est actuellement pas rentable. Ces propriétaires de multilogements — duplex, triplex, quadruplex — financent leur immeuble à même leurs revenus personnels, avec des coûts de rénovation qui ont bondi de 49 % entre 2017 et 2025. Et la réponse du gouvernement ? Des maisons préfab pour futurs acheteurs.
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Argument 1 : 0 logement locatif créé — mais 61 % du parc locatif en jeu
Soyons précis sur ce que ce programme fait — et ne fait pas. Le 955 millions annoncé finance l'infrastructure (eau, égouts) pour des quartiers où des ménages vont acheter des maisons préfabriquées. Aucun de ces logements n'entrera dans le parc locatif. Ce sont des propriétés privées, pour des propriétaires qui y habiteront.
Ce n'est pas un problème mineur. Au Québec, 94 % des immeubles locatifs comptent de 1 à 5 logements et sont détenus par des individus — non par des fonds d'investissement. Ces immeubles assurent 61 % de l'offre locative de la province. C'est le maillage invisible qui tient le marché locatif ensemble.
Et ce maillage s'effrite. Chaque propriétaire de plex épuisé ou déficitaire qui vend est remplacé, de plus en plus souvent, par un acquéreur institutionnel qui optimise la rentabilité à court terme. C'est déjà le modèle dominant dans les autres grandes villes canadiennes. Comme le soulignait le porte-parole de la CORPIQ Éric Sansoucy dans La Presse : « Si rien n'est fait, les petits propriétaires humains seront graduellement remplacés par de grands fonds immobiliers. »
Argument 2 : l'argent existe, mais va dans la mauvaise poche
On nous dit qu'il n'y a pas de nouveau budget : le programme préfab réutilise des fonds existants, notamment le FIERH (Fonds pour l'infrastructure des eaux et des réseaux). La Presse l'a confirmé en mai 2026 : le ministre Poulin travaille « avec les sommes existantes ».
Soit. Mais cet argent est annoncé, réaffecté et célébré vers l'accession à la propriété. Pendant ce temps, aucune somme équivalente n'est mobilisée pour :
- Aider les propriétaires de plex à accéder aux programmes existants (APH Select, RénoClimat, Logisvert) — dont 72,9 % des petits bailleurs ne se sont jamais prévalus, faute d'accompagnement
- Compenser la hausse des taxes foncières post-réévaluation sur la Rive-Nord
- Réformer le cloisonnement des métiers CCQ pour réduire les coûts de rénovation dans les petits immeubles locatifs
Pourquoi ? Parce qu'aider des propriétaires de plex est politiquement coûteux. Ça ressemble à « donner de l'argent aux proprios ». Alors le gouvernement choisit l'annonce populaire et laisse les bailleurs se débrouiller — et la crise locative s'aggraver.
La réalité des charges sur la Rive-Nord
Taxes foncières réévaluées à la hausse (2024-2026), primes d'assurance en explosion, coûts de rénovation +49 % depuis 2017 : le propriétaire de triplex à Terrebonne, Mascouche ou Blainville subit un effet de ciseau que aucun programme gouvernemental ne compense actuellement.
Argument 3 : l'effet de déplacement ne suffit pas
Certains défenseurs du programme avancent un argument indirect : si des familles locataires sur la Rive-Nord quittent leur plex pour acheter une maison préfab, leurs logements se libèrent et la pression sur le marché locatif diminue.
C'est théoriquement vrai — mais insuffisant. Dans les marchés tendus de la Rive-Nord, les logements libérés sont réabsorbés quasi instantanément, souvent à des loyers de premier bail nettement supérieurs. Le parc locatif abordable ne s'agrandit pas : il tourne. Les ménages à revenus faibles ou moyens qui ne peuvent ni acheter ni se permettre les nouveaux loyers de marché se retrouvent dans une impasse encore plus profonde.
Pour résoudre la crise locative, il faut maintenir et agrandir le parc locatif existant — pas seulement espérer que des achats de maisons préfab libèrent des unités en cascade.
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🎭 L'avocat du diable : l'accession à la propriété est un vrai problème
Soyons honnêtes. Le programme préfab répond à une crise documentée et sérieuse : l'effondrement de l'accession à la propriété pour les ménages à revenus moyens. Le taux de propriété chez les Québécois de moins de 30 ans est passé de 38 % en 2011 à environ 34 % aujourd'hui, selon les données rapportées par La Presse en mai 2026. Une génération entière est condamnée à louer indéfiniment — non par choix, mais faute d'alternatives abordables.
Si ce programme aboutit à 30 parcs résidentiels à travers le Québec, des familles accèdent à la propriété, construisent un patrimoine et contribuent, à la marge, à relâcher la pression sur le marché locatif. C'est un bénéfice réel qu'on ne peut pas nier.
On peut aussi soutenir que les gouvernements ne peuvent pas tout financer simultanément : aider les propriétaires de plex ET construire de nouveaux logements locatifs ET soutenir l'accession à la propriété représenterait des milliards supplémentaires. Cibler l'accession, c'est faire un choix difficile mais défendable dans un contexte budgétaire contraint.
C'est le meilleur argument en faveur du programme. Il est sérieux. Nous le reconnaissons.
Le verdict : deux crises réelles, une seule annonce
La crise du logement au Québec a deux visages distincts : l'accession à la propriété, impossible pour les ménages moyens, et le parc locatif existant, sous-entretenu, sous-soutenu et en voie de financiarisation. Les deux sont réels. Les deux méritent une réponse.
Mais le gouvernement a choisi de ne s'attaquer visiblement qu'à l'un des deux — celui qui fait de belles photos d'inauguration. L'autre, celui où vous gérez un triplex à Mascouche en assumant seul des charges qui explosent et des règles qui s'alourdissent, reste invisible politiquement.
Pour vous, propriétaire de plex sur la Rive-Nord : ne vous attendez pas à de l'aide en provenance de Québec dans un avenir proche. Si ce contexte vous amène à réévaluer la détention de votre immeuble, c'est une décision compréhensible. Le marché du multilogement sur la Rive-Nord reste favorable aux vendeurs en ce moment — et cette fenêtre n'est pas éternelle.
